bereits bei der Finanzierung unseres ersten Hausen (Einfamilienhaus mit umfangreicher Sanierung im Jahr 2010) war ich regelmäßiger Mitlesen in diesem Forum und konnte viel mitnehmen. Nun gestaltet sich ein Finanzierungsvorhaben ein wenig komplexer und ich hoffe auf eure Unterstützung.
Im wesentlichen geht es mir darum zu erfahren ob und wie eine Finanzierung darstellbar wäre.
Die Eckdaten:
Immobilie:
DHH mit zwei Wohneinheiten. Beide vermietet. Objektwert laut Gutachten 305.000 Euro. Kaufpreis 280.000 Euro.
Modernisierungskosten im Rahmen 20.000 Euro. Gute Wohnlage. Mieteinnahmen aus Kaltmiete mtl. 1.100 Euro.
persönliche und finanzielle Situation:
Ehepaar; beide verbeamtet; 2 Kinder; Wohneigentum mit Grundschuld 190.000 Euro (Restschuld 130.000 Euro)
Mann:
mtl. Nettoeinkommen ça. 3.800 Euro + nachweisbar ca 1.000 Euro aus Nebentätigkeit
Schufa-Score bei schlechten 90% (vermutlich aufgrund Ratenkredit, 3 Kreditkarten und 3 Girokonten - wobei 2 KK und Girokonten nicht genutzt werden)
aktuelle Verbindlichkeiten: Ratenkredit mit Restschuld 50.000 Euro und monatlich ca. 700 Euro Rate; Fahrzeugleasing mtl. 350 Euro; 0% Finanzierung mtl. 120 Euro
Frau:
aktuell Elternzeit mit mtl. 1.100 Euro + ab Juli wieder im Beruf tätig mit Teilzeit mtl. 1.900 Euro.
Verbindlichkeiten: Ratenkredit als Gemeinschaftskredit, Fahrzeugleasing mtl. 400 Euro, 0% - Finanzierung mtl. 40 Euro
Investitionskredit einer PV-Anlage mit Laufzeit 20 Jahren i. H. v. 18.000 Euro. mtl. Rate 100 Euro bei Einnahmen i H. v. 150 Euro.
Bankguthaben: 75.000 Euro.
Ist anhand dieser Eckdaten eine Finanzierung trotz des lausigen Scores darstellbar? Wie wäre hier die vernünftigste Herangehensweise? (Tilgung Ratenkredit mit EK, höherer EK Ansatz bei Finanzierung, etc,)
Schufascore wird das Problem nicht sein, auch wird es Sinn ergeben, vordergründig von dem EK die Kredite abzulösen, da bei V+V der Schuldzins (der bei weniger EK etwas höher liegen wird) zumindest geltend gemacht werden kann und so vor Steuer die teuren Kredite weg sind, wo der Schuldzins nicht geltend gemacht werden kann. Leasingverträge können bestehen bleiben.
Fragen die sich ergeben:
1) In welcher Stadt (wegen Auswahl regionaler Banken) steht die zu erwerbende Immobilie und wo die selbstgenutzte?
2) Welche Bank (wegen ggf. weiterer Belastung der selbstgenutzten Immobilie für Kapitalbeschaffung mit entsprechender Berücksichtigung der Bank im Konzept, damit kein Vorrang entsteht) ist der Grundschuldgläubiger der selbstgenutzten Immobilie?
3) Wird die Immobilie über einen Makler verkauft, wenn ja, wie hoch ist die Courtage?
Vom Grundsatz passt das alles und ganz sicher wird eine Finanzierungsanfrage in einem positiven Kreditvotum münden.
Im Vorfeld würde man die bestehende Immobilie einwerten, um zu schauen, ob dort Kapital beschafft werden kann, was das Eigenkapital (fremdfinanziert) etwas erhöht.
Zu den Fragen:
1) Beantworte ich gerne per PN
2) Grundschuldgläubiger für die selbstgenutzte Immobilie ist die DSL Bank.
3) Verkauf der Immobilie ohne Makler
Die bestehende Immobilie wurde durch regelmäßige Investitionen (hier auch der Verwendungszweck des bestehenden Ratenkredits - auch wenn dies im Nachhinein vermutlich die ungünstige Art der Kapitalbeschaffung war...) sukzessiv gesteigert. Der Wert dürfte objektiv betrachtet deutlich über der bereits eingetragenen Grundschuld i.H.v. 190.000 Euro liegen.
Die bestehende Immobilie wurde durch regelmäßige Investitionen (hier auch der Verwendungszweck des bestehenden Ratenkredits - auch wenn dies im Nachhinein vermutlich die ungünstige Art der Kapitalbeschaffung war...) sukzessiv gesteigert. Der Wert dürfte objektiv betrachtet deutlich über der bereits eingetragenen Grundschuld i.H.v. 190.000 Euro liegen.
