meine Freundin und ich haben eine Immobilie gefunden, die wir sehr gerne kaufen möchten.
Ausgangssituation:
Ich (31)
- unbefristet angestellt, Nettoeinkommen +- 2.500€, 14 Gehälter, seit 2013 im Unternehmen
- Kontoguthaben 5.500€
- 1x Girokonto bei Hausband seit 13 Jahren, und 1x Girokonto und Kreditkarte bei ING seit 2/2019
- Riester Bausparvertrag über BHW: ca. 4.000€ Guthaben (Bausparsumme 83.000€) - Einzahlung mtl. 20€
- laufender Kredit bei der SWK-Bank: noch 14.000€ abzuzahlen (urspr. Summe ca. 22.000€) - mtl. Rate 270€
- hatte bis Mitte April noch einen zusätzlichen Kleinkredit über 2.500€, den ich aber vorzeitig abgelöst habe
- offener Bildungskredit für Weiterbildung (1.500€) - muss noch nicht abbezahlt werden
- keine negativen Schufa Einträge - meinen Score kenne ich allerdings nich, aber der macht mir etwas Sorgen.
Freundin (30) - macht aktuell eine Ausbildung in der Pflege bis 9/2020 (+ Studium nebenbei)- Nettoeinkommen 950€
- Kontoguthaben: 4.000€
- sonst keine Verpflichtungen
Zusätzliches Eigenkapital: 35.490€ wird eingebracht durch Schwiegereltern.
Wir wohnen aktuell zusammen zur Miete (850€ warm).
Wir haben nie konkret eine Immobilie gesucht, aber schon immer lose darüber gesprochen. Es erschien uns allerdings unrealisierbar, da meine Freundin erst studiert hat und jetzt nochmal eine Ausbildung drangehängt hat.
Nun sind wir eher zufällig an eine Immobilie von privat geraten, wo wir jetzt doch mal den Versuch starten wollten. Das Objekt ist in einer guten Lage, sofort bezugsbereit und wurde lfd modernisiert - der aufgerufene Kaufpreis ist absolut marktgerecht - in Hannover und Umgebung sind die Preis enorm angezogen und für ca. 300.000€ gibt es nur noch sanierungsbedürftige RMH oder REH.
Immobilie - DHH in PLZ 31275
- Bj. 1952 (ehm. Reichsheimstätte)
- 1989 kompletter Um/Anbau (alles dokumentiert auf Bildern)
- Massivbau
- 128qm Wohnfläche
- 876qm Grundstücksfläche
- Bäder 4 Jahre alt, Heizungsanlage 3,5 Jahre alt
- Elektrik wurde gemacht, Hausfassade mal neu gedämmt, usw. usw
- Garage, vollunterkellert
- Garten SEHR gepflegt, mit Teich, Pavillon usw.
- Eigentümer wandert aus und würde einen Großteil des Inventars (Gartengeräte, Werkzeuge, Küche) uns überlassen
- Modernisierungsarbeiten: Wände und zT (!) Bodenbeläge; wir rechnen mit 3-4.000€ Investitionen
- ansonsten ein rundum-Sorglos Paket in das wir sofort einziehen können und mind. 5-8 Jahre erstmal Ruhe hätten ehe vllt. größere Investitionen anstehen. - endverhandelter Kaufpreis: 307.000€
Nun ging es also an die Finanzierung und aufgrund von Empfehlungen sind wir zur Interhyp.
Es wurde uns relativ schnell klar gemacht, dass das Einkommen meiner Freundin nicht in die Finanzierung eingerechnet werden kann, da sie Auszubildende ist, das war schon mal ein herber Dämpfer. Somit muss ich die Finanzierung mit meinem Gehalt zumindest auf dem Papier alleine abdecken.
Wir haben bei der Interhyp angegeben, dass uns Tilgungssatzwechsel wichtig sind, da sich unsere Einkommenssituation mit Beendigung der Ausbildung meiner Freundin erheblich zum positiven entwickeln wird und wir die Rate dann gerne anpassen wollen. Ein Kind ist ebenfalls in 2-3 Jahren geplant, daher soll der Tilgungssatz auch wieder nach Unten angepasst werden können. Zudem sind uns Sonderzahlungen, eine Sollzinsbindung von 15 Jahren sowie eine Rate von max. 1050€ monatlich wichtig.
