Guten Tag,
meine Lebensgefährtin (Angestellte, 27) und ich (Beamter, 30) möchten ein ZFH, in dem wir momentan noch zur Miete wohnen, erwerben
Zum Objekt: Marktwertschätzung vorhanden 440.000 Euro, VKP: 430.000, 190qm Wohnfläche auf 2 Wohnungen. Eine Wohnung bereits renoviert (diese würde für ca. 650 Euro vermietet werden), die andere wird noch renoviert und wir würden dort einziehen.
-Erwerbsnebenkosten: ca. 22.500 Euro
-Eigenkapital: ca. 40.000 Euro
-Renovierungsarbeiten Haus: ca. 40.000 Euro
-Nettoeinkommen beide: 5000 Euro
-Kinder sind in den nächsten Jahren geplant (1-2)
-Heiraten möchten wir ebenfalls
Wir haben momentan zwei Angebote von regionalen Banken:
VRBank:
1. KFW-Darlehen 124, eff. 0,77% (wurde mittlerweile soweit ich weis erhöht), Zinsfestschreibung 10 Jahre, Rate ca. 380 Euro, Darlehen 100.000 Euro, Restschuld nach Zinsbindung 65.000 Euro
2. variables Darlehen VR Bank, eff. 1,17% ohne Sollzinsbindung, Rate ca. 112 Euro, Darlehen ca. 35.000 Euro,
3. Bauspardarlehen Vorfinanzierung FuchsKonstant 30, eff. 1,56% bis Zuteilung, 2,58% restliche Laufzeit (ca. 15 Jahre), Rate ca. 1150 Euro bleibt über gesamte Laufzeit gleich, Darlehen 320.00 Euro
Sondertilgungen sind in ausreichender Höhe möglich
Die Monatliche Belastung (ca. 1650 Euro) ist für uns zwar machbar, aber bei Engpässen (Elternzeit, Jobverlust etc.) ist uns die Rate eventuell zu hoch. Wir haben uns ca. 1400 Euro vorgestellt und wenn alles glatt läuft würden wir den Rest + Etwas zusätliches Geld Sondertilgen.
Spk:
Das Objekt wird auf zwei Wohnungen aufgeteilt (EG eigengenutzt gesamt 210.000, OG vermietet gesamt 240.000)
Wohnung 1
1. Annuitätendarlehen, eff. 0,88%, Zinsfestschreibung 10 Jahre, Rate ca. 296 Euro, Darlehen 105.000 Euro
2. Bauspardarlehen Vorfinanzierung (Riester), eff. 1,43% bis Zuteilung, Rate 350 Euro, efff. 1,86% restliche Laufzeit (ca. 15 Jahre), Rate ca. 420 Euro, Darlehen 105.000 Euro
Wohnung 2
3. Annuitätendarlehen, eff. 0,88%, Zinsfestschreibung 10 Jahre, Rate ca. 353 Euro, Darlehen 125.000 Euro
4. Bauspardarlehen Vorfinanzierung, eff. 1,67% bis Zuteilung, Rate 345 Euro, 2,53% restliche Laufzeit (ca. 15 Jahre), Rate ca. 480 Euro, Darlehen 120.000 Euro
Hier ist die Monatliche Belastung bei ca. 1350 Euro und nach Zuteilung bei ca. 1500 Euro, was nach 15 Jahren ok für uns ist. Die Restsumme nach Zinsbindung liegt jedoch bei ca. 170.000 Euro. Auch hier sind Sondertilgungen in ausreichender Höhe dabei.
Ich bin leider kein Fachmann, weswegen ich hier um Hilfe bitte.
-Sind weitere Informationen für euch notwendig?
-Kann man bei den Banken irgendwo ansetzen? Können die nachbessern?
-Was ist ein realistisches Angebot?
-Ich habe hier im Forum gelesen, dass viele aus dem Riester raus möchten. Warum? Also lieber ohne Riester?
-Was ratet ihr mir?