Ein Haus was verkauft werden muss, ist nur das wert was man bekommt! Bei einer 1. Zwangsversteigerung fängt man bei 70 % des Verkehrswertes an! Passen sie lieber den Wert des Hauses daran! Sie sollten jetzt lieber ihr Eigenheim umschulden denn sich weitere Steine an den Hals zu hängen!
Denn wenn die Krise weitergeht und der Immobilienmarkt einfriert, bröckeln sehr schnell die Häuserkaufpreise in Richtung nach unten!
Um bildlich das darstellen! "Wenn das Haus in Keller ein Schwimmbecken hat!"; denkt dar Verkäufer "wertsteigern!". Der Käufer sagt zum Verkäufer:"wertmindern! Weil Schimmelbildung im Keller und Parterre!"
Sehe ich ihre aktuelle Finanzierungschaos an stelle ich Schatten und Licht
Licht ist: Das Sie angeblich 75.000 € Guthaben besitzen, wofür kein Beweis vorliegt! Vor allen in welche Form? Aktien oder Geld, Gold....?
Schatten: Hohe eingegangene dauerhafte Zahlungsverpflichtungen:
- Zins und Tilgung für Eigenheim unbekannte Rate
- Ratenkredit mit Restschuld 50.000 Euro und monatlich ca. 700 Euro Rate; wie lange noch? Restschuld unbekannt
- Fahrzeugleasing mtl. 350 Euro; 0% Finanzierung mtl. 120 Euro Restschuld unbekannt
- Fahrzeugleasing mtl. 400 Euro, 0% Finanzierung mtl. 40 Euro Restschuld unbekannt
- Investitionskredit einer PV-Anlage mit Laufzeit 20 Jahren i. H. v. 18.000 Euro. mtl. Rate 100 Euro bei Einnahmen i H. v. 150 Euro. Restschuld unbekannt
Folgende weiche Darlehnsziele sind auch negativ
- Schufa-Score bei schlechten 90% (vermutlich aufgrund Ratenkredit, 3 Kreditkarten und 3 Girokonten - wobei 2 KK und Girokonten nicht genutzt werden kein Premium Kunde mehr da unter 97 %, nur noch Standardkonditionen möglich!
Sofortige Abhilfe: Schließen aller nicht benötigten Karten und Konten! Damit werden die negativen Kreditlinien geschlossen!
Was tun oder machen ist was ganz anderes als die Schufa bewertet! Die Schufa bewertet nur die eingegangenen Verbindlichkeiten, nicht aber Guthaben! Da Sie eine 6 fache KK Kontokorrentverbindlichkeit eingegangen sind! Wenn jede Karte nur ihr Gehalt als einfache Kontokorrentlinie jeweils für KK und Girokonten gewährt haben, sind dies latente Verschuldungsmöglichkeit von 23.000 € , bei 3 fachen Monatseinkommen je Karte macht 9 faches Wert: 18 mal 3.800 € macht eine Kreditaufnahme von 68.400 € möglich!
Über diese Summe haben Sie gegenüber allen Gläubiger latent und dauerhaft als max Kredit zugesagt, diese zu begleichen! Zu schwachsinnige Zinsen von etwa 10 % p.a. weil blanco!
Wie soll die Schufa eine Kreditaufnahme ohne Sicherheit denn bewerten, so wie ihre Schufa Bewertung ist: "Mies, mit 90 %!"
Dann kommt noch hinzu das Sie jährlich eine Steuernachzahlung leisten müssen, da nach ihrer Beschreibung die Steuerkassenwahl Sie die III und ihre Frau die V gewählt haben!
Vergleiche ich wie eine ehrlicher Risikoprüfer eines Gläubigers käme ich zu folgenden Schluss: Die Vermögensvermehrung erfolgt, ausschließlich durch die Kreditausweitung!
Zwar würde die Einnahmen ausreichen, alle Verbindlichkeit zu bedienen! Aber bei einer Störung der Einnahmen durch Leerstand der Mietwohnung, wäre es zwar möglich durch Belastung durch eine der KK sich die Differenz zeitlich begrenzt begleichen, letztendlich aber unweigerlich in die Insolvenz führt.
Das ein Guthaben von 75.000 € vorliegt ist bekannt, aber dies ist durch Aufnahme eine Kredites aktuell mit 50.000 €, Finanzierung einer PV mit 18.000 € und die dauerhaften Verbindlichkeiten der Autos refinanziert wurde!
Unter den Gesichtspunkt der Abschreibung wurden mehr als 100.000 € Kredit aufgenommen bzw. Verbindlichkeiten eingegangen, um das Guthaben von 75.000 € zu generieren!
Die Nebeneinkünfte von 1.000 € monatlich bleiben wegen der aktuellen Krise zukünftig als ungewiss, außer Ansatz!
