Ich will in ca. 10 Jahren eine Wohnung kaufen. Mein Haus sollte da bis auf 80-100.000 Euro abezahlt sein. (Grundschuld 300.000)
Die Wohnung soll max. 400.000 Euro kosten und mal mind. 5-10 Jahre vermietet werden. Danach will ich selbst da einziehen. 50.000 Euro sind auf der hohen kannte.
Wie würde man sowas Finanzieren? Macht ein BSV sinn dafür? So 100 bis 150 Euro könnte ich dafür auf die seite legen.
Ihre Idee jetzt schon Geld zu Seite zulegen, dass ist der 1.Fall den ich hier Im Forum erlebe. Das sich Kunden echte Gedanken machen! Scheinbar war die Hausfinanzierung doch nicht so einfach.
Ihre Überlegung sind richtig! Rechen Sie sich dies aus. mal aus bei 150 € mal 120 Monate sind 18.000 € Guthaben, bei einer gleichbleibenden Besparung! Setzt man den Besparungssatz an, von 30 % wäre es BSV von 54.000 € der dann zuteilungsreif wäre.
Mit den 50.000 € Bargeld wäre mit ein Hebel von 30 % weitere 150.000 € als BSV darstellbar!
Damit wären alle Nebenkosten und ab 60% des Beleihungsauslauf bezahlt! Mit vielleicht 2,5 % p.a Zinsen.
Damit wäre die Frage nach den fehlenden 250.000 € als Darlehn würde sich dann zum Zeitpunkt des Kaufes entscheiden und welche Zinsen fällig werden! Dieses Darlehn müsste dann in Rang 1 sein (Beleihungsauslauf 60 bis 70 %) befinden.
Inwieweit sich die Zinsen zukünftig entwickeln, das steht in den Sternen! Steigen die Zinsen wieder, sinken dann auch wieder die Hauspreise, alternativ käme eine Inflation die Geld zur Makulatur macht.
Demnach sieht die Reihenfolge wie folgt aus:
1) Darlehn mit 250.000 €, Zinssatz ungewiss Beleihungsauslauf 60 % im Grundbuch Abt. III Rang 1. Beleihungsauslauf möglich bis 60 %
2) 1. BSV mit 150.000 € / davon einbezahlt 50.000 €, Zinssatz von heute fix, im Grundbuch Abt. III Rang 2. Beleihungsauslauf ab 60 % bis 100 % 3) 2. BSV mit 54.000 € / davon einbezahlt 18.000 €, Zinssatz von heute fix, im Grundbuch Abt. III Rang 3. Beleihungsauslauf ab 100 % bis 110 % / Bei 8% Nebenkosten von 400.000 macht 32.000 € Nebenkosten, Überschuss 22.000 € vermindert die Darlehnsaufnahme um 5,5 % und senkt den Beleihungsauslauf von 62,5 % auf 57,0 %
Korrektur zu 1) 1a) Statt 250.000 €, nun 238.000 € Darlehn, Zinssatz ungewiss, jetzt Beleihungsauslauf unter 60 % im Grundbuch Abt. III Rang 1. Beleihungsauslauf jetzt sich nur bis 60 %.
Ihre Idee jetzt schon Geld zu Seite zulegen, dass ist der 1.Fall den ich hier Im Forum erlebe. Das sich Kunden echte Gedanken machen! Scheinbar war die Hausfinanzierung doch nicht so einfach.
Ach Bruno, hatten oder haben die TE's die jetzt ihr Vorhaben realisieren wollen alle kein Eigenkapital, bzw. meinst du ernsthaft, die haben sich alle im Vorfeld, teils Jahre voraus keine Gedanken darüber gemacht, Geld anzusparen??
Die Idee mit dem BSV erachte ich allerdings als vollkommen richtig und habe dies auch immer so kundgetan. Sowohl mit dem zu erreichenden Hebel, als auch - so man 10 Jahre in Betracht zieht - mit dem zu sichernden Zinssatz. Allerdings bleibt die Frage, was der TE mtl. sparen kann, bzw. will.
Hallo,
ich denke Guthabenzins und Sollzins
sind im Augenblick nicht sehr attraktiv bei Bausparverträge. Vorallem verfügt Fragesteller jetzt schon über Puffer von 50t und wird über 200t nächsten 10 Jahre am Hauskredit abtragen.