Mit diesen Angaben wurde uns dann das folgende Angebot der ING vorgelegt:
Angebot ING-Diba
Darlehensbetrag: 293.000€
Sollzinsbindung: 15 Jahre
Sollzins: 1,95%
eff. Zins: 1,99%
Rate: 964,46€
Tilgungssatz: 2%
annuitätisch
Restschuld: 191.642, 32€
Volle Flexibilität bei Tilgungssatzwechsel und Sonderzahlungen
Das Angebot entsprach eig. genau unseren Vorstellungen und die Interhyp hat alle Unterlagen dann bei der ING eingereicht mit dem Ergebnis, dass nach 3 Tagen die Absage kam. Begründung lt Interhyp: die Objektbewertung (ca. 245.000€) fällt zu deutlich unter den Kaufpreis, sie würden deutlich mehr EK verlangen und irgendwas die "allg. wirtschaftlichen" Rahmenbedingungen passen nicht o.ä. . Ich finde eig. dass ich ein solides Nettoeinkommen habe und wir vernünftiges EK in die Finanzierung einbringen. Der letzte Punkt mit den "allg. wirtschaftlichen Bedingungen" hat mich dann allerdings misstrauisch gemacht und ich habe mich mal näher mit der Schufa beschäftigt bzw was alles im Score berücksichtig wird. Könnte das tatsächlich ein Ablehnungsgrund gewesen sein bei meinen oben angegebenen Daten? Ich kenne meinen Score leider nicht.
Nach der Absage hat uns die Interhyp nun diese Woche ein Angebot der Commerzbank vorgelegt, welches zunächst ebenfalls interessant klang. Nach Erhalt der Unterlagen, war das Angebot für die Commerzbank so aber nicht mehr darstellbar, da die Objektbewertung ähnlich ausfällt (250.000€) wie bei der ING. Statt einer Absage, kam ein neues, völlig anderes und für uns undurchsichtiges Angebot, unter der Voraussetzung, dass wir nun 45.490€ EK einbringen:
Angebot Commerzbank:
Commerzbank 1: 260.000€ /15 Jahre
Commerzbank 2: 35.000€ / 15 Jahre
Hanseatic Nachrangdarlehen: 47.400€ /5 Jahre
Summe: 342.400€ (60.000€ mehr Finanzierungsbedarf mit 10.000€ mehr EK?)
Commerzbank 1 (Bausparvertrag über Wüstenrot)
Darlehensbetrag: 260.000€
Sollzinsbindung: 15 Jahre
Sollzins: 1,63%
eff. Zins: 1,73%
Rate: 353,17€
Sparrate: 120€
Commerzbank 2
Darlehensbetrag: 35.000€
Sollzinsbindung: 15 Jahre
Sollzins: 1,42%
eff. Zins: 1,43%
Rate: 187,25€
Tilgungssatz: 5%
annuitätisch
Restschuld: 5.944,22€
Sondertilgung: einmal jährlich bis 3.500€
Hanseatic Bank - Nachrangdarlehen
Darlehensbetrag: 47.400€
Sollzinsbindung: 60 Monate
Sollzins: 5,59%
eff. Zins: 5,74%
Rate: 389,87€
Tilgungssatz: 4,28%
annuitätisch
Restschuld: 35.727,77€
Sondertilgung bis zu 100% möglich
Ehrlich gesagt, durchblicken wir das Angebot mit dem Bausparvertrag nicht. Wir müssen jetzt zusätzlich 60.000€ mitfinanzieren, damit der Bausparvertrag in 15 Jahren zuteilungsreif wird? Wo und wie wirkt sich denn überhaupt die 10.000€ mehr EK positiv aus? Das Angebot sagt uns nicht zu, wirkt für uns Laien sehr undurchsichtig und wir haben dabei einfach kein gutes Gefühl weshalb wir es am Montag ablehnen wollen.
Die Frage ist nun, wie wir jetzt weiter vorgehen - wir haben schon viel Zeit durch diese Angebote bei der Interhyp verloren und der Verkäufer macht jetzt berechtigterweise Druck.
Meine Schwiegereltern haben uns nochmal EK in Aussicht gestellt, weil sie ebenfalls von der Immobilie überzeugt sind und es als sehr, sehr gute Chance sehen.
Uns würde nun ein EK von ca. 50-55.000€ zur Verfügung stehen - sollen wir es nochmal bei der Interhyp versuchen oder lieber mal direkt bei einer regionale Bank? Nach der Anfrage bei der ING und deren Schufa Abfrage, bleibt wohl nur noch eine eine Chance, sonst ist mein Score wohl im Keller.
Nächste Woche muss die Finanzierung stehen, sonst wird sich der Eigentümer anderweitig umsehen (er hat genügend Kaufzusagen gehabt, aber wir waren am sympathischsten).
