ich bin neu hier im Forum und habe mich schon durch einige Threads gelesen, jedoch auf mein Anleigen noch nicht die passende Antwort gefunden.
Daher würde ich mich über die Einschätzung von einigen Experten sehr freuen.
Wir möchten ein altes Haus mit drei Wohnungen in unserer absoluten Traumlage kaufen. Hierzu haben wir auch schon eine Finanzierungszusage von unserer Hausbank. Jedoch müssten wir hierfür einen sehr hohen Anteil unseres Eigenkapitals einsetzen (115.830 €). Da ich gerade ein Startup gegründet habe und hier noch gerne etwas mehr Geld liquide in der Hinterhand habe möchte, stellt sich die Frage, ob wir auch eine Finanzierung mit weniger Eigenkapital auf die Beine stellen könnten (mit akzeptablen Zinssätzen).
Nettoeinkommen meiner Frau als verbeamtete Lehrerin inkl. Kindergeld = 3.100 € (75% Stelle)
Ich werde aus Sicht der Banken wohl als Finanzierungsquelle ausfallen, da ich dieses Jahr ein StartUp gegründet habe und dieses Jahr noch keine Einnahmen werde aufweisen können.
Wir sind verheiratet und haben zwei Kinder (3 und 5 Jahre)
Alter meiner Frau = 40 Jahre, ich bin 42 Jahre
Das Haus hat 430 m² Wohnfläche gesamt. Davon würden wir zwei Wohnungen vermieten wollen (zusammen ca. 200 m²).
Bei Immobilienscout wird ein durchschnittlicher Mietpreis für den Ort von 6,8€ angesetzt. Ich hatte intern mit einer erzielbaren Kaltmiete von 5,5€ /m² gerechnet.
Potentielle Mieter sind schon vorhanden.
Grundstücksfläche 3.100 m².
Meine Idealvorstellung wäre es, dass wir das Haus mit einem Einsatz von 60.000 € Eigenkapital erwerben können, zu einem akzeptablem Zinssatz.
Von unserer Hausbank haben wir bei 115 k€ Eigenkapital folgende Konditionen bekommen:
10 Jahre = 0,85%
15 Jahre = 1,02%
20 Jahre = 1,22 %
Also für eine 80% Finanzierung. Eine 90% Finanzierung würde die Hausbank nicht machen wollen, weil sie meint das die Kreditbelastung dann für unser Einkommen zu hoch wäre.
Nun stellen sich folgende Detailfragen:
a) Welche Banken rechnen die möglichen Mieteinnahmen möglichst realistisch auf unser Einkommen mit an, um dies in Teilen zur Tilgung zu verwenden?
b) Welche Banken honorieren am besten den Einsatz eines KFW 124 Darlehens (ab ersten Oktober = 100.000 €) Wenn ich es richtig gelesen habe gibt es Banken die dies positiv bei den Zinsen berücksichtigen, es jedoch nicht im eigentlichen Sinne als Eigenkapital anrechnen (Gladbacher Bank und Sparda).
Über Eure Einschätzung und Hilfestellung würde ich mich sehr freuen. Falls Ihr weitere Fakten benötigt liefere ich diese gerne nach.
Ich hatte ein Gespräch mit der Allianz, die wolltenkeine Miete anrechnen, sofern nicht ein fester Mietvertrag besteht.
Aktuell sind die Wohnungen bewohnt, jedoch ziehen die Mieter aus. Wir haben jedoch schon Nachmieter die dort hinein möchten. Allerdings können wir schlecht einen Mietvertrag schließen, solange uns das Haus nicht gehört.
In solch einem Fall stellt man die Finanzierung gänzlich anders auf.
Hier werden mindestens zwei Darlehensverträge gemacht, einer über den selbst genutzten anteil und der Rest über den vermieteten Anteil.
Das EK kommt in den selbst genutzten Teil und dann wird der Vermietete Teil tilgungsfrei gestellt und der selbst genuzte mit 4 % oder so getilgt.
