ich habe eine Frage bezüglich der Anschlussfinanzierung meines Mehrfamilienhauses.
Dieser besteht aus vier Wohneinheiten in einer gefragten Großstadt.
Mein Darlehen läuft nächstes Jahr mit Restbetrag von 350.000€ aus und ich möchte mit 58 eine letztmalige Investition tätigen.
Demnach ungenutzte Flächen (Anlieger+DG) ausbauen und weitere zwei Wohneinheiten schaffen.
Der Verkehrswert liegt bei 0,95-1Mio. und mit weiteren zwei Wohneinheiten würde sich dieser auf 1,3-1,4 erhöhen.
Hierfür möchte ich sowohl Modernisierung im Allgemeinen durchführen als auch den Ausbau der neuen Wohnflächen zusätzlich finanzieren und im Rahmen der Anschlussfinanzierung in einem Darlehen haben.
Bei einem Kredit von ca. 520.000€ und einem ziemlich guten Beleihungswert (50-55%) hoffe ich doch auf Machbarkeit durch die Bank.
Mein Nettoeinkommen liegt bei 3700€ und um weitere 5000€ wären die Mieteinnahmen.
Hierbei stellen sich für mich zwei Fragen:
1. kann ich ohne Weiteres den Darlehensbetrag um ca. 200.000€ im Rahmen einer Anschlussfinanzierung erhöhen?
2. Ist eine Finanzierung überhaupt noch mit 58 bzw. 59 möglich? (Ich möchte keine Konstellation mit 6-7%Tilgung + Zinsen)
Warum sollte das denn nicht möglich sein ?
Die Mieteinnahmen decken die monatlichen Darlehensraten um ein vielfaches, demnach ist dein Aletr vollkommen Hupe.
Und bei 50 % Beleihung kannst Du auch die Tilgung auf 1% fahren und dann die Immobilie in 10 Jahren verkaufen und dir die 500 k in die Ecke legen oder ganz gemütlich ausgeben.
Dann bist du 68 und wenn Du dein Leben optmistisch bis 90 J kalkuliert, kannst du davon jeden Monat fast 2000 Euro ausgeben ohne jegliche verzinsung.
Hinzukommen, kannst Du die 200 K volles Rohr Absetzen und diese sagen wir mal auf 4 Jahre verteilen, dann legst du jedes Jahr 50 K gegen deine Einnahmen und bist 4 Jahre fast steuerfrei.
Das Du solche Dinge aber mit 58 Jahren noch nicht selber.....
1) ja, alles ganz entspannt!
2) ich gehe davon aus, dass in 7-8 Jahren, wenn man in die Rente geht, auch gute Rente bekommen?
dann würde die Bank die Mieteinnahmen + Rente zusammen als Einkünfte berücksichtigen und davon die Lebenshaltungskosten und Rate, ggf. nach Zinsbindungsende höhere Rate abziehen. Wenn es passt ist eine Finanzierung sehr gut darstellbar!
wenn es nicht passen sollte, dann muss man eine Bank nehmen, die bei den Sicherheiten! (0,00 Risiko für die Bank) es trotzdem begleiten würden.
also somit ist es kein Problem!
PS. reichen die 170.000 EUR für den Ausbau/Modernisierung aus?
PS2. also wenn man 10 Jahre Zinsbindung nimmt, wird man bei 0,xx% landen, man kann also sofort auch längere Zinsbindung nehmen. und wenn man viel tilgt, dürfte die Rate bei 2.000-3.000 EUR im Monat liegen, dann bleibt da nicht viel über nach 10-15 Jahren, somit die 6-8% (womit die Banken nach der Zinsbindungsende kalkulieren) auch schön zu vernachlässigen wäre....
Ich habe einen gewissen Freiraum, der mir ermöglicht einige andere Ausgaben zu erlauben. Die werden wohl in die Einnahmen/Ausgaben Rechnung der Bank einfließen. Daher etwas vorsichtig, ob die Anschlussfinanzierung+Aufstockung klappt.
Viel wichtiger ist mir die Ermittlung des Beleihungswerts ein Dorn im Auge.
1. Wertermittlung auf Basis aller möglichen Wohneinheiten, was wenn eine Wohneinheit keine Baugenehmigung erhält?
Mieteinnahmen werden ja für alle berechnet, auch für die noch inexistenten Wohneinheiten?
2. wenn ich sicherheitshalber 230k anstatt 170k plane und Geld übrig bleibt, kann ich den Betrag -extrem genommen 100k- zur freien Verwendung nutzen bzw. als sofortige Rücklage Immobilie anlegen?
