ich habe das Forum nun eine Weile verfolgt und würde gerne für meinen speziellen Fall eine Einschätzung zur Machbarkeit einer Finanzierung erhalten.
Zunächst zu mir:
Alter: Mitte 20
Familienstand: ledig
Berufsgruppe: Beamter (auf Lebenszeit)
Geschätztes Pensionsalter mit ca. 65 Jahren
Nettoeinkommen: 3300€ (Regelmäßige Erhöhungen durch Beförderungen und Altersstufen in Sicht) Monatliche Fixkosten: 620€ (Versicherungen, Pkw Finanzierung/Leasing, Mobilfunk und TV)
Aktuell wird zur Miete gewohnt. Mietkosten belaufen sich auf 850€ warm. Diese würden im Falle eines Umzugs in eine ETW logischerweise wegfallen und sind daher nicht zu berücksichtigen.
Nun zum Vorhaben:
Gesucht wird eine schöne neue Eigentumswohnung zur Eigennutzung. Energiesparender Neubau im Großraum Stuttgart. Die Immobilienpreise im Raum Stuttgart sind sehr aufgeheizt und steigen stetig an. Die Nachfrage übersteigt bei weitem das Angebot. Daher mein Vorhaben bereits in relativ jungem Alter nicht länger zur Miete zu Wohnen und an den wahrscheinlich weiter steigenden Immobilienpreisen teilzuhaben. Aufgrund der Marktlage und meinen Ansprüchen an die Wohnung kann von folgendem ausgegangen werden:
Kaufpreis: 400.000€
Kein Eigenkapital, da Berufseinsteiger. Lediglich ein Puffer von 5000€.
Gemäß Vorabgespräch mit meiner Hausbank kann ich mit 1,3% - 1,6% Zinsen rechnen. Eigenkapital wird in meinem Fall laut Bank nicht benötigt, da meine Eigenschaft eines Beamten auf Lebenszeit als Sicherheit für die Bank ausreichend sei.
Nun bitte eure Einschätzung:
1.) Selbstverständlich könnte ich erstmal weiter zur Miete wohnen. Eigenkapital ansparen und dann ggf. noch günstigere Zinsen bekommen. Andererseits steigen die Immobilienpreise im Raum Stuttgart jährlich um mehrere Prozent, sodass ein möglichst schneller Kauf und ein möglichst schnelles Ende der Miete Sinn machen könnte?
2.) Für den Fall das eine ETW in meiner jetzigen Situation bereits sinnvoll ist, ergibt sich noch die Frage wie die Finanzierung, bzw. Tilgung konkret aussehen sollte.
Theoretisch habe ich bis zum Eintritt in den Ruhestand noch ca. 40 Jahre Zeit in denen ich gemütlich abzahlen könnte. Spätestens beim Eintritt in den Ruhestand möchte ich schuldenfrei sein.
Option 1: Niedrige aber vernünftige Tilgungsrate. Nachteil wäre eine zunächst lange Laufzeit. Das überschüssige Geld könnte ich allerdings jeden Monat in alternative Sparformen wie konservative ETFs und Aktien investieren und damit dann zum Ende der jeweiligen Zinsbindungen hohe Sondertilgungen leisten.
Option 2: Möglichst hohe Tilgungsrate. Zunächst sparsamer Lebensstil bis sich das Einkommen nach und nach erhöht. Vorteil wäre hierbei die kürzere Laufzeit. Nachteil, dass kein Geld mehr zum alternativen Sparen zur Verfügung steht.
Hallo Zwilch,
vermutlich wird das mit der Finanzierung funktionieren. Wenn es ein Neubau ist, dürften auch erst einmal keine größeren Kosten (beschlossen durch die Eigentümergemeinschaft) anstehen.
Der Knackpunkt wäre für mich, dass Du kein Eigenkapital mitbringst und somit eine 110-120% Finanzierung benötigst, je nachdem ob Maklerkosten mit dazu kommen (?)....
Wie groß soll die Wohnung nun werden ? Hätte die Wohnung die Größe, dass man mit Frau und 2 Kindern länger drin wohnen kann ? Denn durch das fehlende Eigenkapital kannst Du die Wohnung ja in den nächsten Jahren nur mit Verlust wieder verkaufen.