Als erstes solltet Ihr euch einen guten Steuerberater suchen, da deine Selbständigkeit hier auch eine große Rollex Spielt.
ggf Mietvertrag auf dein Gewerbe zu einem gewissen Anteil, hier muss allerdings drauf geachtet werden, dass dieser Anteil nicht hinterher ins Betriebsvermögen übergeht usw usv.
An eurer stelle würde ich erst mal abwarten, was aus deiner Selbständigkeit wird, ggf braucht Ihr das EK um das Unternehmen zu fördern ( KV Beiträge etc )
Hallo,
ich denke auch, dass der Ansatz von Hausbauwest hier der am zielführende ist, aber da wird es vermutlich auch etwas eng mit Eigenkapital und Beleihungsauslauf.
Daher auch meine Empfehlung das Ganze mit dem Steuerberater mal durchrechnen. Evtl. lässt sich auch an Dein Unternehmen was untervermieten ? Bist Du ein Einzelunternehmen oder eine Kapitalgesellschaft ?
Hast Du die Einlage in die GmbH komplett hinterlegt ? 50 K oder mehr ?
Ist die Einlage als Eigenkapital mitgerechnet ?
Warum beim Start up gleich ne GmbH und keine UG ?
Warum verdient deine Frau auf 75 % als Beamtin ( Lehrer ) nur 3.100 Netto incl. Kindergeld ?
400 Kindergeld, ergibt netto 2700,00 Euro für 4 Personen, dass ist echt nicht grad viel....
Geht von dem Netto deiner Frau noch KV Beiträge runter ?
Wir haben generell 140 k als Eigenkapital in liquiden Mitteln, also ohne die GmbH Einlage.
Die GmbH ist aus einem anderen Projekt entstanden, war auch ursprünglich mal ne UG.
Mein Ziel ist es jedoch an dieser Stelle nicht die ganzen liquiden Mittel in den Hauskauf zu stecken.
Das aktuelle Angebot finde ich ja schon gut, suche jedoch nach einer sinnvollen Alternative mit weniger Eigenkapital-Anteil.
Die letzte Abrechnung aus dem August besagt 2977 € netto inkl. Kindergeld.
Habe mal nachgerechnet, es ist derzeit eine 72% Stelle.
Gerade gab es jedoch eine Besoldungserhöhung. Die aktuelle Abrechnung liegt uns aber noch nicht vor.
Sollten jetzt etwas über 3.000 € sein.
In solch einem Fall stellt man die Finanzierung gänzlich anders auf.
Hier werden mindestens zwei Darlehensverträge gemacht, einer über den selbst genutzten anteil und der Rest über den vermieteten Anteil.
Das EK kommt in den selbst genutzten Teil und dann wird der Vermietete Teil tilgungsfrei gestellt und der selbst genuzte mit 4 % oder so getilgt.
Als erstes solltet Ihr euch einen guten Steuerberater suchen, da deine Selbständigkeit hier auch eine große Rollex Spielt.
ggf Mietvertrag auf dein Gewerbe zu einem gewissen Anteil, hier muss allerdings drauf geachtet werden, dass dieser Anteil nicht hinterher ins Betriebsvermögen übergeht usw usv.
An eurer stelle würde ich erst mal abwarten, was aus deiner Selbständigkeit wird, ggf braucht Ihr das EK um das Unternehmen zu fördern ( KV Beiträge etc )
Die gewünschte Konstellation des TE stellt sich bei der Hausbank schon fast unüberwindbar dar, da die Bank viel EK voraussetzt, bzw. erwartet.
Wenn die Aussage von dir bezüglich der Tilgungsaufteilung aus steuerlichen Gründen vom Grundsatz auch vollkommen richtig ist, bitte die Bank benennen, die ein Darlehen komplett tilgungsfrei stellt und zusätzlich die schon von der Hausbank nicht akzeptierten Bedingungen des TE erfüllt, bzw. akzeptiert.
Die meisten Banken (fast alle) können ein komplett tilgungsfreies Darlehen gar nicht mehr darstellen, das sollte man aus der Praxis wissen und berücksichtigen, wenn man - wenn auch sinnvolle - nicht praktikable Vorschläge macht.
