wir überlegen seit längerem Kapital in eine ETW anzulegen.
Fragen die sich mir stellen:
1. Wie sollte der Faktor bei einer ETW sein (Abzahlung)?
2. Wie läuft es mit den Steuern?
3. Wie korreliert die Bankrate mit der Kaltmiete (1:1)?
4. Auf welche Gefahren sollte man achten?
5. Rendite? Wie berechne ich die und welche ist anzustreben?
6. Was bringt man in die Finanzierung ein? Nur NK? 110% Finanzierung?
7. Ist ein Neubau besser als eine Bestandsimmobilie? Pauschalaussage?
Vielleicht ist ja der ein oder andere Kapitalanleger dabei, der mir da Tipps geben kann, aus eigener Erfahrung.
1. Wie sollte der Faktor bei einer ETW sein (Abzahlung)?
2. Wie läuft es mit den Steuern?
Mieteinnahmen abzüglich Kosten/Abschreibungen = Gewinn -> zu versteuern
3. Wie korreliert die Bankrate mit der Kaltmiete (1:1)?
Bestenfalls ja
4. Auf welche Gefahren sollte man achten?
Sich genau informieren über den Stand der Renovierung/Sanierung und deren Planung für die nächsten Jahre
5. Rendite? Wie berechne ich die und welche ist anzustreben?
Kosten-Einnahmen = Rendite, sollte möglichst hoch sein....
6. Was bringt man in die Finanzierung ein? Nur NK? 110% Finanzierung?
Darüber streiten sich die Gelehrten..... Musst Du mit dem Steuerberater und der finanzierenden Bank besprechen.
Mehr EK-Einsatz = niedrigerer Beleihungsauslauf = niedrigere Zinsen
7. Ist ein Neubau besser als eine Bestandsimmobilie? Pauschalaussage?
Wenn Du eine Bestandsimmobilie kaufst, wo eine Familie mit 2 Kindern seit 15 Jahren drin wohnt, dann kannst Du davon ausgehen, dass die Wahrscheinlichkeit, die nächsten 15-20 Jahre diese als Mieter zu behalten recht groß ist. Bei einer Neuvermietung bekommst Du halt ein Überraschungsei....
zu1: Verstehe ich nicht ganz: Tilgungssatz kannst du je nach deinem Wunsch frei wählen. Faktor ist eigentlich für den Kaufpreis d.h. als Kapitalanleger rechnest du Nettojahreskaltmiete x Faktor (abhängig von Gebiet, wie sehr du kaufen willst usw.) 10 bis 25 (München geht sogar über 30) = Kaufpreis.
zu2: Als Ergänzung zu HerrMüller, Die Darlehensrate ist geteilt in Tilgung und Zinsen. Zinsen sind Kosten und absetzbar, Tilgung ist zu verteuern.
zu3: Ist deine freie Entscheidung, je nach deinem EK Einsatz.
zu4: Allg. Gefahren wie herrmüller beschreibt. Speziell als Kapitalanleger ist darauf zu achten wie gut die Immobilie zu vermieten ist, sprich Lage, Verkehrsanbindung, Nahversorgung (Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe), Stellplatz, Tiefgarage der Wohnung zugeordnet oder fehlt beides usw. Einfach würdest du diese Wohnung gern mieten oder nicht? Entsprechend leicht wird es "gute und solvente" Mieter zu finden.
zu5: Du rechnest normalerweise (Nettorendite): Jahresnettokaltmiete - Kosten ./. Kaufpreis * 100 = Rendite in %. Früher waren 4 bis 6 % normal heute eher 2 bis 4%, aber kommt eben auf Kaufpreis und Mieteinnahmen an.
zu6: Entscheidend ist eher, wenn du eine eigengenutzte Immobiulie und eine zur Kapitalanalge besitzt. Dann immer Kapitalanlge möglicht hoch finanzieren und das EK in selbstgenutzte investieren (Zinsen nicht absetzbar). Wenn deine Immobilie schuldenfrei ist, dann kommt der EK Einsatz darauf an, was du sonst mit dem Geld tun würdest bzw. welche Rendite zu damit erwirtschaften würdest. Trotzdem voll finanzieren würde ich niemals, einfach um einen gewissen Puffer zu haben.
zu7: Entscheidend ist: Kauf bricht die Miete nicht d.h. langfristige Mieter haben oft niedere Bestandsmieten, da Gesetzgeber hier klare Grenzen für Mieterhöhungen setzt. Neuvermietung ist Miethöhe immer besser. Zusätzlich bei Bestandimmobilien immer darauf achten ob Instandhaltungsrücklage in etwa den anstehenden und absehbaren Reparaturen entspricht. Ansonsten kommen Sonderumlagen, die du bezahlen musst und nicht auf dem Mieter umgelegt werden können.
Ergänzend:
Je größer die Wohnung umso größer die Wahrscheinlichkeit, dass die Mieter lange drin wohnen....
