ich habe hier einen etwas kniffeligen Fall bei mir im Verwandtenkreis und suche hierfür eine Lösung.
Zum Objekt:
92 m² Eigentumswohnung, 3,5 Zimmer, im Erdgeschoss (bei vorhandenen 4 Obergeschossen) eines Denkmalgeschützten Altbaus (Baujahr ca. 1930). Von der Eigentümerin selbst bewohnt. Hierbei handelt es sich um eine Anlage mit rund 200 Eigentumswohnungen (teilweise vermietet, teilweise selbst Bewohnt). Eine Umwandlung in Eigentumswohnungen ist vor ca. 10 Jahren erfolgt. Die Wohnung ist allgemein in einem einigermaßenen Erhaltungszustand. Nach und nach sollen Renovierungen an der Wohnung durchgeführt werden. Das Bad wurde bereits vor wenigen Jahren komplett Saniert und in einen gehobenen Zustand gebracht. Die Lage ist als gut zu betrachten (U-Bahn in ca. 5 Minuten Fußweg; ruhige Anwohnerstraße, Straße nur einseitig bebaut, Blick vom Wohnzimmer auf den Alsterlauf). Das Wohngeld inkl. Rückstellungen für Reparaturen beträgt ca. 350 EUR im Monat.
Die Wohnung wurde vor ca. 7 Jahren von der aktuellen Eigentümerin (aktuell 66 Jahre alt) mit ihrem Mann (in der Zwischenzeit gestorben) gekauft. Die Kaufnebenkosten wurden von den Eigentümern damals aus Eigenmittel finanziert. Der Rest der Wohnung wurde finanziert. Kaufpreis damals 280.000 EUR (10.000 EUR wurden zusätzlich als Eigenmittel eingebracht). Der Kauf hinsichtlich der Immobilienentwicklung war sicher klug. Die Finanzierung ist aus heutiger Sicht, ich sage mal, vermutlich suboptimal.
Finanzierung:
Die Finanzierung haben beiden Personen 2013 gemeinsam abgeschlossen und gliedert sich in folgende Teile:
KfW-Eigentumsprogramm (124):
Kreditsumme 50.000 EUR, 2,79% Zinsen, 10 Jahre Zinsbindung monatliche Annuität 188,77 EUR, vsl. Restschuld Ende 2020 44.000 EUR
Immobiliendarlehen I:
Kreditsumme 85.000 EUR, 4,18% Zinsen, 10 Jahre Zinsbindung monatliche Annuität 437,75 EUR, vsl. Restschuld Ende 2020 71.000 EUR
Immobiliendarlehen II (Tilgung ausgesetzt zur Ablösung durch ein Bausparvertrag nach 10 Jahren):
Kreditsumme 135.000 EUR, 4,18% Zinsen, 10 Jahre Zinsbindung monatliche Annuität 303,75 EUR, vsl. Restschuld Ende 2020 135.000 EUR
Zusätzlich wurde vor dreieinhalb Jahren ein zusätzlicher Bausparvertrag abgeschlossen, der ebenfalls zum Ende der 10 Jahre Laufzeit der anderen Darlehen fällig wird.
Bausparsumme 50.000 EUR, 0% Guthabenzinsen, monatliche Sparrate 237,00 EUR, vsl. Restschuld Ende 2020 11.500 EUR
Somit wird voraussichtlich Ende 2020 eine Gesamtrestschuld von 250.000 EUR und ein Bausparguthaben von 50.000 EUR bestehen.
Die aktuellen Raten die zu leisten sind betragen monatlich 1.621,27 EUR
Die Kredite laufen noch bis Ende 2023
Zur Eigentümerin:
Die Eigentümerin ist aktuell 66 Jahre alt und wird im nächsten Jahr in Rente bzw. Pension gehen. Aktuell hat sie ein Gesamteinkommen von ca. 3.800 EUR netto. Nach dem Renteneintritt hat sie ein Einkommen von ca. 2.800 EUR netto. Bis auf einen noch ca. 2 Jahre laufenden Finanzierungskredit für ein Auto (monatlich ca. 300 EUR) gibt es keine weiteren Verbindlichkeiten.
Der Ehemann war zum Zeitpunkt des Wohnungskaufs 72 Jahre alt und bereits in Rente ist jedoch mittlerweile verstorben.
Beide Personen hatten eigentlich nie Interesse an dem Kauf einer Immobilie. Da das Objekt jedoch in Eigentumswohnungen umgewandelt und diese nach und nach verkauft wurden und sie gerne so lange wie möglich in der Wohnung wohnen bleiben wollten (der Kündigungsschutz vor Eigenbedarf betrug 10 Jahre nach Umwandlung), haben sie sich zu einem Kauf entschlossen.