Heute habe ich noch einen Termin bei der Commerzbank... Ich versuche momentan so viele Angebote wie möglich zu bekommen. Würde dann den Beitrag regelmäßig aktualisieren.
Gerne aktualisiere ich heute mal wieder meine neuen Angebote und habe mal wieder diverse Fragen.
Ich habe noch ein Angebot einer regionalen Hausbank erhalten welches sich folgendermaßen darstellt:
1. Darlehen 105.000 Euro, 0,85% Zins auf 10 Jahre, Rate 293,13 €, ST 5%
2. Darlehen 125.000 Euro, 1,09% Zins auf 15 Jahre, Rate 373,96 €, (keine ST, würde aber so sowieso nicht von mir angenommen werden)
3. Vorfinanzierung BSV, 105.000 Euro, (Ich habe mir den Gesamteffektivzins über FMH berechnet und bin auf 1,37% gekommen), Rate 393,75 €, Steigt nach Zuteilung auf 420 €
3. Vorfinanzierung BSV, 120.000 Euro, (Gesamteffektivzins ebenfalls 1,37%), Rate 450 €, Steigt nach Zuteilung auf 480 €
Gesamtrate demnach 1510,84 €, Nach Zuteilung 1567,09
Gedanke: Darlehen 1 und 4 (oder 3) sind für die selbstgenutzte Wohnung, 2 und 3 (oder 4) für vermietetes Objekt. Darlehen 1 nach 10 Jahren komplett mit gespartem EK abbezahlen. Die freiwerdende Rate würde dann in die ST fließen oder gespart werden.
Meine Fragen sind:
1. Bei einem Gesamteffektivzins von 1,37% kann ich gerade nicht nachvollziehen wo der Haken bei der Vorfinanzierung ist. Auf 30 Jahre gesehen müsste das doch fair sein. Was übersehe ich hier? Berechnungsfehler schließe ich mal aus, da ich alles richtig eingegeben haben, und die Summen am Ende gepasst haben. Warum wird eher von einer Vorfinanzierung abgeraten? Ich möchte das System dahinter verstehen... Klar, die Provision des Beraters, aber der Zins ist doch gut...
2. Was kann hier bei der Zuteilung schiefgehen? Wie realistisch sind die Zuteilungsaussichten auf dem Papier? Was passiert, wenn der Vertrag nicht direkt in die Zuteilung kommt?
3. Was ist der Vorteil bei einem Annuitätendarlehen auf beispielsweise 20 Jahre mit 1,4% Zins im Gegensatz zu der Vorfinanzierung.
Sind denn alle Kosten in den Effektivzinsen enthalten? (Abschlußgebühren/Kontoführungsgebühr/evtl. Kapitalertragssteuer beim BSV in der Ansparphase ...)
Soweit mir bekannt, hat man bei BSV mit Vorfinanzierung ein gekoppeltes Geschäft und u.U. Schwierigkeiten, da frühzeitig wieder raus zu kommen (Vorfälligkeitsentschädigung/Kündigungsrecht nach 10 Jahren+6 Monaten ...) - es wird halt oft angeboten, da es hohe Provisionen für den Verkäufer bringt.
Dem Rechner nach, müssen lediglich die Summe, die Raten für Zins, Sparbetrag und Tilgung mit den im Angebot fälligen Zeitpunkte eingegeben werden. Allein durch die Beträge, die ja fix sind, kann der Gesamteffektivzins errechnet werden. (Ist der o.g. Rechner seriös?)
Bei der Berechnung von der Bank sind aber sich definitiv die Abschlussgebühr, die Kontoführungsgebühren und die Guthabenzinsen in der Vorfinanzierung eingerechnet. In der Darlehensphase läuft das ganze ja dann wie ein Annuitätendarlehen mit gleicher Rate, steigender Tilgung und sinkenden Zinsen. Lediglich beim Agio bin ich mir nicht sicher, ob das berücksichtigt ist.
man könnte ihnen besser helfen, wenn man mal mit gleichen Parametern/Vorgaben rechnen könnte. Sie sind jetzt bei einer mtl. Belastung von1510 Euro und nach Zuteilung bei einer 1567 Euro.
