Hallo, hab mal eine Frage bezüglich einer bestehenden Finanzierung.
Ich habe derzeit eine Baufinanzierung laufen mit einer Restschuld von 52tsd Euro. Diese ist mit einer LV besichert die im September abläuft, der Wert der Versicherung liegt bei 120tsd Euro. Aufgrund einer Meinungsverschiedenheit mit der Hausbank habe ich letztes Jahr alle anderen Kredite dort zurück bezahlt und verklage nun die Bank. Nun teilte mir die Bank mit dass im September die LV von der Bank für die Rückzahlung des letzten Kredites verwendet wird und die Bank dafür eine vorfälligkeits Entschädigung beansprucht.
Ist dies so zulässig ?
Lg Thomas
Und noch eine Frage.
Wenn bei den 4 Wohnungen eine mit Gewinn verkauft wird und die Bank nun den Gewinn auf das Darlehenkonto bucht, stellt dies eine sondertilgung dar? Gelten in dem Falle die Mitteilungspflichten der Bank nach BGB?
So etwas nennt man Gesamtgrundschuld und ich bin der Meinung, dass es ohne diese keine Finanzierungszusage gegeben hätte bzw. ohne diese Gesamtgrundschuld einer Aufteilung der Wohnungen gar nicht zugestimmt worden wäre.
Das Problem stellt sich so wie häufig da, am Anfang herrscht Friede, Freude, Eierkuchen. Kommen dann die Probleme, es verhärten sich die Fronten und/oder man wünscht Sonderprivilegien ist man ggf. auf Gedeih und verderb auf die Bank angewiesen und wenn die Chemie nicht mehr stimmt, dann zeigen die Banken auch mal ihre Fratze.
Grundsätzlich aber sei gesagt, man hätte sich der Konsequenzen im Vorfeld im Klaren sein sollen, auch ggf. mit der Bank besser kommuniszieren sollen, denn grundsätzlich hätte entsprechend der Größe und Zustand der Wohnung (jeweiliger Beleihungswert) die GS auch auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden können.
Wie aber schon beschrieben, teile ich ab, eben mit einem bestimmten Grund, dann muss ich mir auch darüber im Klaren sein, wie - so der Verkauf mit Auszahlung Gewinn eben dieser ist - der Überschuss auch bei mir verbleiben kann.
Kann mir einfach nur schwer vorstellen, dass ich das bewusst anstoße und hinten raus nichts in meine Kasse fließt, denn für die Teilung bedurfte es Gespräche bezüglich der Freigabe und habe ich das nicht angestoßen, sondern die Bank, dann habe ich eh keine handhabe, schon gar nicht dann, wenn ich klamm bin und die Bank mir das auferlegt oder erkennt, dass der Verbraucher keine andere Wahl hat. Die Luft wird dann immer dünner, wo sie am Anfang doch so reichlich vorhanden war.
Kaufen, alles als Gesamtheit beleihen, ist kostengünstiger, kaufen und dann nach WEG aufteilen und entsprechend die GS verteilen teurer. Aber auch hier sei gesagt, die Bank hätte auch nach Aufteilung oder mit dem Wunsch dessen zur Bedingungen machen können, eine Grundschuld auf alle Wohnungen (alle Wohnungen sind dann jeweils mit der vollen Grundschuld belastet) eintragen zu lassen oder eben das Vorhaben nur dann zu begleiten, wenn das Beleihungsobjekt als ein Objekt erhalten bleibt!
Und noch eine Frage.
Wenn bei den 4 Wohnungen eine mit Gewinn verkauft wird und die Bank nun den Gewinn auf das Darlehenkonto bucht, stellt dies eine sondertilgung dar? Gelten in dem Falle die Mitteilungspflichten der Bank nach BGB?
Wie fly zuecht schreibt, dein Fall, dieser Fall, der gehört zum Anwalt, dass können, dürfen und wollen wir rechtlich gar nicht bewerten, auch liegen viel zu wenig Informationen vor und in der Regel sind auch nicht immer alle Wahrheiten auf dem Tisch, bzw. immer nur die eigene Wahrheit.