Zum Problem:
Die Raten sind aktuell von der Eigentümerin noch zu leisten (auch wenn mit hoher Belastung). Spätestens mit Renteneintritt wird dies jedoch nicht mehr der Fall sein. Sie möchte jedoch gerne in der Wohnung wohnen bleiben. Kurzfristig wäre es sicher möglich, den zweiten Bausparvertrag ruhen zu lassen um sich so etwas Luft zu verschaffen, aber auch das wird zum Renteneintritt nicht ausreichen.
Aus diesem Grund steht nun die Idee einer komplett neuen Finanzierung zum Ende des Jahres im Raum. Die daraus entstehenden Vorfälligkeitszinsen wurden noch nicht genau gerechnet, betragen jedoch maximal rund 22.000 EUR.
Dazu kommt die Voraussichtliche Restschuld (abzüglich des Bausparguthabens) von ca. 200.000 EUR. Die Wohnung sollte nach aktuellen Einschätzungen einen Wert von mindestens 350.000 EUR haben. Die konkrete Idee nun: Die alten Kredite ablösen und die rund 222.000 EUR neu finanzieren. Hierbei spielen die Kosten (entstehende Vorfälligkeitszinsen) eine nachgelagerte Rolle. Ziel ist es, die Raten auf ein gesundes Maß zu drücken, sodass die Wohnung auch in der Rente gut zu finanzieren ist. D. h. Tilgungsraten von maximal 900 EUR pro Monat.
Das Problem was ich hier sehe: Das Alter der Eigentümerin. Sie wird vermutlich über ein daraus entstehende Laufzeit keinen Kredit mehr von der Bank bekommen oder gibt es da Möglichkeiten. Grundsätzlich gibt es zwei Kinder (beide verbeamtet), die später die Immobilie erben würden. Gibt es hier eine Chance wenn diese mit in den Immobilienkredit eintreten würden? Oder welche Möglichkeiten gibt es sonst noch? Besteht ein Unterschied, ob die Eigentümerin zum Abschluss der neuen Finanzierung bereits in Rente ist oder nicht?
Vielen Dank auf jeden Fall schon mal jetzt für eure Einschätzung! Wenn noch Informationen fehlen, liefere ich diese gerne nach.
so wird es gemacht, entweder verkaufen und es würde ein schöner Schnaps übrig bleiben oder aber, so man die Immobilie weiter bewohnen will, die Umstrukturierung der Finanzierung auf ein Maß, was einer Miete gleichkommen würde.
Das Alter spielt keine Rolle, da stehen eine Menge an Top Banken zur Verfügung.
Einzig der Ausstieg gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung muss geklärt werden, denn die Bank muss dem ohne Verkauf nicht zwingend zustimmen.
Bleibt auch noch zu erwähnen, dass es besser gewesen wäre, seinerzeit kein endfälliges Darlehen gewählt zu haben, was ich auch nicht nachvollziehen kann, da die Verbraucher da ja auch schon nicht mehr die jüngsten waren. Endfällig führt im übrigen auch zu einer höheren Vorfälligkeitsentschädigung, zum einen aufgrund der höheren Restschuld, aber auch, weil keine Sondertilgungen und Tilgungssatzänderungsoptionen in der Zukunft in Abzug gebracht werden können.
endlich einer der sich vor den Eintritt sich um die Probleme Kümmert und nicht zu Ultimo wartet!
Es gibt viele die eher die Lüge ertragen, als die Wahrheit und ständig lieber Schulterklopfen mit der Lüge "Alles richtig gemacht!" zufrieden sind.
Ich gehe aus den Schreiben davon aus dass die Verwandte im Eigenheim bleiben will!
Die Wohnung wurde vor ca. 7 Jahren von der aktuellen Eigentümerin (aktuell 66 Jahre alt) mit ihrem Mann (in der Zwischenzeit gestorben) gekauft. Die Kaufnebenkosten wurden von den Eigentümern damals aus Eigenmittel finanziert. Der Rest der Wohnung wurde finanziert. Kaufpreis damals 280.000 EUR (10.000 EUR wurden zusätzlich als Eigenmittel eingebracht). Der Kauf hinsichtlich der Immobilienentwicklung war sicher klug.
Die Finanzierung ist aus heutiger Sicht, ich sage mal, vermutlich suboptimal.
Zum Thema Finanzierung:
Was vor 8 Jahren an Zinsen waren, kann man nicht mehr mit heute vergleichen! Man müsste die Zinsen von 2013 vergleichen, nicht von heute 2020!