1) Wann ist denn die Zuteilung?
2) Wie sieht denn ihre maximale mtl. Belastung aus?
3) Was können sie denn parallel 10 Jahre ansparen, bzw. sondertilgen, als dass bei 10 Jahren kein Zinsrisiko entsteht, so dass die 10 Jahre gerechtfertigt sind?
1) Zuteilung in 13 Jahren
2) die maximale Belastung richtet sich auch nach der Sondertilgung. Bei einer Rate von 1500 Euro ist eine ST von 2500 Euro ohne Probleme möglich. Mehr Rate - Weniger Sondertilgung
3) Neben der Sondertilgung wird parallel um die 5500 Euro jährlich für Hausrücklagen (ohne NK) und für die Ablösung des Darlehens gespart. Plan ist es, bei diesem Modell, die Sondertilgung bereits vor Ablauf der Zinsbindung zu erhöhen um die Restschuld des 10 jährigem Darlehens zu mindern. Der Rest wird aus weiterem EK aufgebracht.
Zitat von noelmaxim
Hallo Rengual,
man könnte ihnen besser helfen, wenn man mal mit gleichen Parametern/Vorgaben rechnen könnte. Sie sind jetzt bei einer mtl. Belastung von1510 Euro und nach Zuteilung bei einer 1567 Euro.
1) Wann ist denn die Zuteilung?
2) Wie sieht denn ihre maximale mtl. Belastung aus?
3) Was können sie denn parallel 10 Jahre ansparen, bzw. sondertilgen, als dass bei 10 Jahren kein Zinsrisiko entsteht, so dass die 10 Jahre gerechtfertigt sind?
Mir zu aufwendig hier, lese dazu Testergebnisse und/oder lass dir die Tarife von einem unabhängigen Makler berechnen, bzw. die Tarifdaten gegenüber stellen!
Tests hin oder her, aber gibt es nun einen Haken oder nicht? Ich habe wie überall geraten den Gesamteffektivzins berechnet und komme hier auf 1,37%. So ein Angebot auf 30 Jahre ist sicher nicht zu verachten in der Theorie.
Das kann man so pauschal nicht beantworten, zumal ich nicht abschätzen kann, ob die Berechnung richtig angestellt wurde.
Zumal, verkaufen sie z.B. nach 5 Jahren die immobile, bzw. müssen diese verkaufen, dann verschiebt sich jegliche Gesamteffektivzinsberechnung, bzw. wird diese überflüssig, da für die kommende Zeit bis 10 Jahre nach Vollauszahlung zzgl. halbes Jahr Kündigungsfrist auf die Vorausdarlehen eine erhöhte Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist und für die vergangene Zeit das Tilgungskapital eine negative Tilgung erfahren hat.
Hinzu kommt die Zuteilungsproblematik, die ich persönlich aber aufgrund der Historie der Bausparkassen argumentativ vernachlässige, ebenso gilt es in der Tat darüber nachzudenken, wie lange Bausparkassen in unserem System noch eine Überlebenschance haben, was ich aber ebenfalls eher ausblende.
Bausparen lebt einzig vom Kollektiv, nicht von der Refinanzierung. Kommen genügend Sparer nach, passt es, kommen zu wenig und/oder es rufen zu viele das Darlehen aus dem Kollektiv ab, kippt das System und wichtig ist auch zu wissen, Zuteilungen dürfen nicht garantiert werden!
Da muss jeder Verbraucher entscheiden, wovon seine Finanzen, seine Finanzplanung abhängig sein soll, sein darf. Mit Sicherheit aber sind sie es bei einem Annuitätendarlehen am wenigsten, zumal sich bei Einbrüchen und Turbulenzen am Markt Guthaben (Bausparguthaben/das Tilgungskapital) mehr in Gefahr sieht als ein Darlehen (Verbundlichkeiten/Kredite) !
