Teilung MFH - Muss die Bank Übersicherung freigeben?
Hallo Zusammen,
mir ist da was im Ohr, das eine Bank Übersicherung immer freigeben muss. Ich weiß aber gerade nicht ob das noch so stimmt oder jemals so war.
Ich spiele mit dem Gedanken ein MFH zu teilen und das noch offene Darlehen auf weniger Einheiten aufzuteilen.
Das Haus ist bereits jetzt übersichert mit der bestehenden Grundschuld.
Müsste die Bank einem solchen Vorhaben zustimmen oder kann ich sie ggf. sogar darauf festnageln?
AW: Teilung MFH - Muss die Bank Übersicherung freigeben?
Hallo SLW,
deine ungenaue Aussage bezügliche der Überbesicherung!
Sicherlich sollten Sie in ihren Grundbuchauszug mal nach sehen! Ob dies in einer Eintragung oder durch mehrere Eintragung mit folgender laufender Nummer!
Desweiteren ist die Frage ob Sie weitere Schulden haben? Etwa Diskont? Beim einer Grundschuld die bei der Gläubiger abgetreten ist und die Diskonte beim Gläubiger sind sehr lukrativ, da die Kredite besichert sind und der Ausleihzinssatz viel weniger als der Kontokorrentzinssatz ist So kann wohl der Kontokorrent mit wohl 14 % Zins fällig werden aber gleichzeitig zu 0,5 % bei DBB ausgeliehen werden! Macht das 28 fache an Differenz!
Zur ihrer 1.Fragen :"Ich spiele mit dem Gedanken ein MFH zu teilen und das noch offene Darlehen auf weniger Einheiten aufzuteilen.!"
Vergessen die diese Gedanken, da die Grundschuld wie der Name sagt auf das "Grundstück" bezieht! Eine Teilung bringt nur Kosten und erhöht das Problem bei der Wiederbeleihung!
Zur ihrer 2.Fragen :"Müsste die Bank einem solchen Vorhaben zustimmen oder kann ich sie ggf. sogar darauf festnageln?"
Nein, braucht diese nicht! Nur bei völliger Tilgung ist sie rechtlich verpflichtet die Grundschuld freizugeben!
Wollen Sie die Besicherung ändern wollen, müssen sie durch einen Neudarlehnsvertrag bei einer anderen Bank durchführen! Und ihre alte Bank völlig wechseln! Inklusive ihre Konten!
AW: Teilung MFH - Muss die Bank Übersicherung freigeben?
Die Bank muss der Teilung und Freigabe einzelner Einheiten nach Teilung nicht zustimmen, ganz egal wie hoch der Beleihungsauslauf mittlerweile auch aussehen mag.
AW: Teilung MFH - Muss die Bank Übersicherung freigeben?
Zitat von SLW
Ich spiele mit dem Gedanken ein MFH zu teilen und das noch offene Darlehen auf weniger Einheiten aufzuteilen. Da kann Müsste die Bank einem solchen Vorhaben zustimmen oder kann ich sie ggf. sogar darauf festnageln?
AW: Teilung MFH - Muss die Bank Übersicherung freigeben?
Weisst Du, was er vorhat? Eventuell möchte er die freie GS ja für eine ganz andere Finanzierung nutzen? Selbstverständlich kann man damit was anfangen.
AW: Teilung MFH - Muss die Bank Übersicherung freigeben?
Du bist wirklich ein ganz kluger!
Es wird einen Hintergrund haben, warum er das will. Entweder will er sie verkaufen, oder neu beleihen. Oder was denkst Du?
AW: Teilung MFH - Muss die Bank Übersicherung freigeben?
Natürlich will er das, nur freie GS helfen ihm nicht weiter.
Wenn das gesamte Objekt beliehen ist, dann muss die Bank der Teilung und Freigabe von Sicherheiten in Form einer Wohnung (eben damit er verkaufen kann) nicht zustimmen.