Was fehlt war die Tilgung von 2013 bis heute! Und seit es nur die 200 € monatlich mehr gewesen!
Knackpunkt wird wohl der fehlende Bürge und Erbe sein!
Ich habe in 20 Jahren als Vermittler das erste mal hin bekommen, das ein Ehepaar mit Kinder, das Risiko der Tilgung und Zins, ausschließlich beim arbeiten Ehemann verbleibt! Damit sind die Kinder als Rechtsnachfolger und die Ehefrau dauerhaft haftungsfrei!
Wie mir der Sachbearbeiter die Risikoabteilung mir fernmündlich mitteilte, ging das nur handschriftlich, ohne Computer! 5 Werktage haben wir per E mail, telefonisch verhandelt! Obwohl wir kein Nachforderung an Unterlagen verlangt wurden sind!
Er hat dies fernmündlich beschrieben:" Es war das eher finsteres Mittelalter, alles ohne Computer, inklusive Zustimmung zur Auszahlung! Das firmeneigene, das KWG zugelassene Computerprogramm kam mit diese Situation nicht zurecht!
Wie unschwer erkennbar, ist ihre Tante, nennen wir diese mal so, ohne diese beleidigen zu wollen, sondern als Ansprechpartner!
Restschuld Ende 2020:............Sparguthaben Ende 2020
KfW................44.000 EUR...............................Restschuld 44.000 €
Sparkasse 1.....71.000 EUR..............
Sparkasse 2...135.000 EUR..............39.000 EUR Restschuld 96.000 € LBS-Bausparvertrag I: Bausparsumme 135.000 EUR; damit wäre eine vorzeitige Ablöse bei erreichen der Punktzahl und Mindessumme (Guthaben)
LBS-Bausparvertrag I: Bausparsumme 135.000 EUR, 0,5% Guthabenzinsen, monatliche Sparrate 454,00 EUR, vsl. Sparguthaben Ende 2020 39.000 EUR/ 15.000 € zu wenig
Zusätzlich wurde vor dreieinhalb Jahren ein zusätzlicher Bausparvertrag II abgeschlossen, der ebenfalls zum Ende der 10 Jahre Laufzeit der anderen Darlehen fällig wird.
Bausparsumme 50.000 EUR, 0% Guthabenzinsen, monatliche Sparrate 237,00 EUR, vsl. Restschuld(?) eher doch Guthaben Ende 2020 11.500 EUR
Das Problem besteht bei der Sparkasse 1, denen fehlt die die zuortbare Refinanzierung aus der Bausparsumme und sowie den Vertragstyp! Die Frage ist nämlich ob der 50.000 € BSV auch von der LBS ist! Wenn ja stellt sich andere Fragen wie welche der Mindestguthaben von 40 % oder 30 % zur Zuteilung verlangt wird.
Denn bei 30 % steigt die Belastung in der Tilgungphase zum Wechsel in den BSV an!
Sparkasse 2, gilt das gleiche: Wie hoch muss das Guthaben sein, 30 oder 40 % zu zur Zuteilung?
Daraus ergibt sich der Fehlbetrag der für eine vorzeitige Zuteilung ergibt! Und wenn diese BSV Vorzeitig zugeteilt werden, so löst der 135.000 € BSV, das 135.000 € Darlehn ablösefrei ab, selbst wenn die 10 Jahresfrist noch nicht abgelaufen ist!
Es bedarf einer genauen Prüfung der Darlehnsunterlagen, ob nicht eine Gruppentodesfallversicherung für den Darlehnsnehmer abgeschlossen wurden ist! Eine Prüfung der Jahreskonto ist dafür auch zwingend nötig!
Vielleicht hat die Tante ja Anspüche aus einer Todesfallversicherung aus den Vertrag oder von einen dritten Versicherer?
Schon geprüft?
Ihren Fragen haben noch mehr Fragen aufgeworfen, als Sie bisher gestellt haben!
Knackpunkt wird wohl der fehlende Bürge und Erbe sein!
In keinster Weise, die gute Frau kann sowohl jetzt, als auch in der Rente befindlich, ganz alleine auf eine gute Anzahl an Top Banken bezüglich der Bonität zurückgreifen.
Was würde denn eine vergleichbare Wohnung in der gewünschten Lage pro Monat an Miete kosten?
Ist eine Verkleinerung des Wohnraums (kleinere Wohnung) gewünscht?
Wird in der Rentenphase weiter das Auto benötigt?
Gibt es weitere Rücklagen, mit der man die Spanne bis 2023 überbrücken könnte?