60qm 2ZKB -> Singlewohnung oder junges paar, ziehen aus, wenn Kinder kommen oder man mit Partner zusammenzieht
110qm 4-5ZKB -> Familie mit 2-3 Kindern, eher langfristiges Mietverhältnis
Wobei wie StGe1973 richtig angemerkt hat, bei einem Mieterwechsel natürlich immer eine schnelle Erhöhung des Mietzinses möglich ist.
Das mit der Steuer ist mir noch nicht klar, was da passiert mit den Abschreibungen/Zinsen absetzen und Senkung der Steuerlast. Verhältnis?
Gibt es da noch irgendwelche versteckten Kosten die fällig werden?
Kann man denn Pauschal sagen, dass man bei Faktor 20 ohne ausstehende Reparaturen sich die Wohnungen anschauen/kaufen kann?
Du musst die Mieteinnahmen versteuern und dagegen werden gerechnet AFA auf Kaufpreis + NK über 50 Jahre abzüglich Bodenwert sowie die Zinsen die du drauf zahlst grob gesagt.
Bis Faktor 30 geht es sogar... Ein heutiger Faktor ist stand heute, du musst Bewerten wir die Miete in Zukunft ist, sprich erwarter Faktor.
Außerdem Rendite ist nur wichtig, wenn du den Kaufpreis komplett aus EK zahlst nach Steuern...
Wichtig sind andere Sachen meiner Meinung nach, aber will da nicht zu weit ausholen bzw. hat da jeder seine Meinung..
Bei einer Mietrendite von 5% (100/20fach), einem Zinssatz von rd. 1% und einer AfA von 2% auf den Gebäudeanteil wirst Du immer Einkommensteuer zahlen müssen auf das Investment.
Wenn Du diese Grundlagen nicht verstanden hast, scheint mir diese Anlageform nicht die Richtige zu sein.
Legt bitte nur da euer Geld an, wo ihr das Geschäftsmodell auch versteht.
das ist letztlich nicht furchtbar schwierig. Den Überschuss aus deiner Immobilie musst du als ganz normale Einnahmen versteuern. Also z.B. Jahresnettokaltmiete 10.000 Euro ./. Kosten (Zinsen, direkte Aufwendungen wie Reparaturen, Abschreibung usw.) = 4000 Euro. Diese 4000 Euro werden deinem zu versteuerdem Einkommen zugerechnet und du musst diese nach deinem persönlichen Steuersatz versteuern, je nach deinem Gesamteinkommen.
Der entscheidende Punkt kommt nach 10 Jahren und beim Verkauf: Du hast z.B. für 250.000 Euro gekauft und nach den Abschreibungen hat die Immobilie noch einen Buchwert von 190.000 Euro. Nun verkaufst du für 270.000 Euro. Normalerweise müsstest du den Gewinn Verkaufspreis ./. Buchwert = 80.000 Euro versteuern. Wenn du nicht gewerblich mit Immobilien handelst sind Verkäufe nach 10 Jahren aber steuerfrei.
Die Steuerersparnis kommt beim Verkauf: Ganz einfache Zahlen Kauf 100.000 Euro Verkauf 100.000 Euro, mindestens 10 Jahre in deinem Besitz und über die Jahre wurden 25.000 Euro abgeschrieben.
Eigentlich wäre das mehr oder weniger ein Nullsummenspiel (je nach deinem Steuersatz): 25.000 Euro Abschreibungen haben in den Jahren dein Einkommen um 25.000 verringert und darauf hast du keine Steuern bezahlt. Normalerweise müsstest du jetzt beim Verkauf den Gewinn von 25.000 Euro (Verkaufspreis ./. Buchwert) wieder versteuern.
Aber da der Verkauf steuerfrei ist, passiert folgendes: Du bekommst normal deine Abschreibungen von 25.000 Euro und reduzierst damit dein zu versteuerndes Einkommen. Den Gewinn von 25.000 Euro aus dem Verkauf ist aber nach 10 Jahren steuerfrei. Das ist die Steuerersparnis bei Immobilien als Kapitalanlage.
das ist letztlich nicht furchtbar schwierig. Den Überschuss aus deiner Immobilie musst du als ganz normale Einnahmen versteuern. Also z.B. Jahresnettokaltmiete 10.000 Euro ./. Kosten (Zinsen, direkte Aufwendungen wie Reparaturen, Abschreibung usw.) = 4000 Euro. Diese 4000 Euro werden deinem zu versteuerdem Einkommen zugerechnet und du musst diese nach deinem persönlichen Steuersatz versteuern, je nach deinem Gesamteinkommen.
