vielleicht kann mir hier jemand Auskunft geben ob mein Vorhaben realisierbar ist bzw. wie?
Folgende Situation:
Die von mir vollständig vermietete Immobilie (Mehrfamilienhaus - 3 Wohnungen) ist derzeit über eine Bank finanziert und mit einem Bausparvertrag abgesichert - am Ende der Laufzeit fließt das Guthaben vom BSV in die Tilgung des Darlehens, aktuell zahle ich also die mtl. Zinsen an die Bank und einen Betrag in den BSV.
Nun möchte ich gerne private Schulden durch die Aufnahme eines Grundschulddarlehens ablösen (längere Laufzeit = günstigere mtl. Rate) und durch dieses Grundschulddarlehen zudem noch eine neue Heizungsanlage für das MFH finanzieren.
Da die Bank im Grundbuch steht weiß ich jedoch nicht, ob mein Vorhaben aktuell überhaupt möglich ist?
Vielleicht hat hier jemand Erfahrung und kann mir sagen ob das funktioniert?
Hallo AndreW.
Generell ist es kein Hinderungsgrund ein Nachrangdarlehen aufzunehmen.
Also die bisherige Bank bleibt im Grundbuch im Vorrang.
Und die neue Bank finanziert Ihnen die Umschuldung der privaten Schulden.
Hierbei wäre wichtig:
Monatliche Nettomiete Objekt
Gibt es ein Gutachten oder Verkehrswert Objekt? Ist ja Ertragswert
Vorrang im Grundbuch
Bestehende Darlehen Restschuld
Aktuelles Darlehen - Wunsch?
ein Gutachten gibt es leider nicht. Ich habe jedoch folgende Werte recherchiert: "Einfamilien- oder Doppelhäuser aus dem Bestand (älter als 3 Jahre) mit normaler Ausstattung werden zurzeit im Schnitt für 1.353 €/m² zum Kauf angeboten"
Entspräche bei mir: 185 m² x 1.353 € = 250.305,00 €
Der Bodenrichtwert liegt bei 90,00€ je m² (Quelle: BORIS NRW): 541m² x 90,00 € = 48.690,00 €
Addiert: 298.995,00 €
Aufgrund der Finanzierungsform hat bisweilen noch keinerlei Tilgung stattgefunden und die Belastung liegt deswegen noch bei 220.000,00 €.
Der Kapitalbedarf liegt summiert bei: 120.000,00 €.
Entsprechend wäre das Haus ja überfinanziert? (220.000,00 € + 120.000,00 € = 340.000,00 €) bei einem geschätzten Wert von 298.995,00 €.
Ich vermute, dass das dann nicht funktioniert sondern maximal bis zum Wert? Also 78.995,00 € aufgenommen werden können?
Die monatichen Nettomieteinahmen liegen bei 785,00 €.
Aus meiner Sicht dürfte die Wertberechnnung nicht korrekt sein.
Erstens handelt es sich bei dem qm-Preis um Preise für EFH, bei Mehrfamilienhäusern sollte der qm-Preis darunter liegen.
Zweitens bezieht sich der qm-Preis für EFH auf Häuser mit Grundstück, d.h. der Bodenrichtwert kann nicht einfach dazuaddiert werden.
Ohne ein anders lautendes Gutachten wäre meine Vermutung, dass der Wert des Hauses nicht wesentlich höher als die bereits ausgeschöpfte Grundschuld ist. Eine weitere Kreditaufnahme von 120.000 EUR müsste also gut begründet sein.
Wie geschrieben liegt leider kein Gutachten vor. Ist es denn überhaupt möglich in diesen Fall die 120k noch zusätzlich zu finanzieren? Einkommen ist natürlich auch vorhanden. Ist jetzt nur die Frage ob eine Bank da mitspielt und ich dadurch private Verbindlichkeiten abschulden kann?
Hallo AndreW, ist hier eine Ertragswertberechnung und da rechnet jede Bank selbst den Ertragswert.
Ihre Finanzierung kann man prüfen. Eine Pauschalaussage hier über Ertragswertfinanzierung mit Vorrang ist nicht pauschal beantwortbar.
Grundschulddarlehen ohne Zweckbindung?
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