Meiner Meinung nach werden in Zukunft viele Bausparverträge gekündigt. Was bringen mir 0,1% Habenzinsen und Sollzins von 1,25% zB? Wenn die nächsten 0-2 Jahre jedes Darlehen günstiger ist. Ansparzeit von 10 Jahren da rechnet es sich erst wieder wenn Darlehenszinsen 3,xx % kosten. Davon sind wir weit weg. Schulden direkt tilgen Sondertilgung. Gruß Martin
also ich würde die 50.000 EUR in die Sondertilgung reinstecken vom selbstgenutztem Haus.
die 100-150 EUR, was man mtl. anpsaren kann, würde ich dafür auch nutzen.
So hast Du auf jeden Fall nach 10 Jahren so gut wie keine Schulden mehr auf das bestehende Haus!
was zahlst Du da aktuell an Zinsen? 1%, mehr?
das ist das was Du sparst, sofort!
bei dem Bausparvertrag bekommst Du 0,10% bzw. 0,20 (Alte Leipziger)
an Zinseinnahmen
.
hinzu kommen aber die Abschlusskosten vom 1%, es ist also nach 10 Jahren weniger Geld in dem Bausparvertrag, als Du selbst da eingezahlt hast, um später was zu haben? 1,5-2,5% für 70.000 EUR als Darlehen (unter 1,5% Zinsen) oder für 140.000 EUR (über 2,2% Zinsen!)
das wäre mir zu wenig.
Aber Dein wichtiger Hintergedanke ist, die Wohnung dann für 5 bis 10 Jahre erstmal zu vermieten, d.h. die Zinsen sind komplett absetzbar, es spielt dann nicht so große Rolle, ob es dann bei 2,5% liegt oder 3,5% (als Beispiel)!!!
noch ein Faktor:
Du gibst das aktuelle Haus als Zusatzsicherheit der Bank, somit bekommst Du da die 400.000 EUR + Nebenkosten günstig finanziert (komplett wahrscheinlich im 60% Auslauf, und das ohne Bausparvertrag etc.) weil Dein Haus in der Zeit 1) an Wert gewonnen hat und 2) komplett abbezahlt ist!
dort kannst Du die kompletten Zinsen steuerlich gelten machen und gegen die Mieteinnahmen gegenrechnen. (es ist sehr unwahrscheinlich dass die Mieteinnahmen kleiner werden als Abschreibung+Zinslast; somit muss man die Differenz versteuern!).
Denke, wenn man den genauen Zinssatz kennt, was Du aktuell zahlst, so kann man sich genauer ausrechnen, was Du an Zinsen sparst (was aktuell nicht steuerlich absetzbar ist)
vermute, dass die Zinsen in 10 Jahren auf 3-4% oder mehr steigen dürfen, Du trotzdem damit besser fährst sofort das Geld in das Haus zu stecken (und zinsen sofort sparen!)
als der Zinsvorteil in 10 Jahren zu realisieren (für 150.000 - 200.000 EUR).
was zahlst Du da aktuell an Zinsen? 1%, mehr?
das ist das was Du sparst, sofort!
Ich habe gerade mit 0,56% eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen.
Ich habe noch einen BSV über 40.000 mit 1%+1%Treueprämie. Der war eigentlich auch für jetzt gedacht nur macht es durch die 2% Zinsen keinen sin den einzusetzen der ist Teil der 50.000 Cash.
D.h ich kann mit der Grundschuld von meinem Haus den Krediet für die Mietwohnung aufnehmen?
Beim Bausparvertrag über 54t€ + 150t€ sind bis zu 3246€ Gebühr zu zahlen - die sind dann erstmal weg.
(Bei gemittelten 125€ pro Monat würde man also u.U. mehr als die ersten 2 Jahre nur für die Gebühren "sparen".)
Bei den 50t€ spart man pro Jahr den Zinsunterschied von 0,1% Guthabenzins und 0,56% Sollzins - das sind 230€ pro Jahr in 10 Jahren also 2348€.
(mit Zinseszins gerechnet.)
Ich persönlich würde hier also knapp 6600€ an Gebühren- und Zinsersparnis nicht der Bausparkasse/Bank geben.
Wenn man natürlich bereit ist ein Risiko einzugehen, kann man das Geld natürlich auch anders anlegen (diversifizieren und nicht nur in eine Anlageklasse/Objekt) - oder man ist bereit das Geld für die Bausparverträge auszugeben.
Ich habe gerade mit 0,56% eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen.
Ich habe noch einen BSV über 40.000 mit 1%+1%Treueprämie. Der war eigentlich auch für jetzt gedacht nur macht es durch die 2% Zinsen keinen sin den einzusetzen der ist Teil der 50.000 Cash.
