wir überlegen seit längerem Kapital in eine ETW anzulegen.
Fragen die sich mir stellen:
1. Wie sollte der Faktor bei einer ETW sein (Abzahlung)?
2. Wie läuft es mit den Steuern?
3. Wie korreliert die Bankrate mit der Kaltmiete (1:1)?
4. Auf welche Gefahren sollte man achten?
5. Rendite? Wie berechne ich die und welche ist anzustreben?
6. Was bringt man in die Finanzierung ein? Nur NK? 110% Finanzierung?
7. Ist ein Neubau besser als eine Bestandsimmobilie? Pauschalaussage?
Vielleicht ist ja der ein oder andere Kapitalanleger dabei, der mir da Tipps geben kann, aus eigener Erfahrung.
Rein Interessehalber, neben der Rücklage vom Haus über die Gemeinschaft, was legt man pro m² nochmal für die eigene Wohnung zurück?
Ich hab hier und da auch schon überlegt, ob das Geld statt in SoTi für die eigene Wohnung lieber in Fremdimmobilien gesteckt werden sollte.
Allerdings rechne ich mir scheinbar die Immobilien immer selber schlecht, so dass die Rendite immer gegen Null geht.
Wenn du nicht gerade zwei linke Hände hast, würde ich an deiner Stelle auf jeden Fall mit einer kleinen Bestandsimmobilie anfangen, da die Risiken einfach geringer sind.
Ich zähle mal ein paar Nachteile für eine Neubauvorhaben-Wohnung für 300.000 € auf.
Nehmen wir mal an, du bringst die Kaufnebenkosten mit, erhältst den Kredit mit einer fiktiven Laufzeit von 30 Jahren bei einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren mit 1,5%. Dann wäre die monatliche Rate 1.033 €. Das Hausgeld beträgt zunächst 250 €. Der Projektentwickler gibt als Fertigstellungstermin September 2020 vor.
Ab wann suchst du nach Mietern? Zu welchen Monat vermietest du? Wie viel Puffer gibst du für Bauverzögerungen? Jeder Monat, der ohne Vermietung verstreicht kostet dich 1.283 €. Wenn du vermietest und die Wohnung noch nicht fertig ist, kostet es noch mehr, wenn du deinen Mieter im Hotel unterbringen musst.
Was machst du, wenn sich der bei Vertragsabschluss so tolle Hecht wenige Monate nach Bezug deiner Wohnung, bei dem er an jeder Wand Spezialkonstruktionen (für den Mieter hat jedes Loch bestimmt seine Berechtigung (nur mal so Beispiele, wo im Bad ein Loch durch die Fliesen gebohrt werden könnte: Spiegelschrank, Handtuchhalter,Toilettenpapierhalter, Klobürstenhalter, Fönhalter, Zahnptzbecherhalter, Seifenschale, Duschkorb, "Zugspiegel", Haltegriff an der Badewanne (22 Löcher))) angebracht hat, arbeitslos melden muss und aus Langeweile die Wohnung zumüllt?
Wenn er nun sein Geld primär für andere Dinge (nicht gleich an Alkohol und Drogen denken) verwendet, anstatt Miete zu zahlen?
Bis zur Räumung vergehen mal eben 18 Monate also locker 23.094 €, die du aus deiner Privatschatulle für die Finanzierung und das Hausgeld aufwenden darfst.
Nach der Räumung geht es nun ans Beseitigen der Schäden. Was macht man aus dem Schweizer Käse im Bad? Was macht man mit dem zerkratzten Fußboden oder den beschädigten Türen?
Was würdest du jetzt machen, wenn du einen Angestellten der Deutschen Bank in deiner Wohnung wohnen hast? Gehört er zu einem der 18.000 oder gehört er zu den 80.000, die übrig bleiben? Die Quote ist auf jeden Fall sehr beunruhigend.
Klar, kann das genauso in meiner Wohnung vorkommen, aber wenn ich 1.500 € Kaltmiete zahle kann, dann weiß ich, dass ich bei vielen Vermietern ein gern gesehener "Kunde" bin und bin somit bereit für den schnellen Umzug. Auf der anderen Seite erwarte ich einen ganz anderen Gesamteindruck, wie wenn ich mir eine Wohnung für "nur" 500 € leisten kann.
