Guten Abend,
wir haben ein Angebot zur Finanzierung einer Immobilie.
Hiervon wären 400000 für das Hauptdarlehen (0,97% auf 15 Jahre) vorgesehen und 120000 KFW Kredit (0,75% auf 10 Jahre)
Momentan ist eine Tilgungsrate (nicht änderbar) von 2,5 beim Hauptdarlehen und fast 6 beim KFW vorgesehen. Monatl. Rate ca. 1650€
Ist dies so eine sinnvolle Variante, oder sollte nicht lieber das Hauptdarlehen mit einer höheren Tilgungsrate versehen werden und der KFW mit weniger?
Über Antworten würde ich mich sehr freuen.
so geht das nicht sagen Sie erst mal was das Haus wert ist! Wie viel Restschulden sind nach Ablauf der Bindungsfrist! wieviele können sie ,max. monatlich belastbar tragen?
Warum wollen sie 520.000 € Darlehn aufnehmen?
Mit drei Angaben kann es keine Anworten auf ihre Fragen geben!
Das Haus ist bei der Bank mit der gleichen Summe bewertet worden (518000), wie der Kredit hoch ist! (Kostet aber 660000€)Unsere Rate sollte zwischen 1500-1600€ liegen! Mit den oben angegebenen Tilgunsraten hätten wir nach 10 Jahren eine Restschuld von ca.45000 bei der KfW, beim Hauptdarlehen nach 15 Jahren ca 240000€! Generell ging es mir darum, ob es eher Sinn macht beim Hauptkredit eine höhere Tilgung von z.b 3% zu nehmen, oder die Kombination oben sinnvoller wäre!
Was soll denn erreicht werden ?
Die höher Tilgung beim teureren Darlehen bringt Zinsvorteile im ersten Abschnitt, erhöht aber das Risiko nach 10 Jahren. Je nach erwartetem Anschlusszinssatz nach 10 Jahren kann sich der finanzielle Vorteil aus den ersten 10 Jahren dann wieder umdrehen.
Generell kann ich aber Ihre Argumentantion verstehen.
Die 6% Tilgungssatz beim KFW deuten auf 15 Jahre Laufzeit hin. Ich glaube kaum, dass es nicht änderbar ist, aber vielleicht wurden von Ihnen im Gespräch irgendwelche Vorgaben gemacht, die eine Tilgung innnerhalb der ersten 15 Jahren nötig machen?
so einfach wird dies nicht! Denn bei 518.000 € ist dies ein Großdarlehn mit weiteren besonderen Auflagen! Die Nebenkosten von 70.000 sind vorhanden? Und die Gebäudeversicherung liegt als Kopie ihnen vor?
Sie schreiben hier folgenden Satz!
Das Haus ist bei der Bank mit der gleichen Summe bewertet worden (518.000), wie der Kredit hoch ist!
Nun ja, je ein falscher Eimer Farbe, rechtfertigt keine Preissteigerung von je 10.000 €!
ich verweise hier auf die gelten Gesetze, § 505 a bis 505 d BGB hin.
Nun stellt sich die Frage, was für eine Bewertung dies Schriftstück ist! Ist dies nur eine Aufzählung von Punkten der Vertriebstruppe aus Hause der Bank? Oder ist dies am Ende ein echtes Wertgutachten mit Unterschrift und Stempel des ausführenden Prüfers und wie den seine Stellung zur Bank ist!
Auch die private (außerhalb der Bank) mündliche Kontaktaufnahme zum Wertgutachter könnte hilfreich sein! Nicht das das Wertgutachten schon seine Jahre auf den "Buckel" hat! Sprich das Jahr der Herstellung, statt des Verkauf in 2020!
Der Name des Wertgutachters muss auf den Wertgutachten stehen!
Dieser unterschreibt auf den Gutachten, nämlich Quer und haftet dafür!
