Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung

Schönen guten Abend Noelmaxim,

vielen Dank für die schnelle und informative Antwort.
1.Ich habe an mehreren Stellen von Leuten gelesen die in anderen Bundesländern über die Finanzinstitute der Länder die KfW-Kredite in den 2. Rang durchgeleitet bekommen haben. Das habe ich einfach geglaubt und bin davon ausgegangen, dass es in NRW auch klappen muss. Die NRW.BANK hat das aber natürlich direkt abgewiesen. Aber ist es nicht so, dass die KfW die Mittel für den Kredit stellt und das Risiko trägt? Falls das so ist, kann der Bank das doch egal sein ob es im ersten oder im zweiten Rang steht.

2. Jetzt bleibt nur noch abzuwarten ob wir das NRW Darlehen erhalten können.

3. Die vielen Bausteine des aktuellen Angebotes gefallen mir auch nicht. Der Berater hat gesagt das müsse so sein. Er rechnet die 22.000€ für das verpfändete Sparbuch um auf eine 100% Finanzierung zu kommen. Dann rechnet er den 51.700€ Bausparvertrag um auf 80% zu kommen. Dann den 58.200€ Bausparvertrag um auf 60% zu kommen usw... So in der Art hat er es begründet. Das hörte sich für uns ganz logisch an . Die Zinsausläufe der Bausparbausteine sind doch im Grunde nicht von Belang oder? So wie ich die Bauspardarlehen verstanden habe, spart man innerhalb der Zinsbindung ~40% der Summe an und in der Darlehnsphase zahlt man dann den schon jetzt festgelegten Zins bis der Bausparvertrag erfüllt ist. Also können uns doch bei den drei Bausparverträgen keine Zinsen auf die Füße fallen. Oder habe ich das falsch verstanden? Ich mache mir eher sorgen um die hohen Gebühren rund um die Bausparverträge.. In Bezug auf die Rangordnungen hatte ich es so verstanden, dass das Kreditinstitut alle diese Darlehen auf Rang 1 im Grundbuch einträgt. Das es bei denen Intern anders ist, ist mir klar.

4. Können Sie ungefähr sagen wie lange der Prozess bei der NRW.Bank dauert? Haben sie dazu Erfahrungswerte? Ich schreibe gleich der entsprechenden Sachbearbeiterin eine E-Mail und bitte sie uns das OK für die Aufnahme des Investitionsvorhabens zu geben. Haben Sie einen Tipp wie wir den Notartermin hinauszögern können ohne uns direkt ins Aus zu spielen? Ich weiß von Freunden, dass die alle 4-8 Wochen auf den Termin warten mussten. Ist das eine gewöhnliche Wartezeit? Und dürfen wir während wir auf den Termin warten weitere Finanzierungsangebote einholen und müssen lediglich bis zum Notartermin eines ausgewählt haben? Falls wir in der Zeit weitere Angebote einholen dürfen, müsste das doch für die NRW.Bank reichen oder?
Und wissen sie zufällig was genau mit "50% der förderfähigen Summe" gemeint ist? Ich habe es so verstanden, dass die förderfähige Summe die Kaufnebenkosten, die Immobilie selber sowie anfallende Sanierungsmaßnahmen umfasst. Das hieße dann, dass wir zumindest ~178.000 € über die NRW.BANK bekommen müssten. Ich sehe keinen Grund warum wir bei dem Programm "NRW.BANK. Wohneigentum" keine Bewilligung bekommen sollten. Was den ersten noch attraktiveren Baustein angeht bin ich leider sehr sehr unsicher. Wir liegen ja jetzt gerade über dem Maximaleinkommen.

5. Ich soll den geforderten Eigenkapitaleinsatz der NRW.BANK beachten. Meinen Sie die Eigenleistung? Im Chancenprüfer steht 34.000€ Eigenleistung seien erforderlich. An anderen Stelle hatte ich gelesen, dass es auch Möglichkeiten gibt diese Eigenleistung anders zu bewerten und abzusichern aber ich weiß leider nicht mehr die Details dazu. Ich werde die Ansprechpartnerin bei der NRW.BANK fragen.

6. Das Sparbuch läuft noch auf den Namen meiner Mutter und ist bis 2022 fest angelegt und wird hoch verzinst. Sie hat es zwar für mich gespart aber ich möchte das Geld nicht haben, weil sie es dringender braucht als wir. Ich nehme es jetzt gerne als Sicherheit an aber ich möchte das nicht behalten.

7.Ich habe nur 60.000€ beim KfW 124 Programm gewählt, weil die Zinsbindung lediglich 10 Jahre beträgt. Falls das mit der NRW.Bank klappt würde ich eventuell in betracht ziehen den Betrag zu erhöhen aber sonst eher nicht. Wir können das ja nicht in 10 Jahren voll tilgen. Im worst case haben wir 30.000€ davon übrig auf die wir dann 5% oder ähnliches bezahlen müssen. Es hängt ja von vielen Faktoren ab, wie weit wir das runtergetilgt bekommen in den 10 Jahren. Ich glaube das erste Jahr muss sogar tilgungsfrei sein oder? Das finde ich fürchterlich.