D.h ich kann mit der Grundschuld von meinem Haus den Krediet für die Mietwohnung aufnehmen?
also den BSV mit 50.000 EUR und 2% Zinsen schön weiter laufen lassen, gibt in 10 Jahren über 10.000 EUR an Zinsen. (sollte der Bonus nur 1malig bezahlt werden, wäre es p.a. 1% und dann 1% on Top, also über 5.500 EUR an Zinsen, immerhin).
das würde ich dann in 10 Jahren für die Tilgung der Restsumme bei dem Haus nutzen.
die 150 EUR mtl. sparen, und dann auch als Sondertilgung bzw. einmalig in 10 Jahren. So könnte man das Haus fast komplett abgetragen haben.
und wenn man die Wohnung für 400.000 EUR kauft + als Beispiel 40.000 EUR Nebenkosten hat, dann nimmt man 1. Kredit mit 440.000 EUR auf die Wohnung auf. Der Bank gibt dann z.B. 300.000 EUR (so viel, was optimal ist, um den besten Zins zu bekommen) von der Grundschuld auf bestehendem Haus als Zusatzsicherheit an.
So kommt man auch in die besten Konditionen dann.
Vorteil hier ist, dass die Zinsen von den 440.000 EUR steuerlich komplett abgesetzt werden können!
ich bin genau nach deinen Vorgaben vorgegangen! Ich bin davon ausgegangen das die 50.000 € bar sind!
Deine Frage war:"In 10 Jahren....!"
Mehr nicht! Ich weis das es 1,6 % AG für BSV gibt! Aber es gibt auch welche mit 1,1 % AG (genau 1,0 % AG plus 0,1 % Variantenpreis).
Was die meisten hier nicht verstehen, ist die Nutzung der 10 Jahre Vorlaufzeit bis zur Zuteilung! Dies tat ich auch! Mehr nicht!
Selbstverständlich könne sie auf ihre jetziges Eigentum (Haus in 10 Jahren) die überschüssige GS auf ihr neues Objekt übertragen, allerdings auch nur unter Zustimmung des Gläubigers des Hauses! Welche Folgen dies beinhaltet
Auch das ewige Widerrufsrecht kann verwirken
...
Vorzeitige Tilgung erklärt Absichten
Diese vorzeitige Zurückführung des Darlehens wurde ihnen dann allerdings zum Verhängnis.
Denn nach Ansicht des Gerichts sei ein Widerrufsrecht dann verwirkt, wenn einer der Vertragspartner „bei objektiver Beurteilung“ darauf vertrauen könne,
dass der andere sein Recht nicht mehr geltend machen wird. Dieses Vertrauen sei dann auch schützenswert.
Zwar könne ein solch schützenswertes Vertrauen nicht allein dadurch aufgebaut werden, dass sich die andere Seite während der gesamten Laufzeit vertragsgetreu verhält.
Also dass die Schuldner wie in diesem Fall die vereinbarten Zins- und Tilgungsraten erbracht haben.
Wohl aber dadurch, dass die Kläger das Darlehen vorzeitig an die Bank zurückgezahlt hatten......
Denn auch in diesem Beispiel hat das Gericht Elemente berücksichtigt, die auf eine Bestätigung des Vertragswillen hindeuten und somit auch das ewige Widerrufsrecht verwirken lassen.
Änderungen bestätigen Vertragswillen
Das entscheidende Element sahen die Richter darin,
dass die Vertragsparteien während der Laufzeit einvernehmlich eine zweite Darlehensnehmerin aus dem Vertragsverhältnis entlassen hatten.
Zudem hätten die Parteien einvernehmlich Änderungen an dem Darlehensvertrag vorgenommen und ihn damit zugleich bestätigt.
Denn trotz der stets bestehenden Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung nach Ablauf von zehn Jahren habe er den Darlehensvertrag nicht ordentlich gekündigt und damit in den folgenden zweieinhalb Jahren zum Ausdruck gebracht, dass er mit dem Kontrakt auch weiterhin einverstanden war.
In diesem Fall spielte auch der lange Zeitraum eine größere Rolle für das Urteil.
Dass der Kläger zu diesem Zeitpunkt möglicherweise keine Kenntnis von dem noch bestehenden Widerrufsrecht hatte, sei unerheblich.
Wie sie unschwer erkennen können sind etliche Vorschläge für sie wirtschaftlich nachteilig!
Wann müsste das den eingezahlt werden das man damit eine vernünftige Tilgungsrate bekommt?