Naja eigentlich müsstest du der ING und Coba dankbar sein . Du willst 307k für eine Immobilie zahlen die nur einen Wert über 250k hat . Dann EK , unter dem Strich hast du ein negatives EK . Der Rest kommt von den Eltern . Ich würde abwarten bis die Freundin aus der Ausbildung ist und sparen lernen
Hallo Scarface, sehe ich auch so wie Hilfe.
Der Objekt ist hier deutlich niedriger als der Kaufpreis.
Das heißt der Kaufpreis ist zu teuer.
Ich würde mich von diesem Objekt verabschieden.
Und jede offene Frage von Dir im Vorfeld klären, sprich, weißt Du nicht was in der Schufa steht.
Besorg Dir eine Schufaeigenauskunft.
Ich dachte immer nur; „Liebe macht blind“, scheinbar ist es bei Immobilien genauso.
Natürlich sind wir auch stutzig geworden, dass die Banken den Wert des Hauses über 50.000€ niedriger einschätzen als der angesetzte Kaufpreis, aber wir sehen auch, was alternativ auf dem Markt ist und sofort weg ist und sahen den Preis durchaus als fair an.
Wir werden uns dann wohl von der Immobilie verabschieden. Ich werde meine Schulden erstmal abtragen, meine Freundin lernt aus, wir sparen nebenbei mehr Eigenkapital an, ich prüfe mal meine Schufa Daten und dann greifen wir in 1 1/2 Jahren neu an ;-)
Andere potenzielle Käufer des Hauses werden ja die selben Probleme mit den Banken haben, sofern sie nicht über deutlich mehr EK um die Ecke kommen. Vllt bringt das den Eigentümer ja nochmal zum Nachdenken.
Wir werden uns dann wohl von der Immobilie verabschieden. Ich werde meine Schulden erstmal abtragen, meine Freundin lernt aus, wir sparen nebenbei mehr Eigenkapital an, ich prüfe mal meine Schufa Daten und dann greifen wir in 1 1/2 Jahren neu an ;-)
Diese Erkenntnis und Vorgehensweise halte ich für sehr vernünftig und verantwortungsbewusst. Ich wünsche euch viel Erfolg.
Falls noch nicht geschehen, könntet ihr auch planen, wie ihr deinen vorhandenen Riester-Bausparvertrag in eine zukünftige Finanzierung einbringen könntet. Sowie ich das verstanden habe, wurde dieser bei euren beiden Angeboten nicht berücksichtigt.
Woher kommen denn jetzt die 20k€ mehr Eigenkapital? (Von den Eltern?)
Bei +/- 2400€ - wieviel davon ist fix?
Wie hoch sind die Nebenkosten des Hauses? (Gebäudeversicherung/Heizung/Wasser/Strom/Grundsteuer/Müll etc.)
Wieviel Rücklagen für Instandhaltung möchtet ihr pro Monat zurücklegen?
Gibt es Fördermöglichkeiten vom Land? (Baukindergeld gibt es ja nur für schon vorhandene Kinder.)
Wieviel Geld pro Monat konnte bisher gespart/getilgt werden - Stichwort: Haushaltsbuch.
Bei Mitkauf von viel Inventar: Hier gibt es 2 Möglichkeiten: Extraauflistung mit Kaufpreis -> dann muss weniger Grunderwerbssteuer/Notar gezahlt werden - bei einem Gesamtpreis für alles kann der Finanzierungsauslauf besser sein ... muss man abwägen.
Woher kommen denn jetzt die 20k€ mehr Eigenkapital? (Von den Eltern?)
Bei +/- 2400€ - wieviel davon ist fix?
15.000€ bringen Schwiegereltern zusätzlich ein. 5.000€ wir selber.
2.500€ Einkommen
- 850€ Miete warm
- 270€ Kreditrate
- 130€ Versicherungen, Internet, Handy Telefon
- 250€ für Essen/Trinken
Wobei wir uns die Miete und alle Kosten für den Haushalt natürlich zu 50% teilen. Das wird nur in der Finanzierung ja aber nicht berücksichtigt, genausowenig wie die 950€ Einkommen meiner Freundin.
Zitat von utopus
Wie hoch sind die Nebenkosten des Hauses? (Gebäudeversicherung/Heizung/Wasser/Strom/Grundsteuer/Müll etc.)
Wieviel Rücklagen für Instandhaltung möchtet ihr pro Monat zurücklegen?
Gibt es Fördermöglichkeiten vom Land? (Baukindergeld gibt es ja nur für schon vorhandene Kinder.)