Des weiteren ist der Darlehnsnehmer ein Beamter, aufgrund der hohen Verbindlichkeiten und nur ausgeglichenen laufenden Kosten, dürfte dieser nur noch auf der Beförderungsleiter auf der Stufe C oder D befinden. Ein erreichen des Spitzendienstgrad mit erhöhten Einkommen zu nicht mehr zu erwarten!
Alternativ käme auch der Satz in Frage:
Da der Kunde sich überschuldet hat, es besteht die Möglichkeit der zu geringe Hemmschwelle für Empfänglichkeiten!
Ich habe den Text jetzt mehrfach durchgelesen, kann Ihn jedoch nur ansatzweise erfassen.
Für mich liest sich Ihre Antwort wie eine Mischung aus sicherlich begründetem Wissen um das Thema, einem mahnenden Fingerzeig und abstrusen Theorien.
Als Käufer und möglicher Darlehensnehmer neigt man sicherlich dazu eigene Zahlen zu beschönigen. Ihre Herangehensweise ist aus meiner Sicht jedoch ein wenig befremdlich und findet den krönenden Abschluss in dem letzten Satz...
Ihre offenen Fragen und Theorie sind innerhalb kürzester Zeit zu beantworten bzw. zu widerlegen. Diesen Ansatz haben Sie offensichtlich nie in Betracht gezogen.
Ich habe den Text jetzt mehrfach durchgelesen, kann Ihn jedoch nur ansatzweise erfassen.
Für mich liest sich Ihre Antwort wie eine Mischung aus sicherlich begründetem Wissen um das Thema, einem mahnenden Fingerzeig und abstrusen Theorien.
Der erste Satz soll auch mal zum Nachdenken anregen!
Der zweite Satz von ihnen, da kann ich nur darauf mal hinweisen: Das Sie mit einen Betriebsratmitglied und sie ihre Personalakte mal einsehen sollten!
Vergleichen Sie mal die Mindestwartezeit zur Beförderung in den nächsthöheren Posten und ihre Wartezeit auf den nächsthöheren Beamtenposten!
Nur wer dauerhaft nur die Mindestwartezeit erreicht, wird am Ende zum Spitzendienstposten gelangen, jede Überschreitung der Mindestlaufzeit führt zum Verlust der Option Spitzendienstposten unweigerlich! Wie heißen die Beamtenlaufbahnen: Einfache, mittlere, gehobene und höchste Beamte!
Einfache Beamte waren bis A4, die Spitzenposten sind A5 und A6 der Stabs- und Oberstabsgefreiter
Mittlere Beamte waren ab A5, die Spitzenposten sind A9 und A10, der Stabs- und Oberstabsbootsmann
Gehobene Beamte waren ab A9, die Spitzenposten sind A12 und A13, der Stabs- und Oberstabskapitän
Höchste Beamte, waren ab A14 bis A16, Ab Besoldung B1 sind eh die wenigsten bekannt.Zu meiner Zeit konnte ich bis A8 Beamte den Weg zum Spitzendienstposten verbauen! Auch gelang es mir Personen die miese Eigenschaften besaßen, eine Weiterverpflichtung Z8 oder Z12 zu unterbinden!
Ich weis sehr wohl Bescheid, wie oder wodurch ein Beförderungstau oder knick bei einen Beamten eintreten kann! Unter anderen durch eine hohe Verschuldung, wobei der Dienstherr festliegt was für eine hohe Verschuldung ist!
Auch die "Zeugnissprache" ist mir geläufig.
Zum Thema "abstrusen Theorien"
Hier sollten Sie mal im BGB das "Schuldrecht" mal durchlesen, Bröckeln die Immobilienpreise so sollten Sie mal den § 490 BGB durch lesen
§ 490 Außerordentliches Kündigungsrecht
(1) Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen.
Ich habe schon die ersten Häuser, deren 1. Preisaufruf, später mit bis zu 15 % Preisabschlag verkauft wurden sind!
Der aktuelle Verkehrswert der Häuser wird doch nur durch die enorme Nachfrage hochgehalten, aber was ist zum 30.04 wenn Millionen AN Kurzarbeitergeld erhalten, was ja mindestens einen 33 % Gehaltsabschlag bedeutet? Was wird aus der Nachfrage an Immobilien werden? Ein Hirngespenst? Eine zukünftige Fata Morgana für den heutigen Verkehrswert?
Wenn dann es rückwärts geht, mit den Verkehrswerten und die Beleihungsausläufe steigen dadurch auf 100 % und darüber! Was dann?
Was ja eine wesentliche echte Verschlechterung der Sicherheit darstellt! Damit schnappt Falle zu, die Banken haben dann das Recht nach § 490 BGB ....., nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen!