Zur zweiten Antwort:
- Das Angebot der örtlichen Sparkasse sah leider noch deutlich schlechter aus. Die hatten ebenfalls zwei Bausparverträge drin und wesentlich höhere Zinsen und kürzere Zinsbindung. Das war ein direktes No-GO.
Was schlagen Sie uns jetzt vor? Die 100.000 € in den KfW Kredit machen mir ein wenig Sorgen wegen der kurzen Zinsbindung.

Zitat von noelmaxim

Erst das NRW Darlehen sichern, dann können und dürfen sie Finanzierungsanfragen bei anderen Banken stellen und ohne diese keine Planungssicherheit, da sie keine Zusage erwirkt haben. Abhilfe schafft eben die Absprache mit der NRW Bank.

Jetzt habe ich ja dummerweise bereits eine Finanzierungsanfrage bei einer Bank gestellt. Habe ich uns damit bereits das NRW.Bank Darlehn verspielt oder ist nur diese Bausparkasse jetzt für uns raus?

Zitat von noelmaxim

Widerspricht sich, sehen keine Probleme die Bewilligung zu bekommen/wir liegen über dem Maximaleinkommen. Sollte geklärt sein, sonst fangen sie nach 2-3 Wochen wieder bei Null an.

Das Problem ist ja, dass wir aktuell zu viel verdienen. Mir wurde allerdings gesagt, dass nicht nur die aktuelle Situation entscheidend ist. Und da wir jetzt schon wissen, dass wir ab Oktober wieder fallen könnten wir vielleicht trotzdem in das besonders attraktive Programm der NRW.BANK kommen.

Zitat von noelmaxim

Wenn es abgetreten wird, dann wird sie nie drüber verfügen können!

Der Berater sagte uns, dass die Verpfändung nach etwa drei Jahren wieder freigegeben würde. Wir planen das Baukindergeld zu nutzen um die Tilgung entsprechend schnell voran zu schieben.

Zitat von noelmaxim

Ja und? Sie können KfW auch endfällig wählen und einen BSV als Tilgung wählen! Damit verschieben sie doch teureres Geld in den günstigeren Bereich!!

Also in diesem Fall sind sie dann für ein Bausparvertrag trotz der Mängel dieser Verträge? Also 100.000 € KfW als endfälliges Darlehn. Die Laufzeit beträgt glaube ich immer 25 Jahre oder? Und dann besparen wir einen BSV mit 100.000€ der erst am Ende ausgezahlt wird? Und die Auszahlung verwenden wir um den KfW Kredit vollständig zu tilgen? Aber warum sollte die Bank das machen? Da verdient sie doch viel weniger . Oder habe ich schon wieder etwas nicht richtig verstanden?

Zitat von noelmaxim

????? Sie haben 3 Bausteine, wo sie 10,13 und 19 Jahre nichts tilgen!!!

Technisch tilge ich nicht, klar. Aber es ist doch so, dass bei einer Bausparsumme von 100.000€ für 30 Jahre bis diese zuteilungsreif sind 40.000€ angespart werden. Muss ich dann etwa nochmal für die eventuell verbleibenden 20 Jahre x%Zinsen auf die 100.000 € zahlen obwohl die schon 40.000€ von mir bekommen haben? Das grenzt ja an Betrug.

Zitat von noelmaxim

Sie sind leider völlig fehlberaten und fehlgeleitet von dem Finanzierungsgespräch.

Ich fürchte das sie recht haben. Jetzt gilt es das ganze zu korrigieren.

Darlehen die in den Nachrang gehen und direkt von der NRW Bank kommen, diese also das Obligo behält, verbessern den Auslauf, aus meiner Sicht ist dafür EK nötig.

Darlehen die über die Bank weitergeleitet werden, stellen das Obligo auf die Bank (wie bei KfW z.B.), gewinnen tut man dadurch bezüglich Beleihungsauslaufsenkung nichts.

Zu dem Angebot der Deutschen Bank mit 5.000 Euro EK habe ich kein Vertrauen und halte ich für für unrealistisch und nicht darstellbar.

Ob das Darlehen der NRW Bank 1,25% oder 1,45 % ausweist ist unerheblich, Fakt ist, es ist alternativlos, da es die Darstellbarkeit überhaupt erst sichert und einen wunderbaren Mischzins abbilden lässt.

Als Ergänzung zum Eingangspost:
Meine Frau ist verbeamtet und ich arbeite als Angestellter im öffentlichen Dienst. Bei manchen Kreditinstituten gibt es für diese Berufsgruppen ja Zinsvergünstigungen.
Darüber hinaus haben wir aktuell zwei Kinder.
Ich habe bereits vor zwei Wochen unsere Schufa Einträge angefordert kann mir aber nicht vorstellen, dass da irgendetwas drin steht. Wir haben bei jedem Umzug einen Nachsendeauftrag eingerichtet und haben abgesehen von meinem Bafögkredit (Der steht dort glaube ich nicht drin) keine laufenden Darlehen.
Wir wollen höchstens 1150€/Monat als Rate haben.
Wir sind beide nur bedingt Risikofreudig. 10 Jahre Zinsbindung wären uns definitiv zu kurz.
In 10 Jahren werden wir deutlich mehr verdienen als jetzt.