So könnten sie verlangen, dass der Verlaufserlös nach Teilung das Darlehen tilgen muss, bzw. zurück gefuhrt werden muss, bzw. nur unter dieser Bedingung der Teilung zustimmen.
Freie GS helfen hier überhaupt nicht weiter, damit kann er bezüglich Teilung bzw. Freigabe von Sicherheiten nichts anfangen.
AW: Teilung MFH - Muss die Bank Übersicherung freigeben?
An Fly,
Sein Hintergrund ist eigentlich egal, denn er hat Ja unterschrieben bei Gläubiger für das Darlehn!
Wenn jetzt was ändern will, so muss er dies auch kommunizieren! Will ein Teilverkauf, so muss er eh zum Notar, der Notar sorgt dann dafür das dies ausgeführt wird!
Allerdings will er eine ETW vom Haus verkaufen, so bestimmt hier der Anteil entweder auf Basis von 1000 oder sonstige Weise! Wird das auf 650.000 € Geschätzt so ist jeder Anteil 650 € wert, verkauft man dann 200 Anteile so werden 130.000 € als Kaufpreis fällig!
Nur davon wird der Käufer nichts sehen, da Sie eh dem Gläubiger gehören. Vorteil: Verkäufer er kann eine Anpassung der monatliche Tilgungsraten fordern.
Aber aus Gutwill einfach die Sicherheiten vermindern? Zwar kann er die die Herausgabe von Teile der Sicherheit verlangen,.
Aber ob dies nicht zur gleichzeitigen Kündigung des Darlehns, wegen Verschlechterung der Sicherheiten auf den Fuße folgt, kann nicht aus geschlossen werden!
AW: Teilung MFH - Muss die Bank Übersicherung freigeben?
Bruno68, Du schreibst Blödsinn. Wenn die Bank die freie Grundschuld nicht rausrückt, macht sie sich sogar schadensersatzpflichtig. Das ist bereits höchstrichterlich geklärt.
Und Noel, selbstverständlich kann er mit der freien GS was anfangen. Als Sicherheit für eine weitere Immobilie könnte er sie z.B. nutzen. Oder zur Kapitalbeschaffung.
Ob es das alles sinnig ist, hängt vom Ziel des TE ab.
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Zitat von Fly
Bruno68, Du schreibst Blödsinn. Wenn die Bank die freie Grundschuld nicht rausrückt, macht sie sich sogar schadensersatzpflichtig. Das ist bereits höchstrichterlich geklärt.
Und Noel, selbstverständlich kann er mit der freien GS was anfangen. Als Sicherheit für eine weitere Immobilie könnte er sie z.B. nutzen. Oder zur Kapitalbeschaffung.
Ob es das alles sinnig ist, hängt vom Ziel des TE ab.
Liebe Fly, er kann im Bezug auf sein Vorhaben damit nichts aber auch gar nichts anfangen und nur darauf (auf sein Vorhaben) bezieht sich meine Aussage.
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Was ist denn sein Vorhaben? Er möchte das Haus doch sicher zu einem bestimmten Zweck teilen. Und das ist welcher? Verrate mir das mal bitte und lass mich nicht dumm sterben!
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Frei haben von GS, für was auch immer! Ist doch egal, ob er sie beleihen oder verkaufen will!
Was soll dein Vorschlag
Weisst Du, was er vorhat? Eventuell möchte er die freie GS ja für eine ganz andere Finanzierung nutzen? Selbstverständlich kann man damit was anfangen.
denn bringen? GS im Nachrang freigeben für eine Neuvalutierung? Was kann er, wenn er teilen will, mit den freien GS anfangen?? Ich verstehe deine Gedankengänge nicht, was will er denn nach oder vor Teilung mit den Grundschulden? Teilen will er ja, das schreibt er ja und dann? Was bringt dein Eiinwand?? Die GS mit auf den geteilten bzw. abgeteilten Anteil mitnehmen, um dann neu zu valutieren? Was soll er mit den GS anfangen und vor allem, warum soll die Bank dem zustimmen und eine gute Sicherheit gegen eine schlechtere tauschen, vor allem aber, was willst du mit den freien GS im Bezug auf seinen Wunsch, die Immobilie aufzuteilen? Ich habe doch alles richtig beantwortet, oder???
