ich denke ich brauche mal die Hilfe aus dem Forum.
Worum geht's?
Die Tante meine Mutter möchte ihre Eigentumswohnung verkaufen.
Die Tante lebt in Frankreich, hat aber vor ein paar Jahren eine Wohnung in Oldenburg gekauft.
Die Wohnung ist Baujahr 1981, Gaszentralheizung, 80m², liegend in 26121 Oldenburg, sehr Innenstadtnah, 8-Parteienhaus, ich als Oldenburger würde sagen: Gute bis sehr gute Lage.
Schnitt der Wohnung ist "okay", kleine Loggia, kleine Küche aber sonst relativ normal mit großzügigen Räumen (3ZKB), inkl. Kellerraum, Tiefgaragenstellplatz. Letzte Renovierung ca. 2011.
Verkaufspreis für die Wohnung liegt bei ca. 150 TEUR zzgl. Nebenkosten (Makler bleibt fern).
Die Wohnung wird seit ca. 7 Jahren von einem älteren Ehepaar angemietet, die Kaltmiete liegt bei 470,00 EUR und wurde seit 7 Jahren nicht angepasst - davon abgehend Hausgelt und Co - ich rechne mal pauschal mit 350 EUR pro Monat.
Das Ehepaar wird dort weiterhin seinen Lebensabend verbringen wollen, da die Einkaufsmöglichkeiten und Busverbindungen sehr nah sind. Die ortsübliche Miete ist höher.
Bei mir keimte nun die Idee die Wohnung zu kaufen - entweder alleine oder in Familie.
Kurz zu mir: 30 Jahre alt, 74.400 Jahresfixgehalt, im Regelfall +12% Erfolgsbeteiligung, sodass von 84.000 EUR Jahresgehalt ausgegangen werden kann. Nettoeinkommen bei ca. 3.400 EUR monatlich (ohne Erfolgsbeteiligung), keine Kinder ledig, Mieteinnahmen durch Freundin + 400 EUR im Monat (mit denen ich aber nicht rechne), Darlehensbetrag monatlich 950 EUR, Beleihungswert unter 60%. Der Darlehensbetrag liegt bei 240.000 EUR, Zins ist auf die gesamte Laufzeit festgeschrieben (28 Jahre). Sprich: Mein Grundstück ist belastet aber alles im "grünen Bereich".
Ich habe gerade den Job (im Konzern) gewechselt, unbefristet beschäftigt ohne Probezeit, ich habe seit dem ca. 1.000 EUR netto mehr im Monat. Die Einbringung von Sondertilgung in meinen Darlehen macht bei etwas unter 1,80% Zinsen in meinen Augen keinen Sinn, sodass ich neu investieren will.
Kurz zur Familie: Mutter und Vater besitzen Grund im Wert von ca. 340 TEUR (1400m² zum Bodenrichtwert von ca. 240 EUR /m2, Marktwert deutlich höher), lastenfrei, Kredit ist vollkommen abbezahlt, beide Eltern in Pension, er Berufssoldat Anfang 60, sie Kinderkrankenschwester, ebenfalls 60, Mieteinnahmen ca. 300 EUR im Monat durch die Vermietung einer Oberwohnung.
Eigenkapital:
Mutter und Vater: 25 TEUR
Ich: 10 TEUR
Das Eigenkapital ist jeweils bereits um 10TEUR bzw. 5TEUR reduziert als Sicherheitspuffer.
Die Frage ist nun: Können wir uns als Familie oder ich mir als Einzelperson das leisten?
Ganz grob überschlagen: Ich habe 1.000 EUR netto mehr im Monat von denen ich ca. 500 EUR investieren will, meine Eltern wollen ca. 300 EUR investieren, sodass sich eine Summe von 800 EUR pro Monat ergibt. Die Mieteinnahme liegt wie beschrieben bei ca. 350 EUR netto. Im Ergebnis liegt die Belastung also in Summe bei ca. 450 EUR pro Monat insgesamt, für mich 225 EUR im Monat und für meine Eltern ebenfalls.