Berücksichtigung Wert der Immobilie gesamt, prozentuale Aufteilung der beiden Darlehenssummen gemäß Anteil Eigennutzung/Vermietung im Bezug auf endfällig (aber gegen Tilgungsprodukt), Verringerung Darlehensbaustein Eigennutzung durch EK.
Zurecht gab es den Hinweis auf einen notwendigen Termin beim Steuerberater, bzw. die in Inanspruchnahme seiner Dienste.
Das ist doch vollkommener Blödsinn.
Warum sollte eine Bank ein Objekt was sagen wir mal 300 K Kostet und zu 200 K beliehen wird nicht mit einem Darlehen 100 K mit 4 % Tilgung beleihen und eins mit 0,00 % Tilgung ?
Erkläre hierzu mal die rechtliche Grundlage, warum dies nicht möglich sein sollte ?
Kann sein, dass es in deinem klick Programm dafür keinen Reiter gibt, aber dein Programm ist nicht der Nabel der Welt.
Würde nichts behaupten, was ich nicht selbst schon genau so praktiziert habe.
Das ist doch vollkommener Blödsinn.
Warum sollte eine Bank ein Objekt was sagen wir mal 300 K Kostet und zu 200 K beliehen wird nicht mit einem Darlehen 100 K mit 4 % Tilgung beleihen und eins mit 0,00 % Tilgung ?
Erkläre hierzu mal die rechtliche Grundlage, warum dies nicht möglich sein sollte ?
Kann sein, dass es in deinem klick Programm dafür keinen Reiter gibt, aber dein Programm ist nicht der Nabel der Welt.
Würde nichts behaupten, was ich nicht selbst schon genau so praktiziert habe.
Hsusbauwest, mein Wunsch war es, die Banken zu benennen, die das noch machen
Übrigens, wir reden nicht von vor Jahren, wir reden von heute!
Weil die WoKri das nicht mehr so einfach her gibt, aus den unterschiedlichsten Gründen und viel Logik war da nicht dabei!
Hsusbauwest, mein Wunsch war es, die Banken zu benennen, die das noch machen
Übrigens, wir reden nicht von vor Jahren, wir reden von heute!
Weil die WoKri das nicht mehr so einfach her gibt, aus den unterschiedlichsten Gründen und viel Logik war da nicht dabei!
Die Wokri bringst du immer dann, wenn sie brauchbar für Dich ist.
Ist das Einkommen zu dünn und die Belastung zu hoch, findest Du ein Darlehen bei 110 % Beleihung und 1% Anfangstilgung auch ganz herrlich und bezeichnest es als ganzheitlich... Da ist die Wokri dann einfach mal egal, hauptsache Kasse wird gemacht.
Du schreibst Dir hier wirklich ein Blech zusammen, dass sich die Balken biegen.
Hsusbauwest, mein Wunsch war es, die Banken zu benennen, die das noch machen
Übrigens, wir reden nicht von vor Jahren, wir reden von heute!
Weil die WoKri das nicht mehr so einfach her gibt, aus den unterschiedlichsten Gründen und viel Logik war da nicht dabei!
Nur mal so am Rande... Die Wokrie kannst Du auch einfach aushebeln indem Du angibst die Restschuld mit dem Verkauf der Immobilie zu begleichen.... Peng feddich
1) die WoKri braucht kein Mensch
2) welche Bank hebelt dass dann mal eben so peng aus, benenne sie doch praktikabel einfach
3) die Restschuld ist bei der Thematik "endfällige Tilgung" alleine das Problem gar nicht
4) deinen kleinen Trick den du benennst, weisst du an welche Bedingungen der geknüpft ist und wann (vor allem bei welcher Bank, es machen nicht alle!!) er angewendet wird?
Deine Ideen hören sich alle schön an und in Teilen hast du da auch mal was richtiges gehört, sie entsprechen aber nicht der gängigen Praxis, zu dem, es müssen - auch bei dem TE hier - noch andere Bedingungen und Wünsche kompatibel sein
Mein Meinung dazu ist dass Zinsen nicht alles ist! Sondern Fähigkeit der Pünklichkeit der bezahlbaren Raten sollte im Vordergrund stehen!