Das ist einigen BSK egal, die richten sich nach den Vorgaben des BGH in den eine Finanzierung nach 28 Jahren eigentlich abgeschlossen sein sollte! Allerdings ist dies Abhängig vom Tarif!
Am besten sind die Tarife die einen Tilgungssatz anbieten. Wenn ein einen Tarif 4 %o monatliche Tilgung möglich ist, ergibt sich aus den Besparungsgrad 30 %, eine Verschuldungsgrad von 70 % geteilt durch 4,8 % Tilgung ergibt 14,5 Jahre reine Tilgungszeit mit Zinsen ca. 18 Jahre!
Wäre es nicht besser den BSV mit 54.000 mit geringerer Summe zu machen und ohne Grundschuld aufzunehmen?
Warum? der Zinssatz steht schon von Heute in den BSV fest! Wenn dort steht das ist mit 2,1 % zu verzinsen, dann zahlen Sie auf die Schulden von 36.000 € mal 2,1 % Zinsen macht 756 € Zinsen im 1.Jahr plus 4,8 % Tilgung 1.728 € Tilgung zusammen 2.484 € jährlich, 204 € monatlich
Bei den 150.000 € BSV mit 100.000 € Darlehn gilt das gleiche 2,1 % plus 4,8 % Tilgung p. a. sind sind 2.100 € plus 4.800 € macht 6.900 € Zins und Tilgung jährlich, 575 € monatlich!
Nun zurück, wenn Sie nur über einen Gläubiger finanzieren, kommt nur eine Summe auf den ersten 1.Rang die Schuldsumme 386.000 €, nebst 2 Jahre 15 %.
Aber die Vorteile liegen bei Bausparen ganz woanders,
- Zinssicherheit für die Zukunft, mit Vorlaufzeiten bis zu 15 Jahren bis zur Zuteilung!
- Zinssicherheit ab der Zuteilung, bis zu 18 Jahren Tilgungszeit
- Übertragbar innerhalb der Familie, gemäss § 15 AO
- ist beliebig teilbar,
- ist beliebig Erhöhungsfähig
- ist zu 100 % des Guthabens eines BSV ist Abtretungsfähig an den Gläubiger
Nun sagt mal welchen Vorteil ein Darlehn? Weder das eine noch das andere davon kann das Darlehn! Es sind halt zwei Welten die zwei unterschiedliche Aufgaben haben!
Das größte Problem ist, welchen Zinssatz haben wir in D in 10 Jahren? Die große Summe von 250.000 € ist das Problem wo nehmen die Sparrate für die 30 % her? Die weiteren 75.000 €?
Oder spielt man auf Risiko und wartet die nächsten 5 Jahre ab und plant dann mit einen Forward Darlehn? 60 Monate mal 0,02 % macht 1,2 % Aufschlag!
Hallo Bruno,
Ich habe die Frage falsch gestellt was ich eigentlich wissen wollte wie schnell sowas nach Einzahlung der 50.000 euro zugeteilt wird.
Ich hab hier eine Tabelle dazu gefunden. https://www.mein-bauspar-vergleich.d...rag-zuteilung/
Dann sollte doch bei 150.000 3 bis 5 Jahre sein wo man so eine BSV vorher abschließen muss?
Bei 400.000 Euro wohnungskosten kann man doch bestimmt von 1100 bis 1200 Euro an Miete ausgehen.
Wenn der zins bei etwa 3,5.ist und 1% Tilgung sind das 900 Euro für die restlichen 238.000 Euro.
Wären die 2.1% und 4.8% eine Beispielrechnung oder gibt es diese BSV wirklich?
Das wäre so in der Art wie geplant!
Allerdings gibt es noch etliche andere Wege, denn der Zeitraum ist noch lang hin.
Was nicht verstand wird ist das man zwar mit 1 € Guthaben auch nur ein 1 € Schulden tilgt.
Aber beim Bausparen mit 1 € Guthaben, 3 € Kredit bekommt!
Das bedeutet: Wenn man 50.000 € Guthaben hat kann man damit
a) 50.000 € tilgen bei einen Zinssatz von 0,56 % was zu einer Zinsersparnis von jährlich 280 € führt, 2.800 € gesamt für 10 Jahre
oder
b) die 50.000 € in ein BSV eingezahlt und so eine Zinsobergrenze in 10 Jahren sichert! Von norm. 2% mit Laufzeit 17 Jahre
Was auch zu beachten ist das in 10 Jahren das Haus auch seine Zinsbindung verliert! Und die fehlenden genannten 80 bis 100.000 € auch refinanziert werden müssen!