Bausparen lebt einzig vom Kollektiv, nicht von der Refinanzierung. Kommen genügend Sparer nach, passt es, kommen zu wenig und/oder es rufen zu viele das Darlehen aus dem Kollektiv ab, kippt das System und wichtig ist auch zu wissen, Zuteilungen dürfen nicht garantiert werden!
Jetzt bin ich aber baff.....
Irgendwie, wenn es hier im Forum jemand gewagt hat, dieses so auszusprechen, da hast Du in der Vergangenheit aber gaaaaanz "böse" reagiert..... Wie kommts nun ?
Mir zu aufwendig hier, lese dazu Testergebnisse und/oder lass dir die Tarife von einem unabhängigen Makler berechnen, bzw. die Tarifdaten gegenüber stellen!
Bei den Testergebnissen wird doch oft die Beratungsleistung kritisiert. Die Testergebnisse sind doch meist abhängig von den modellfällen. Die Essenz aus diesen Ergebnissen war immer das es den besten/schlechtesten Tarif nicht gibt.
Dem Rechner nach, müssen lediglich die Summe, die Raten für Zins, Sparbetrag und Tilgung mit den im Angebot fälligen Zeitpunkte eingegeben werden. Allein durch die Beträge, die ja fix sind, kann der Gesamteffektivzins errechnet werden. (Ist der o.g. Rechner seriös?)
Bei der Berechnung von der Bank sind aber sich definitiv die Abschlussgebühr, die Kontoführungsgebühren und die Guthabenzinsen in der Vorfinanzierung eingerechnet. In der Darlehensphase läuft das ganze ja dann wie ein Annuitätendarlehen mit gleicher Rate, steigender Tilgung und sinkenden Zinsen. Lediglich beim Agio bin ich mir nicht sicher, ob das berücksichtigt ist.
Ja der Rechner ist seriös. Er geht aber vom worst case aus das sich stur an den Vertrag gehalten wird. Wahlzuteilund, Regelsparrate, Mehrzuteilung usw ist ja mehr oder weniger vom Gutdünken der Bausparkasse ausgeliefert. Wenn du eine andere wahlzuteilung willst musst du diese wenn es auf Nummer sicher gehen willst schon beim Vertragsabschluss vereinbaren.
die Kultur ist hier eine andere geworden. Ich habe immer gesagt, dass ich in den Gesprächen die Risiken sachlich thematisiere, das habe ich im meinem Beitrag jetzt bezüglich Bausparen getan, entscheidend aber ist die Tatsache, dass ich kunftue ohne zerrissen zu werden, dass ich das ich die Zuteilungsproblematik argumentativ vernachlässige und die Wirtschaftlichkeit der Bausparkassen ausblende.
Ich habe immer eine gewisse Beraterhaftung bei meiner alltäglichen Arbeit, was ich hier vom Grundsatz nicht habe, zu dem möchte ich relativ unabhängig beraten und da hilft es mir, das ich vom Grundsatz weder pro noch contra Bausparen eingestellt bin, versuche nicht zu pauschalisieren, sondern es individuell zu betrachten, dies sowohl bezogen auf Ergebnisse bei Gegenüberstellungen der Berechnungen, als auch auf die Risikomentalität des Verbrauchers
Bei den Testergebnissen wird doch oft die Beratungsleistung kritisiert. Die Testergebnisse sind doch meist abhängig von den modellfällen. Die Essenz aus diesen Ergebnissen war immer das es den besten/schlechtesten Tarif nicht gibt.
So sieht das aus, immer individuelle Betrachtungsweise und ich betrachte nur individuell! Auch orientiere ich mich nicht an Testergebnisse, sondern an der eigenen Erfahrung aus unzähligen Berechnungen.
Finde ich nicht. Er muss damit er die 1.5% bekommt 45% ansparen. Ich kann mir vorstellen das 30% ansparen und 2.25% Zinsen zahlen für ihn unterm Strich günstiger sind. Bei nur 0.1% guthabenszins.
Baufinanzierung Zweifamilienhaus
Zitieren
Erste
Zitat von noelmaxim