geplant ist die Anschaffung einer 1 ZKB als Anlage. Die Wohnung kostet 145 tsd. Euro. Wir möchten sie zu 90% finanzieren.
Einige Angebote sind bereits eingetrudelt, diese haben wir in der beigefügten Liste gegenübergestellt.
Wir sind uns jedoch unsicher, wo genau unser Fokus liegen sollte. Generell der günstigste Zins? Oder eher die niedrigste Rate, damit man mehr Spielraum hat? Worauf achtet ihr?
Auf den ersten Blick habe ich gedacht, das sind die Jahresbetrachtungen der ersten 12 Jahre, aber du hast 12 Angebote eingeholt?
Zur Tabelle:
Zum einen ist unschlüssig, warum im Angebot 10 plötzlich 145T€ aufgenommen werden. Das macht das Angebot meines Erachtens allein durch die höhere Summe unattraktiv, obwohl es einen deutlich besseren Zins aufweist.
Im Angebot 12 ist die Tilgung falsch berechnet. Das ist die Rate.
Als nächstes möchte ich mal den Abschreibungbetrag anzweifeln. Je nach Baujahr ist der bei 2% oder 2,5% vom Gebäudewert. Der Grundstückswert muß also noch aus deinen Anschaffungskosten rausgerechnet werden.
Allgemein:
Für die Investitionsentscheidung würde ich persönlich neben den nicht umlegbaren Nebenkosten über die Hausverwaltung auch noch eine kleine Rücklage für Instandhaltungsarbeiten innerhalb der Wohnung berücksichtigen.
Gerade bei so kleinen Wohnungen ist der Badanteil an der Wohnfläche überproportional hoch, so dass meines Erachtens auch mit höhere Instandhaltungskosten/m² als bei größeren Wohnungen zu rechnen ist.
Über die Höhe/m² kann ich dir mangels Erfahrung als Vermieter nichts sagen. Es sind hier einige im Forum unterwegs, die angeblich mehrere Wohnungen besitzen. Vielleicht können die ja mal Ihrer Erfahrung beitragen.
Zur weiteren Betrachtung würde ich auch mal die Folgejahre mit den unterschiedlich sinkenden Zinsanteil und ggf. steigenden Mieten durchspielen.
Das kann durchaus dann in der steuerlichen Betrachtung zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.
Als nächstes möchte ich mal den Abschreibungbetrag anzweifeln. Je nach Baujahr ist der bei 2% oder 2,5% vom Gebäudewert.
Der Wert der AfA sollte als Instandhaltungskosten/m² decken! Die AfA sollte inkl. Grund und Boden umfassen! Bei 135.000 % und 2 % AfA p. a. = 2.700 € Rücklage!
Zum Hintergrund: Wir suchen eine Immobile um später evtl. einen Elternteil einquartieren zu können.
Immobilen die bereits uns gehören sind: 1x 2 Familienhaus von 1996 und 1x 3ZKB Wohnung aus 1970.
Dazu bewohnen wir eine sanierte Immobilie 4ZKB mit einer Restschuld von 180k. Aktueller Marktwert mind. 300k.
Eigentlich wollten wir ein 1 ZKB Appartment in einem Neubau erwerben.
Dann kamen wir auf eine Immobilie die kpl. saniert worden ist (BJ1906 - daher 2,5%AfA von 131800€), eine bessere Lage aufweist und nur unwesentlich teurer ist.
Alle anderen 1 ZKB Appartments die gerade gebaut werden, sind noch 20-30k teurer. Die Preise sind nun mal wie sie sind. Schrottimmobilen sind sicherlich nicht dabei.
Bzgl. der Finanzierung ist es in der Tat so, dass wir uns 12 Angebote eingeholt haben. Wir schwanken aktuell zwischen den folgenden:
Man weiß halt nicht wie die Zinsen sich in 10Jahren entwickeln. Ich pers. tendiere zum 1.Angebot, da nach den 10J eine Restschuld von 35k bleibt, die refinanziert werden kann (selbst bei höheren Zinsen machbar ) der Großteil wäre dann erst nach 20 Jahren fällig. Bei dem Angebot 2 wären ca. 80k nach 15J übrig, was mich eher weniger anspricht. Der Überschuss aus der Mietwohnung soll dazu genutzt werden unsere eigene Immobilie ab zu bezahlen, da wir hier die Zinszahlungen nicht steuerlich geltend machen können. Ansonsten verdienen meine Frau und ich ca. 5k netto und haben keine teuren Hobbys.
Der Ort ist Koblenz. Hier gibt es viele Studenten, Bundeswehrsoldaten usw. Die anderen 1ZKB Appartments sind bereits vermietet. Leerstand gibt es hier definitiv nicht wenn man den Preis nicht extrem überzieht. Wir hatten bereits eine Testanzeige ohne Bilder mit unserem Wunschpreis geschaltet. Es kamen sofort 4 Anfrage von denen 2-3 brauchbar waren. Danach haben wir die Anzeige gelöscht.
Bzgl. der anderen Immobilien wollen wir flexibel bleiben. Diese gehören rechtlich zwar uns, dort wohnen jedoch noch unsere Eltern drin. Wir wollen/können das daher aus "moralischen" Gründen nicht beleihen. Dann zahlen wir lieber einen etwas höheren Zins, so blöd sich das anhört. Was wir ggf. beleihen würden ist unsere eigene Wohnung.
Hallo, ja wir haben 2 abbezahlte Immobilien (bewohnt von unseren Eltern), die rechtlich mir und meiner Frau gehören. Dazu bewohnen wir eine Eigentumswohnung, mit einer Restschuld von ca. 180k.
Zum Thema Schrottimmobilien meinte ich nicht nur verbaute und mit reichlichen Bauschäden ausgestattete Immobilien. sondern auch die Häuser deren Wert zu ungünstigen Kaufpreis auseinander driften! Ich sehe die Häuser vor meiner Tür deren Außenwände nach nicht mal 10 Jahren Risse aufweisen, weil die geklebten Poroton-Steine durch das Wetter sich losgerissen haben! Und jetzt das Regenwasser in den Wandrissen einziehen kann! Und mit jeden Winter bröckelt nun munter der Putz unter!
Oder die Häuser, wo man auf billig Produkte setzte, da wo der Materialwert zu den Lohnkosten statt 1 : 4, eher mit 1 : 6 beträgt wobei der Überschuss als Extravergütung nicht bei den Handwerkern landet, sondern in den SUV des Verkäufers.
Da fällt schneller der Hauswert, als die AfA abschreibt!
Finanzierung Immobilienanlage 1ZKB Appartment
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Zitat von DonkeyKong1982