Daher würde ich am Anfang so lange es geht, möglichst hohe Tilgung wählen, ein Wechsel in der Laufzeit ist heute eh kein Problem.
Das mit dem Sondertilgen ist irgendwie komisch, lt. Statistik machen es die wenigsten, aber irgendwie in jedem Thread wollen das die User tun.....
Hallo Zwilch
Ja hier im Großraum Stuttgart ist Wohnraum rar geworden.
Wo genau suchen Sie denn?
Ansonsten wenn Sie kein Eigenkapital benötigen ist das bankseitig wirklich super.
Der Zinssatz für eine Vollfinanzierung aller Kosten ist auch soweit in Ordnung wie Sie beschrieben haben.
Ich würde eine lange Sollzinsbindung wählen, ggfalls sogar auch 30 Jahre wenn möglich.
Für welchen Zeitraum gelten denn die von Ihnen beschriebenen 1,3% bzw. 1,6%
In Stuttgart liegt der Kaufpreis für Neubau pro Quadratmeter mittlerweile bei über 6500€.
Im unmittelbaren Ballungsraum (wo ich suche) muss ich mit ca. 4500€ rechnen.
Das Objekt der Begierde befindet sich aktuell in Planung. Im Haus werden 2- bis 5-Zimmerwohnungen mit dementsprechend unterschiedlichen Größen angeboten. Mein Wunsch wären 3-4 Zimmer mit 80-100 qm. Je nach Schnitt.
Kinder sind ungewiss. Vor allem der Zeitpunkt.
Wenn es irgendwann soweit kommt, wird die Wohnung mit einem Kind machbar, aber spätestens mit dem zweiten Kind zu klein sein. Wenn man theoretisch in 10 Jahren mit der Geburt des zweiten Kindes kalkuliert und einem damit verbunden Umzug in eine größere Immobilie..macht ein Kauf jetzt dann trotzdem Sinn?
Innerhalb der letzten 7 Jahre sind die Preise im entsprechenden Gebiet im Schnitt pro Jahr um 5,5% gestiegen.
Wäre dann in ca. 10 Jahren ein Verkauf oder eher Vermietung sinnvoll?
Ob bei meinem Wunschobjekt MarklerGebühren anfallen weiß ich noch nicht. Das entscheidet sich in den nächsten Monaten. Auch über Zinsbindungen habe ich mit meiner Bank noch nicht gesprochen. Es handelte sich lediglich um ein Vorabgespräch.
Das ist eine sehr individuelle Entscheidung, die aus unterschiedlichen Sichtweisen unterschiedlich beantwortet werden kann.
Optimal wäre es, wenn Du 20-30% Eigenkapital mit einbringen würdest und somit nach 5-10 Jahren, so denn sich die familiären Umstände ändern, eine Flexibilität bezüglich Verkauf und Neukauf eines größeren Objektes gesichert wäre.
Andererseits, wenn Du eine schön 3 Zimmerwohnung kaufst und später mal nur 1 Kind hast, dann wäre es unproblematisch.
Wie es läuft kann Dir heute keine sagen, evtl. beleibst Du auch kinderlos ?
Wie sieht es denn überhaupt mit dem Risiko einer Versetzung aus als Beamter ?
wenn mit der Bank über Zinsfestschreibungszeiten noch nicht gesprochen wurde, dann würde ich bei einer Vollfinanzierung keine 1,3%-1,6% aufrufen, bzw. kalkulatorisch als als Grundlage nehmen, denn diese Zinssätze wären selbst bei 10 Jahren fest - wovon bezogen auf die gesamte Summe dringlichst abzuraten wäre - eher nicht realistisch, schon gar nicht im Mischzins bezogen auf die gesamte Summe.
Vielleicht solltest du dir folgende Frage stellen:
Deine Warmmiete beträgt jetzt 850€, wie lange kommst du mit dem Platz zu Recht und wie sehen hier ggf. Mietsteigerungen aus?
Eine Immobilie mit 400k kostet dich im Monat ca. 1.300 mit einer Tilgung von 2,5% im Monat. Dazu kommen Nebenkosten in Höhe von 250€ diese werden irgendwann, wegen der Instandhaltungsrücklage steigen.. Somit bist du bei 1550€ warm vs. 850€. Macht ein GAP von 700€.