Was nützt es einen durch einen billigen Kredit mit wenig Zinsen, wenn gleichzeitig die Tilgung einen in eine Schraubzwinge zwingt?
Selbst wenn Sie das KfW Programm 124 mit 100.000 € über 20 Jahre laufen lassen, als Volltiger macht dies jährlich 5.000 € Tilgung plus Zins, 417,00 € Tilgung monatlich!
Den Rest auch als Volltiger nach 20 Jahren getilgt! 343.000 € abzüglich 100.000 € KfW, 243.000 € Darlehn durch 240 Monate, 1012,50 € Tilgung monatlich macht 1429,50 € Tilgung plus 1,22 % = 400 € Zinsen Sie kommen auf einmal über 2.400 € monatliche Belastung für 20 Jahre!
Und EK einsatz von ihren 90.000 € plus Nebenkosten
Alternativ wäre eine 90 % Beleihung, Selbständig ja, Laufzeit bis 0 € Darlehnsschuld Kein KfW Programm! Außer das Baukinder über 10 Jahre a 100 € je Kind! Gutschrift 24.000 €.
Kosten 429.000 davon 90 % = 386.000 € Laufzeit 12 Jahre 10 Monate = sind 154 Monate 1.015 € monatliche Tilgung! sind 156.310 €
zusätzlich Zinsen Vorlauf 12 Jahre 10 Monate 154 Monate mit 530.75 € Zinsen = 81.736 €
Zusammen 1.546,00 € monatlich , insgesamt 238.046 €
Ab hier Bauspardarlehn jederzeit Vorfälligkeitsentschädigung frei tilgbar! Natürlich ist nach 10 Jahren das Darlehn Voll- oder Teilkündbar, gemäß § 489 BGB, sofern das Ablösegeld vorhanden ist!
Restdarlehnlaufzeit 15 Jahre = 180 Monate mit 1.544 € gleich 277.920 €
insgesamt 238.046 € plus 277.920 €, zusammen 515.966 €, abzüglich Darlehn 386.000 € = 129.966 € Zinsen für ca. 28 Jahre.
Vorteil: 43.000 weniger Eigenkapital Nachteil 43.000 € mehr Schulden! Dementsprechend auch mehr Zinskosten!
Ach ja die Selbstständigkeit kostet 0,25 % p.a. mehr, was zu 7 % Mehrkosten führt, von 386.000 /2 = 193.000, davon 7 % rund 14.000 €.
Ist aber im Verhältnis zu einen höheren Eigenkapitaleinsatz vertretbar.
Errechnet wie folgt: Zins und Tilgung.. monatlich....1.544,00 €
Abzüglich Altmiete ...........................monatlich....1.050,00 €
Überdeckung/Unterdeckung................monatlich..- 0.500,00 €
Mieteinnahmen 50 % von 1.100 €....... monatlich... 0.550,00 €
Überdeckung...................................mon atlich ...0.050,00 €
Es wird auf die Einrechnung des Baukindergeldes verzichtet, da die Laufzeit nur 10 Jahre beträgt! die 24.000 € Baukindergeld werden deshalb den Wagnissen der Zukunft zugewiesen!
Der 50 % ige Abschlag auf die Mieteinnahme ist dem zukünftige Wagnissen geschuldet, wie Versteuerung der Mieteinnahmen!
Nicht erfasste Nebenkosten: Todesfallschutz zweimal 400.000 €! Gebäudeversicherung, Grundstückshaftpflicht!
1) Selbstständigkeit muss - so es nicht die Hausbank wird - gar nicht zur Sprache kommen, auch gilt die Aussage Aufschlag bei Selbständigen nicht grundsätzlich, zumal Beamte bei nicht wenigen Banken auch einen Abschlag gewährt bekommen.