3. Im Falle einer Schenkung an Kind, muss ich den Kredit auch übertragen oder kann Darlehensnehmer und Eigentümer im Grundbuch unterschiedlich sein?
Danke euch vielmals.
PS: wegen einer Bemerkung eines Users: ich mag zwar in dem einen oder anderen Gebiet spezialisiert sein aber Immobilie gehört nicht dazu. Der damalige Kauf war eine übliche, normale Entscheidung als Bürger ohne Weitblick zu haben..
Ich habe einen gewissen Freiraum, der mir ermöglicht einige andere Ausgaben zu erlauben. Die werden wohl in die Einnahmen/Ausgaben Rechnung der Bank einfließen. Daher etwas vorsichtig, ob die Anschlussfinanzierung+Aufstockung klappt.
Viel wichtiger ist mir die Ermittlung des Beleihungswerts ein Dorn im Auge.
1. Wertermittlung auf Basis aller möglichen Wohneinheiten, was wenn eine Wohneinheit keine Baugenehmigung erhält?
Mieteinnahmen werden ja für alle berechnet, auch für die noch inexistenten Wohneinheiten?
2. wenn ich sicherheitshalber 230k anstatt 170k plane und Geld übrig bleibt, kann ich den Betrag -extrem genommen 100k- zur freien Verwendung nutzen bzw. als sofortige Rücklage Immobilie anlegen?
3. Im Falle einer Schenkung an Kind, muss ich den Kredit auch übertragen oder kann Darlehensnehmer und Eigentümer im Grundbuch unterschiedlich sein?
Danke euch vielmals.
PS: wegen einer Bemerkung eines Users: ich mag zwar in dem einen oder anderen Gebiet spezialisiert sein aber Immobilie gehört nicht dazu. Der damalige Kauf war eine übliche, normale Entscheidung als Bürger ohne Weitblick zu haben..
Also ganz ehrlich....
Du schreibst hier so einen kindlichen Blech zusammen, dass ich keine Lust habe dafür meine Zeit zu opfern.
Wenn Du tatsächlich diese Immobilie besitzt, dann nimm dir nen gescheiten Steuerberater und irgend nen anderen der Ahnung von Investitionen hat und lass die das regeln.
Dir fehlt in sämtlichen Bereichen das notwendige Wissen und der Weitblick.
Und mit 58 brauchst Du den auch nicht mehr zu lernen.
Ich habe einen gewissen Freiraum, der mir ermöglicht einige andere Ausgaben zu erlauben. Die werden wohl in die Einnahmen/Ausgaben Rechnung der Bank einfließen. Daher etwas vorsichtig, ob die Anschlussfinanzierung+Aufstockung klappt.
Viel wichtiger ist mir die Ermittlung des Beleihungswerts ein Dorn im Auge.
1. Wertermittlung auf Basis aller möglichen Wohneinheiten, was wenn eine Wohneinheit keine Baugenehmigung erhält?
Mieteinnahmen werden ja für alle berechnet, auch für die noch inexistenten Wohneinheiten?
Ohne Baugenehmigung = wird wohl kaum eine Bank diese Fläche in der Bewertung berücksichtigen.
Würde hier zusehen nachträgliche "Genehmigung" dafür zu bekommen!
2. wenn ich sicherheitshalber 230k anstatt 170k plane und Geld übrig bleibt, kann ich den Betrag -extrem genommen 100k- zur freien Verwendung nutzen bzw. als sofortige Rücklage Immobilie anlegen?
wenn man von Anfang so kommuniziert ist es kein Problem.
Ein Teil für Modernisierungen/Umbau = Nachweis wird erbracht. Rest Kapitalbeschaffung = ohne Nachweis.
3. Im Falle einer Schenkung an Kind, muss ich den Kredit auch übertragen oder kann Darlehensnehmer und Eigentümer im Grundbuch unterschiedlich sein?
ja, also Darlehensnehmer und Eigentümer dürfen unterschiedlich sein, Du bleibst "Schuldner" bei der Bank, die Sicherheit bleibt dann trotzdem das Haus, auch wenn es anderen "Eigentümer" hat.
Danke euch vielmals.
PS: wegen einer Bemerkung eines Users: ich mag zwar in dem einen oder anderen Gebiet spezialisiert sein aber Immobilie gehört nicht dazu. Der damalige Kauf war eine übliche, normale Entscheidung als Bürger ohne Weitblick zu haben..
wenn es noch Fragen auftauchen, dann einfach hier melden...
MFH-Anschlussfinanzierung + Erhöhung Darlehenssumme
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Zitat von Inno