Wir haben das mal durchgerechnet und kommen auf ca 250€ Nebenkosten im Monat zusätzlich zur Rate.
Als Instandhaltungsrücklage rechnen wir mit mindestens 200€ monatlich.
Zitat von utopus
Wieviel Geld pro Monat konnte bisher gespart/getilgt werden - Stichwort: Haushaltsbuch.
Da wir bislang nicht das Ziel einer Immobilienfinanzierung konkret verfolgt haben, haben auch nicht konkret dafür gespart.
Wir sind aktuell aber etwa in der Lage 500€ monatlich zusammen zurückzulegen (ich noch mehr), allerdings bin ich derzeit darauf bedacht, meinen Kredit vollständig abzulösen. Meine Freundin verdient etwas (200€) „schwarz“ nebenbei und wird jetzt auch noch zusätzlich und offiziell einen 450€ Minijobs annehmen.
Zitat von utopus
Bei Mitkauf von viel Inventar: Hier gibt es 2 Möglichkeiten: Extraauflistung mit Kaufpreis -> dann muss weniger Grunderwerbssteuer/Notar gezahlt werden - bei einem Gesamtpreis für alles kann der Finanzierungsauslauf besser sein ... muss man abwägen.
Danke, ist uns bekannt. Haben uns für den Gesamtpreis entschieden.
Ob der Bausparvertrag die richtige Wahl ist, hängt vom konkreten Angebot ab. In der Regel sind diese Angebote und Verträge sehr kompliziert. Viele Eckdaten müssen in die Berechnung einfließen, wie beispielsweise Abschluss- und Jahresgebühren, Guthabenzinssätzen, Sparraten, Tilgung etc. Ob dieser sich am Ende rechnet, hängt von sehr vielen Parameter ab. Weiterhin spielt die Zinserwartung eine entscheidende Rolle. Ich persönlich würde eher vom Abschluss eines Bausparvertrages abraten.
Die Banken, die einen Bausparvertrag einbauen, wollen oftmals ihren Provisionsertrag steigern und auch der Berater erhält eine zusätzliche Prämie, die ihn motivieren soll, Bausparverträge im Rahmen einer Baufinanzierung einzubauen.
Das eigentliche Problem ist die Objektbewertung (Beleihungswert? = € 250.000), die richtigerweise aus Bankensicht mit dem nicht Verkehrswert übereinstimmt. Vielleicht hilft eine Bürgschaft oder eine zusätzliche Grundschuld, die beispielsweise auf dem Haus der Eltern eingetragen werden kann?
Hierzu hilft oftmals ein Gespräch mit den lokalen Banken, die vielleicht eine andere Sicht in der Region haben.
Dennoch sind die Gespräche eher anstrengend. Wie es auch mein Lieblingsvideo zur Baufinanzierung auf YouTube zeigt. Zwei lustige Minuten.
Diese Erkenntnis und Vorgehensweise halte ich für sehr vernünftig und verantwortungsbewusst. Ich wünsche euch viel Erfolg.
Falls noch nicht geschehen, könntet ihr auch planen, wie ihr deinen vorhandenen Riester-Bausparvertrag in eine zukünftige Finanzierung einbringen könntet. Sowie ich das verstanden habe, wurde dieser bei euren beiden Angeboten nicht berücksichtigt.
Das hat mich ehrlich gesagt auch gewundert. Ich habe gefragt, warum man den nicht irgendwie einbauen kann, wurde aber zweimal irgendwie lapidar abgewiesen, das würde nicht ins Finanzierungskonzept passen. Aber den könnte man doch super in eine Anschlussfinanzierung einbauen?
Danke, das bestätigt mich in meiner Ansicht. Leider haben wir nicht die Zeit und das know how diese Kombis mit einem BSV durchzurechnen - weshalb wir da kein Risiko eingehen möchten.
Entweder es kommt eine für uns transparente Finanzierung zustande, oder wir lassen es halt. Wir wollen die Immobilie, aber nicht um jeden Preis.
Wir werden uns heute nochmal besprechen, ob wir morgen nochmal zur lokalen Volksbank gehen und einen letzten Versuch starten, oder ob wir es lassen.
Das hat mich ehrlich gesagt auch gewundert. Ich habe gefragt, warum man den nicht irgendwie einbauen kann, wurde aber zweimal irgendwie lapidar abgewiesen, das würde nicht ins Finanzierungskonzept passen. Aber den könnte man doch super in eine Anschlussfinanzierung einbauen?