Für mich ergeben sich daraus zwei Fragen:
1.) Könnte ich mir das als Alleinverdiener leisten? Ich bin als Alleinverdiener bereit die beschriebenen 500 EUR pro Monat zu investieren.
2.) Bekommen meine Eltern noch einen Kredit? Als ich denen das Konstrukt "la familia" vorgeschlagen habe kam sofort die Argumentation "Wir sind zu alt, wir bekommen keinen Kredit mehr". Ist das noch so? Ich habe mal gehört das irgendwas an einer "Wohnimmobilienkreditrichtline" geändert haben soll.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
@ KMorsch
zu Frage 2 : brauchst keinen Gutachter beauftragen
zu Frage 1: da "spielt" jede Bank mit... eventuell läßt Du dir den Eigentumsanteil Deiner Mutter übertragen, oder, falls Geschwister da sind als vorgezogene Erbauszahlung anrechnen.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Zu Frage 1) Grundsätzlich: Familienkauf, Bank berücksichtigt nicht den Kaufpreis, sondern den tatsächlichen Wert der Immobile, den sie ermittelt. Abzutreten ist da gar nichts, sie kaufen ja eine teure Immobilie, die aufgrund Familienkauf nachvollziehbar vergünstigt verkauft wird.
Hier sei erwähnt, ist der tatsächliche Wert höher fragt sich jede Bank, warum wird sie dann für diesen Wert an einem Fremden zu diesem Preis nicht verkauft, entsprechend Ansatz Kaufpreis. Verkauf innerhalb Familie ist der verbilligte Verkauf nachvollziehbar.
Hier verzichtet die Mutter ihrem Sohn gegenüber auf ihrem Kaufpreisanteil, entsprechend beides möglich, individueller Ansatz Wertermittlung und verbilligter Verkauf Mutter an Sohn.
Zu Frage 2) Bezüglich der Einwertung der Bank und deren Votum völlig unrelevant, da keine Bank Werte irgendeines Gutachtens übernimmt. Keine!
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Zitat von noelmaxim
Hier verzichtet die Mutter ihrem Sohn gegenüber auf ihrem Kaufpreisanteil, entsprechend beides möglich, individueller Ansatz Wertermittlung und verbilligter Verkauf Mutter an Sohn.
!
Blödsinn !
Ab zum Anwalt - der findet eine gute steuerfreundlichere Lösung
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Zitat von slowrookie
Blödsinn !
Ab zum Anwalt - der findet eine gute steuerfreundlichere Lösung
Wo geht es hier jetzt um eine steuerfreundliche Lösung? Warum ist diese im Vorfeld für die Bank interessant???
@slowrookie, du bringst "Zeug" ins Spiel, kennst du Zeug? Danach hat der TE nicht gefragt, es geht um den Ansatz des Beleihungswertes und der Bank ist das bei der Wertermittlung völlig egal, wie das intern gehandhabt wird! Kannst du die Frage des TE nicht deuten? Worum geht es dem TE??
Der TE wird 100% Eigentümer, kauft etwas, wo es den Ansatz des Beleihungswertes für die Konditionsgestaltung zu beachten, zu hinterfragen gibt!
Zeug, lieber slowrookie, macht es hier ab und an mal schwieriger und dein "Blödsinn" kann nur in eine Richtung gelten, in dem du Zeug einwirfst, welches den TE vorerst nicht interessiert und worum es ihm nicht geht!!
Wenn du ein neues, nicht angefragtes, Fass aufmachen möchtest, gerne, aber deine Aussage Blödsinn - oder soll ich sagen diesen Blödsinn (Zeug) - solltest du im Interesse der Fragen des TE einfach lassen!