Der entscheidende Punkt kommt nach 10 Jahren und beim Verkauf: Du hast z.B. für 250.000 Euro gekauft und nach den Abschreibungen hat die Immobilie noch einen Buchwert von 190.000 Euro. Nun verkaufst du für 270.000 Euro. Normalerweise müsstest du den Gewinn Verkaufspreis ./. Buchwert = 80.000 Euro versteuern. Wenn du nicht gewerblich mit Immobilien handelst sind Verkäufe nach 10 Jahren aber steuerfrei.
Die Steuerersparnis kommt beim Verkauf: Ganz einfache Zahlen Kauf 100.000 Euro Verkauf 100.000 Euro, mindestens 10 Jahre in deinem Besitz und über die Jahre wurden 25.000 Euro abgeschrieben.
Eigentlich wäre das mehr oder weniger ein Nullsummenspiel (je nach deinem Steuersatz): 25.000 Euro Abschreibungen haben in den Jahren dein Einkommen um 25.000 verringert und darauf hast du keine Steuern bezahlt. Normalerweise müsstest du jetzt beim Verkauf den Gewinn von 25.000 Euro (Verkaufspreis ./. Buchwert) wieder versteuern.
Aber da der Verkauf steuerfrei ist, passiert folgendes: Du bekommst normal deine Abschreibungen von 25.000 Euro und reduzierst damit dein zu versteuerndes Einkommen. Den Gewinn von 25.000 Euro aus dem Verkauf ist aber nach 10 Jahren steuerfrei. Das ist die Steuerersparnis bei Immobilien als Kapitalanlage.
Ok das mit den Steuern hab ich so langsam verstanden.
Mir ging es da nochmal um ein konkretes Beispiel, wie sich eine Immobilie über den Zeitraum 1 Jahres verhält.
Also Mieteinnahmen, Hausgeld, Hausverwaltung...welche Gelder fließen denn da alle.
Von vielen wird eben gesagt, dass sich die Immobilie selbst trägt, also ich muss kein zusätzliches Kapital reinbuttern.
Ok das mit den Steuern hab ich so langsam verstanden.
Mir ging es da nochmal um ein konkretes Beispiel, wie sich eine Immobilie über den Zeitraum 1 Jahres verhält.
Also Mieteinnahmen, Hausgeld, Hausverwaltung...welche Gelder fließen denn da alle.
Von vielen wird eben gesagt, dass sich die Immobilie selbst trägt, also ich muss kein zusätzliches Kapital reinbuttern.
Hat jemand da so eine Rechnung parat?
So eine Rechnung wird dir niemand aufstellen können, weil es immer von der jeweiligen Immobilie abhängig ist...
1. Fall: Du kaufst eine Wohnung in einem MFH, sprich es ist dann eine EEG. Dann ist zwingend eine Hausverwaltung vorgeschrieben.
Du bezahlst eine monatliches Hausgeld an die Hausverwaltung, weil gegenüber der EEG du als Eigentümer haftbar bist. In diesem Hausgeld sind alle Kosten gegenüber der EEG enthalten (Hausmeister, Versicherungen für die Immobilie, Instandhaltungsrücklage usw.). Die Hausverwaltung erstellt eine jährliche Abrechnung (die von der EEG genehmigt werden muss) und darin sind sämtliche Kosten aufgeschlüsselt nach Eigentümer oder Mieter bzw. wer diese Kosten trägt.
Dein Mieter hat neben der Kaltmiete eine Vorauszahlung für Nebenkosten (also z.B. pro Monat Kaltmiete 750 Euro und 900 Euro incl. Nebenkosten). Die 150 Euro Nebenkosten werden dann mit einer jährlichen Abrechnung (die von der Hausverwaltung und dem Mieter zugeorndete Kosten) abgerechnet und der Mieter erhält eine Nachzahlung oder Rückzahlung. Grundsteuer ist nicht enthalten und musst du zusätzlich dem Mieter berechnen. Strom meldet sich Mieter immer selbst an, nicht deine Sache. Heizung und WW kannst entweder du anmelden (dann ist auch eine Heizkostenabrechnung nötig) oder Mieter selbst.
Letztlich von der Kaltmiete gehen die in der Abrechnung von der Hausverwaltung dem Eigentümer zugeordnete Kosten ab, Hauptteil ist hier Instandhaltungsrücklage, aber auch Versicherungen usw. Lass dir einfach vor dem Kauf die letzten Abrechnungen zeigen, dann siehst du genau welche Kosten für dich anfallen. Musst du sowieso, weil du die Instandhaltungsrücklage sehen musst, um zu entscheiden ob da nach deinem Wissen größere Reparaturen anstehen für die die Rücklage nicht ausreicht d.h. mögliche Sonderumlagen fällig werden könnten.
Fall2:
Du kaufst eine Immobilie als Alleineigentümer:
Dann brauchst du keine Hausverwaltung bzw. kannst diese selbst machen. Wir machen es dann immer so, dass Nebenkosten pauschal abgerechnet werden d.h. du spart dir diese Abrechung. Dann wir nur die Heizkostenabrechnung fällig, wie auch sonst immer bei der Miete: Kaltmiete + pauschale Nebenkosten + Vorauszahlung Heizung und WW = Warmmiete. Vorauszahlungen werden dann mit Heizkostenabrechnung abgerechnet.