AW: Teilung MFH - Muss die Bank Übersicherung freigeben?
An Fly,
Warum sollte der Gläubiger seine Position bei der GS sich selbst verschlechtern? Und das mit den Schadensersatz, ist so eine Sache! Gemäß § 138 BGB "Wucher", greift eben nicht richtig zu
§ 138 Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
Nur was ist das:" auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen!" laut etlichen Urteilen wird dies beim Doppelten dessen was üblich ist, zur Geltung kommen!
Aber was ist das Doppelte? Nun muss man nur ist Grundbuch Abt. III schauen: Dort steht meist nur eine Summe, nebst 2 Jahren 15 % Zinsen ohne Brief drinnen.Gehen wir mal von einer Verkehrswert 300.000 € aus, eine Beleihungsauslauf von 80% Rest Eigenkapital!
Dann steht folgendes im Abt. III laufende Nummer 1) 240.000 € nebst 2 Jahre 15 %, ZPO § 800....., Verzicht der Einrede,...
Was bedeutet dies Genau? 1) 240.000 plus 72.000 € macht 312.000 € oder anderes ausgedrückt der Verkehrswert ist mit 110 % belastet!
Wucher wäre hier eine Eintragung oberhalb des doppelten, also von 624.000 €, rechtlich als nichtig zu bewerten! Als weiteren Schutz für den Schuldner steht ihnen der Bereicherungsverbot bei. Was faktisch nur die effektive Schuld als zu bezahlen darstellt!
Um eine Verringerung der GS zu erwirken, sollte der Schuldner im "klaren sein" das seine Restschuld max. 30 % vom aktuellen Verkehrswert (2019) betragen dürfte!
Bei 300.000 € Verkehrswert (2019) davon 30 %, sind 90.000 €, plus zweimal 15% Zins sind 117.000 €, das wäre der 1.Rang bei einer Beleihung bis 60%. Der Restbetrag von 62.000 € wäre möglich aber nur 46.000 €, nebst 2 Jahre 15 %und das nur beim gleichen Schuldner!!
Wucher würde demnach bei einer Grundschuld von 234.000 €, was einen Beleihungsauslauf 78 % des Verkehrswertes darstellt, greifen.
Einzig der Wechsel des Gläubigers kann die GS so weit hinabsenken das diese den Verkehrswert, aber im Rang 1 und nur bis 60 % des Verkehrwertes (2019) wiedergibt!
Zum Thema Verkauft, auch Teilverkauf habe ich mich oben schon weitgehend ausgelassen!
Verkaufen geht, nur die Schulden sind damit vorrangig zu tilgen, und weil ein verkauf über ein Notar geht sorgt dieser automatisch für den Transfer des Geldes in Richtung Gläubiger.
Noch mehr Fragen bezüglich eines Verkaufes gibt es eigentlich nicht mehr!
AW: Teilung MFH - Muss die Bank Übersicherung freigeben?
ihr seid nicht so recht firm in diesen Dingen, oder? Um es mit Noels Worten zu sagen: unglaublich, einfach unglaublich!
Bruno, ab 150% gilt der Kredit definitiv als übersichert.
und Noel ,niemand teilt Grundschulden zum Selbstzweck auf. Das Ziel dahinter wäre interessant, da es eben eventuell auch anders erreicht werden könnte.
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AW: Teilung MFH - Muss die Bank Übersicherung freigeben?
Zitat von Fly
und nur darauf (auf sein Vorhaben) bezieht sich meine Aussage.
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