Hallo, hab mal eine Frage bezüglich einer bestehenden Finanzierung.
Ich habe derzeit eine Baufinanzierung laufen mit einer Restschuld von 52tsd Euro. Diese ist mit einer LV besichert die im September abläuft, der Wert der Versicherung liegt bei 120tsd Euro. Aufgrund einer Meinungsverschiedenheit mit der Hausbank habe ich letztes Jahr alle anderen Kredite dort zurück bezahlt und verklage nun die Bank. Nun teilte mir die Bank mit dass im September die LV von der Bank für die Rückzahlung des letzten Kredites verwendet wird und die Bank dafür eine vorfälligkeits Entschädigung beansprucht.
Ist dies so zulässig ?
Lg Thomas
Innerhalb einer fest vereinbarten Zinsfestschreibungszeit darf der Tilgungsersatz seitens der Bank nicht zur Tilgung herangezogen werden, es sei denn, die Zinsfestschreibungszeit ist nicht klar definiert, was aber dazu führt, aufgrund dieses Formfehlers einen Widerruf auch nach 14 tägiger Widerrufsfrist noch aussprechen zu können, was eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht anfallen lässt.
Der Kredit läuft noch bis 2024 mit einem festgeschriebenen Zins. Die LV dient seit 2001 als Sicherheit für den Kredit und läuft jetzt im September aus.
Aufgrund eines anderen Baukredites über 1,2mio aus 2015 der mittlerweile getilgt ist kam es zum Streit mit der Bank. Nun erklärt die Bank dass keine Bonität mehr vorhanden ist (Hauswert ca 400tsd Euro, Sicherheit LV über 120tsd Euro und keine weiteren Schulden mehr) und will die LV im September auf den bestehenden Kredit anrechnen (also tilgen) verlangt dafür aber eine vorfälligkeit... das ist der Punkt den ich nicht verstehe, nach meiner Ansicht könnte die Bank z.b. eine Sicherheit verlangen, welche ja durch die Grundschuld ja ausreichend vorhanden ist, nicht aber die LV zur Tilgung verwenden und dann noch vorfälligkeit berechnen...
Nun ja, dafür müsste sie das Darlehen kündigen, was sie - nimmt man ihre geschilderte Begründung bezüglich der fehlenden Sicherheit als gesetzt (können wir natürlich nicht überprüfen/bewerten) - grundsätzlich ja auch dürfte.
Es fehlen uns viel zu viele Informationen, als dass wir das bewerten können.
Aber... dürfte sie dann Vorfälligkeit berechnen? Die Kündigung geht ja von der Bank aus. Eventuell mal die Vertragsklauseln posten, die sich mit dem Thema befassen.
Ich würde der Bank mitteilen, dass eine mindestens gleichwertige Ersatzsicherheit gestellt werden kann (sofern gewünscht) und die Raten selbstverständlich weiterhin bedient werden.
Die Bank kündigt ja nicht, sie verwertet Sicherheiten und laut Auskunft der Bank wäre das rechtmäßig... ich hatte wegen dem 1.2mio Kredit eine größere meinungs Verschiedenheit mit der Bank was zur Folge hatte dass dieser Kredit innerhalb 12 Monaten zurück geführt wurde... seitdem hat die Bank mich in der Abteilung für notleidende Kredite geführt... mit entsprechenden Einträgen in der schufa...
Hmm, also das klingt hier nicht unbedingt nach einem Darlehen für einen normalen Verbraucher, sondern eher im Unternehmensbereich. Ist das korrekt?
Ich habe beruflich - im Bereich Unternehmensfinanzierung - noch nie einen solchen Fall erlebt. Aber das will ja nichts heißen.
Im privaten Bereich halte ich das nur für möglich, wenn das vorher genau so vertraglich geregelt wurde. Wie gesagt, Vertrag mal posten, persönliche Sachen schwärzen.