Klar man sollte Handwerklich begabt sein oder zumindest in der Familie welche haben, so dass man ggf. nur Materialkosten hat.
Rücklagen sollte man auch haben...
Leerstand gleich Verlust? Da hast aber etwas geschlafen bei der Steuer, da du Leerstand auch steuerlich absetzten kannst und dieser manchmal sogar nicht verkehrt ist. Wichtig ist der Nachweiß, dass du aktiv gesucht hast. Und im Kölner & Düsseldorfer Raum ist Leerstand ein Fremdwort. Hier sucht man nicht 3 Moante vorher sondern eher 6 Wochen vorher usw...
Ein Neubau hat den Vorteil 5 Jahre Garantie alles neu. Mietverträge langfristig bis 4 Jahre vereinbaren. Einkommen muss hoch bzw. sollte hoch sein. Ich hab Mieter drin die werden nicht Arbeitslos (z.B. Arzt usw...) wie gesagt, es ist ein Unterschied, ob ich im billig Sektor unterwegs bin oder im hochwertigen Sektor.
Man sollte, aber auch nicht verachten, dass da einiges an freizeit drauf gehen kann usw...Aber ich mache es, weil es mir Spaß macht. Es gibt hier nicht den richtigen und falschen Ansatz, da jeder anders tickt. Ich fahre mit meiner Stratgie ziemlich gut...
Pech mit Mietern kann man immer haben, daher sollte man vorab das Risiko minimieren. Das fängt an nehme ich ein Paar Anfang 30 oder lieber Anfang 50 usw.... Welche Einkommensschicht und und und
ich will gar kein passives Einkommen mit der Miete haben, wozu? Damit ich Sie versteuern muss? Na danke . Es lohnt sich teilweiße nicht ein leeres Grundbuch zu haben.
Irgendwann werden alle Immobilien verkauft und das Geld genutzt. Wofür parken?
Wi gesagt jeder hat hier einen anderen Ansatz....Es gibt kein falschen und kein richtigen. Was ich aber Empfehlen kann ist mit einer kleinen Wohnung anzufangen um alles kennenzulernen, da sind die Risiken überschaubar, außer man pennt bei den Protokollen und wundert sich über hiohe Rücklagenzahlungen und leeren Kassen. Aber das gehört zum 1x1, wenn man eine Immobilie kauft, egal, ob für Selbstnutzung oder Kapitalanlage.
@Benny du malst auch den tefel an die Wand mit der DB. Glaubst du die Leute gehen da ohne Abfindung und erstmal Lohnfortzahlung raus? Glaubst du bei dem heutigen Markt sind die lange ohne Job?? Sorry wie immer nicht nur die eine Seite anschauen, sondern beide.. Jedes Investment hat ein Risiko. Ob Immobilien oder Aktien oder sonst was...
Wir hatten den Fall Arzt mit eigener Praxis und hat Privatinsolvenz angemeldet. Gibt es in allen Schichten... Wie willst du denn um Himmels Willen langfristig bis 4 Jahre, also Zeitmietverträge abschließen? Gerade in der Kapitalanlage ist das (fast) unmöglich, da du immer einen Grund angeben musst und mW gibt es da nur sehr sehr wenige Gründe, die das möglich machen. Und so schließt du deine Mietverträge (Mehrzahl!) ab? Das ist schlicht unmöglich. Befristete Mietverträge gibt es eigentlich nur im gewerblichen Bereich... das hat auch nichts mit billigem oder hochwertigem Sektor zu tun, sondern ist einfach Gesetzeslage.
tneub,
das kommt darauf an. Normale Kapitalanleger haben mehrere Einheiten und da ist das nicht nötig. Da im Normalfall jeder (außer tomy) einen Puffer bei jeder einzelnen Einheit hat, hat jede Einheit auch einen entsprechenden Überschuss. Wenn es nun zu Problemen in einer Einheit kommt, können diese mit dem Überschuss der anderen Einheiten aufgefangen werden. Genau das ist der Grund warum jeder Kapitalanleger (zumindest der mir bekannt ist) immer einen gewissen Sicherheitspuffer bei jeder Einheit haben will. Die gesamte Kapitalanlage in Immobilien soll sich selbst tragen können, auch wenn es mal ein Problem geben sollte.