2) Eine erhöhte Tilgung als Gefahr für Zahlungsunfähigkeit (Schraubzwinge?!?! ) aufzuführen ist völlig überflüssig, da die freiwillig erhöhte Tilgung bei Bedarf bei der richtigen Auswahl der Bank heruntergesetzt werden kann. Insofern kann es schon wichtig und richtig sein, die Tilgung höher auszuwählen, solange man sich diese leisten kann.
Niemand setzt die künstlich hoch, um diese dann nicht bedienen zu können. Was anderes ist, die Tatsache eine gewisse Tilgung seitens der Bank erbringen zu müssen, um dann festzustellen, dies nicht zu können. Davon kann hier aber nicht die Rede sein.
3) Ein 50%-iger Abschlag von den Mieteinnahmen wird bei keiner Bank vorgenommen.
4) Todesfallschutz 2 mal 400.000 Euro erachte ich als überflüssig zu hoch.
5) Baukindergeld kann optional zur Sondertilgung eingesetzt werden!
vielen Dank für Deine Einschätzungen.
Ich gebe Ihnen Recht, niedrige Zinsen sind nicht alles.
Die meisten Bankkredite, die hier ja den Großteil der Finanzierung ausmachen, bieten jedoch flexible Tilgungsraten und Möglichkeiten zur Sondertilgung. Daher wäre doch auch hier eine gewisse Flexibilität gegeben oder nicht?
Die erwähnten Bankkredite sind für den Hausbau nicht das ganze Problem! Sondern die Gesamtsituation sie sind Beamtin ,ihr Ehemann geht in die Selbständigkeit! Haben sie sich jemals mit den Gedanken diesen Fallkonstrukt beschäftigt?
Ihnen muss "ganz Klar" sein dass man sich auch arm arbeiten kann! Wenn dann Jahre später Haus und Hof verpfändet ist, ist das Kind dann in den Brunnen gefallen!
Glauben Sie denn ersthaft, das bei einen erfolgreichen Unternehmer eine imaginäre Summe von 25.000 € Startkapital seine Zukunft ausreicht? Wird er erfolgreich, können Sie davon ausgehend in wenigen erfolgreichen Jahren eine wie geartete Form der Bankbürgschaft, Nachrangdarlehn, Grundschulden in Form einer Zweckvereinbarung, mit unbefristeten Laufzeit und wenn Sie Pech haben auch in unbegrenzter Höhe vor sich liegen haben! Was tunen sie dann? Unterschreiben? Und damit auch die Kinder für ihr Rest ihres Lebens mithaften sollen? Sie lesen richtig, eine Entscheidung, mit Folgen für Generationen! Denn selbstverständlich unterschreibt ihr Ehemann ja dieses Dokument auch! Und da Kinder auch Nutznießer ihrer Unternehmungen sind, haften diese wenn Sie ins Erwerbsleben einsteigen für den wirtschaftlichen Totalschaden der Eltern!
Glauben Sie mir, ich führe auch eine GmbH, Gesellschafter und Geschäftsführer und habe Jahrelang dafür persönlich gebürgt, für die aufgelaufenen Verbindlichkeiten der GmbH! Bevor ich Gesellschafter wurde, war eine andere GmbH in meiner Stelle! Die beschloss per Gesellschafterbeschluss einfach auf unsere "GmbH" zwei Audi's für 4 Jahre zu leasen! Die Zusage war:"Keine Probleme!
Die Realität sah aber schon im ersten Monat ganz anders aus, die Leasingfirma meinte bitte "Im voraus" bezahlen, der Leasingnehmer zahlte aber "Nachträglich"!
Die Folge: 2 mal 47 Erinnerungen plus 2 mal 47 Mahnungen macht gleich Schufa kaputt!
Und wie wird man dann seinen eigen Eigentümer los? Und da muss man als Geschäftsführer mehr Schwein, als Mensch sein!
Wir bekamen wegen eines Rechtsstreits bei der Abgabe der beiden Auto's (Defekt einer Alu Felge, Wert 580 €) als betroffene GmbH, die Abschriften der Gerichtsprotokolle zu gesendet!