So lange Raten ohne Verzug gezahlt werden, dürfte es nicht zu einer Verwertung kommen. Notleidende Kredite bedeutet da allerdings eher, dass hier Raten nicht pünktlich gezahlt wurden. Andernfalls sollte so etwas auch nicht in der Schufa geführt werden - was soll denn da bitte stehen?
Ich versuche es mal kurz...
2015 Kredit (privat) über 1.1mio Euro für einen Hausbau. 48monate ohne Tilgung. Verkauf einer Praxis für 700tsd vor Baubeginn beurkundet. 2016 Übergabe der Praxis, Restschuld von 400tsd Euro für 4 Wohnungen a 120m2 als Verbraucher Darlehen gemacht. 100% sondertilgungen vereinbart, variabler Zins. Dann 2017 Verkauf einer Wohnung für 330tsd Euro. Bank fordert den Gesamtbetrag an und bucht 330tsd Euro auf das kreditkonto. Restschuld 70tsd Euro. Gespräch mit der Bank dass dies so nicht gewünscht war, immerhin war der Kredit für 4 Wohnungen und nach meiner Ansicht müssten für die verbliebenen 3 Wohnungen 300tsd Euro Kredit stehen bleiben. Bank verweigert die Auszahlung des "Gewinns".
Jetzt entstanden Probleme weil das Finanzamt ja aus dem Verkauf seinen Anteil forderte... die Bank machte daraufhin eine Meldung an die schufa...
sorry, da hast du wahrscheinlich bei der Aufteilung einen entscheidenden Fehler gemacht. Das MFH (Praxis +4 Whg) muss aufgeteilt werden und dann entscheidet sich, wie das mit dem Darlehen abläuft. Wenn du nichts weiter tust, dann hat die Bank immer das Zugriffsrecht. Mit Verkäufen veränderst du die Sicherheit für die Bank d.h. die Bank hat dann immer das Recht ihre Darlehensforderung zuerst einzufordern und zwar bis Darlehen komplett getilgt wurde, egal was und wieviel du verkaufst.
Bei dir wird es zu spät sein, aber für andere oder für dich, falls du es nochmals in deinem Leben benötigen solltest:
1. Bei der Aufteilung kannst du das Darlehen auf die jeweiligen Einheiten aufteilen (kostet natürlich, weil es eingetragen werden muss), aber dann kann die Bank beim Verkauf einer Wohnung auch nur auf den der Wohnung zugeordneten Anteil des Darlehens zugreifen. Der Rest geht an dich und du kannst frei darüber verfügen.
2. Du läßt (vorausgesetzt die Sicherheit ist ausreichend) eine Wohnung komplett freistellen und das Darlehen nur auf die restlichen Einheiten aufteilen und eintragen. Da muss die Bank aber einverstanden sein. Dann kannst du diese Wohnung vollkommen frei verkaufen und die Bank greift gar nicht zu.
Wichtig ist immer VOR der Aufteilung sich Gedanken zu machen. Wann sollen Einheiten verkauft werden und wieviel dieses Verkaufserlöses will ich für das Darlehen einsetzen? Entsprechend sollten NACH der Aufteilung die Eintragungen vorgenommen werden.
Du schreibst, du hast letztes Jahr alle Kredite dort zurück gezahlt, gleichzeitig schreibst du, dass aus den Verkaufserlös 330.000 Euro einbeahlten worden sind und 52.000 Euro an Krediten Rest bestehen geblieben ist.
Ist für einen kleinen Teil des ursprünglichen Darlehens aus dem variablen Darlehen ein Festzins vereinbart wurden?
Was mich dabei wundert ist die Tatsache, vor dem Verkauf mit entsprechender Teilung musst du doch mit der Bank gesprochen haben, da das Objekt vor Teilung mit dem Kredit belastet war und nach Teilung eine Restschuld mit einem Restkredit belastet blieb und ohne Zustimmung ein Verkauf und eine Teilung gar nicht möglich gewesen wäre, was ist denn da vereinbart worden? Wenn ich eine Teilung und einen Verkauf bei der Bank avisiere, dann bespreche ich doch auch, was mit dem Verkaufserlös geschieht und wenn dieser nicht für alles ausreicht, wo und wie der besichert wird, warum ist denn da nicht das besprochen und vereinbart worden, was du dir erhofft hast?
