soeben habe ich dieses Forum entdeckt und hoffe, meine nachfolgende Anfrage ist hier richtig platziert.
Vor rund zwei Wochen haben meine Frau und ich recht unerwartet die Möglichkeit eines Immobilienkaufes erhalten. Das Haus wird zurzeit noch bewohnt und ist größtenteils bezugsfertig.
Der Eigentümer verlangt 125T €. Für die Renovierung sind 10T € eingeplant. Verkauf erfolgt von privat.
Nun haben wir von der Hausbank drei Angebote bekommen. Unter anderem ein KfW-Darlehen + Darlehen der Hausbank und die Umschuldung der Restschuld über einen neuen Bausparvertrag sowie ein Angebot über ein endfälliges Darlehen.
Außerdem die Option, die komplette Summe mit einem Festzinz von 15 Jahren zu finanzieren. Danach wäre noch eine Restschuld von knapp 48T € offen. Effektivzins 2%; Tilgung von 3,82%. ; Die anfallenden Nebenkosten werden vom Eigenkapital gedeckt. Sondertilgungen wären möglich und es ist bereits ein Bausparvertrag vorhanden (noch Ansparphase, knapp 5000 €).
Realistisch sind circa 1000€ pro Jahr als Sondertilgung, sodass sich die Restschuld auf 33T € verringert.
Dadurch wäre die monatliche Rate fix und planbar und es müssten nicht 2 Darlehen bzw. die Anzahlung für einen Bausparer "gestemmt" werden? Sind die Effektivzinsen so im "normalen" Rahmen? Die monatliche Kreditrate beträgt mit den monatlichen Nebenkosten (Strom, Heizungsrücklage,Wasser etc.) und Versicherungen fürs Haus knapp 29% der monatlichen Einnahmen.
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#2
Banker_mit_Herz
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Banker_mit_Herz
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AW: Meinungen zum Finanzierungsangebot
Guten Abend!
Bei einer Finanzierungssumme von 125T€ sind 2% völlig im Rahmen.
Je nachdem welcher KfW Tarif hier zum tragen kommt, haben wir (nehme ich an) einen Finanzierungsbedarf von unter 100T€.
D.h. die Gewinnmarge der Bank ist hier aufgrund der niedrigen Summe sehr gering. Da zudem noch der Aufwand mit der KfW kommt, wird sich kein Berater breitschlagen lassen und nochmal 0,01 oder 0,02 runtergehen.
Generell erfolgt die Berechnung aufgrund verschiedener Faktoren:
- Wie schon gesagt, spielt die Kreditsumme eine Rolle (je niedriger desto teurer der Zins)
- Zum anderen die Eigenkapitalquote: Die Bank macht generell einen Sicherheitsabschlag von 40%. Heißt wenn 125T€ als Grundschuld eingetragen werden können,
rechnet die Bank mit 75T€ "besichert" und 50T€ "unbesichert". Würde noch eine weitere Grundschuld über 83.333€ (=100% wenn 50T =60%) dazu kommen, hat die Bank
eine 100% Besicherung und der Zins fällt deutlich. Heißt je höher die Besicherung, desto geringer der Zins (Risikoabdeckung).
- Je länger die Zinsbindung desto teurer (aber in der aktuellen Zinsphase absolut sinnvoll die 15 Jahre zu nehmen!)
- So wie ich das rausgelesen habe kostet das Haus 125T und ihr wollt 135T von der Bank haben (für zusätzliche Modernisierung) richtig? Dementsprechend ist es eine über 100% Finanzierung
und somit wieder ein Stück teurer.
Je nachdem welche Konditionen dir deine Hausbank gibt, würde ich sogar auf das KfW-Darlehen verzichten. Im Falle des Falles sind die recht unflexibel...
Endfälliges Darlehen ist nur sinnvoll wenn ihr dann mit Ablauf der Zinsbindung z.B. eine Lebensversicherung o.ä. rausbekommt, die die volle Restschuld deckt. Ansonsten tut ihr der Bank nur ein Gefallen und zahlt schön fleisig den vollen Zins...
Die Restschuld durch einen Bausparvertrag zu tilgen ist die beste Möglichkeit. In 15 Jahren kann unser Zinsniveau wieder ganz anderst aussehen und mit dem BSV sichert ihr euch die Zinsen von heute und habt eine gewisse "Planungssicherheit".
Kleiner Tipp von mir:
Aktuell habt ihr eine Rate von 654,75€ pro Monat oder? Wenn ihr mit der Tilgung von 3,82% auf 4,02% hochgeht kommt ihr bei den meisten Banken in einen günstigeren Zinsbereich rein.
Dann wäre die Rate um 22,50€ teurer auf 677,25€ monatlich, aber ihr könnt im besten Fall 0,1% Zins (entspricht 11,25€ p.m.) sparen :-)
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#3
Herrmueller
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Herrmueller
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AW: Meinungen zum Finanzierungsangebot
Guten Morgen Suprimar,
kurze Frage noch:
Wie alt seit Ihr und habt Ihr Kinder ?
Wie hoch sind Eure Nettoeinkommen ?
Wenn schon ein BSV besteht, dann wäre die Frage, wie hoch ist der abgeschlossen und wann wird der zuteilungsreif ? -> was für Zinsen (Guthaben/Kredit) stehen da im Raum ?
