wir kommen in den Genuss und können für 100.000€ ein Haus samt Grundstück meiner Eltern kaufen. Für die Modernisierung haben wir uns ein Budget im Wert von 120.000€ gesetzt. Die Summe wird vollständig für die Baufinanzierung benötigt.
Wir sind bisher schon bei verschiedenen Banken gewesen und schlussendlich auch bei einem der grossen Vermittler.
Ursprünglich wollten wir ein Annuitätendarlehen in Höhe von 220.000 auf 30 Jahre aufnehmen. Die Monatliche Rate fällt dabei mit 700€ und einem Effektivzins von 1,38 % sehr schmal aus.
Der Vermittler hat uns allerdings ein Angebot erstellt und dieses als sehr schmackhaft angepriesen.
Es besteht aus einem Annuitätendarlehen in Höhe von 220.000€ mit einer Laufzeit (ohne BSV) von 65 Jahren. Die Monatliche Rate wird auf ca. 350€ festgesetzt und hat eine feste Sollzinsbindung von 15 Jahren. Der Sollzinssatz liegt bei 0,71 %. Effektivzins 1,32%. Es ist eine Tilgung von 1,2 % vorhanden. Nach 15 Jahren steht noch eine Restschuld von 178.000 im Raum.
Zusätzlich dazu wird ein BSV gekoppelt (ohne BSV würde das o.g. Darlehen 65 Jahre kaufen) welcher dann nach 15 Jahren Zuteilungsreif werden soll und dann in das Darlehen bzw. Restschuld Einfliessen soll. Laut Sparplan sind das bei einer monatlichen Rate von weiteren 350€ ca. 60.000€ nach 15 Jahren. Somit bleibt noch ein Rest von ca. 118.000€ übrig welcher dann durch die Tilgungsphase des BSV zu 2,4% weitere 15 Jahre getilgt werden soll. Die Monatliche Rate erhöht sich somit nach den 15 Jahren von ca. 700€ um 30€ auf 730€.
Das ganze verwirrt uns, da auf vielen Plattformen vor solchen Angeboten teilweise gewarnt wird. Mittlerweile sind wir sogar total verunsichert.
Ist das Angebot tatsächlich so gut wie der Vermittler sagt? Oder müssen wir gewisse Dinge beachten? Wir kennen uns einfach zu wenig mit der Materie aus und hoffen hier eine unabhängige Meinung zu bekommen.
AW: Annuitätendarlehen+BSV sind total verunsichert
Nun ja - wenn das 2. Angebot 15 Jahre lang 730€/Monat anstatt 700€ pro Monat kostet, dann ist es 15x12x30€ = 5400€ teurer als das andere Angebot.
Weiterhin ist es beim 1. Angebot nach 10 Jahren + 6 Monaten möglich den Zinssatz anzupassen, wenn der Markt weiter nach unten gegangen sein sollte - beim Bausparvertrag ist es nicht so einfach da ohne Vorfälligkeitsentschädigung wieder raus zu kommen. (Was ist wenn sich in 10/20 Jahren doch mal was ändert?)
Der Vermittler erhält bei Angebot 2 natürlich mehr Provision - einfach mal die Kosten ausweisen lassen.
AW: Annuitätendarlehen+BSV sind total verunsichert
Guten Morgen Utopus,
erstmal vielen Dank für die Antwort. Habe eine wichtige Sache vergessen zu schreiben. Beim 1.Angebot dem AD ist die Gesamtlaufzeit nicht 30 Jahre sondern 32 Jahre und ein paar Monate. Die Sollzinsbindung ist lediglich 30 Jahre. Gesamt betrachtet inkl. aller Kosten ist das Angebot mit BSV günstiger. Allerdings verunsichert uns das komplizierte Modell und vorallem die Tatsache, das es ggf in 15 Jahren Probleme bei der Auszahlung des BSV gegen kann.
AW: Annuitätendarlehen+BSV sind total verunsichert
Als ich mich bei unserer Hausfinanzierung näher mit dem Konstrukt Darlehen+BSV auseinandergesetzt habe, kam das für mich nicht mehr in Frage. Mit dem Annuitätendarlehen bist du auf der sicheren Seite, sollten die Konditionen nach 10 Jahren evtl. sogar noch besser werden, kannst du dies sogar kostenfrei kündigen und ein neues Darlehen abschließen.
Ich würde aber allerdings einmal schauen, ob eine Bindung von 20 Jahren nicht vielleicht noch günstiger wäre - die Restschuld nach 20 Jahren dürfte dann nicht allzu hoch ausfallen, sodass das Risiko überschaubar bleibt.
AW: Annuitätendarlehen+BSV sind total verunsichert
Guten Morgen Hilti32,
wäre in dem Zusammenhang gut etwas über Eure jetzige Situation zu wissen.
Wie alt seit Ihr ? (Du 32 ??) Kinder ?
Wie hoch ist Euer monatliches Nettoeinkommen und was stehen evtl. an Kreditverbindlichkeiten heute dagegen ?
Bist Du das sicher :
Die Sollzinsbindung ist lediglich 30 Jahre.
Beim BSV-Konstrukt hast Du natürlich den Vorteil, dass Du eine fest kalkulierbare Größe über die ganze Laufzeit hast, es nimmt Dir aber jede Flexibilität auf Marktbewegungen zu reagieren.