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
@ noelmaxim
nur für Dich und noch nicht mal böse gemeint: Wer lesen kann, ist klar im Vorteil
Frage 2 : - kein Gutachter nötig , hast es richtigerweise genauso gesehen
Frage 1- Zitat von TE: Spielt eine Bank da mit oder will die Bank "ganz oder gar nicht" spielen im Bezug auf meine Mutter mit ihrem 1/4?
Deine Antwort: Hier verzichtet die Mutter ihrem Sohn gegenüber auf ihrem Kaufpreisanteil, entsprechend beides möglich, individueller Ansatz Wertermittlung und verbilligter Verkauf Mutter an Sohn.
Die Mutter verzichtet auf Kaufpreisanteil - hier ist ein Anwalt gefragt ob eine vorweggenommene Erbauszahlung, Schenkung et. vorteilhafter für TE ist - das kann hier keiner beantworten
Wie Du auf den "verbilligten Verkauf Mutter an Sohn" kommst ist mir schleierhaft... Es gibt eine Eigentümergemeinschaft und die Mutter muß garnichts verkaufen, wenn Sie es verschenkt/ überträgt oder sonstiges - die restlichen Eigentümer müssen halt nur bezahlt werden
Deine Auslassungen bezüglich des Ansatzes des Beleihungswertes : Als Beleihungswert wird der Wert einer Immobilie oder eines Grundstückes bezeichnet, der sich langfristig und unabhängig von konjunkturellen Wertschwankungen am Markt erzielen lässt. Dadurch unterscheidet sich der Beleihungswert vom Verkehrswert einer Immobilie, welcher den aktuell erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie oder eines Grundstückes angibt.
Wo war dieser gefragt?? Das es hier in diesem Fall mit einem geschilderten Marktwert von 150 k keinerlei Probleme geben wird steht doch fest . Dann bitte doch nicht soviel Geschwafel
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Steht denn irgendwo, dass die Mutter verzichtet? Ich hab nur gefunden, dass die Mutter 1/4 behält.
Zitat von KMorsch
Ausgehend von dieser Situation gibt es in meinen Augen zwei Optionen:
1.) Ausbezahlung der weiteren drei Geschwister, sodass ich 75% erwerbe und meine Mutter 25% behält. Dies hätte den Vorteil, dass der Kaufpreis der Wohnung um 25% verringert wird, da ich meine Mutter nicht ausbezahlen muss. Ihr gehören dann im Endeffekt 25%, mir 75%. Der Kaufpreis für 75% der Wohnung läge dann bei ca. 115.000 EUR. Einnahmen und Kosten werden nach Anteilen verteilt.
2.) Ausbezahlung aller Geschwister, sodass ich 100% der Wohnung erwerbe und meine Mutter normal ausbezahle. Dies hätte den Vorteil das die Wohnung komplett in meiner Hand ist, der Kaufpreis steigt dann allerdings wieder auf 150.000 EUR.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Ich beziehe mich am Anfang auf Familienkauf und gehe dann auf den TE ein, wo dazu noch kommt, dass die Mutter ihren Kaufpreis nicht wünscht, ihn nicht vergütet sehen möchte oder als bezahlt deklariert!
Es geht hier einzig darum, welchen Wert setzt die Bank an und da ist es völlig uninteressant ob da was verschenkt wird, ob was vererbt wird, jemand seinen Anteil nicht haben möchte oder was weiß ich. Es geht darum, welchen Wert setzt die Bank an und in der Regel setzt sie den KP und je nach Herauslagekriterien die Mod und Ren Maßnahmen.
Es wird deklariert, dass der Kaufpreis niedriger ist (wegen dem Anteil Mutter), da innerhalb der Familie gekauft wird und/oder die Mutter ihren Anteil nicht bezahlt bekommen möchte und eben deshalb kann ich die Bank dazu bringen eben nicht die 112.500 als Wert anzusetzen, sondern mind die 150.000 Euro, besser noch einen höheren, so es der Wert der Immobilie hergibt!