Ja, man könnte z. B. die Zinsbindung des anfänglichen Darlehens so lange vereinbaren, dass man mit der Bausparsumme des Bausparvertrags die Restschuld nach dem Ende der Zinsbindung ablösen kann. Eine weitere Möglichkeit in der Theorie wäre es, dass die Bausparsumme bereits zum Beginn der Finanzierung eingesetzt werden kann. Das würde ich bevorzugen. Nach deinen Angaben sind jedoch die Sparrate und das Sparguthaben in einem sehr ungünstigen Verhältnis zu der Bausparsumme. Für die vereinbare Rate ist die Bausparsumme sehr hoch...
Falls nicht bereits geschehen, solltet ihr euch vorab und rechtzeitig mit den Vertragsbedingungen von deinem Bausparvertrags auseinandersetzen und bei unklarheiten bei der Bausparkasse nachfragen. Dann könntet ihr sehen ob und ggf. welche Möglichkeiten (Zuzahlungen, Erhöhung der Sparrate) es gibt, um die Zuteilung auf einen für euch günstige Zeit zu legen. Im Idealfall wisst ihr dann vor eurem Termin bei der Bank wie lang die Zinsbindung dauern soll und wie das Finanzierungskonzept aussehen sollte. Dann könnt ihr die unterschiedlichen Angebote besser vergleichen.
2.500€ Einkommen
- 850€ Miete warm
- 270€ Kreditrate
- 130€ Versicherungen, Internet, Handy Telefon
- 250€ für Essen/Trinken
Wobei wir uns die Miete und alle Kosten für den Haushalt natürlich zu 50% teilen.
Das wird nur in der Finanzierung ja aber nicht berücksichtigt, genausowenig wie die 950€ Einkommen meiner Freundin.
Bei den Kosten von 1500€/Monat oben dürfstes du allerdings 1000€ jeden Monat (+2 zusätzliche Monatsgehälter) über haben - und die Freundin nochmal 950€+200€ ???
Oder wurde hier etwas vergessen? (Mobilität, Urlaub, Freizeit, Abos, Vorsorge für Rente/Arbeitunfähigkeit, Sport etc.)
Ich persönlich würde primär erstmal die Schulden abzahlen und dann weiter schauen.
Ob der Verkäufer wirklich nur nach Sympathie entschieden hat oder die anderen doch weiter runterhandeln wollten, ist als Käufer oft schlecht nachvollziehbar.
Häuser aus 1952 haben oft auch mit nachträglicher Dämmung doch einen relativ hohen Energiebedarf - und was mit den Rohren/Kabeln in den Wänden los ist, ist auch nicht so einfach nachvollziehbar.
das Angebot der Commerzbank würde ich nicht zeichnen, das Konstrukt mit Mehraufnahme Darlehen für Auffüllung/Einmalzahlung BSV ist schlecht und der BSV der Wüstenrot zu dem mit immensen Gebühren (zu der Abschlussgebühr kommt noch ein Disagio von 2%) behaftet.
Hanseatic Bank zur Kompensation des Beleihungsauslauf kann eine Lösung sein, muss man dann im Mischzins sehen.
Bei den Kosten von 1500€/Monat oben dürfstes du allerdings 1000€ jeden Monat (+2 zusätzliche Monatsgehälter) über haben - und die Freundin nochmal 950€+200€ ???
Oder wurde hier etwas vergessen? (Mobilität, Urlaub, Freizeit, Abos, Vorsorge für Rente/Arbeitunfähigkeit, Sport etc.)
Mein Geld steckt in meinem Hobby (alte Vespa Roller mit guter Wertentwicklung btw). Da ist in den letzten Jahren und Monaten meine Kohle reingeflossen. Das sind ja aber keine Fixkosten, sondern wenn ich will, könnte ich konsequent viel Geld zurück legen.
Zitat von utopus
Ich persönlich würde primär erstmal die Schulden abzahlen und dann weiter schauen.
Absolut nachvollziehbar und wahrscheinlich auch "vernünftiger" ;-)
Zitat von utopus
Ob der Verkäufer wirklich nur nach Sympathie entschieden hat oder die anderen doch weiter runterhandeln wollten, ist als Käufer oft schlecht nachvollziehbar.
Häuser aus 1952 haben oft auch mit nachträglicher Dämmung doch einen relativ hohen Energiebedarf - und was mit den Rohren/Kabeln in den Wänden los ist, ist auch nicht so einfach nachvollziehbar.
Also 1989 wurde das komplette Haus Um- und Angebaut. In dem Zuge wurde auch die Elektrik, Dämmung usw nachweislich komplett neu gemacht.
Absage der ING - wie weiter vorgehen?
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Ich wünsche euch viel Erfolg.
Zitat von utopus
