meine Frau und ich planen den Neubau eines EFH mit Keller. Das passende Grundstück dazu haben wir gefunden und ist für und sicher reserviert. Grundsätzlich sind alle Voraussetzungen erfüllt, die Beteiligten warten nur noch auf ein Startsignal unsererseits. Von meiner Hausbank sowie zwei weiteren, anderen Banken habe ich mir Finanzierungsangebote eingeholt. Da meiner Meinung nach ein Angebot den anderen beiden deutlich überlegen ist, tendiere ich dazu es anzunehmen.
Da dies aber natürlich eine weitreichende und nicht alltägliche Entscheidung ist, bitte ich Euch um eine Einschätzung. Vor allem, da ich selbst nicht der große Experte auf diesem Gebiet bin.
Persönliche Daten:
Alter: Frau (30), ich (31); verheiratet
Kinder: aktuell 0, meine Frau ist jedoch im 5. Monat schwanger. In einigen Jahren folgt dem hoffentlich ein Zweites, mehr sind jedoch nicht geplant.
Einkommen: Wir haben aktuell beide eine Vollzeitstelle (unbefristet angestellt) und verdienen dabei netto 4.900,- EUR (Sie: 2.400,-; Ich: 2.500,- EUR). Etwaige Sonderzahlungen sind hierbei nicht berücksichtigt. Kinder- sowie Baukindergeld ebenfalls nicht.
Da meine Frau in absehbarer Zeit die Firma ihres Vaters übernehmen wird, planen wir ihrerseits nur mit einer 6- monatigen Elternzeit. Die Betreuung des Kindes ist durch das familiäre Umfeld natürlich sichergestellt.
Ausgabensituation: Aktuell zahlen wir eine Warmmiete i.H.v. 985,- EUR. Ansonsten passen die üblichen Pauschalen, welche auch von einer Bank angesetzt werden. Weitere Kredite haben wir nicht.
Bauvorhaben:
Preis: Grundstück (650 qm) + EFH ca. 490 TEUR
PLZ: 48599
NK: Küche, Notar, Grunderwerbssteuer (wird auf Grundstück + Rohbau (insg. 260 TEUR) berechnet) etc. ca. 44 TEUR)
Kosten gesamt: ca. 534 TEUR
Eigenmittel auf Tagesgeldkonten: 90 TEUR (+ zusätzlich etwa 15 TEUR als Reserve)
zu finanzierender Betrag: 444 TEUR
Finanzierungsangebot:
Kurz vorweg: Uns ist Zinssicherheit sehr wichtig, deshalb würden wir gerne, vor allem in der jetzigen Tiefzinsphase, eine sehr lange Zinsbindung wählen.
Angebot: 444 TEUR Darlehensbetrag
Zinsbindung: 30 Jahre
mtl. Rate: 1.400,- EUR (entspricht etwa 2,39% Tilgung)
Zinssatz: 1,39% nom. // 1,4% eff.
Sondertilgungsoption: 5% p.a.
Bereitstellung: 12 Monate ohne Bereitstellungszinsen
Dabei verbleibt nach 30 Jahren eine Restschuld von etwa 48 TEUR. Ziel ist es, diese innerhalb der 30 Jahre sonderzutilgen, sodass keine Restschuld verbleibt. In Anbetracht möglicher Erbschaften / Gewinnbeteiligungen der Firma erscheint dies sehr realistisch.
Was haltet ihr von diesem Vorschlag ? Ich hatte auch schon überlegt die ZB evtl. auf 20-25 Jahre runtersetzen zu lassen. Allerding würde ich dann den Sondertilgungen einer größeren Bedeutung zuschreiben (um in kein Zinsrisiko reinzulaufen), was ich eigtl. nicht möchte.
Danke für die kurzfristige Antwort.
Folgend zur deinen Fragen:
1) 23.000,- EUR (Notar, Grunderwerbssteuer, Grundbuch etc.) + 17.000,- EUR Küche (erste Annahme) + 4.000,- EUR Pflasterarbeiten Nebengrundstück (da unsere Auffahrt über dieses Grundstück führt, besitzen wir ein Wegerecht. Um die Baustraße einzurichten mussten wir die bestehende Pflasterung aufnehmen)
2) Eigenleistungen nur zu einem sehr geringen Teil (tlw. Außenanlagen, Dämmung Fußbodenheizung). Würde das erstmal nicht mit einkalkulieren.
3) Der Neubau erreicht keinen KfW-Standard 40, 55 oder 70.
Ungeachtet dessen, dass die rund 4.000 Euro Pflasterarbeiten wertsteigernd und somit keine Erwerbsnebenkosten sind und die EL berücksichtigt werden sollte (Verteuerung der Gesamtkosten und Abzug durch EL), ist der Zinssatz unschlagbar und nicht im Ansatz am Markt günstiger zu generieren.
Nach ihren Daten wird ihre Finanzierung nicht stimmig! Nach welchen Beleihungsauslauf wurden die Angebote erstellt?