Liest du alle Beiträge des Threads (zugegeben, fällt wegen Zeug manchmal schwer), erkennst du, um was es dem TE geht und wenn überhaupt hinterfragt er den Einsatz von wieviel EK, aber auch da, es ist entscheidend, welchen Wert die Bank festsetzt und das hinterfragt der TE in allererster Linie und dafür ist meine Darstellung der Vorgehensweisen und der Prkatiken der Banken hilfreich und nicht dein Zeug mit Blödsinn und Schenkung, Vererben und was weiß ich!
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Zitat von tneub
Steht denn irgendwo, dass die Mutter verzichtet? Ich hab nur gefunden, dass die Mutter 1/4 behält.
Genau so ist es!
Die Mama soll 1/4 behalten, der Junge (ich) 3/4 von den anderen drei bestehenden Geschwistern kaufen.
Meine Mutter hat mit dem Deal also gar nichts zu tun - nichts, aber auch gar nichts!
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Eben, mir war das auch völlig egal. Fakt ist, sie wollten wissen, welcher Wert angesetzt wird und da muss es doch klar sein, wenn 3/4 (aus Familie) gekauft wird und 1/4 weitere Sicherheit im Besitz bleibt eben diese 100% des Gebäudes als Sicherheit dienen und beliehen werden und da man eben in der Familie kauft, kann man den individuellen Wert der Immobilie für den Beleihungswert seitens der Bank für die Konditionsfindung ermitteln lassen.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Auch wenn es nicht gefragt ist:
Zu beachten ist, dass es sich um eine Eigentümergemeinschaft handelt.
Zur Ermittlung der Einkünfte ist für diese Gemeinschaft eine gesonderte und einheitliche Feststellung zu erstellen.
Da das Darlehen aber nicht der Gesamtheit der Eigentümer zuzurechnen ist, sind auch die Zinsen analog von Sonderbetriebsausgaben nur dem Darlehensnehmer zuzurechnen.
Das ist für Leute, die bisher selbst die Steuererklärung abgegeben haben oder gar keine Erklärung abgegeben haben sicherlich etwas tricky.
Dafür benötigt man vermutlich einen Steuerberater oder einen Lohnsteuerhilfeverein (sofern die das dürfen).
Aus steuerlicher Sicht wäre es vermutlich einfacher 100% zu übernehmen, da dort die gesonderte und einheitliche Feststellung und damit auch die Kosten entfallen.
Das sollte man bei Kostenvergleichen etwas im Hinterkopf haben.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Sage mal slowrookie!!! Das nervt! Du bölkst den Anwalt rein, tneub aber spricht vom Steuerberater und schreibst dann genau.....
Erstmal muss ungeachtet der steuerlichen Komponente ein tragbares und zu akzeptierendes Finanzierungskonzept stehen und dazu sind Vorsteuer Konditionen in Erfahrung zu bringen von Nöten!
Was willst du denn mit deinem Anwalt, man? Da kann er hingehen, wenn es darum geht, das Finanzierungskonzept zeichnen zu wollen, das muss doch aber erstmal stehen udn von mir aus kann man da einen Steuerberater hinzuziehen, aber doch keinen Anwalt!!!
Wofür ist der von Nöten? Zu dem, ein Notar wird dann nötig, aber was willst du mit einem Anwalt?
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Sage mal noel!!!
Es mag ja schön für Dich sein ein wenig dezidiert aufzutreten zu wollen aber Dein "man" kannst Du dir da hinstecken, wo niemals die Sonne scheint.
back to topic:
Kennst Du die familären Hintergründe des TE oder seiner Eltern? Nur mal eventuelle Freigrenzen oder vorweggenommene Erbauszahlungen als Beispiel genannt...
Hast Du dich schon mal mit Auflösung im Erbfall von Teileigentum befasst, wenn es eine Erbengemeinschaft gibt? Ich denke, dies ist für den TE eventuell schon interessant, da er die Wohnung als Baustein für seine Altersvorsorge ansieht, dies kann man alles im Vorwege klären...