Zitat von noelmaxim

Darlehen die über die Bank weitergeleitet werden, stellen das Obligo auf die Bank (wie bei KfW z.B.), gewinnen tut man dadurch bezüglich Beleihungsauslaufsenkung nichts.

Zu dem Angebot der Deutschen Bank mit 5.000 Euro EK habe ich kein Vertrauen und halte ich für für unrealistisch und nicht darstellbar.

Ob das Darlehen der NRW Bank 1,25% oder 1,45 % ausweist ist unerheblich, Fakt ist, es ist alternativlos, da es die Darstellbarkeit überhaupt erst sichert und einen wunderbaren Mischzins abbilden lässt.

Vielen Dank für diese klare Erklärung.


Was genau bedeutet denn, ein Kredit wird weitergeleitet? Überweist die NRW Bank das Geld an die Bank oder muss die Bank das Geld bereitstellen und bekommt lediglich einen Zuschuss von der NRW Bank? Das Obligo liegt bei der Bank bedeutet, dass die Bank im Ausfallrisiko auf dem NRW Bank Kredit sitzen bleibt? Also kommt der Betrag X zwar in den Nachrang aber die Bank stellt dieses Geld bereit?

Das Angebot der deutschen Bank finde ich wunderbar. Wie auch immer die das intern rechtfertigen ist mir gleich. Das ist ja deren Problem.


Gesetz den Fall wir wollen das NRW Bank Darlehen beantragen bei welchem das Obligo bei der Bank liegt, welcher Vorteil ergibt sich dann dadurch für uns? Den Beleihungsauslauf senkt es ja scheinbar nicht. Was genau hat die Bank von diesem Programm und welchen Vorteil gibt sie an die Endkunden weiter?

Der Vorteil wäre - so es den Beleihungsauslauf nicht senkt - lediglich darin zu sehen, dass der Zins günstiger wäre, wenn denn dem so ist.

Die NRW Bank überweist das Geld parallel zu der Auszahlung der Bank an den Verkäufer oder gemäß Zahlungsanweisung dahin, für was es vorgesehen ist. Das plant man ja alles im Vorfeld.

Was gefällt Ihnen so an dem Angebot der Deutschen Bank, zumal dem NRW Darlehen nichts im Wege steht?

Im Moment ist der Zins für die NRW Darlehen - Wohneigentum leider wieder recht hoch. Danke für die Erläuterung zu dem Vorgang.
Ich frage mich noch immer worum die Bank sich noch sorgt, wenn das Geld doch von der NRW Bank überwiesen wird. Schuldet die Bank dann der NRW Bank das Geld und treibt es bei uns ein? Und wenn wir Zahlungsunfähig würden, würde die Bank das Geld an die NRW Bank zurückzahlen müssen?


Das Angebot der deutschen Bank ist in meinen Augen bisher unschlagbar. Wir müssen nur einen kleinen Teil unseres Eigenkapitals einsetzen und können den Rest für eventuelle Reparaturen aufbewahren und dazu ist der Zins noch völlig in Ordnung. Und darüber hinaus sparen wir uns den Antragskram bei der NRW Bank und eventuelle Probleme bis die Prüfung bei der NRW Bank abgeschlossen ist etc. Und es ist nur ein Annuitätendarlehen ohne Bauspareinmalzahlungen oder sonstige besondere Ärgernisse.
Was gefällt ihnen am Angebot der deutschen Bank nicht? Versetzen Sie sich doch in unsere Lage. Was kann es da besseres geben?

Das Angebot an sich ist super, fraglich ist doch lediglich, ob es so auch tatsächlich dargestellt werden kann.

Ja,wenn eine Bank im Obligo ist, dann haftet sie dafür auch voll.

Die Bank würde sich quasi über die NRW Bank refinanzieren, sich IHR Geld da holen und an sie durchreichen.

Das Förderprogramm Eigentumsförderung bekommen wir nur, falls nicht unsere derzeitige Einkommenssituation zu Grunde gelegt wird, sondern die vergangene und wahrscheinlich zukünftige. Aktuell liegen wir mit unserem Einkommen oberhalb des maximal zulässigen Einkommens. Sie haben nicht ganz unrecht mit dem Eigenkapital. Allerdings können nochmal 15% des Förderdarlehens vor Abzug des Tilgungszuschusses von de 50.250€ abgezogen werden. Dann landen Sie bei 30.900€. Eine Mitarbeiterin der Bewilligungsbehörde meinte, dass wir davon sogar nur ~11.000€ in Bar einbringen müssten. Alles andere ginge als Eigenleistung. Wie sie auf diese 11.000€ gekommen ist, weiß ich auch nicht. Wie dem auch sei, sollten wir diese Förderung erhalten können, könnten wir uns den Rest an Geld noch im erweiterten Familienkreis leihen. Das machen wir nicht gerne aber wir ziehen es in Erwägung.