Aktion/Reaktion, die Bank muss das was sie jetzt mit dem Restkredit und der LV macht noch nicht mal dürfen, da das Tischtuch aber zerissen ist, macht sie es einfach. Wenn ein Darlehen auf einem Objekt mit Zusatzsicherheit LV besichert ist, dann darf sie innerhalb der Zinsfestschreibunsgzeit das Darlehen nicht mit der Begründung Auslauf LV kündigen, dafür muss sie - so die Kündigung vor Gericht stand halten soll - noch andere Gründe anführen.
Ja, ich weiß dass das ein Fehler war, das Objekt wurde aber vor (!) dem Kredit und dem anschl. Darlehen geteilt und die einzelnen Einheiten aber dann in einem Vertrag finanziert. Ich habe, aufgrund der Probleme mit der Bank letztendlich alle Wohnungen verkauft und den Überschuss von dieser Bank abgezogen.
Die Bank hat keinerlei Entgegenkommen mehr gezeigt, selbst bestehende Kreditkarten und so weiter nicht mehr verlängert obwohl nach dem Verkauf und nach Steuern nicht unerheblich Geld vorhanden ist. Jetzt besteht nur noch mein Darlehen über 50tsd Euro das mit einer LV und einer Grundschuld ca 8 Fach übersichert ist. Diese lv läuft im September aus. Auch hier verlangt die Bank die Verwertung der Sicherheit (sprich LV) und will dafür, da die LV im September zur Auszahlung kommt, eine nicht unerhebliche vorfälligkeit berechnen.
Die Klage gegen die Bank beruht darauf dass in den Darlehensbedingungen formuliert ist dass die Bank bei sondertilgungen den Darlehens nehmer schriftlich zu informieren hat, da bei dem Verkauf der ersten Wohnung dies nicht erfolgt ist sieht mein Anwalt darin eine Pflicht Verletzung der Bank mit negativen wirtschaftlichen Folgen für mich ( Steuerlast)
Lg Thomas
Für mich als Laien war das nicht nachvollziehbar.
Man finanziert 4 Wohnungen a 100tsd Euro und verkauft eine davon für 200tsd.
Diese 4 Wohnungen sind alle gleich Gross und vor vertrags Beginn geteilt. Wem gehören die 100tsd Euro aus dem Verkauf? Der Bank?
Das wäre dann eine versteckte kreditkündigung und gleichzeitig wären ja die Sicherheiten die der Bank verbleiben 33% höher als vorher vereinbart....🤔
Ich gar nicht, die Bank hat die pfandfreigabe gegen Zahlung des Kaufpreises gegenüber dem Notar erklärt, dieser hat dann, wie bei einem Verkauf üblich die Auflassug erklärt. Geld geht also an die Bank und Umschreibung für das teilegentum ist erfolgt. Ich habe lediglich Mitteilung erhalten dass die Bank das Pfand (Grundschuld) für die betreffende Wohnung frei gibt.
Wenn du nichts weiter tust, dann ist die Darlehenssumme auf dem gesamten Objekt eingetragen bzw. für dich bildlich gesprochen, die volle Darlehenssumme ist auf jeder einzelnen Einheit vorhanden. Deshalb kann und darf die Bank bei jedem Verkauf voll zugreifen bis die Darlehenssumme getilgt ist. Es ist absolut egal, ob du das Gesamtobjekt verkaufst oder einzelne Einheiten, die Bank darf immer voll zugreifen. Es wäre reine Kulanz einer Bank, wenn sie nur auf einen Teil des Verkaufserlöses zur Darlehenstilgung bestehen würde, wobei ich aber keinen darartigen Fall kenne, dass eine Bank dies getan hätte.