Hallo Elex,
bei uns ist es so, dass ich und die anderen Eigentümer dem Hausverwalter monatlich einen fixen Betrag bezahlen muss. Dieser bezahlt die anfallenden Rechnungen, die Abschläge für Wasser, Gas, Strom und Müll und schlussendlich auch seine Vergütung. Das Hausgeld beträgt 265 €.
Quartalsweise bezahle ich Grundsteuer, diese bucht die Gemeinde bei mir ab und beträgt 10,26 €, also 41,01 € je Jahr.
Ich habe einen Kredit aufgenommen und zahle dort monatlich 478,91 €. Davon sind im Juli 25,34 € Zinsen, der Rest Tilgung.
Wir haben einmal jährliche eine Instandhaltungsrücklage zu bezahlen. Mein Anteil davon ist 1.038,46 €.
Da ich die Wohnung an einen kaum deutsch sprechenden Inder (SAP-Angestellter) vermietet habe, habe ich den Telefonanschluss und den Wohnungsstrom ebenfalls auf meine Kosten laufen, also nochmal 102,95 €
Somit habe ich durchschnittliche monatliche Ausgaben von 936,82 €.
Der Mieter zahlt eine Kaltmiete von 550 € für eine teilmöblierte 51m² Wohnung und Nebenkosten in Höhe von 250 €.
Somit lege ich im Moment durchschnittlich jeden Monat 136 € drauf.
Neben dem tatsächlich fließenden Geld gibt es auch noch das gedankliche Geld.
Das Gebäude hat bei der Kaufpreisaufteilung einen Wert von 32.795,50 €, sodass hier jeden Monat 54,65 € Wertverlust eintritt. Hinzu kommen noch die getätigten Aufwendungen für Sanierungsarbeiten (<15%), die ebenfalls auf 50 Jahre abgeschrieben werden und die Aufwendungen für Möbel, die in der Wohnung geblieben sind, die über 10 Jahre abgeschrieben werden. Nach Kauf habe ich also 12.000 € in die Sanierung gesteckt und 6.000 € für Möbel ausgegeben. Somit kommt für die Sanierung monatlich eine Abschreibung von 20 € und für die Möbel von 50 € hinzu, sodass 124,65 € insgesamt monatlich abgeschrieben werden.
Gleichzeitig schaffe ich aber auch einen Wert, da ich über 450 € tilge.
Für meine Berechnung ist die Abschreibung in Höhe von 124,65 €, die Zinszahlung in Höhe von 25,34 €, die Instandhaltungsrücklage von 86,54 € und die erst nach der Hausgeldabrechnung feststehenden nicht umlagefähigen Kosten (hier nehme ich großzügig 100 € an) relevant.
-- 336,53 € --
Dem stehen die 550,00 € Kaltmiete gegenüber, sodass ich jeden Monat 213,47 € Gewinn mache.
Diesen muss ich versteuern, sodass monatlich rund 160 € hängen bleiben.
Inkl. Nebenkosten habe ich 74.000 € für die Wohnung bezahlt. Zuzüglich Sanierung und Möbeln bin ich bei 92.000 €. Davon habe ich 50.000 € finanziert, sodass ich den Ertrag auf die 42.000 € eingesetztes Kapital habe.
Somit komme ich auf eine anfängliche Netto-Rendite von 4,6%.
Neben dem Vermietungsgeschäft mache ich bei dieser Wohnung auch noch die Verwaltung der WEG. Dafür bekomme ich von allen 4 Eigentümern jeden Monat 95,20 €, sodass der Brutto- 308,67 € bzw. Nettogewinn 231,50 € beträgt. Somit steigt die anfängliche Netto-Rendite auf 6,6%.
Je nachdem welche Zahlen man nimmt, kann man sich jedes Investment schön oder schlecht rechnen.
Auch wenn ich im Moment jeden Monat Geld in die Wohnung buttere, lohnt sich das Investment für mich trotzdem.
Außerdem Rendite ist nur wichtig, wenn du den Kaufpreis komplett aus EK zahlst nach Steuern...
Wichtig sind andere Sachen meiner Meinung nach, aber will da nicht zu weit ausholen bzw. hat da jeder seine Meinung..
Immer wenn's gerade interessant wird, brichst du deinen Text ab, entweder durch "..." oder durch "nicht zu weit ausholen".
Warum ist die Rendite denn nicht wichtig, wenn man zumindest teilweise finanziert?
Was für Sachen sind denn deiner Meinung nach wichtig?
schön, dass du versucht hast, das an einem konkreten Beispiel darzustellen, nur ist das eben sehr individuell, deshalb habe ich das nicht getan....
