Faustformel Baufinanzierung

Bei 100% Finanzierung 3% Annuität zu empfehlen und das dann noch als "vorsichtig" zu titulieren. Das toppt nicht mal mehr Noel. Respekt.
Da es bei vorgeschlagenen 2% Tilgung vermutlich nur zu einer Zinsbindung von 10 Jahren reicht, bleiben danach noch 80% der Darlehenssumme übrig.

Und dann wundert sich der Berufstand, dass er so verrufen ist.

Zum einen: Wo ist das Problem, es handelt sich um eine Faustformel, nicht um eine exakte Berechnung. Viele haben einfach überhaupt keine Ahnung, wie sie das auch nur annähernd abschätzen sollen.

Zum zweiten: Ich "empfehle" hier gar nichts. Allerdings verlangen Banken bei schlechterem Beleihungsauslauf meist eine höhere Tilgung.

Zum dritten: Eine Zinsbindung von zehn Jahren ist vollkommen in Ordnung. Längere Zinsbindungen sind meist vollkommen unsinnig (auch, wenn Banken die gern verkaufen).

Schön, dass jemand fragt, ist eins meiner Lieblingsthemen. :-D

In Kurzform:

1. Man sichert sich den Zins des höchsten Beleihungsauslaufs, den man für dieses Haus jemals haben wird. Das macht nicht wirklich Sinn.

2. Sollten die Zinsen tatsächlich deutlich steigen, bringt einem die Zinsbindung gar nichts. In dem Fall fällt nämlich der Wert der Immobilie ebenfalls. Und da die Banken die Immobilien alle drei Jahren neu bewerten müssen, sind sie bei zu stark steigendem Beleihungsauslauf gemäß EU-Kreditrichtlinie gezwungen, nachzubesichern (sprich: Sondertilgungen zu verlangen). Der beste Schutz dagegen ist eine hohe Tilgung, aber eben kein höherer Zins.

3. Steigende Zinsen sind in der derzeitigen Ökonomie nicht vorgesehen. Steigen die Zinsen, brechen sämtliche westlichen Volkswirtschaften zusammen. Das funktioniert bestenfalls, wenn der Euro abgeschafft wird.

Gibt noch ein paar kleinere Gründe, aber das sind die wesentlichen.

Klar ist der Beleihungsauslauf immer der gleiche. Ich entscheide aber, wie lange ich den Preis dieses Auslaufs festschreibe.

Die EU-Kreditvergaberichtlinie hat Gesetzescharakter. Das ist keine Spekulation.

Zitat von Finkodin

Zum einen: Wo ist das Problem, es handelt sich um eine Faustformel, nicht um eine exakte Berechnung. Viele haben einfach überhaupt keine Ahnung, wie sie das auch nur annähernd abschätzen sollen.

Zum zweiten: Ich "empfehle" hier gar nichts. Allerdings verlangen Banken bei schlechterem Beleihungsauslauf meist eine höhere Tilgung.

Naja mit deiner "Faustformel" und der damit errechneten sehr niedigen Rate klingt natürlich das Eigentum extrem erschwinglich. Kunde steigert sich dadurch in den Wunsch nach Eigentum hinein und anschließend kommt das große "Aber". Kunde hat sich natürlich dann so in seinen Wunsch hineingesteigert und viel Zeit für Bauplanung /Immobiliensuche investiert, dass er dann ggf. auch höhere Raten akzeptiert werden, die er sich ggf. nicht leisten kann....zu Lasten von Rücklagen etc. Sondertilgungen, um von den über 40 Jahren Laufzeit runterzukommen sind dann natürlich ebenfalls nicht mehr drin.
Repräsentativ sehe ich die 3% definitiv nicht. Eine "Faust"formel sollte eigentlich eine repräsentative Größe darstellen und nicht die "Faust einer Kinderhand".

Zitat von Finkodin

3. Steigende Zinsen sind in der derzeitigen Ökonomie nicht vorgesehen. Steigen die Zinsen, brechen sämtliche westlichen Volkswirtschaften zusammen. Das funktioniert bestenfalls, wenn der Euro abgeschafft wird.

Unter Normalumstände sehe ich das die nächsten Jahre ähnlich. Was aber bei einem großen Bankencrash oder Eurocrash passiert, weiß aktuell keiner.