Bei einer einzelnen Immobilie als Kapitalanlage ist das schwer zu sagen. Bei entsprechend hohem Einkommen (Darlehensrate kann ohne größere Probleme selbst bezahlt werden) würde ich wahrscheinlich nichts direkt zurück legen. Wenn nicht, dann 6 Darlehensraten + Räumungskosten. Die 2 Monatsfrist ist ja schon am 3. Werktag des Folgemonats erfüllt, dann kannst du fristlos kündigen. Hier ist die Frist 3 Tage und dann kannst du sofort Räumungsklage einreichen. Diese dauert (zumindest bei uns in Bayern) ca. 3 bis 4 Monate bis zum rechtskräftigen Titel. Dieser muss an den Gerichtsvollzieher und dieser räumt die Wohnung dann (Frist 3 Wochen). Alles zusammen ca. 6 Monate. Für die Gerichtskosten, Kosten für den Gerichstvollzieher hast du ja noch die Kaution des Mieters.
Nicht befristet sondern mit Kündigungsausschluß von 3-4 Jahren...Sorry hab mich da wohl falsch ausgedrückt. Insbesondere bei Neubau gang und gebe hier in den großen Städten.
Und welche Puffer ich habe oder nicht, so tief ins Deatil möchte ich gar nicht gehen wieso auch? Am besten seine eigene Erfahrung machen...
ich fahr mit meiner Strategie gut sonst würde das ganze sicher nicht so laufen.
Bin aber auch raus hier bei dieser Diskussion.
@Threadersteller, mein Tipp kauf selbst eine kleine Immo, die kein Instandhaltungsstau hat und wo ggf. noch gut Rücklagen sind in der Kasse. Danach einfach weiter schauen nach 1-2 Jahren. Hier kann jeder was schreiben und wird dir was anderes erzählen usw....
Reinfallen mit Mietern kann man immer, dagegen ist niemand sicher.
Das mit dem Kündigungsauschluß von 24 Monaten lese ich hier des Öfteren, also auch Gang und Gäbe.
Der rege Austausch hat mir aber erstmal viele Fallstricke aufgezeigt und ich merke, dass ich noch am Anfang stehe.
So wie es aussieht werde ich auch mit einer kleinen Bestandsimmo bis 100.000€ mit 2 Zimmern anfangen.
Wahrscheinlich ist es auch ratsam die NK mindestens aus EK zu bezahlen um den Zins niedriger und Tilgung etwas höher zu halten.
Bei einer einzelnen Immobilie als Kapitalanlage ist das schwer zu sagen. Bei entsprechend hohem Einkommen (Darlehensrate kann ohne größere Probleme selbst bezahlt werden) würde ich wahrscheinlich nichts direkt zurück legen. Wenn nicht, dann 6 Darlehensraten + Räumungskosten. Die 2 Monatsfrist ist ja schon am 3. Werktag des Folgemonats erfüllt, dann kannst du fristlos kündigen. Hier ist die Frist 3 Tage und dann kannst du sofort Räumungsklage einreichen. Diese dauert (zumindest bei uns in Bayern) ca. 3 bis 4 Monate bis zum rechtskräftigen Titel. Dieser muss an den Gerichtsvollzieher und dieser räumt die Wohnung dann (Frist 3 Wochen). Alles zusammen ca. 6 Monate. Für die Gerichtskosten, Kosten für den Gerichstvollzieher hast du ja noch die Kaution des Mieters.
Egal ob nun die zusätzlichen Kosten aus Überschuss oder Eigenmitteln bestritten werden und ob man die nun zurücklegt oder aus dem Laufenden bezahlt, möchte man ja doch erstmal schauen, ob das Objekt tatsächlich eine Rendite erwirtschaftet und falls ich die Wahl habe, welches Objekt attraktver ist
Angenommen, ich stehe vor der Entscheidung zwischen 2 ETW (Alter und Zustand jeweils gleichwertig):
Anschaffungskosten jeweils 200T€. Die Nebenkosten werden als EK eingebracht, der Kaufpreis zu 100% finanziert.