Ihr habt z.B. eine extrem hohe Instandhaltungsrücklage von über 20 Euro pro qm pro Jahr. Das kann für diese spezielle Immobilie passen, ist aber im allgemeinen extrem hoch. Normal wären eher Richtung 10 Euro, auch bei einem älteren Gebäude.
Du hast eine Tilgung von 10% pro Jahr. Kann man natürlich machen, ist aber wiederum extrem hoch.
Deine Wertverlus/Abschreibungen kann ich gar nicht nachvollziehen. Zuerst sprichst du von einem Wert des Gebäudes bei Kaufpreisaufteilung und berechnest dann irgednwelche fiktiven Wertverluste. Deine Referenz für Abschreibungen ist immer der Kaufpreis, in deinem Fall 74.000 Euro.
Deine WEG Tätigkeit würde ich zwar so nie tun, da der Verwalter eigentlich eine unabhängige und neutrale Instanz sein sollte. Aber wenn es die Eigentümer so wollen, dann geht um WEG Recht eigentlich (fast) alles. Aber das darfst du nicht für die Wohnungsrendite ansetzen. Das ist eine getrennte Tätigkeit, die getrennt bezahlt wird.
Spielt letztlich auch keine Rolle, der Punkt ist einfach, dass jede Immobilie einfach speziell ist, was Instandhaltungsrücklage usw. angeht und dann kommen noch persönliche Entscheidungen wie die Höhe der Tilgung eines Kredites. Das alles ändert die Zahlen einfach, ob z.B. Miete für die Kreditrate ausreicht oder wie in deinem Fall du monatlich Geld zusätzlich investieren musst. Liegt in deinem Fall einfach an einer extrem hohen Instandhaltungsrücklage (sehr spezieller Zustand der Immobilie) und extrem hoher Tilgung des Kredits (deine persönliche Entscheidung).
Weil mich die Rendite nicht interessiert, sondern mit wenig EK soviel an Vermögen (Immobilie) zu machen wie es nur geht. Warum soll ich mehr EK reinpumpen, wenn ich dafür dann eine 2. Immobilie kaufen kann?
Steuerlich macht man am Anfang derzeit oft Gewinn.
Ich nehme hier mal ein wirkliches Beispiel einer meiner Immobilien:
AFA mit NK abzüglich Bodenrichtwert ca. 250.000€/50 Jahre = 5.000€ pro Jahr
Zinsbelastung im Jahr ca. 4.500€ im Jahr
AfA Küche ca. 1.100€ im Jahr
Summe Aufwand = 5.000€ + 4.500€ + 1.100€ = 10.600€ pro Jahr
Mieteinnahme 1.200€ x Monat = 14.400€ im Jahr
Macht ein Überschuß von 14.400€ - 10.600€ = 3.800€ im Jahr x dem persönlichen Steuersatz
Die Miete deckt bei mir sowohl die monatliche Belastung an die Bank (3% Tilgung, mache immer 2,5% mindestens damit die Restschulden sinken) also auch die Nebenkosten die ich zahlen muss (Rücklagen und Verwaltung)
Zinsbindung immer 10 Jahre, wer das nicht versteht, sollte Kapitalanalgen sein lassen
Und @ Bennis jetzt sag mir warum sollte ich hier in den Kaufpreis der bei 280k lag, Wert der Immobilie heute 350k eigentlich mehr EK reinbuttern? Statt da 30-50k reinzu buttern habe ich einfach die nächste gekauft....
Nach Auslauf der Zinsbindung sollte man sich sowieso Überlegen was man mit der Wohnung macht. Da die Belastungnoch niedriger wird und man ggf. noch mehr Steuern nachzahlen muss. Daher lohnt sich ein Verkauf und eine Reinvestition der freien Mittel von einem hohen 6 stelligen Betrag in ggf. weitere Immobilien....
Benni,
schön, dass du versucht hast, das an einem konkreten Beispiel darzustellen, nur ist das eben sehr individuell, deshalb habe ich das nicht getan....
Ich habe es nicht nur versucht, sondern ich habe es getan. Es steht dir frei zu tun, was du willst.
Ihr habt z.B. eine extrem hohe Instandhaltungsrücklage von über 20 Euro pro qm pro Jahr. Das kann für diese spezielle Immobilie passen, ist aber im allgemeinen extrem hoch. Normal wären eher Richtung 10 Euro, auch bei einem älteren Gebäude.
Normal gibt es eben nicht. Klar ist mein Fall vielleicht ein Extrem, es nützt aber nicht nach Kauf zu erkennen, dass man sich die Kosten der Wohnung nicht leisten kann mit der Ausrede, dass es normalerweise ja weniger kosten würde.