Wir hatten hier in den letzten 3 Wochen auch solch ein Fall, wo der Verkaufspreis 450.000 € betrug und als der Gutachter durch das Haus schlenderte und zu "guter Letzt" in sein Gutachten feststellte, dass das Haus nur noch knapp 300.000 € Wert ist! Demnach wäre es eine 150 % und nicht eine 100 % Finanzierung geworden! Ich glaube nicht das Sie eine 2 % Zins plus 3 % Tilgung jährlich zahlen können.
Oder wollen sie vielleicht 150.000 € zuviel bezahlten? Denn sollte das Gutachten 5 Jahre alt sein, und die AfA beträgt 2 % jährlich, macht dies schon mal 52.000 € Wertverlust aus! Nur ein neues Gutachten den Umständen aus dem Jahr 2020 entsprechendes, ergibt den aktuellen Wertstand des Hauses wider!
Wie setzen sich die Kosten zusammen? Gesamtkosten 660.000 Euro oder Kaufpreis zzgl. wertsteigernden Gewerkeleistungen 660.000 Euro zzgl. Erwerbsnebenkosten.
1.500 Euro bis 1.600 Euro mtl. Belastung sind unter den Vorgaben nicht möglich, verstehe auch nicht, warum eine Bank ein Angebot gegen meine Wunschzins-, und Tilgungsrate erstellt, zumal ihre Wunschrate realistisch erscheint und darstellbar ist. Auch sind die Konditionen, so meine Interpretation richtig ist, deutlich besser anzubieten.
In welcher Stadt (wegen Landesfördermittel) wird gekauft?
Vielen lieben Dank schon einmal für die Antworten. das Objekt wird in der Nähe von Freiburg von einem Bauträger gebaut. Ist also schlüsselfertig und die Nebenkosten sind in diesen 660000 schon einberechnet.
also ist dies der Max Wert.
Die Frage, die ich mir nun die ganze Zeit stelle, da die Zinsen ja niedrig sind, macht es eher Sinn den 15 jährigen größeren Kredit mit einer höheren Tilgungsrate zu bedienen oder den KFW, damit man den nach 10 Jahren und einem Restbetrag von 45000 € direkt ablösen kann?
Also Hauptdarlehen 1150 KFW 400 oder Hauptdarlehen 970 KFW 560?
Wieviel Puffer ist denn noch vorhanden um unerwartete Ausgaben noch abfangen zu können?
(Carport/Garten/Innenausbau/Verzögerung ...)
Schlüsselfertig heißt ja nicht ganz fertig - man kann nur einen Schlüssel in eine Haustür stecken ;-)
Puffer sind noch vorhanden! Die L-Bank ist nicht mit dabei, da wir dann nach 10 Jahren ein erstes Zinsrisiko von ca. 110000€ hätten. Daher haben wir diesen Betrag auf das große Darlehen gepackt, die Zinsen sind hier ja 0,2% höher, um fünf weitere Jahre Zinssicherheit und die Option von Sondertilgungen zu haben.
Aber gibt es überhaupt eine beste Lösung?
Also ob man nun den KFW höher tilgt oder den großen Kredit?
Mit der L-Bank verringern sie den Beleihungsauslauf für das Restdarlehen, damit sind deutlich bessere Konzepte zu gestalten, mit denen im Mischzins deutlich bessere Konditionen zu generieren sind.
Zu dem, ein Zinsrisiko kann ich mit Bausparen verhindern, Bausparen, welches aus Teilen mit Zinsersparnissen bespart werden kann, was zum einen erhöhtes Tilgungskapital bedeutet, wo ich mir auf einen Euro zwei Euro günstig kaufe.
Da würde ich eher 20j Dahrlehn machen als eine BSV abschließen. Da kannst du nach 10j dich entscheiden ob du nur das KfW/lbank verlängerst oder komplett umschuldest. Aber ich würde gern mal eine rechnung sehen wo sich der BSV für den Kunden lohnt.