Deine avisierte Sonderleistung in Bezug auf die Beleihungswertermittlung ist Standard in jeder meiner Partnerbanken...
In diesem Fall wie Du sagst: mit einem "tragbarem Finanzierungskonzept zum Anwalt zu laufen" ist lächerlich, hier ist dann der Steuerberater dran... genau wie für die Ermittlung der Einkünfte der Eigentümergemeinschaft, wenn diese, dann nach anwaltlicher Beratung, noch besteht
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Slowrookie,
frag den Te irgendwas, wenn du was wissen willst, frage wenn du was nicht verstehst, informiere dich, wenn du nicht verstehst, was er wissen möchte, aber was du mit deimem Anwalt und deinem neuen Zeug willst, keine Ahnung!
Hier kauft jemand 3/4 vom Ganzen, die Mutter behält möglicherweise 1/4, entsprechend fällt der Kaufpreis auf 3/4 an und der TE möchte wissen, wie kann der Beleihungswert mind auf das Ganze gesetzt werden, damit die besten Konditionen generiert werden können.
Ich aber lege noch einen drauf und sage, nicht das gekaufte Ganze ist der Beleihungswert, sondern ggf. aufgrund von Familienkauf sogar noch mehr und eben wegen dem Familienkauf sind ggf. nicht der Kaufpreis 100%, sondern aufgrund möglicher individueller Prüfung des Wertes durch die Bank mehr als der Kaufpreis!
Der TE kauft hier was, es geht nicht um Erbe oder Schenken und die Mutter stellt ihr Viertel als Sicherheit mit zur Verfügung, wo brauch ich jetzt einen Anwalt und warum am Anfang schon den Steuerberater???
Hier muss eine Kondition als Grundlage auf den Tisch und die Grundlage dafür ist der Beleihungswert und den wird ein Anwalt gar nicht berechnen können und wollen und ein Steuerberster ggf. mit Mühe und Not. Beide aber wollen diesen Wert gar nicht berechnen, weil es gar nicht ihre Aufgabe ist!
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Fällt Dir das Verstehen tatsächlich so schwer?
Welche Situation tritt denn ein, wenn die Mutter Erblasserin wird und slowrookies Ratschlag nicht befolgt wurde? Denk mal kurz darüber nach, was das für die tolle, Deiner Meinung nach total risikolose Altersvorsorge des TE unter Umständen bedeuten könnte. Kommst Du drauf?
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Fly, du hast leider auch nicht deuten können worum es mir hier geht!
Niemand sagt, er soll das nicht klären, keiner sagt, er soll, kann nicht zum Anwalt, Steuerberater oder Notar gehen - so dies angezeigt erscheint - nur keiner von euch weiss, ob das nicht schon geschehen ist, geschehen wird!!
Der TE hat einfach danach gar nicht gefragt, bzw. hat das gar nicht thematisiert!!
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Zitat von noelmaxim
Fly, du hast leider auch nicht deuten können worum es mir hier geht!
Es geht hier aber nicht darum, worum es Dir geht
Der TE hat seine Fragen gestellt. Ergebnis: Gutachter wird nicht benötigt und auch die Beleihungswertermittlung ist problemlos.
Da die Wohnung Teil seiner Altersvorsorge sein soll, ist es mMn hilfreich noch Optionen aufzuzeigen bzw. Ratschläge zu geben, wie nicht nur die Rendite optimiert werden kann, sondern wie der TE noch weitere Fallstricke umgehen kann
Mich stört vor allem, dass Du alltägliches Standardgeschäft mit dem Zusatz der " Extrasahne auf der Torte - extra für meine Kunden" versehen willst; dies hat in einem Forum in dieser Form keine Grundlage.
Immobilien als AV, speziell unter Einbeziehung eines familären Umfelds, gehen halt etwas weiter als nur Zahlen, Daten, Fakten
Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
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Zitat von Herrmueller