In meinem Fall hat der Vorverwalter eine jährliche Instandhaltungsrücklage von 3.000 € nach MEA aufgeteilt veranschlagt. Als ich die Wohnung gekauft habe, waren insgesamt 3.000 € auf dem ISR-Konto. Gleichzeitig war eine rund 30 Jahre alte Heizung samt Warmwasserbereitung fällig. Hierfür gab es Angebote zwischen 6.000 (überregional) und 9.000 € (ortsansässig). Irgendwann sind Fester, das Dach, die sonstige Haustechnik oder das Treppenhaus dran, sodass ich die 3.000 € beibehalte.
Du hast eine Tilgung von 10% pro Jahr. Kann man natürlich machen, ist aber wiederum extrem hoch.
Für die einen sind es 10%, für mich sind es nur 450 €. Die erste Wohnung ist immer die schwerste, aber in ein paar Jahren ruft dann schon die Nächste...
Deine Wertverlus/Abschreibungen kann ich gar nicht nachvollziehen. Zuerst sprichst du von einem Wert des Gebäudes bei Kaufpreisaufteilung und berechnest dann irgednwelche fiktiven Wertverluste. Deine Referenz für Abschreibungen ist immer der Kaufpreis, in deinem Fall 74.000 Euro.
Wie kommst du auf einen Kaufpreis von 74.000 €? Dieser war 65.000 €, der Rest sind die Nebenkosten.
Du willst also auch den Grundstückswert abschreiben? Welches Finanzamt macht das mit?
Wenn du etwas nicht verstehen kannst, dann kannst du speziell nachfragen und nicht so einen Schwachsinn schreiben.
Deine WEG Tätigkeit würde ich zwar so nie tun, da der Verwalter eigentlich eine unabhängige und neutrale Instanz sein sollte. Aber wenn es die Eigentümer so wollen, dann geht um WEG Recht eigentlich (fast) alles. Aber das darfst du nicht für die Wohnungsrendite ansetzen. Das ist eine getrennte Tätigkeit, die getrennt bezahlt wird.
Wenn ein Verwalter eine unabhängige neutrale Instanz sein sollte, warum ist es dann explizit zulässig, dass man ohne Hürden nur Verwalter der WEG sein darf, in der man selbst Eigentum besitzt? Ob du dir das zutraust, ist natürlich deine Sache.
Warum darf ich die Verwaltervergütung nicht in die Gesamtbetrachtung dieses Objektes einfließen lassen?
Wer oder was verbietet mir das? Hast du das Recht mir das zu verbieten?
Ob irgendwer etwas mit meinen "Kennzahlen" anfangen kann, sei jedem selbst überlassen.
Für mich steht fest, dass wenn ich die Wohnung nicht hätte, so wäre ich auch nicht Verwalter dieser WEG.
Spielt letztlich auch keine Rolle, der Punkt ist einfach, dass jede Immobilie einfach speziell ist, was Instandhaltungsrücklage usw. angeht und dann kommen noch persönliche Entscheidungen wie die Höhe der Tilgung eines Kredites. Das alles ändert die Zahlen einfach, ob z.B. Miete für die Kreditrate ausreicht oder wie in deinem Fall du monatlich Geld zusätzlich investieren musst. Liegt in deinem Fall einfach an einer extrem hohen Instandhaltungsrücklage (sehr spezieller Zustand der Immobilie) und extrem hoher Tilgung des Kredits (deine persönliche Entscheidung).
Kauf' und iss weiter deine Dose Ravioli aus'm Aldi, da weißt du, dass immer das gleiche drin ist...
Weil mich die Rendite nicht interessiert, sondern mit wenig EK soviel an Vermögen (Immobilie) zu machen wie es nur geht.
Du kannst aber nur Vermögen aufbauen, wenn du eine positive Rendite hast oder Geld von deinem "Privatvermögen" in dein "Immoblienvermögen" umschichtest.
Warum soll ich mehr EK reinpumpen, wenn ich dafür dann eine 2. Immobilie kaufen kann?
Hier ist wie so oft, wenn es um Immobilien geht, keine pauschale Antwort zu nennen.
Steuerlich macht man am Anfang derzeit oft Gewinn.
Was hat das mit "Anfang" zu tun? Macht man später dann Verluste?
Nach 10/15 Jahren fällt die AfA für die Küche weg und auch die Zinsbelastung sollte niedriger sein.
Also macht man steuerlich am Ende derzeit noch öfter Gewinn.
Zinsbelastung im Jahr ca. 4.500€ im Jahr
Ist aber eine hohe Zinsbelastung. Mein Kaufpreis war ein Viertel von deinem, aber ich zahle nur 306 € Zinsen dieses Jahr.
Macht sich da eventuell der niedrige Eigenkapitaleinsatz bemerkbar?
Macht ein Überschuß von 14.400€ - 10.600€ = 3.800€ im Jahr x dem persönlichen Steuersatz
Die Rechnung sieht bei mir wie folgt aus: 6.600 € - 675,80 - 305,75 € - 600,00 € = 5.018,45 €
Ah, ich sehe schon, du sparst Steuern - kostet es, was es wolle.