Gibt es genügend Fälle, auch wenn ich das selber eher weniger anbiete.
Wenn ein Bausparvertrag das Argument fehlende Zinssicherheit erschlägt, warum soll sich das nicht rechnen können, zumal es hier darum geht, dass das Förderdarlehen wie EK (fremdfinanziertes Eigenkapital) wirkt und es den Beleihungsauslauf des Restdarlehens verringert und somit auch die Zinskosten? Der BSV rechtfertigt dann die Akzeptanz geringere Zinsfestschreibungszeit, bzw. verliert diese ihren Zinsrisikoschrecken.
20 Jahre Volltilger versus 10 Jahre Zinsfestschreibungszeit z.B. sollte man rechnen, bevor man urteilt, denn es lassen sich durchaus Konstrukte mit BSV entwickeln, die günstiger sind und wenn ich dann auch nicht das endfällige Vorausdarlehen wähle. sondern das Annuitätendarlehen mit Ablösung Restschuld nach Zinsbindungsende bin ich sogar noch flexibel, da der BSV nicht abgetreten ist und sich jederzeit verwendbar zeigt, so das nötig werden sollte und/oder auch Ratenreduzierungen zulässt, da die Besparung frei von Zwängen ist, dies von gar nicht bis hin zu so wie ich will, wo lediglich darauf geachtet werden muss, dass zum Zinsbindungsende ein gewisse Guthaben vorhanden ist, damit günstigsten Fall die Zuteilungssumme die Restschuld der auslaufenden Hypothek entspricht.
Ich spare zum einen, in dem ich auf die Fördersumme einen besseren Zinssatz generieren kann (10 Jahre sind in der Regel günstiger als 15 Jahre) und zum anderen, wesentlich mehr zu beachtenden Aspekt, verringere ich den Zinssatz auf das Restdarlehen, weil ich da aufgrund des geringeren Beleihungsauslaufs einen besseren Zinssatz generieren kann und dadurch Zinskosten minimiere.
Der TE hier ist nicht ganzheitlich beraten, entsprechend kann er das nicht abschätzen, entsprechend ist das Förderdarlehen auch uninteressant, da es das für die beratende Bank und/oder den beratenden Vermittler auch ist.
Sehr guter Beitrag Thomas.
Machmal je nach Bedarf des Kunden rechnet sich Bausparen wenn man es richtig gestaltet so wie Du das aufführst.
Stand heute machen für mich 15J Zinsfestschreibungen bei der Bank Sinn wo man einen Teil der Restschulden mit einem guten Tarif absichert. Guter
Tarif bedeutet aber nicht, dass der Sollzins gut ist, sondern dass man wenig einzahlen muss. https://www.mein-bauspar-vergleich.d...ierung-rechner
Mit der neuen Wohnungsbauprämie ab 2021 kommt man so auch auf ca. 1% Rendite auf sein Guthaben. Hat man einen ähnlichen Bankzins, so fährt man hier kaum Grenzverluste ein und hat
einen optioanlen Hebel mit dem späteren Bauspardarlehen
Also ich bin schon mal gespannt ob ich mal ein Beispiel bekomme wo sich das mit den BSV lohnt. Ich hab auch so eine sinnlosen BSV immer wenn ich nachrechnen wäre es besser wenn ich ihn nicht gehabt hätte. Aber hinterher ist man immer schlauer.
Also ich bin schon mal gespannt ob ich mal ein Beispiel bekomme wo sich das mit den BSV lohnt. Ich hab auch so eine sinnlosen BSV immer wenn ich nachrechnen wäre es besser wenn ich ihn nicht gehabt hätte. Aber hinterher ist man immer schlauer.
In den meisten Fällen rechnet er sich ja auch nicht, da konzeptionell nichts ausgearbeitet und berechnet wurde und zudem schlechte Tarife ausgewählt worden sind.
Tilgungsrate Hauptdarlehen - KFW
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Zitat von kub0185