Zitat von tneub

Naja mit deiner "Faustformel" und der damit errechneten sehr niedigen Rate klingt natürlich das Eigentum extrem erschwinglich. Kunde steigert sich dadurch in den Wunsch nach Eigentum hinein und anschließend kommt das große "Aber". Kunde hat sich natürlich dann so in seinen Wunsch hineingesteigert und viel Zeit für Bauplanung /Immobiliensuche investiert, dass er dann ggf. auch höhere Raten akzeptiert werden, die er sich ggf. nicht leisten kann....zu Lasten von Rücklagen etc. Sondertilgungen, um von den über 40 Jahren Laufzeit runterzukommen sind dann natürlich ebenfalls nicht mehr drin.
Repräsentativ sehe ich die 3% definitiv nicht. Eine "Faust"formel sollte eigentlich eine repräsentative Größe darstellen und nicht die "Faust einer Kinderhand".

Ich komme damit immer erstaunlich gut hin. Klar, das ist mit zwei Prozent Tilgung gerechnet. Aber welche Bank verlangt denn mehr, wenn mindestens die Nebenkosten voll gezahlt werden können? Und wenn Du eine bessere Faustformel hast: Leg los.

Und was die Zinsen angeht: Wie gesagt, geht der Euro baden, werden die Karten neu gemischt. In jedem anderen Szenario ist eine Zinserhöhung nicht möglich.

Zitat von Finkodin

Ich komme damit immer erstaunlich gut hin. Klar, das ist mit zwei Prozent Tilgung gerechnet. Aber welche Bank verlangt denn mehr, wenn mindestens die Nebenkosten voll gezahlt werden können? Und wenn Du eine bessere Faustformel hast: Leg los.

Die Formel ist ja grundsätzlich i.O. Nur bist du bei 2% Tilgung am unteren Level und bei 1% Zins meines Erachtens eher auch. Um nicht 40 Jahre abzuzahlen (was vermutlich die wenigsten wollen) und notfalls auch mit 15 Jahre/20 Jahre Sollzinsbindung abzuschließen, dürfte man tendenziell eher bei 3,5-4% rauskommen. Ich erzähl dir sicher nichts neues, dass je niedriger der Zins fällt und gleichem Anfangstilgungssatz die Laufzeit sich immer weiter verlängert.
Kannst ja mal deine letzten 20 Finanzierungen durchgehen und dann mal den Durchschnitt der prozentuallen Annuität zur Finanzierungssumme posten. Glaube kaum, dass da wirklich 3% rauskommen.

Wie gesagt: Es ist keine exakte Wissenschaft. Und wer mehr tilgen möchte, kann das immer tun. Es dient nur dazu zu berechnen, mit welcher Summe der Kunde rechnen MUSS. Mehr Tilgung geht natürlich immer. Du bist dafür sicherlich nicht die Zielgruppe, da Du Dich offensichtlich besser auskennst. Zielgruppe für die Faustformel sind die, die 400.000 € Darlehen haben wollen und mit einer Belastung von ca. 800 € im Monat rechnen. Sowas gibt es erstaunlich häufig.

Ich glaube nicht, dass ein Zinsanstieg auf das Niveau von Anfang des Jahres oder auch auf atemberaubende 2% einen bedeutenden Wertverlust bei Immobilien bedeuten würde. Gleichzeitig wäre bei 2% Zins die Faustformel bereits hochriskant, da ein Anstieg um ein weiteres Prozent innerhalb der vorgeschlagenen zehn Jahre Zinsbindung zu Problemen bei der Anschlussfinanzierung führen könnte. Mit minimaler Tilgung von einem Prozent wäre die neue Rate bereits rund 1/3 höher als gem. Faustformel. Hat man nun also rund zehn Prozent getilgt bei gleichzeitigem Wertverlust von vielleicht ebenfalls 10%, was genau hat man denn dann geschafft?

ich halte in 2030 einen Zinssatz von 2-3% für durchaus möglich.

Wenn ich im Bekanntenkreis gefragt wurde/werde ist meine Antwort aktuell: was willst du ausgeben multipliziert mit 20 für eine eher sorgenfreie Finanzierung. Da stecken mehrere Annahmen hinter.

1. man hat sich bereits Gedanken gemacht.
2. Gedankenspiele sind häufig schön gerechnet.
3. Aktuell schnelle Entschuldung.
4. nach Ablauf einer Zinsbindung von zehn Jahren ist fast die Hälfte des Kredits getilgt. Ein sehr deutlicher Zinsanstieg mit dem Risiko der nicht mehr tragbaren Rate ist praktisch nicht mehr existent.
5. Durch hohe Tilgung TopKonditionen bei der Anschlussfinanzierung.
6. kaum jemand (wie viele Stunden wohl im Schnitt?) beschäftigt sich wirklich angemessen mit der größten Investition seines Lebens.

Finkodin,

sorry, aber das ist wirklich einfach nur Mist...

