Hypothek Zinsbindung 15 Jahre - Gespräch mit der Bank suchen

Vielen Dank für die ersten Einschätzungen. Hatte natürlich auf positivere gehofft :-)

Also der alte Zins liegt bei 4.2 Prozent, die Finanzierung läuft auf 3 Personen, eine davon ist jetzt 80 und ist Mitbewohner.

Vor 10 Jahren hat z.B. die Commerzbank nichtmal ein Angebot gemacht, aber von 5 Anfragen gab es 2 Zusagen, beides Sparkassen.

Ich denke eine Kreditprüfung wäre momentan schwierig. Wir sind "vermögensstark" (aber nur mit Immobilien) und "einkommensschwach",

auch schwächer wie bei Abschluß des Vertrages.

Die 80 Jahre dürften sich jetzt auch als vermutlich unlösbar darstellen. Diesen Punkt könnten wir voraussichtlich auch erst Monate nach der Kündigungs/Gesprächsoption lösen.

Schufa ist gut.

Also das Gespräch werde ich Mitte des Jahres führen.

An Jesus,

Ich würde das Gespräch mit deiner Bank suchen und nachfragen ob sie dir sofort eine Anschlussfinanzierung anbieten ohne Prüfung . Du hättest keine Lust auf papierkram. Evtl hast du Glück es wird nicht geprüft , es wird aber auch nicht die 1a Sahne Kondition werden

Teilweise Richtig, teilweise falsch!

Der 1.Satz, da sollte man als Kunde unter den § 505 a bis § 505e BGB nachlesen, da wird etwas locker auf gefasst wie eine Prüfung durchzuführen ist, aber auch unter § 18a KWG (Kreditwesengesetz) regelt ganz genau wie die Bedingungen einzuhalten sind.

Läuft der Vertrag fristgerecht aus, so sind die Bedingungen jetzt ganz klar geregelt! Ein neuer Darlehnsvertrag wird geschlossen, so gelten die neuen aktuellen Bedingungen und nicht mehr die die vor 10, 15 Jahren abgeschlossen wurden sind!
Was auch bedeuten kann:"Dass das Haus, auch mal weg ist!"
Weil sich die Rahmenbedingungen geändert haben! So ist der Einzelverdiener verheiratet 2 Kinder eher weg vom Fenster, weil das Einkommen nicht reicht! Als zu Anfang, vor 10, 15 Jahren mit Zweiverdiener, verheiratet, keine Kinder!

Anders wäre es gewesen wenn parallel ein BSV anzusparen, so hätte man nach 10 Jahren folgende Möglichkeiten gehabt:

a) neues Volldarlehn, per Bank
b) Vollablöse, durch den zugeteilten BSV
c) neues Teildarlehn, da das Guthaben bzw. das Bauspardarlehn eine Teiltilgung ermöglicht!
d) ein Vorausdarlehn auf Basis des vorhandenen BSV mit einer Nachbesparung auf der zuteilungsfähige Summe, Laufzeit max. 5 Jahre

Die meisten Kunden kennen weder die Möglichkeiten c noch d, wobei eher die meisten Vermittler auch dazu gehören! Es wird immer mit den besten Angebot geworben, wobei zumeist "vergessen" wird das dann hier auch die strengsten Anforderungen verlangt wird u. a.:

- zwingende Vertragstreue

zu einer der Kernmerkmalen eines Bankdarlehns! Was dies für ein Kunden nicht verständlich ist, was dies bedeutet nämlich:"Die schriftliche eingegangene Vertragserfüllung, diese geht vor allen anderen Belangen des Kunden!"

"So ist durch ein Verkauf des Eigentums, nicht an den Darlehnsvertrag gebunden!"; so gesehen und geurteilt durch das BGH! Was dies bedeutet?

Nun, durch ein Verkauf des Eigentums, besteht eben nicht das Recht zum vorzeitigen Volltilgung des Darlehns!
Die Bank kann vom Kunden Ersatzsicherheiten für die freigegebene Grundschulden auf ein Sperrkonto verlangen! Was nichts anderes als die Einlage des Verkaufspreises bedeutet!

Natürlich zu Lasten des Kunden:
a) Einlagensicherung nur bis 100.000 €, das darüber liegende Restguthaben geht zu Risiko des Kunden! Geht die Bank in die Knie, nun ja!
b) Große Guthaben werden bei vielen Banken mit negativ Zinsen und Kontogebühren belegt, was auch zulasten des Kunden geht!