Hoffe der 2. Bausparvertrag hat ein Guthaben und keine Schulden.
Wie sieht es bei den Kindern aus? Können/wollen diese die Mutter unterstützen? Evtl. Übertragung mit Nießbrauch oder Wohnrecht?
Das gesamte Finanzierungskonstrukt ist natürlich (aus heutiger Sicht) suboptimal - Zinsen sind zur Zeit oft deutlich günstiger - sind Sondertilgungen möglich?
222t€ bei 900€ Rate pro Monat wären ca. 4,8% p.a. Zins+Tilgung - hört sich erst einmal nicht ganz unmöglich an.
Wäre ich das Kind, würde ich meiner Mutter empfehlen, so wenig wie möglich zu tilgen und eine lange Zinsfestschreibungszeit zu wählen, damit sie sich höchstmögliche Liquidität erhält und ihr Geld "verlebt", ohne sich Sorgen machen zu müssen.
Ich wäre damit bereit, eine Immobilie mit höchstmöglichen Schulden zu erben, wo es ausreicht, dass der Verkaufserlös die Restschuld deckt.
Über die Tatsache, dass die aktuelle Bank (Hamburger Sparkasse) einer vorzeitigen Kündigung gegen Vorfälligkeitsentschädigung nicht zustimmen könnte hatte ich noch gar nicht gedacht. Schließlich würden sie durch die Vorfälligkeitsentschädigung ja den Ersatz für die kompletten Zinsen auf einen Schlag bekommen. Habt ihr Erfahrungen damit, ob es häufiger vorkommt, dass die vorzeitige Ablösung (durch eine andere Bank, die Haspa bietet meines Wissens nicht wirklich attraktive Zinsen an) verweigert wird? Hier wird dann aber sicherlich nach der ganzen Corona-Sache mal ein Gespräch mit der Haspa notwendig sein.
Wie sieht es denn eigentlich grundsätzlich bei der aktuellen Konstellation aus. Den zweiten Bausparvertrag könnte man ja einfach beitragsfrei stellen oder kündigen. Ist dies grundsätzlich auch für den 1. Bausparvertrag möglich? In dem Fall könnte man kurzfristig ja die Raten auf 930 EUR senken. Mir ist aber nicht klar, ob die Einzahlung verpflichtend ist (weil darüber die Ablösung des einen Kreditvertrags geplant ist). Klar, dass dies dazu führt, dass nach den 10 Jahren eine komplett neue Finanzierung notwendig ist, weil die Bausparer dann noch nicht zuteilungsreif wären, das wäre dann aber halt so.
Zu den Fragen von bruno68. Der zweite Bausparer ist auch von der LBS. Dieser wird, so wie es vorgerechnet wurde passend zum Ende der 10 Jahre zuteilungsreif. Bei dem anderen Bausparvertrag sollte es eigentlich auch so sein, aber da sind aus meiner Sicht ein paar Ungereimtheiten. Der ursprünglich berechnete Plan zeigt nämlich eine etwas höhere Rate als die, die aktuell gezahlt wird. Aber ganz sicher bin ich mir da gerade auch noch nicht. Bin erst angefangen mich durch die ganzen Unterlagen zu ackern. Ich war damals bei der Finanzierung leider nicht mit dabei. Das war so ein: Die Haspa ist seit Jahren unsere Hausbank, da will ich die Finanzierung lieber über die machen :-/
Jo, letzter Satz ist nicht selten der Anfang vom Ende.
Die HaSpa muss wie gesagt nicht zustimmen, so nicht verkauft wird, ganz gleich, ob sie die Zinsen trotzdem bekommt.
Die Tilgungsrate, die in den abgetretenen BSV geht, kann ebenfalls ohne Zustimmung der HaSpa nicht ausgesetzt werden. Jetzt in der Corona Krise wird sie dem vorerst 3 Monate zustimmen, das ist ja aber nicht das, was eben angezeigt ist.
Hier muss ein Schreiben an die HaSpa her, wo um Kündigung und Ablösung gegen Berechnung Vorfälligkeitsentschädigung gebeten wird, ggf. mit dem Zusatz, dass ansonsten finanzielle Probleme entstehen können.
Zu dem ist es hier angezeigt, den Darlehensvertrag auf Formfehler und Fehler in der Widerrufsbelehrung von einem Fachanwalt kostenlos prüfen zu lassen, wo die Aussicht auf Erfolg bei dieser Bank außerordentlich gut steht, denn sie pflegte es, hier seinerzeit riesen Böcke einbaut zu haben!!!
Restrukturierung einer Immobilienfinanzierung
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Zitat von bruno68