Aufgrund der Lage in der Stadt hat Objekt 1 einen höheren Grundstückswert, einen höheren Gebäudewert/m² und natürlich höhere Mieteinnahmen.
Objekt 2 auf dem Land hat für die gleichen Anschaffungskosten doppelt soviel m²
Nichtumlegbare Kosten inkl. Instandhaltungsrücklage wurden mal pauschal mit 1,5€/m²/Monat angenommen.
Die Abschreibung berechnet sich auf den Gebäudewert.
Zinsen wurden mit 2% vom Finanzierungsbetrag angenommen.
Bei den aktuell angenommenen Kosten in Höhe von 1€/m²/Monat ergibt sich für Objekt 1 ein höherer Gewinn vor Steuern
Je nachdem, wieviel zusätzliche Kosten ich jedoch für das Objekt annehme, ergibt sich eine unterschiedliche Investitionsentscheidung.
Nehme ich als Entscheidung den Vielfachen der Bruttojahresmiete, dann müsste ich klar zu Objekt 2 Tendieren.
Schauen wir uns jetzt noch die Liquidität an, so stellen wir fest, dass auch hier das Objekt 2 vorzuziehen wäre.
Objekt 1 wird hier sogar ein Zuschussgeschäft. ( vor allem, wenn man noch die Einkommensteuer aus dem Gewinn berücksichtigt)
Allerdings können auch hier die tatsächlich entstehenden Kosten ausschlaggebend sein.
Man könnte sich auch den Vermögenszuwachs anschauen und dabei spekulativ fürs Grundstück eine Wertsteigerung annehmen, dann wird das Objekt in der Stadt wieder attraktiver.
Ihr seht, je nachdem welche Kosten ich ansetze und welche Instrumente man benutzt, können völlig unterschiedliche Ergebnisse rauskommen.
Von daher war für mich schon interessant, mit welchen zusätzlichen Kosten man rein für die eigene ETW noch kalkuliert.
für mich stellen sich solche Vergleiche eigentlich nicht. Letztlich sollte man bei einer Immobilie "vor Ort" sein können, egal ob es um Besichtigungen, Handwerkertermine, EEG Versammlungen usw. geht. Deshalb ist es mM sinnvoll in seiner direkten Umgebung zu kaufen, das ist halt entweder Land oder Stadt. Es mag manche Menschen geben, die wirklich direkt an der Grenze wohnen und sagen: Ok, 15 Min diese Richtung ist Land und 15 Min diese Richtung ist Stadt. Wobei ich jetzt mal alles über 150.000 Einwohner wirklich als (Groß-) Stadt bezeichnen würde.
Zusätzlich musst du dich wirklich im Markt auskennen, was Kaufpreise, Mieten usw. angeht. Ich würde das stark bezweifeln, dass sich jemand "überall" auskennt und wahlweise in einer Großstadt, auf dem Land und irgendwo mittendrin seine Immobilien kauft.
Das ist das Problem bei solchen Gegenüberstellungen: Vom Gefühl her würde ich sagen, dass die Miete in deiner Stadtwohung im Verhältnis zum Land sehr bilig ist. Du bekommt doppelte qm Zahl zum gleichen Preis, aber nur 50% mehr Miete. Je nachdem welche Zahlen du ansetzt, desto besser oder schlechter wird eine der beiden Alternativen.
Diese zusätzlichen (ungeplanten) Kosten kalkulieren wir nicht. Es sind einfach Schwankungen im Überschuss aus allen Immobilien. Planbare Kosten wie z.B. Lebensdauer einer Heizung sind ja schon in der Instandhaltungsrücklage abgedeckt. Das sind "zufällig" auftretende Kosten, die man nicht planen oder kalkulieren kann. Oder zumindest wir nicht planen oder kalkulieren, sondern einfach "in Kauf nehmen, wenn diese passieren". Deshalb haben eben alle Kapitalanleger die mir bekannt sind (außer tomy) einen gewissen Puffer...
ich hätte mal eine Frage an die, die eine Immobilie zur Vermietung besitzen.