Alternativ wäre hier das die Bank eine Vorfälligkeit akzeptiert!
Natürlich auch nur nach BGB § 138 BGB "Wucher"! Was Wucher ist? Nun das doppelte des vereinbarten, laut Darlehnsvertrag! Bei 10 Jahren, 120 Monate mal die monatliche Zinssumme, oder der genannte Kreditsumme max. 200 %! In besonderen Fällen max. 150 %; AG Dortmund WM 1996, 135 ; OLG München WM 1997, 521.

Nun bei einer errechneten Vorfälligkeit von 30.000 € mal 200 % sind bis zu 60.000 € an Vorfälligkeit zu zahlen, ohne die Wuchergrenze zu überschreiten!
in besonderen Fällen sind dies nur 45.000 € an Vorfälligkeit zu zahlen, ohne die Wuchergrenze zu überschreiten!

Wer dies "weis und kennt" der wird sich sehr weit weg von eine möglichen Bankendarlehn umsehen und nur in den Notfall ein Bankendarlehn in Anspruch nehmen!

Bei Bausparkassen gibt es diese Sachen eben nicht, und daher eher auf eine ungewisse Zukunft auf den Kunden anpassbar!

"Billige Zinsen, starre Bedingungen (Bank)" versus "teure Zinsen, anpassbare Bedingungen (Bausparkasse)"

Bruno68

Zitat von bruno68

An Jesus,

Anders wäre es gewesen wenn parallel ein BSV anzusparen, so hätte man nach 10 Jahren folgende Möglichkeiten gehabt:

a) neues Volldarlehn, per Bank
b) Vollablöse, durch den zugeteilten BSV
c) neues Teildarlehn, da das Guthaben bzw. das Bauspardarlehn eine Teiltilgung ermöglicht!
d) ein Vorausdarlehn auf Basis des vorhandenen BSV mit einer Nachbesparung auf der zuteilungsfähige Summe, Laufzeit max. 5 Jahre


Bruno68

Den Eintrag verstehe ich vom Prinzip her nicht, könntest du mir folgende Punkte erklären:

1) -Nr. 4 verstehe ich nicht soooo ganz.
2) -Wieso die Laufzeit max 5 Jahre sein darf?

Wird aber momentan nicht immer erklärt, das sich bei den "Niedrigzinsen" kein Bausparen lohnt!?!?!

Vielen Dank

@ Smirnoff1983,

zu der Frage:

Wird aber momentan nicht immer erklärt, das sich bei den "Niedrigzinsen" kein Bausparen lohnt!?!?!

Nun, wer nichts mit der Zulassungen des jetzt gelten § 34 i GewO zu tun hat kann dies nicht kennen bzw nicht verstehen!
"Die Niedrigzinsen werden durch Verzicht auf Anpassungsmöglichkeiten "erkauft":
- So kann der Kunde in der Tilgungsphase des BSV durch einen Wechsel der sol (eff.Zinses) eine Streckung (Laufzeitverläuferung) erkaufen, was beim Banken Darlehn gesetzlich ausgeschlossen ist!
- ein DL ist Objekt gebunden
- ein DL ist Personen gebunden, ein Übertrag gemäß § 15 AO ist ausgeschlossen!
...
die nennt man "Vertragstreue", Vertragsuntreue so schreibt das Gesetz vor ist stets in der Regel fristlos zu kündigen. (Siehe auch §490 Abs. 1 letzte Halbsatz)
Die EU hat Anfang 2007, zu Anfang die Versicherung neu geregelt! 2014 den Investbereich und nun 2016 den Immobiliendarlehnsbereich mit und ohne Grundbuch!

Im Zuge der Neuordnung wurden die gesetzlich Bedingungen neugefasst, hier gilt das es Änderungen Im BGB, KWG und PfandBG zu nennen. Diese Querverweise hier, verstehen die meisten Menschen nicht mehr!

Hans2424,
will keine Neuprüfung seine Darlehnswunsches, ich beschrieb es an Jesus:"Das dieser Wunsch unerfüllbar ist, wegen den § 488 bis § 505 e BGB! Aber im Gesamtbereich für Verbraucherdarlehn (§ 492 b Abs. 3 letzter Halbsatz) gibt es aber ein Querverweis auf das § 18 a Abs. 8a KWG!
Aber davor steht der § 18 KWG und hier wird genau das beschrieben was Hans2424 nicht will!