Ich nehme mal an dass die 80% angewendet wurden ist! Aber dies ist eben nicht richtig, Darlehn durch den Hauswert 444.000 € / 534.000 € ergibt einen Beleihungsauslauf von 83,14 % Demnach müsste eine 90 % Finanzierung in den Darlehnsvertrag stehen, was natürlich auf den Zinssatz auswirkt!
Selbst wenn Sie ihre 15.000 € Reserve einsetzten verschiebt sich der Beleihungsauslauf 429.000 € / 534.000 € auf 80,34 %
Nur wenn man die Küche im Wert außen lässt sinkt das Darlehn unterhalb der 80 % Beleihungsauslauf 427.000 € / 534.000 € sind 79,96 %
Die Rechnungen zu diesen genannten Darlehn konnte ich nach vollziehen!
Tilgung 1.400 € mal 12 Monate = 16.800 € mal 29 Jahre sind 487.200 Zins und Tilgung
Zinsen 444.000 € x 1,4 % =........6.216 € p.a.
........................................../ 2 = 3.108 € mal 29 Jahre = 90.200 €
Ich halte das gesamte Konstrukt mit 30 Jahren Znsbindung für absoluten Wahnsinn...
In 30 Jahren machst Du locker 1 mal die Heizung neu und am Ende der Zinsbindung mit Restschuld fast 50 K machst Du die Heizung noch mal neu.
In 30 Jahren machst du mindestens 1 mal die Badezimmer neu, das Ein oder andere Fenster neu, Haustür neu oder die Dachrinne neu.
Das Ganze Vorhaben ist mit 30 Jahren flexibel wie ein Betonklotz.
Dann kommt es zur Nachfinanzierung etc und die bricht Dir dann das Genick.
1400 Ist eh schon ne gewaltige Ansagen, da noch mal 400 - 500 NK drauf macht im Monat mal ganz locker 2000 Euro die fällig sind.
Ich denke auch, da ist zu viel Sicherheit drin. Wenn jedes Jahr nur 1200€ (also ein 100er pro Monat) sondergetilgt werden, dann ist die Restschuld nach 30 Jahren weg. Nun sollten aber in 30 Jahren sicherlich einiges an Gehaltserhöhungen zu erwarten sein, dazu Baukindergeld, Sonderzahlung usw. Ziel sollte es eher sein, diese zu nutzen und die Restschuld schneller als in 30 Jahren abzuzahlen. Nur hast du dann für die Zinssicherheit über 30 Jahre gezahlt.
Stell dir mal in Excel auf, in welchen Jahren du dir welche Sonderzahlung vorstellen kannst und rechne doch mal aus, wie hoch der Grenzzinssatz ist, wo die 20 Jährige Zinsbindung und wann die 30 jährige Zinsbindung besser ist.
Richtig es werden mehr als 2.000 € monatlich, lieber weniger normimal Tilgung und über etl Sonderzahlung etwas extra tilgen. Denn was fehlt sind die Grundstücksabgaben 1/4 jährlich, Grundstück und Gebäudeversicherung, schlagen auch mal schnell mit 2.400 € jährlich zu Buche!
An Stab07
Und die TFV über 400.000 € macht je Variante bis zu 60 € monatlich, bei 30 Jahre und 10 J. Nichtraucher
Ein BU in der Höhe der Kosten? Geratet so um 150 € monatlich, aber dies ist abhängig vom Beruf.
Ein Unfall ist auch nicht zu verachten bei 100 %, 500.000 € Ablaufsumme
Denn er ja in 4 Monaten etl. ja Vater! Da ändert sich einiges, in der Vermögens- und Schuldenverteilung rutschen die lieben Geschwister nach außen! In Richtung Taschen leer!
Mein kleiner Tip wäre es, der Mann geht zum Fremdarzt und lässt sich auf eine BU vorher untersuchen und zahlt die Rechnung privat! Die meisten Versicherer holen sich seit einiger Zeit eh die Krankenakte von der Krankenkasse ein! Also wenn der Hausarzt zur Verbesserung seiner Haushaltskasse, eine unberechtigte gesundheitliche Verschlechterung in die Krankenakte eingetragen hat, fliegt es eh bei der Überprüfung des Antrages auf!
Tneub, falsch, das entscheidet der Verbraucher, was er sich leisten kann und will und ich verbiete mir, dem zu widersprechen, bzw ihm hier was vorzuschreiben. Das verbietet meine Erfahrung!
Man muss und sollte mit allem rechnen und kommt es anders als man denkt, kann es auch mal 30 Jahre dauern und es muss nicht verkehrt sein, dann auch die Zinsabsicherung entsprechend gewählt zu haben.
Im Kern erfahre ich das in und aus den individuellen Gesprächen und spreche dann auch gerne eine Empfehlung aus!
Dafür liegen mir hier zu wenig individuelle Informationen vor!
Einschätzung Finanzierungskonditionen
Zitieren
Zitat von noelmaxim