Prüft ihr jährlich die Kaltmiete eurer vermieteten Immobilie gegenüber dem gültigen Mietspiegel und erhöht die Miete, wenn das gemäß den gesetzlichen Bestimungen möglich ist?
Ich glaube die Beispielimmobilie von Tomy hatte einen Faktor von < 25 (Kaufpreis / Kaltmiete). Wenn ich mir mal Angebote in meiner Umgebung anschaue, finde ich größtenteils nur Angebote mit einem Faktor > 30.
Hinsichtlich der Lage kann ich absolut zu stimmen. Ortskenntnisse bzw Umgebung zu kennen ist mir das wichtigste und auch notfalls vor Ort sein zu können.
Ich würde nie in einer Stadt kaufen die ich nicht kenne.
Kommt drauf an. Bei Kündigungsausschluss
einigt man sich auf keine Anpassung in dem Zeitraum z.B. oder aber der Mieter sind mir lieber als 30€ mehr usw.
Die Faktoren ergeben sich mit der Zeit. Mieten steigen usw. deswegen find ich Faktor 30 noch ok. Wäre aber meine persönlichen Grenze.
Hinsichtlich der Lage kann ich absolut zu stimmen. Ortskenntnisse bzw Umgebung zu kennen ist mir das wichtigste und auch notfalls vor Ort sein zu können.
Ich würde nie in einer Stadt kaufen die ich nicht kenne.
Dem kann ich nur zustimmen, denn ich würde mir auch nur in meiner Stadt eine Immo kaufen, weil man sich da am Besten auskennt.
Zitat von tomy778
Die Faktoren ergeben sich mit der Zeit. Mieten steigen usw. deswegen find ich Faktor 30 noch ok. Wäre aber meine persönlichen Grenze.
Ich hatte mich jetzt höchstens an Faktor 25 oder weniger orientiert, um auch erstmal Immobilien einzugruppieren, ob es Sinn macht die in Betracht zu ziehen.
die Mieterhöhungen sind immer auch eine individuelle Entscheidung. Wenn du perfekte Mieter hast, dann kannst du eher in einen "angemessenen" Rahmen erhöhen. Wenn es Mieter sind bei denen es dir eigentlich egal ist, ob Sie kündigen, dann die maximal mögliche Erhöhung. Zumindest handhaben wir es so.
Das mit dem Faktor ist immer so eine Sache und dabei geht es letztlich um die deine Rendite. Faktor 20 bedeutet 5% Bruttorendite, wobei dann noch deine Kosten (Instandhaltsrücklage, Finanzierung usw.) bezahlt werden müssen. (Geplante) Nettorendite liegt dann so bei 1,5 bis 3,5 %, je nach EK Einsatz usw.
In größeren Städten sind heute Faktoren von 30 relativ normal. Einerseits wegen Nachfrage deutlich höher als Angebot und zweitens wegen der Zukunfterwartungen. Dabei geht es nicht um Mieterhöhungen, sondern um den Wert der Immobilie. Es gibt seit 25 bis 30 Jahren den Trend in größere Städte bzw, deren Einzugsbereich zu ziehen. Dort gibt es aber nur begrentzten Wohnraum, was dann z.B. in München zu großen Wertsteigerungen pro Jahr führt. Wenn du eine Nullrendite oder sogar kleine Negativrendite hast, aber dafür der Wert deiner Immobilie pro Jahr im Schnitt um 5% steigt, dann ist die jährliche Rendite bzgl. der Miete absolut egal.
Für die jeweiligen Faktoren gibt es keine allg. Aussage. Irgendwo im Osten kannst du vielelicht schon für 5 bis 10 kaufen, in anderen Gebieten sind 15 bis 20 normal und in wirklichen Großstädten kann es über 30 gehen. Deshlab muss man sich eben in "seinem Markt" auskennen, was dort "normal" ist.
Kapitalanlage Eigentumswohnung
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Erste
. Es lohnt sich teilweiße nicht ein leeres Grundbuch zu haben.
Zitat von StGe1973