Die Miete deckt bei mir sowohl die monatliche Belastung an die Bank (3% Tilgung, mache immer 2,5% mindestens damit die Restschulden sinken) also auch die Nebenkosten die ich zahlen muss (Rücklagen und Verwaltung)
Ich habe meine Gründe, warum ich schneller als du mit der Finanzierung fertig werden will. Eine unbelastete Immobilie macht sich auf jeden Fall nicht schlecht für weitere Investments.
Zinsbindung immer 10 Jahre, wer das nicht versteht, sollte Kapitalanalgen sein lassen
Aja, ich verstehe es nicht. Kannst du mir das mal bitte erklären.
Und @ Bennis jetzt sag mir warum sollte ich hier in den Kaufpreis der bei 280k lag, Wert der Immobilie heute 350k eigentlich mehr EK reinbuttern? Statt da 30-50k reinzu buttern habe ich einfach die nächste gekauft....
Ich würde keine Wohnung bzw. kein Haus für 280.000 € kaufen, mit dem ich dann nur 3.800 € Überschuss erzielen würde. Klar, die 25% Wertzuwachs sind nicht schlecht, aber bei den Preisen in den letzten Jahren am Immobilienmarkt auch kein Wunder. Ich nehme da lieber jährlich zwischen 5,4 und 6,4% mit und der Wertzuwachs ist ein schönes Goodie.
Nach Auslauf der Zinsbindung sollte man sich sowieso Überlegen was man mit der Wohnung macht. Da die Belastungnoch niedriger wird und man ggf. noch mehr Steuern nachzahlen muss. Daher lohnt sich ein Verkauf und eine Reinvestition der freien Mittel von einem hohen 6 stelligen Betrag in ggf. weitere Immobilien....
Aus einer niedrigeren Belastung geht doch ein höherer Gewinn hervor. Was hast du gegen einen Gewinn? Ach ja, steuern zahlen... Aber wenn ich dann wieder investiere, muss ich ja wieder Steuern zahlen.
Ach das ist schon unfair...
nicht so aggressiv und ja, mit den Grundstückkosten hast du Recht nur macht das bei uns der Steuerberater... trotzdem sind 74.000 Euro Kaufpreis incl. Nebenkosten und nur 32.000 Euro Bemessungsgrundlage für die Abschreinung wieder so ein extremes Missverhältnis, das ich so noch nie gesehen habe.
Das ist eben das Problem bei solchen Beispielen, dass sie falsche Schlüsse suggerieren, deshalb habe ich es nicht getan.
Das mit der Instandhaltungsrücklage hättest du dir besser mal vor dem Kauf angesehen. Wenn da so ein (wieder) extremes Missverhältnis zwischen Kontostand und kurzfristig fälligen Reparaturen ist, dann wäre das ein sehr gutes Arguemnt gewesen den Kaufpreis stark zu drücken bzw. hoffentlich hast du das getan. Nur solltest du dann genau darauf hinweisen, wenn du so ein Beispiel einstellst, in etwa: Instandhaltungsrücklage ist zwar extrem hoch, aber Kaufpreis war entsprechend geringer.
Zu der WEG Verwaltung:
Das hat nichts mit können oder nicht zu tun, sondern mit Eigeninteressen. Du als Eigentümer hast immer auch Eigeninteressen z.B. alles was energetische Dinge angeht ist es ein erheblicher Unterschied, ob du eine Mittelwohung oder eine Dachwohung in einem MFH besitzt. Da viele Eigentümer sehr oft einfach dem Verwalter folgen, sollte dieser neutral sein bzw. keine Eigeninteressen bzgl. der Immobilie haben. Ebenso z.B. mit Sonderleistungen usw. sollten Beirat und Eigentümer den Verwalter überprüfen. Das kannst du aber nicht, wenn du Eigentümer und Verwalter bist. Deshalb würde ich niemals (und auch die Mehrheit der anderen Eigentümer davon überzeugen), dass jemand "intern" die Hausverwaltung machen sollte.
Deine Bezahlung:
Du leistest Arbeit für die WEG, egal ob Eigentümerversammlung, Angebote einholen usw. Dafür wirst du von den Eigentümern bezahlt. Warum du das nun in die Eigenkapitalrendite deiner Wohnung mit einbeziehen willst, das erklärt sich mir wirklich nicht. Du leistest Arbeit und wirst dafür bezahlt. Der andere Punkt ist du hast eine Immobilie und diese erwirtschaftet eine Rendite.
Jeder wie er mag...
Ich kaufe keine Schrott buden, wo man massiv an Rücklagen reinpumpen muss...Bin hauptsächlich immer im Neubausektor unterwegs.