Damit die Kunden auch schön still halten, werden diese vorher zum Beratungsgespräch eingeladen, wo den Kunden den Werteverfall ihres Eigenheimes unterrichtet werden.
Um einer Zwangsverwertung des Eigenheimes zu vermeiden, sollten die Kunden doch das Recht zur Sondertilgung zu nutzen, um ein überschreiten des Beleihungsauslaufes von 100 % zu vermeiden!
Was natürlich beim Kurzarbeitergeld unmöglich ist!
So macht man aus Eigenheimbesitzer, kleine Lämmer, die man zur Schlachtbank (Insolvenz) treibt und wirtschaftlich abschlachtet! Ist halt Ostern bzw. Pfingsten, wenn es soweit ist! In wieweit die Regelung für alle gilt, dass man bis zu 2 Monatsraten wegen der Krise in Verzug kommen darf, ohne eine Darlehnskündigung zu bekommen! Da kenne ich nur einen Gläubiger bisher, der dies schriftlich zugesagt hat!
Auf alle Fälle werden die nächsten Wochen, Monate richtig spannend. in welche Richtung die Immobilienpreise gehen!
Verstehen sie jetzt was ich Meine?
bruno68
persönliche und finanzielle Situation:
Ehepaar; beide verbeamtet; 2 Kinder; Wohneigentum mit Grundschuld 190.000 Euro (Restschuld 130.000 Euro)
Mann:
mtl. Nettoeinkommen ça. 3.800 Euro + nachweisbar ca 1.000 Euro aus Nebentätigkeit
Schufa-Score bei schlechten 90% (vermutlich aufgrund Ratenkredit, 3 Kreditkarten und 3 Girokonten - wobei 2 KK und Girokonten nicht genutzt werden)
aktuelle Verbindlichkeiten: Ratenkredit mit Restschuld 50.000 Euro und monatlich ca. 700 Euro Rate; Fahrzeugleasing mtl. 350 Euro; 0% Finanzierung mtl. 120 Euro
Verbindlichkeiten: Ratenkredit als Gemeinschaftskredit, Fahrzeugleasing mtl. 400 Euro, 0% - Finanzierung mtl. 40 Euro
Also monatlich 1.600 EUR an Ratenkrediten/Leasing ?
Für mich auf den ersten Blick unlogisch, 50.000 EUR an Ratenkredit mit Zinsen zu bezahlen und auf der anderen Seite 75.000 EUR auf der Bank mit vermutlich (?) sehr geringen Zins zu haben.....
Daher Herangehensweise aus meiner Sicht:
Unnötige KK + Konten kündigen, Ratenkredite (auch die 0%) ablösen und mit dem freien Geldern dann ansparen. Wenn die neue Immobilie als Anlage dienen soll, dann wäre ja vermutlich eine möglichst geringe Tilgung sinnvoll ?? Wobei ich hier eher in Richtung MFH mit 5 oder mehr Wohneinheiten gehen würde. Aber nur meine Einstellung dazu....
Herr deanyoungblood, versteht nicht das seine KK und Konten und damit verbunden Kontokorentrahmen von Max. 70.000 € mit den Zinssatz von 10 %, eine Baufinanzierung von 700.000 € zu 1 % entspricht!
Und das ohne Anfragen an Schufa oder einer Bank! Wie soll Schufa eine latente Zinszahlungsgefahr von 7.000 € jährlich in ihr Schufa-Score einspreisen? Ganz einfach, man zieht monatlich ca. 585 € Zinsen sowie ein 12 bis 24 tel der max. Schulden einfach von seinen Einkommen ab.
Er glaubt auch das eine 0 % Finanzierung gibt! Glaubt einer hier erst haft das irgend jemand etwas zu verschenken hat?
Es ist egal das man für 20.000 € ein Auto kauft und finanziert. Und für die Finanzierung weitere 3.000 € zahlt.
Oder direkt 23.000 € mit einer 0 % Finanzierung das Auto bezahlt!
Am Ende kommt immer das gleiche raus.
Er kann ja mal erklären woher den die Gewinne der Autofirmen herkommen, wenn nicht aus den Verkauf und Ersatzteile der Umsatz generiert wird! Und es jeden Betriebswirt auch bekannt, was in jeden Umsatz ein Gewinn vorhanden ist!
Zur Not helfen mal die Bücher "Kosten und Leistungsrechnung", Europa Nr. 93512 und "Der Technische Betriebswirt Buch 1", Feldhausverlag" da kann man lernen wie man Gewinne in den Umsätzen versteckt!
Und auf der "Geiz ist geil" Welle, den Kunden einen Bären aufbindet! Das die Verkaufskosten unter den der Herstellungskosten und Gewinn dauerhaft liegen!
Baufinanzierung darstellbar? - Zweitimmobilie
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, ebenso, dass keine Maklerkosten anfallen.
Zitat von deanyoungblood