Grundsätzlich längere Zinsbindungen als 10 Jahre als Unsinn zu bezeichnen ist einfach absurd. Es hängt einfach von der Entwicklung der Zinsen ab, ob es vorteilhaft ist oder nicht. Aktuell würde ich es eher als vorteilhaft ansehen.

Einen Zusammenhang zwischen steigenden Zinsen und sinkenden Immobilienpreisen herzustellen, ist auch vollkommen absurd. Einfach die Vergangenheit ansehen. Auch ist deine (vermutliche) Logik hier falsch. Steigende Zinsen = sinkende Nachfrage = sinkende Preise. Dies ist zwar grundsätzlich richtig, aber nur eine Seite der Medaille. Wenn Zinsen steigen bedeutet das auch, dass die Inflation nahe des Inflationsziels ist, sprich Preise von Sachwerten steigen (was letztlich ebenso Immobilienpreise sind). Ebenso ist es ein Anzeichen, dass Wirtschaft expandiert, sprich langfristigen Erwartungen von Menschen positiv sind hinsichtlich Sicherheit des Arbeitsplatzes, Lohnerhöhungen usw. Dann entscheiden sich viele Menschen für langfristige Investitionen, was wieder z.B. eine Immobilie ist.

Bitte unterlasse es wirklich solche These wie Banken würden Sondertilgungen verlangen. Grundsätzlich ist das zwar in deinem angenommenen Fall möglich, aber wie noelmaxim ist auch mir in den letzten 30 Jahren kein Fall bekannt, dass eine Bank das getan hätte. Das ist in etwa wie die Klausel mit der Kündigung wegen verschlechternden Einkommenverhältnissen während der Vertragslaufzeit. Grundsätzlich möglich, aber mir ist kein Fall bekannt, dass eine Bank dies getan hätte, wenn Raten normal bedient werden.

Du musst da einfach grundsätzlich verstehen, dass es für die Bank immer die beste Lösung ist, wenn das Darlehen einfach normal läuft. Alles andere verursacht auch bei der Bank finanziellen Schaden. Deshalb haben Banken kein Interesse daran den Kreditverlauf zu stören, wenn der Darlehensnehmer zuverlässig und püntklich seine Verpflichtungen erfüllt. Die Bank wird immer nur dann "eingreifen", wenn der Kreditverlauf gestört wird d.h. insbesondere Raten unregelmäßig oder gar nicht werden. Wenn Raten "normal" bedient werden, interessiert die Bank alles andere im Normalfall nicht.

An die Genies, die meinen, das hätte es ja alles noch nie gegeben und würde deshalb auch nie passieren: Die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist von 2014. Seitdem gab es keine großen Zinsschwankungen.

Zitat von Finkodin

An die Genies, die meinen, das hätte es ja alles noch nie gegeben und würde deshalb auch nie passieren: Die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist von 2014. Seitdem gab es keine großen Zinsschwankungen.

Absolut oder relativ?
Wenn ich mir die Hypothekenzinsen (10y) zwischen Januar 15 und Dezember 18 anschaue schwanken diese zwischen 1,03% und 1,82% mit einem relativen Anstieg von 50% zwischen März und Juli 15 und nochmal zwischen okt 16 und März 18.

Zitat von Batman_BU

Absolut oder relativ?
Wenn ich mir die Hypothekenzinsen (10y) zwischen Januar 15 und Dezember 18 anschaue schwanken diese zwischen 1,03% und 1,82% mit einem relativen Anstieg von 50% zwischen März und Juli 15 und nochmal zwischen okt 16 und März 18.

Das gilt natürlich absolut. Ein Zinsanstieg von 0,4 oder 0,5% ist prozentual momentan zwar riesig, löst am Immobilienmarkt aber sicherlich kein Beben aus. Steigen die Zinsen für 10 Jahre allerdings auf 2 oder sogar 3 % p.a., sieht das schon wieder anders aus. In dem Fall würden die momentan ohnehin schon engen Margen der institutionellen Investoren komplett aufgefressen, was einen Rückzug vom Markt zur Folge hätte. Die Auswirkungen auf private Hauskäufer kann man sich leicht selbst ausrechnen. Es ist schließlich kein Zufall, dass die Entwicklung der Immobilienpreise so stark mit der Entwicklung der Bauzinsen korreliert.

Ach ja: Dass meine Faustformel bei einem Zinsanstieg natürlich angepasst werden muss, versteht sich (hoffentlich) von selbst.

Aber absolut 0,5% ändert bereits die Verteilung von Zins und Tilgung der Faustformel deutlich.

Ab welchem Zinssatz ändert sich die Formel?