Ich hab natürlich auch 2 kleine Wohnungen die längst vom grundbuch frei sind, aber das Kapital drauf anders genutzt wird. Kann dir nur soviel sagen, das ich mittlerweile knapp an die 2,0 Mio. Grenze komme vom Immovermögen... und meine Schuld bei ca. 60% liegt und sich alles wunderbar trägt. Fürs nächste Jahr stehen wieder 2 Wohnungen parat, welche Ende 2020 fertig gebaut sind. dann bin ich bei knapp 3,0 Mio...
Mehr will ich gar nicht sagen. Jeder handhabt es alles und verfolgt andere Ziele. Für mich ist dann erstmal Schluß, da ich nicht mehr brauche. Man muss hier nicht alles Preisgeben im Forum in seinen Beiträgen... Das oben war nur eine genannte Wohnung von einigen....
Und nach 10 Jahren werden die Wohnungen auch aus Steuerlichen Gründen abgeworfen udn es wird reinvestiert...Vater Staat bekommt schon genug, sowohl von meinen Immobilien als auch vom Gehalt
Genau so etwas wollte ich wissen, um mich irgendwie orientieren zu können. Vielen Dank für die Beispiele und das Arrangement bei dieser Sache.
@Tomy Ich find deine Art und Weise bei deinem Immogeschäft sehr interessant und ich denke, dass ich es genauso handhaben würde.
Mir geht's nicht darum reich zu werden, sondern ein passiven Einkommen und einen zusätzlichen Baustein für die Altersvorsorge zu generieren.
Ich wollte lediglich Erfahrungen und Tipps sammeln für den Einstieg in das Immogeschäft.
Ob die Zahlen bei den genannten Beispielen stimmen oder nicht, ist egal, denn mir ging es um eventuelle unvorhergesehen Ausgaben (außer Sonderumlagen) bei einer ETW.
Was passiert bei der Steuer, Reparaturen, Mieterwechsel, Renovierung der Wohnung usw.
ob tomy das so macht oder nicht, kann niemand beurteilen. Ich persönlich kenne niemanden, den das so machen würde, weil es nur in der Theorie so funktioniert. Bei jeder Immobilie brauchst du auch selbst eine "Instandhaltungsrücklage", weil alle Reparaturen, die deine Wohnung betreffen du selbst bezahlen musst. Das geht von keinen Dingen wie sanitäre Reparaturen bis hin zu einem neunen Bodenbelag.
Egal wie gut du Mieter an Anfang überprüfst (Mietunbedenklichkeitsgescheinigung bis hin zu Gehaltsnachweis oder Schufa), es kann immer während eines Mietverhältnisses etwas passieren, das die Situation ändert. Fristlos kündigen kannst du aber erst bei einem Mietrückstand von 2 Monaten, dann dauert es bei uns 3 bis 4 Monate bis die Räumungsklage vor Gericht durchgesetzt werden kann und dann räumt ein Gerichtsvollzieher die Wohnung. Neben dem Mietausfall trägst du alle Kosten selbst (die natürlich theoretisch der Mieter trägt, aber wo nichts ist, ist halt nichts zu holen).
Oder wir hatten letztens den Fall, dass ein Abflussrohr verstopft war und die Verstopfung von unserer Wohnung ausging, weil der Mieter in den Balkonabfluss irgendwelche Dinge "entsorgt" hatte. Kostet zuerst mal mit Rohrreinigungsfirma mit Kamera, dann muss Abflussrohr geöffnet werden usw. Entweder du bezahlst es selbst oder der Weg geht zum Anwalt.
Oder wir hatten schon Mieter, die Europaletten abgeschliffen haben und sich teilweise Möbel selbst gebaut haben. Erhebliche Lärmbelästigung für die Mitbewohner und dann muss man solche Mieter erst mal nur eine Abmahnung schicken. Die gehen zum Anwalt und sofort musst du auch einen Anwalt einschalten.
Oder wir hatten schon Schimmel in einer Wohnung und der Mieter behauptet immer Baumangel. Dann musst du ein Sachverständigen Gutachten in Auftrag geben, das auch gerichtlich verwertbar ist, kostet knapp 1000 Euro. Das ist dann im Normalfall nicht mal eindeutig, da (zumindest alle Gutachten die ich kenne) in etwa so lauten: Ja, es gibt Wärmebrücken (wie in fast jeder Immobilie) und mit "guten" Heiz- und Lüftverhalten auch kein Problem. Ursache ist dann irgendwie 50/50, 60/40 oder 70/30.
Das sind nur einige Beispiele, wie solche Modelle mit Vollfinanzierungen eigentlich nciht funktionieren bzw. du musst eben immer in der Lage sein privates Geld einzusetzen. Das ist aber eigentlich nicht der Sinn einer Kapitalanlage, weil diese sich mindestens selbst tragen soll. Deshalb werden immer höhere Puffer (sprich mehr EK Einsatz) bei Kapitalanlagen verwendet, zumindest bei allen Kapitalanlegern, die uns bekannt sind.
Kapitalanlage Eigentumswohnung
Zitieren
Zitat von StGe1973