Jetzt kommen aber bei dir noch Nebenkosten für die Immobilie von ca. 35.000€ hinzu. Diese müssen ja auch finanziert werden. Ich nehme mal einfach Volltilger ratenkredit an bei der Sparkasse. Macht 10 Jahre lang nochmal 350€ im Monat aus. Somit kostet die Wohnung dich 1.900€. Du könntest bei deiner jetzigen 1050€ sparen und in ETFs anlegen.
Dagegen müsstest du natürlich jetzt die Tilgung Rechnen und sowohl eine Kaufpreisentwicklung als auch EFT Entwicklung annehmen.
Ich persönlich würde dir abraten, obwohl ich Fan vom Kauf bin für Eigennutzung als auch Kapitalanlage. Aber die 400k sind für dich mit 3,3k netto zu viel. Der Grund liegt hier an den Nebenkosten. Ich weiß nicht wie deine jährlichen Lohnanpassungen sind. Solltest du fix bei 3600-3.700€ sein würde ich sagen kann man machen.
Ansonsten musst du ggf. 1-2 Jahre auf großen Luxus verzichten, wobei das ist eh immer individuelle, was man unter Luxus und Ansprüche versteht.
Nun bitte eure Einschätzung:
1.) Selbstverständlich könnte ich erstmal weiter zur Miete wohnen. Eigenkapital ansparen und dann ggf. noch günstigere Zinsen bekommen. Andererseits steigen die Immobilienpreise im Raum Stuttgart jährlich um mehrere Prozent, sodass ein möglichst schneller Kauf und ein möglichst schnelles Ende der Miete Sinn machen könnte?
Es wäre zumindest sinnvoll, wenn du die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) über Eigenkapital finanzieren könntest. Dadurch würdest du dann auch den Kaufpreis der Immobilie limitieren und würdest dadurch das RIsiko reduzieren, dass du dich finanziell übernimmst.
Zitat von Zwilch
Nun bitte eure Einschätzung:
2.) Für den Fall das eine ETW in meiner jetzigen Situation bereits sinnvoll ist, ergibt sich noch die Frage wie die Finanzierung, bzw. Tilgung konkret aussehen sollte.
Theoretisch habe ich bis zum Eintritt in den Ruhestand noch ca. 40 Jahre Zeit in denen ich gemütlich abzahlen könnte. Spätestens beim Eintritt in den Ruhestand möchte ich schuldenfrei sein.
Option 1: Niedrige aber vernünftige Tilgungsrate. Nachteil wäre eine zunächst lange Laufzeit. Das überschüssige Geld könnte ich allerdings jeden Monat in alternative Sparformen wie konservative ETFs und Aktien investieren und damit dann zum Ende der jeweiligen Zinsbindungen hohe Sondertilgungen leisten.
Option 2: Möglichst hohe Tilgungsrate. Zunächst sparsamer Lebensstil bis sich das Einkommen nach und nach erhöht. Vorteil wäre hierbei die kürzere Laufzeit. Nachteil, dass kein Geld mehr zum alternativen Sparen zur Verfügung steht.
Also die Kreditrate, die du monatlich zahlen müsstest, ist ja fest vereinbart. Je nach Bank ist es zwar oft möglich eine Option zur Tilgungssatzänderung vertraglich zu vereinbaren, dies ist jedoch in der Regel mit zusätzlichen Kosten durch einen Zinsaufschlag verbunden.
Ich würde die Kreditrate zum Einen so wählen, dass du einen anfängliche vernünftige jährliche Tilgung von mind. 3 % erreichst und zum Anderen dass von deinem monatlichen Einkommen noch etwas übrig bleibt mit dem du Rücklagen aufbauen kannst. Dadurch limitierst du auch die Höhe des Darlehen bzw. den Kaufpreis für die Immobilie. Wenn und solange ausreichen Rücklagen vorhanden sind, könntest du Überschüsse zur Sondertilgung verwenden. Dabei verhält sich dann eine Sondertilgung wie Festgeld, das mit dem Zinssatz des Darlehens verzinst wird und die Zinsen werden monatlich gutgeschrieben und mitverzinst. Dadurch profitierst du vom Zinseszinseffekt.
