Einschätzung Einkommen/Vermögen für Immobilienerwerb

Hallo,

ich möchte zunächst einmal die Aufstellung Ihrer Daten loben. Damit kann doch mal etwas anfangen und relativ zielgerecht eine Antwort geben.

Nun zu Ihren Fragen:

- Im Normalfall nimmt man die letzte Kaltmiete als ungefähre Kennzahl für eine kommende Darlehensrate. Da die Preise in Ihrer Gegend nicht gerade gering sind und Sie in 18 Jahren (bis Endalter 58J.) mit der Bezahlung durch sein möchten, wird die Rate vermutlich deutlich höher ausfallen. Leider weiß hier jedoch niemand, wie Ihre Ansprüche an eine Immobilie aussehen und in welchen Preisklassen wir ungefähr lägen. Was als “gesunde“ Rate noch zu verstehen ist, das gibt unter anderem die Haushaltsrechnung der Bank vor, bei der Sie einen Antrag auf Finanzierung stellen als auch Ihr eigenes Empfinden. Denn wir können Ihnen nicht sagen, wie viel Kapital Sie von Ihren Sparraten streichen und lieber mit in die Darlehensrate stecken wollen. Das müssen Sie selbst abwägen und sich eine Grenze setzen.
- anschließend sollte man dann errechnen, welche Darlehenssumme bei einer Laufzeit von 18 Jahren und einem durchschnittlichen Zinssatz machbar wäre und grob schauen, ob auch die Haushaltsrechnungen der Banken damit konform sind. So wäre meines Erachtens der richtige Weg.

Auf Ihre Frage, ob Sie jetzt finanzieren sollten oder noch 2-3 Jahre weiteres Cash beiseite legen sollen, das kann Ihnen ebenfalls keiner anraten, denn niemand von uns hat eine Glaskugel, in der wir die Zukunft voraussehen können. Wir wissen nicht genau, ob Zinsen sinken oder steigen und wie stark jeweils. Selbstverständlich wäre es ein Vorteil, mehr Cash zu haben, um bei einigen Banken durch einen niedrigeren Beleihungsauslauf (dessen Berechnung nebenbei jede Bank eigenständig definiert) eine Verbesserung der Kondition zu erwirken. Aber wissen Sie, ob dieser Zins nicht dennoch höher sein wird, als der aktuell am Markt verfügbare? Momentan zeigen die Trends zwar keine potentielle massive Entwicklung der Zinsen nach oben, aber versprechen kann es auch niemand. Somit kann man auch hier keinen Rat erteilen, der absolut richtig wäre, sondern lediglich die Fakten abwägen und das Gefühl entscheiden lassen.

Für eine genaue Berechnung meiner ersten Ausführung kommen Sie gerne auf mich zu.

Vielen Dank für die Vorschläge und Hinweise.

Ich persönlich empfehlende den Ansatz nicht aus der mtl. Zins-, und Tilgungsrate erwachsen zu lassen, sondern vielmehr an der zu erwerbenden Immobilie, die für mich in Frage kommt, denn die Ausgangsbasis lässt aus meiner Sicht viele Möglichkeiten einer geeigneten Gesamtkostensituation zu.
So weit sind wir aktuell (noch) nicht, da wir erst einmal abstecken wollten, welcher Rahmen bei unseren Gegebenheiten maximal möglich wäre. Angenommen wir würden eine Bank finden, die uns, sagen wir mal EUR 750k finanziert. Welche Annuität sollte man da grob ansetzen, um "solide" zu rechnen. Uns geht es hierbei aktuell erst einmal nur darum herauszufinden, in welcher Größenordnung wir uns da sehr grob aus Banksicht bei unserer aktuellen Einkommen/Vermögenssituation bewegen würden.


Sollte im Rentenalter noch eine Restschuld bestehen, gäbe es genügend Immobilienbestand, um diese über einen Verkauf zu tilgen
Das stimmt, wobei die Immos derzeit in Summe noch zu ca. 60% beliehen sind. Ab 10/2019 werden die Tilgungen auf 2% p.a. gesenkt, was rein rechnerisch eine Restlaufzeit von Ü30 Jahren aber freien Cashflow zur Folge hat. Beabsichtigt ist aktuell, 5% p.a. zu tilgen und damit 3% p.a. über Sondertilgungen zu leisten. Bei Erwerb eines Eigenheims wäre das dann aber zumindest aus steuerlicher Sicht nicht mehr sinnvoll.


Fehlendes EK kann über die Besicherung des Immobilienbestands im Bezug auf den Beleihungsauslauf und der Konditionsermittlung kompensiert werden
Gibt es Banken, die in den 2 Rang einer bereits belasteten Immobilie gehen?


Landesfördermittel sind zu erfragen
Wir haben am Donnerstag ein Beratungsgespräch bei einer lokalen Bank vereinbart. Da werden wir das mit anbringen. Vielen Dank für den Hinweis.


Auf Ihre Frage, ob Sie jetzt finanzieren sollten oder noch 2-3 Jahre weiteres Cash beiseite legen sollen, das kann Ihnen ebenfalls keiner anraten, denn niemand von uns hat eine Glaskugel, in der wir die Zukunft voraussehen können. Wir wissen nicht genau, ob Zinsen sinken oder steigen und wie stark jeweils.
Mal angenommen, die Zinsen blieben in den nächsten 3 Jahren weitgehend unverändert und man würde in der Zeit weiteres Cash von EUR 100k ansparen. Die Frage die sich mir stellt ist, welchen Zinsvorteil dieses zusätzliche Eigenkapital (=13% des angenommenen Darlehens) in etwa verschaffen würde (Erfahrungswerte).

Hallo noch einmal,

bzgl. der Rate bei einem Darlehen von 750k. Es kommt hier natürlich darauf an, von welcher Grundlage der Laufzeit des Darlehens nun ausgehen. Wenn wir bei den avisierten 18 Jahren bleiben und mal einen Zins von 1,6% annehmen (kann durch Besicherung an anderen Objekten natürlich noch nach unten/oben abweichen. Das ist schwer zu sagen, ohne auch diese Objekte zu kennen), dann liegen wir bereits zwischen 3900-4000€ monatlich. Da sollte man dann doch die Laufzeit strecken und notfalls über andere Immobilien absichern und ggf. einen Rest aus dem Verkauf anderer Immobilien tilgen. Auf 30 Jahre Laufzeit gerechnet ist man vielleicht bei 2500-2700€.

Viele Banken besichern sich im zweiten Rang bei anderen Objekten, um die Beleihung nach zu verbessern. Das ist weniger das Problem.

Welchen Zinsvorteil das weitere EK bringt: Nun ja, Sie können davon ausgehen, dass wenn Sie bei manchen Banken dann eine gewisse Beleihungsgrenze im positiven passieren (wie gesagt definiert die Grenzen hier jede Bank verschieden), dann kann man mal schnell 0,4% p.a. seinen Zins für die nächsten Jahre verbessern. Ohne jetzt annuitätisch zu rechnen würde das ja bereits im ersten Jahr eine grobe Zinsersparnis von ca. 3000€ ermöglichen. Diese wird natürlich jährlich anschließend stets geringer ausfallen, aber da kann man schon einiges mit anfangen und auch einsparen, wartet aber auf das Eigenheim auch länger. Durch Sondertilgungen könnten Sie aber auch den Mehraufwand im Zins, wenn man nun sofort finanzieren würde, etwas wieder kompensieren.

Aber noch mal: Das kann man genau errechnen, wenn man ein Objekt sowie Standort hat und mit exakten Zahlen umgehen kann.