§ 18 Kreditunterlagen

Ein Kreditinstitut darf einen Kredit, der insgesamt 750 000 Euro oder 10 vom Hundert des nach Artikel 4 Absatz 1 Nummer 71 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 anrechenbaren Eigenkapitals des Instituts überschreitet, nur gewähren, wenn es sich von dem Kreditnehmer die wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere durch Vorlage der Jahresabschlüsse, offen legen lässt. Das Kreditinstitut kann hiervon absehen, wenn das Verlangen nach Offenlegung im Hinblick auf die gestellten Sicherheiten oder auf die Mitverpflichteten offensichtlich unbegründet wäre. Das Kreditinstitut kann von der laufenden Offenlegung absehen, wenn
1. der Kredit durch Grundpfandrechte auf Wohneigentum, das vom Kreditnehmer selbst genutzt wird, gesichert ist,
2. der Kredit vier Fünftel des Beleihungswertes des Pfandobjektes im Sinne des § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes nicht übersteigt und
3. der Kreditnehmer die von ihm geschuldeten Zins- und Tilgungsleistungen störungsfrei erbringt.

Auch hier gibt es wieder ein Querverweis auf ein weiteres Gesetzespflicht § 16 Abs. 2 PfandBG

Pfandbriefgesetz (PfandBG) § 16 Beleihungswertermittlung

(1) Die als Grundlage für die Beleihungswertfestsetzung dienende Wertermittlung ist von einem von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter vorzunehmen, der über die hierzu notwendige Berufserfahrung sowie über die notwendigen Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen verfügen muss.

(2) Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten,

• der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes,
• der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt.
• Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.
• Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.
• Der Marktwert ist der geschätzte Betrag,
• für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber,
• nach angemessenem Vermarktungszeitraum,
• in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

wie man unschwer erkennt bewege ich mich auf rechtlich einwandfreien Bereichen, des für den Darlehnsvermittler gesetzlichen Bereich! Das der Beleihungswert nicht utopisch sein darf, ist nur Konsequenz gegenüber den Kunden!

Wen ich hier einige Vermittler an schaue mit welchen Titeln diese werben da frage ich mich wie kann das Sein? Obwohl schon 1980 dies entschieden ist:

Das vielfach von Finanzhäusern beworbene „bAV- Unternehmensberater“- Konzept ist eine verfassungsrechtliche Totgeburt: Denn die Erfindung „untypischer Betätigungsformen“ kann nie einen „gesetzlich festgelegten Beruf“ (zum Beispiel StB oder RA) durch die Hintertür in anderer Gestalt neu einführen (BVerfG- Beschluss vom 18. Juni 1980, 1 BvR 697/77).

Geht man davon aus das dies seit 2007 für Versicherungen, 2014 für Finanzanlagen, 2016 für Immobiliendarlehn dieses Urteil gilt, da sie zu den genannten Zeitpunkt als gesetzlich festgelegter Beruf gelten"; so laufen viele mit so seltsamen Namen wie Vermögensberater, bAV Planer u. a. m.!" Was soll man von solchen Vermittler halten?
Nun zurück zu deiner Frage:

Den Eintrag verstehe ich vom Prinzip her nicht, könntest du mir folgende Punkte erklären:
1) -Nr. 4 verstehe ich nicht soooo ganz.
2) -Wieso die Laufzeit max 5 Jahre sein darf?

Bei einigen alten BSK, gibt es etliche Sonderwege die aus der Frühzeit herrühren! Füher gab es einen Stichtag pro Jahr! Da wurde noch aus den Topf gezogen, wer eine Zuteilung bekommt! Später als man ein Punktesystem einführte und die 4 malige Zuteilung pro Jahr erlauben konnte, konnte es sein das eine Zwischenfinanzierung den Darlehn und der Anschlussfinanzierung durch ein BSV nötig wurde. Da zu Anfang eine Lücke in der Finanzierung war!
Um eine Zwischenfinanzierung zu erlauben, musste aber BSV vorhanden und relativ hoch bespart sein, da dies nur bis 2 Jahre möglich war bzw. ist!
zu 2) eine weitere 2. Zwischenfinanzierung, muss auch ein BSV vorhanden sein, allerdings nur mit min. 10 % bespart sein und für den Rest von 20 % oder 30 % war dann eine weitere Sparzeit von 60 Monaten vorhanden!
Bei eine Restschuld von 200.000 €, 60 % Beleihungsauslauf mit 1,05 % p.a Verzinsen 2.100 € Zinsen
Restsparen bei 30 % abzügl. 10 % Guthaben macht 40.000 €/ 60 Monate = Sparrate 670 € + 175 € Zinsen Gesamtbelastung 845 € m. p.