Auch wir wurden als Geschäftsführer vorgeladen, zur Zeugenvernehmung! Er, der Gesellschafter unserer GmbH auch, nur dämlicherweise liest sich dieser Gesellschafter vor Gericht zum schriftlichen Meineid verleiten! (Er log mündlich unter Eid, vor Gericht)
Was wir dann auch beweisen konnten, mit diesen Wissen haben wir ihn positiv bei Notar zu verkauf "seiner GmbH Anteile" beeinflusst!
Sein GmbH Anteil betrug 12.500 €, volleingezahlt. Der Verkauf der GmbH erfolgte widerspruchslos zu eine Verkaufspreis von 1 €, zuzüglich der freiwilligen Kostenübernahme "unserer GmbH" der defekten Alu Felge 580,00 €, um sich so den Meineid zu entziehen! Bei seinen Vorleben wären dies 2 Jahre ohne Bewährung geworden!
Merken sie sich eins:"Unter Zugzwang geht jedes Eigentum für mindestens bzw. maximal 1 € weg!" Und einen Rechtsstreit anfangen? Wovon? Wollen Sie noch mehrere zehntausende € hinterher scheißen? Um mit 50 % igen Wahrscheinlichkeit eine herbe Niederlage vor Gericht zu erleiden?
Um die Frage wegen der hohen Summe im Todesfall zu erklären! Möchte ich nur eine Frage stellen:" Haben sie mit ihren Ehemann ein Testament gemacht? Nein? Dann gilt das BGB, folgerichtig erben die Kinder im Sterbefall eines oder beider Elternteile!
Bei ihrer Investionssume von 430.000 € (Haus) steht ihnen 215.000 als Anteil außer Frage, denn anderen 215.000 € erben sie die Hälfte sind 107.500 €, die andere Hälfte von 107.500 € steht jeden Kind jetzt 53.750 € aus den Hausvermögen zu!
Sowie den 25 % igen Anteil je Kind an den Vermögen des Verstorbenen!
Was viele nicht wissen, ist das Schulden beim erben keine Rolle spielen! Die Schulden eines Hauses werden auf 0 € gesetzt. Und Verkehrswert wird als Verteilsumme genommen! Deshalb die volle Absicherung der Hausschulden über den Todesfallversicherung, wenn was passiert! Beachten sie auch hier die Fallstricke, denn die Versicherungssumme gehört auch zur Erbmasse! Zwar ist der Todesfallv. an den Gläubiger abgetreten, und das Vormundschaftsgericht hat auch keine Probleme damit! Denn die trägt für die Kinder in Abteilung III des Grundbuches ihre Erbansprüche bis zu 100 % des Beleihungsauslaufes jederzeit ein! Insbesondere vor, bei einer Wiederheirat!
Ich bin jetzt fast 25 Jahre in der Branche tätigt, davon 10 Jahre Gesellschafter und Geschäftsführer eine kleiner GmbH. Ich habe in den Zeitraum etliche unglaubliche Vorgänge erlebt und erfahren! So sollten sich wirklich die Gedanken die hinter einer Sache sind und welche möglichen Folgen entstehen.
So habe ich dies innerhalb meiner Familie selbst erlebt, das Bestellung zum Betreuerin einen erheblichen Bedarf an Beratung bestand! Man wird zum Betreuer per Gerichtsbeschluss bestellt (Tagegenau) und beim Tod des Betreuten abbestellt!
Man kann sich nur glücklich schätzen, wenn dies weniger als ein Jahr dauert! Da besitzt man alle Belege, noch! Wenn die Zeit sich nur auf wenige Monate beziehen und dann im Pflegeheim!
Die wussten ganz genau Bescheid über die Rentenhöhe und diverse Guthabenkonten, die Kosten der Pflege im übrigen auch. Nur die wollten es von der Betreuerin, ordentlich aufgeschrieben, eingescannt und Unterschrieben haben!
"Es gibt nichts, was noch nie vorgekommen ist!" vergessen Sie dies nie!
Hauskauf Eigenkapitaleinsatz sinnvoll senken
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Zitat von hausbauwest