Dann wäre gut zu wissen, was ist das Haus real wert ?
AW: Annuitätendarlehen+BSV sind total verunsichert
Zitat von Herrmueller
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Beim BSV-Konstrukt hast Du natürlich den Vorteil, dass Du eine fest kalkulierbare Größe über die ganze Laufzeit hast, es nimmt Dir aber jede Flexibilität auf Marktbewegungen zu reagieren.
Falsch!!! Beim BSV wird angenommen er wird in 15 Jahren zu geteilt. Auch hier kann sich das ganze verzögern für 1-2 Jahre und dann wirds ggf. teuer, weil man Zwischenfinanzieren muss usw...
Bei den heutigen Zinsen nur langfristige Annuitätendarlehn nehmen. BSV kann man da vergessen. Man kann hier nur eine theoretische Gesamtkostenbetrachtung machen (s.o.)
AW: Annuitätendarlehen+BSV sind total verunsichert
Hallo Hilti 32,
ich würde eine Sollzinsbindung von 20 Jahren wählen.
Die 100.000 € die an die Eltern gehen sind ja nicht weg. (außer Sie entschulden sich damit!)
Man sollte nie damit rechnen etwas geerbt zu bekommen bzw. es im Vorfeld mit
in die Finanzierung einbauen.
Aber das Modell Bausparvertrag und bei so einer langen Laufzeit kann man nicht flexibel reagieren.
Zinsbindung 20 Jahre! Tilgung 2% und Sondergilgungsoption z.B. von 5%.
Dann bist du auf der sicheren Seite und kann ganz flexibel auf alles reagieren.
AW: Annuitätendarlehen+BSV sind total verunsichert
Besten Dank für eure Antworten. Wir sind beide unverheiratet und 32. Keine Kreditverbindlichkeiten sind vorhanden. Kredit wird auf meinen Namen laufen. Keine Kinder vorhanden. Das Haus inkl. dem Grundstück hat einen aktuellen Verkehrswert von 380.000€. Meine Eltern besitzen zwei Häuser, eines davon ist das genannte Objekt. Meine Eltern brauchen sich nicht entschulden, da beide Objekte bereits bezahlt sind. Das Nettoeinkommen liegt zusammen bei 5000€. LG
AW: Annuitätendarlehen+BSV sind total verunsichert
Hallo Hilti,
was ist denn Eure Intention, bei 5.000 EUR Netto "nur" 700 EUR als Rate herzunehmen ? Ihr hättet ja die Möglichkeit wesentlich höher zu tilgen, bzw. nebenher anzusparen und eine kürzere Zinsbindung (=niedrigerer Zins) zu wählen. Beleihungsauslauf wären ja mind. 60%, eher niedriger, wenn die Modernisierungsmaßnahmen den Wert noch steigern.
Beispiel:
220.000 EUR 10 Jahre fest zu 1% Zins 5% Tilgung = 1.100 EUR Rate = 104.000 EUR Restschuld
Parallel dazu 400 EUR /Monat zurücklegen = 60.000 EUR
Somit Restrisiko überschaubare 54.000 EUR -> nach 10 Jahren !!!
AW: Annuitätendarlehen+BSV sind total verunsichert
Ok, das müsst letztendlich ihr selber entscheiden, aber in dieser Konstellation sich über BSV oder nicht sich den Kopf zu zerbrechen ist dann eher nicht nachvollziehbar.
Von Anfang an möglichst hoch tilgen mit der Folge durch kürzere Zinsbindung einen niedrigeren Zins zu bekommen wäre meine Strategie.......
AW: Annuitätendarlehen+BSV sind total verunsichert
Muss natürlich jeder selber wissen - bei 30 Jahren Zinsbindung und 1,38% Zins sollte bei 10 Jahren Zinsbindung ca. die Hälfte machbar sein.
Eine geringe Rate hat natürlich Vorteile, wenn man unerwarteter Weise mal arbeitslos/krank etc. wird - dann ist man froh um die "Luft" - man kann den Vertrag natürlich auch variabel gestalten mit Sondertilgung/kostenfreier Tilgungsänderung für eine bestimmte Anzahl etc. - und man sollte schauen, was man mit dem "gesparten Geld" durch eine geringe Rate anstellt - Konsum für Reisen/Auto/Leben oder spart ihr entsprechend auf einem anderen Weg? Für mich persönlich hat eine niedrige Rate die letzten 13 Jahre gut gepasst - habe nebenbei aber noch Aktien gekauft - schneller abzahlen hat natürlich auch seine Vorteile.
AW: Annuitätendarlehen+BSV sind total verunsichert
Ich würde wie oben geschrieben auf 20 Jahre Zinsbindung gehen mit 2 - 3% Tilgung und Sondertilgungsoption.
Dann hat man 0 Risiko und kann sich nach 20 Jahren durch Erbe entschulden. (oder günstig Rest finanzieren!)
Beide 32 somit kommt in paar Jahren vielleicht Kinder dazu.
Deshalb halte ich es für die beste Option.
Lasst Euch das doch mal rechnen.
Mit Schenkung jetzt und dann später clever gemacht würde ich auch so machen!
Annuitätendarlehen+BSV sind total verunsichert
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Zitat von Herrmueller