Mit zusätzlichen Sparformen wie etwa ETFs würde ich mich zurückhalten, zumindest so lange die Restschuld absolut und relativ zum Immobilienwert noch sehr hoch ist.
Du musst bedenken, wenn du dich anstatt für die Tilgung bzw. Sondertilgung dafür entscheidest, stattdessen etwa in ETFs zu investieren, dann musst du ja die Kursgewinne und Dividenden mit den Darlehenszinsen verrechnen, die du stattdessen nicht eingespart hast. Einfach gerechnet muss die Gesamtrendite der ETFs dann doppelt so hoch sein, wie der Darlehenszinssatz, damit es zumindest ein Nullsummenspiel ist.
Ausserdem handelt es sich beim besparen von ETFs ja auch um spekulieren bzw. zocken. Ich würde das möglichst vermeiden, solange eine hohe Verschuldung besteht. Beim Zocken bzw. Spekulieren auf Kredit bzw. wenn ich mein Eigenheim dafür beliehen hätte, hätte ich kein gutes Gefühl...
@tomy778, ich würde jetzt überhaupt nichts in ETF anlegen.
An der Seitenlinie stehen und in 2 Jahr mal schauen welche Banken noch überlebt haben.
Ich gehe von einem baldigen Finanzcrash aus.
@tomy778, ich würde jetzt überhaupt nichts in ETF anlegen.
An der Seitenlinie stehen und in 2 Jahr mal schauen welche Banken noch überlebt haben.
Ich gehe von einem baldigen Finanzcrash aus.
@tomy778, ich würde jetzt überhaupt nichts in ETF anlegen.
An der Seitenlinie stehen und in 2 Jahr mal schauen welche Banken noch überlebt haben.
Ich gehe von einem baldigen Finanzcrash aus.
So etwas würde keine Währung und auch kein Immobilienmarkt überleben. Die Seitenlinie gibt es nur für Leute ohne Vermögen. Zudem ist deine Einschätzung ziemlicher Humbug.
@tomy778, ich würde jetzt überhaupt nichts in ETF anlegen.
An der Seitenlinie stehen und in 2 Jahr mal schauen welche Banken noch überlebt haben.
Ich gehe von einem baldigen Finanzcrash aus.
Darf ich dich fragen, warum du von einem baldigen Finanzcrash ausgehst? Ist eine ernst gemeinte Frage.
Da braucht man doch keine Glaskugel? Ist doch abzusehen wo die Reise hingeht, auf breiter Front und über alle Sektoren. Das „Wir halten die Investoren mit fetten Dividenden bei Laune“ Szenario ist um, nächstes Jahr wirds bitter. Der ganze Laden wird uns um die Ohren fliegen. Die Frage ist nicht ob sondern wann...
Bei den 2 Jahren bin ich dabei, schauen wir mal.
@tomy778, ich würde jetzt überhaupt nichts in ETF anlegen.
An der Seitenlinie stehen und in 2 Jahr mal schauen welche Banken noch überlebt haben.
Ich gehe von einem baldigen Finanzcrash aus.
Und womit sollte man an der Seitenlinie stehen?
Mit Euros/Gold/Fremdwährungen/Staatsanleihen?
Oder besser mit Sachwerten? (Immobilien/Wein/Oldtimer/Kunst/Whisky/Aktien/Edelmetallen)
Also ich interessiere mich ja auch für das Thema "Finanzcrash", die Situation an den Finanzmärkten, der Verschuldung und auch wie man sein Vermögen schützen kann, aber behauptet werden kann viel wenn der Tag lang ist und mich würden dann schon auch konkrete Begründungen interessieren, warum jemand mit dem Finanzcrash rechnet.
Also ich interessiere mich ja auch für das Thema "Finanzcrash", die Situation an den Finanzmärkten, der Verschuldung und auch wie man sein Vermögen schützen kann, aber behauptet werden kann viel wenn der Tag lang ist und mich würden dann schon auch konkrete Begründungen interessieren, warum jemand mit dem Finanzcrash rechnet.
Dafür gibt es hier sicherlich einen anderen Thread
Eigentumswohnung als Beamter
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Zitat von Zwilch