Egal ob du vor oder während des Darlehensvertrages eine Aufteilung machst, du musst immer VOR der Aufteilung nachdenken, wie du es haben willst, dann mit der Bank sprechen, dann die Aufteilung mit den entsprechenden Eintragungen (wie von dir mit der Bank vereinbart) vornehmen. Den Weg zurück (ohne Eintragungen bei der Aufteilung) gibt es nur mit großer Kulanz der Bank, wobei wie gesagt ich keinen Fall kenne, in dem eine Bank derartig kulant gewesen wäre.
Ich gar nicht, die Bank hat die pfandfreigabe gegen Zahlung des Kaufpreises gegenüber dem Notar erklärt, dieser hat dann, wie bei einem Verkauf üblich die Auflassug erklärt. Geld geht also an die Bank und Umschreibung für das teilegentum ist erfolgt. Ich habe lediglich Mitteilung erhalten dass die Bank das Pfand (Grundschuld) für die betreffende Wohnung frei gibt.
Du hast also ganz offensichtlich gewusst, dass die Bank mit dem Betrag X im Grundbuch der Wohnungeinheit steht. Wie kann das für Dich „als Laien“ nicht nachvollziehbar sein? Tut mir leid, aber das kann ich überhaupt nicht mehr nachvollziehen.
Wenn du der Meinung bist der Restkredit ist übersichert durch die übrigen Wohneinheiten, kannst Du von der Bank eine Pfandfreigabe verlangen.
Das mit der Grundschuld kannte ich nur so. Bei einem objekt wird i.d.R vor Baubeginn eine Grundschuld eingetragen. In meinem Fall 1.1mio. Nach der Teilung steht diese Grundschuld in jeder Wohneinheit in der Urkunde drin. Wie macht man das deiner Meinung nach richtig?
Hätte ich mit der Teilungserklärung auch die Grundschulden der einzelnen Wohnungen aufteilen müssen und nach dem Verkauf der Praxis nochmal die Kreditsumme auf die verbliebenen neu aufteilen müssen? Bei meinem Privathaus ist das ja nicht anders, da waren 2001 insgesamt 500tsd Euro als Grundschuld eingetragen und die Kreditsumme beträgt jetzt nur noch 52tsd Euro. Klar, mit Ende des Kredites wird die gelöscht, soweit mir bekannt darf aber eine Grundschuld nur in Höhe des Betrages verwendet werden für die sie verhaftet ist. D.h eine Bank kann nicht einfach wegen 50tsd Euro die 500tsd beanspruchen... oder sehe ich da was falsch?
Beispiel: ich kaufe 4 Autos a 20tsd Euro und hinterlege 4 Briefe als Sicherheit. Wenn ich ein Auto für 20tsd Euro wieder verkaufe dann sollte der Erlös an die Bank gehen aber der Kredit über 60tsd Euro bestehen bleiben, oder?
Lg Thomas
Ich wollte damals die 4 Wohnungen in 4 Verträgen finanzieren. Mein Bankberater teilte mir damals per Mail mit dass die Bank einen Vertrag über die Gesamtsumme macht und dies keinen unterschied darstelle. Darauf habe ich mich verlassen.
Und um zur Frage zurück zu kommen.
Beim Wohnhaus besteht jetzt noch eine Grundschuld von 500tsd und 52tsd restkredit bis 2024. Dieser wird ordentlich getilgt. Im September kommt eine LV zur Auszahlung. Die Bank hat mir nun eine Austellung geschickt in der sie die LV beansprucht und insgesamt 59300 Euro daraus verlangt, also restkredit zzgl Vorfälligkeits Entschädigung. Ist dies rechtens ?
Ich sehe das so: die Bank will den Kredit nicht kündigen bzw kann das ja nicht weil die Raten bedient werden. Andererseits verklage ich die Bank gerade, das Vertrauen ist also gestört. Anstatt nun zu kündigen nimmt die Bank die Sicherheit in Anspruch, will aber eine vorfälligkeit für den restkredit...
Kredit läuft noch und LV wird fällig
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Zitat von TomDaSilva