Da er eh vorher mehr geleistet hat, stellt diese zukünftige Belastung keine Probleme dar!

Auch eine weitere Zwischenfinanzierung ist nach Meinung möglich, allerdings dann nur noch für 2 Jahre!

Merke:"Bausparen könnte teurer sein, aber noch teuerer ist aber der Verlust des Eigenheimes, wegen einer geplatzten Anschlussdarlehnsfinanzierung!"

Zu noelmaxim, brauch man kaum was zu sagen, der seit 30 Jahren im Geschäft zu sein scheint!

Wie man in einen zulassungspflichtigen Beruf, der erst am 21.03.2016 eingeführt wurde, seit 30 Jahren im Geschäft zu sein kann! Wird wohl für immer sein Geheimnis bleiben! Zwar konnte man davor durch den käuflichen Erwerb des § 34 c GewO, die Zulassung für die Vermittlung Finanzanlagen Darlehns und Versicherungen erhalten. Aber deren Zulassungen sind jeweils mit Einführung des § 34 GewO erloschen!

Dass man mit der alten "Hasenregelung", jeweils in die neue Regelung des § 34 GewO übernommen wurde, hat aber nichts mit den jeweiligen Gesetzesneufassungen zu tun, diese Bedingungen sind halt die gesetzlichen Grundlagen auf denen wir uns bewegen müssen! Wie im BGB, GWG, KWG oder im PfandrechtG!
Früher war es möglich, als Makler für Häuserverkauf und gleichzeitig Kreditvermittler aufzutreten, nach den 21.03.2016 gilt dies als unvereinbar, weil dies einen Parteienverrat gleichkommt!
Denn Diener zweier Herren, ist immer Verrat an einen der Herren! Und meist ist es der Käufer, da er das höhere Darlehn aufnimmt muss und gleichzeitig die höhere Maklercourtage zu bezahlen hat!

Bruno68

Zitat von noelmaxim

Wenn der Vertrag noch - da ZFS größer 10 Jahre - in der Zinsfestschreibungszeit ist, wird die Bank ihnen definitiv von sich aus keine Prolongationsvereinbarung anbieten, da nichts zu prolongieren ist. Eben bei dieser verlangt die Bank, sprich der derzeitige Grundschuldgläubiger, in der Regel keine neuen Einkommensunterlagen, bei Kündigung nach BGB §489 und einer neuen Zinsfestschreibungsvereinbarung schon eher, aber auch nicht zwingend.

Das Darlehen hat lauf Darlehensvertrag eine Zinsfestschreibungszeit und eine kalkulatorische Darlehenslaufzeit, die sich aufgrund der Darlehenssumme, dem Zins-, und dem Tilgungssatz ergibt. Endet die Zinsfestschreibungszeit, endet das Kapitalnutzungsrecht aber nicht, dieses müsste die Bank erst mal kündigen.

Herzlichen Dank für die konkrete Beantwortung der Frage des Users...…

Zitat von noelmaxim

folgende Fragen ergeben sich:

1) Wie hoch ist ihr Nettoeinkommen, das Haushaltsnettoeinkommen?
2) Wie hoch sind die Mieteinnahmen?
3) Wie hoch ist die Rente der 80-jährigen Person?
4) Wie hoch sind ihre Kreditbelastungen?

Diese Fragen sind nicht relevant, da der User kein Angebot haben wollte, sondern lediglich eine Einschätzung der Situation. Da wollte der professionelle Verkäufer mal wieder schnell ein Zuckerchen auslegen, oder ???

Wollte nu darauf hinweisen, dass Du wieder mal Deine selbst aufgestellten Anforderungen an die Forumsqualität "Nicht abschweifen, bei dem bleiben, was die Ausgangsfrage war" untergräbst, wenn Du der meinung bist, damit Geschäft generieren zu können.

Daher habe ich auch für den ersten Teil, der kompetenten Beantwortung der Ausgangsfrage gedankt…..

Hallo Thomas,
werde Deine Fragen in den nächsten Tagen noch beantworten, muß mir nur klar werden wie die Einnahmen dann sind z.B.
LG Thomas(2424)

Sehr schön, mach in Ruhe, dann helfen wir fundiert und nachhaltig