Es ist mir schon klar dass ich da zu blauäugig war und mich nicht richtig darum gekümmert habe, hätte vlt vorher einen Anwalt einschalten sollen...
Da lief auch während der Bauphase einiges schief weil ich z.b nicht wusste dass das Darlehen kumuliert wird... ich hab unwissenderweise die Mehrkosten der Praxis über das Bankkonto laufen lassen und dann war der erste Kredit schon bei 1mio erschöpft obwohl der Kontostand weit darunter lag... 🙄
Banken machen das (Aufteilung der GS) idR schon bei Aufteilung einer Immobilie, weil dadurch natürlich auch der Wert der Immobilie stark steigt. Diese muss eben nicht mehr in der Gesamtheit verkauft werden, sonderrn jede einzelne Wohnung kann einzeln verkauft werden, was letztlich im Normalfall den Verkaufserlös extrem steigert.
Tom,
Diskussionen bringen da nicht mehr viel, das Kind ist schon in den Brunnen gefallen. Falls Du das in deinem Leben nochmals tun solltest, dann musst du vor der Aufteilung mit der Bank sprechen. Dann kannst du, wie noelmaxim sagt, die GS nach deinen Wünschen aufsplitten (natürlich wenn die Sicherheit der jeweiligen Einheit ausreicht). Du kannst sogar einzelne Wohnungen freistellen, wenn der Rest als Sicherheit genügt. Dann wird die Bank immer nur auf den Betrag (bei einem Verkauf) zugreifen, der auch auf der jeweiligen Einheit eingetragen ist. Ja, ist natürlich teurer als eine Gesamtgrundschuld auf ein Gesamtobjekt, aber dann kann eben das nicht passieren, was dir passiert ist. Da muss jeder für sich selbst entscheiden...
Mit der LV ist das im Normalfall so:
Wenn du mit einer LV ein Darlehen sicherst, dann gilt das nur solange die LV auch besteht. Ansonsten könntest du dir die LV auszahlen lassen und alles verprassen. Die Auszahlung einer LV ist wie ein Verkauf einer Immobilie. Sicherheit existiert nicht mehr, also wird die Bank auf den Verkaufserlös zugreifen. Die einfachste Lösung wäre bei der LV eine Laufzeitverlängerung zu beantragen, dass der Auszahlungstermin der LV exakt mit der Ende der Zinsbindung des Darlehens zusammenfällt.
Zur VFE mit der LV:
Tendenz ja, VFE ist fällig. Aber für derartig spezifische Fragen und Informationen dazu sind dann wirklich Fachanwälte gefragt. Bei einer Klage geht es um viel Geld (Anwälte, Gerichtskosten, Instanzen usw.) und das sind Meinungen in einem Forum der falsche Ansatzpunkt. Da gibt es nur eine Möglichkeit: Einen guten Anwalt suchen und der wird dir dann sagen, ob und wie er die Chancen bei einer Klage einschätzt.
Danke für die Info, für mich klang die Aussage der Bank damals schlüssig, das Objekt war ja zum Baubeginn geteilt und in dem nachfolgenden Vertrag waren die einzelnen Wohnungen als Sicherheit nach den Miteigentumsanteilen aufgeführt. Daher stand für mich eigentlich nicht zur Debatte dass die Bank beim Verkauf einer Wohnung auf den vollen Kaufpreis zugreift.
Gleiches ist für mich bezüglich der LV nicht nachvollziehbar. Der Bank war bekannt dass die LV zum 1.9.2019 ausläuft. Zum Vertragsbeginn war der Wert der LV ja 0,00 Euro und die Laufzeiten waren ja klar.
Ich werde das nun auch meinem Anwalt übergeben und dann mal eine Einschätzung bekommen inwiefern das seitens der Bank in Ordnung ist... lg Thomas
Bezüglich des Kredites über 400tsd Euro ist die Angelegenheit ja schon beim Anwalt und der hat Klage erhoben. Nach seiner Ansicht hatte die Bank ihre Mitteilungspflichten verletzt da sie mir nicht die vertraglich vereinbarten Mitteilungen über die sondertilgungen zugestellt hatte. Lg Thomas
Kredit läuft noch und LV wird fällig
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Zitat von TomDaSilva