Wäre es nicht grundsätzlich sinnvoller, eine kurze Laufzeit des Darlehens zu wählen und je nach Möglichkeit, den bestehenden BSV dann zur Anschlussfinanzierung einzusetzen ?
vielen Dank für die schnellen Antworten, insbesondere an Banker_mit_Herz für den Tipp mit der Tilgungsrate ;-)
@Herrmueller
Meine Frau ist 28 Jahre alt, ich bin 30 Jahre. Kinder haben wir zurzeit noch nicht. Mein Gehalt beläuft sich netto auf rund 1900€, meine Frau verdient knapp 1400 € und übt zusätzlich einen Nebenjob (knapp 340 €) aus. So kommen wir auf rund 3650 € / Monat.
Gerade habe ich gesehen, dass in dem Bausparer aktuell doch "nur" knapp 1500 € eingezahlt worden sind. Da hat mich meine Erinnerung ziemlich getäuscht. Die Bausparsumme beläuft sich auf 15T €. Der Guthabenzins beträgt 0,05 %. Der Vertrag wurde 2016 geschlossen. Er dient aktuell zur Einzahlung vermögendwirksamer Leistungen (40€).
Mein Favorit wäre bis jetzt, die komplette Summe mit einem Darlehen zu finanzieren und die Restschuld durch Sondertilgungen zu minimieren.
Die anderen Alternativen, mit KfW und separatem Darlehen und das endfällige Darlehen erscheinen mir als Laien recht undurchsichtig. So hätte ich die Rate und den ausstehenden Betrag immer im Blick.
Der Bankberater könnte mir eventuell noch eine Zinsbindung von 20 Jahren anbieten. Das müsste im nächsten Gespräch geklärt werden.
Ok,
es würde Euch ca. 630 EUR monatliche Rate und Schätzungsweise 500 EUR Nebenkosten (inkl. Instandhaltungsrücklage) kosten, oder ?
Sind insgesamt 1.130 EUR Fix. Bleiben vom jetzigen Einkommen 2.500 EUR über. Wenn man da konsequent anspart (1.000 EUR/Monat ?) dann sollte es möglich sein, in 4-5 Jahren die Summe der Restschuld auf dem Festgeldkonto liquide zu haben. Damit wären dann auch "schlechte" Zeiten wie wenn Nachwuchs kommt und ein Einkommen temporär mal wegfällt kein Problem.
Eine Summe von 48tsd EUR mit einem BSV "abzusichern" halte ich für unnötig, zu hohe Kosten und die 48tsd Restschuld sind kein echtes Problem. Evtl. kann man den jetzigen höher besparen und dann eine 5jährige Bindungsfrist wählen, damit man im Anschluss den BSV einbauen kann ? Wie hoch wären denn die Darlehenszinsen des BSV ?
bei einer Darlehnssumme von 135.000 € Nehme ich ein Beleihungsauslauf von 100 oder 110 % an
Nur bei 100 % Bal. 135.000 €
= 23 Jahre 4 Monate für 607,50 € monatlich
= 28 Jahre 3 Monate für 540,00 € monatlich
Rechnet man die Möglichkeit von Riester würde sich die Belastung um 350 € plus VL Bausparen mögliche Zulagen 40 plus 43 = 83 € mal 2 Personen sind 163 € verringern, steuerliche Vorteile bleiben außer Ansatz!
Was dadurch möglich wäre ist das der Beleihungsauslauf statt 100 % nur noch 60 % nötig ist!
Im 1.Rang bis 60 % ca. 70.000 € Darlehn Fest 10 Jahre 8 % p.a. Tilgung monatlicher 525 € Restschuld 12.200 €, Restschuld wird nach Zuteilung BSV 15.000 € abgelöst
Im Nachrang Riester Nr. 1 Ehemann mit 40.000/ 40 % Besparung 16.000 durch 120 Monate = 140 € monatlich , abzüglich 175 € jährlich
Im Nachrang Riester Nr. 2 Ehefrau mit 30.000 / 40 % Besparung 12.000 durch 120 Monate = 110 € monatlich , abzüglich 175 € jährlich
BSV mit 15.000 € 40 % Besparung 6.000 € durch 120 Monate =........................................ 50 € löst in 10 Jahren das Darlehn ab minus mögliche 163 € jährlich
Im 1.Rang bis 60 % ca. 70.000 € Darlehn Fest 15 Jahre 5 % p.a. Tilgung monatlicher 380 € Restschuld 12.200 €, Restschuld wird nach Zuteilung BSV 15.000 € abgelöst
Im Nachrang Riester Nr. 1 Ehemann mit 40.000/ 40 % Besparung 16.000 durch 180 Monate = 90 € monatlich
Im Nachrang Riester Nr. 2 Ehefrau mit 30.000 / 40 % Besparung 12.000 durch 180 Monate = 80 € monatlich
BSV mit 15.000 € 40 % Besparung 6.000 € durch 180 Monate =.......................................35 € löst in 15 Jahren das Darlehn ab minus mögliche 163 € jährlich
Folgende weitere Verpflichtungen Grundstückhaftpflicht, Gebäudeversicherung, Todesfallschutz fehlen noch!
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