Und zu hoffen das in 10 Jahren, 2029, die gleichen Zinssätze gibt wie heute, 2019 geben wird, halte ich für sehr gewagt! Wenn gar waghalsig! Auch sind die Kaufkosten beim Zinsanstieg nicht zu halten, die gehen abwärts!
Hier spricht der Vorteil Bausparen vs. Darlehn für die Zukunft
- zu einen die Zinssicherheit
- zu andern die freie Verwendung des Guthabens, für beliebige Kauf oder Bau Objekte
Darlehn dagegen sind Objektgebunden, es ist immer eine Einzelfallprüfung des Objektes nötig! Und der Zinssatz ist immer vom Beleihungsauslauf und daher vom Verkehrswert des Objektes abhängig!
Variante 1)
Demnach würden Sie in 10 Jahren eine Darlehnssumme von 500.000 € benötigen! Wie die 30, 40 % Guthaben ansparen?
also den BSV mit 50.000 EUR und 2% Zinsen schön weiter laufen lassen, gibt in 10 Jahren über 10.000 EUR an Zinsen. (sollte der Bonus nur 1malig bezahlt werden, wäre es p.a. 1% und dann 1% on Top, also über 5.500 EUR an Zinsen, immerhin).
das würde ich dann in 10 Jahren für die Tilgung der Restsumme bei dem Haus nutzen.
So werde ich es auch machen Ich zahle in den Bausparvertrag die 140 Euro ein wie bisher. + 1200 Euro Sonderzahlung. Dann ist der spätestens 2029 propevoll mit 38999 Euro und ich bekomme noch on top 2900 Euro Treuepämie. Dann habe ich noch das Luxusproblem einen Baufinanzier zu finden der auch bei 25.000 Euro noch einen aktzepablen Zins hergibt. Mit Lagarde als chefin sehe ich da eher 8 weiter Jahre mit 0% Leitzins.
AlteLeiziger stecke ich bei einem
10.000 Euro BSV
mit 20% Wahlzuteilung 2280 Euro rein und bekomme 7.950,45 Euro Kredit. -> 1 Euro -> 3,48
bei 30% 3.360,00 und bekomme 6.859,51 --> 2,041
bei 41% Regelzuteilung 4.320,00 und bekomme 5.889,80 --> 1,36
AlteLeiziger stecke ich bei einem
10.000 Euro BSV
mit 20% Wahlzuteilung 2280 Euro rein und bekomme 7.950,45 Euro Kredit. -> 1 Euro -> 3,48
bei 30% 3.360,00 und bekomme 6.859,51 --> 2,041
bei 41% Regelzuteilung 4.320,00 und bekomme 5.889,80 --> 1,36
Dann korrigiere ich mich gerne ein wenig, bzw. konkretisiere meine Aussage, denn natürlich ist mir dieser Tarif bekannt. Technisch möglich ja, zu realisieren und vor allem wirtschaftlich sinnvoll unrealistisch.
Mach mal aus deinen 2.280 Euro und 7.950,45 Euro 22.800 Euro und 79.504.50 Euro und benennen hier mal auf die 100.000 Euro Bausparsumme die Zins-, und Tilgungsrate! Vor allem, soll diese tragbar sein, benenne die Wartezeit für eine Zuteilung mit einer wirtschaftlich sinnvollen Zins-, und Tilgungsrate. Es ergibt keinen Sinn, solange das Geld mit den bekannten Kosten in einem BSV "verfaulen" zu lassen", um den "gekauften" Kredit dann sehr schnell (schneller als schnell) zurückzuzahlen.
Ich rechne jetzt mal einen für mich relevanten Fall das ich die 80.000 über einen BSV hole
80.000 BSV 24% Wahlzuteilung
Eigene Zahlungen 20.280,00 Darlen 60.481,91 € 10 Jahre 169 Euro Zahlen
~7,6 Jahre 732 Euro Zahlen
Würde bei mir passen. Da ich mit 1250 Euro tilgen will komme ich auf Gesamtkosten von 4214 Euro Wenn ich das Geld 169 Euro Sondertilge komme ich auf ca 58.668 Euro Restschuld.
Wenn ich die jetzt mit 1250 Euro 51 Monate Tilge komme ich auf 3.9% Grenszinssatz.
Zu einem ähnlichen Ergebnis kommen die Experten von fmh
Wohnung in 10 Jahren kaufen.
Zitat von bruno68
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