Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?

Zitat von noelmaxim

verleichen

Schon Frühling und die Frösche sind unterwegs - oder wäre das mit ai geschrieben? ;-)

Beim Leverage-Effekt geht es um folgendes:

Bei vorhandenem Eigenkapital wird mehr Cash-Flow erzielt und somit die Eigenkapitalrendite erhöht.

Extrembeispiel: ETW kostet 100k€ 5t€ Miete pro Jahr und man hat 100t€ - wenn man diese komplett selber zahlt, hat man keine Zinskosten und Einkommen von 5t€ pro Jahr.
Finanziert man allerdings mit dem gleichen Eigenkapital insgesamt 10 Wohnungen (und hat je eine 90% Finanzierung) könnte es folgendermaßen aussehen:
2% Zins und 1% Tilgung - 50t€ Miete pro Jahr - dafür zahlt man für die geliehenen 900t€ 27t€ Zins+Tilgung -> 50t€ minus 27t€ -> 23t€ Einnahmen sind halt mehr als 5t€ (und man kann die 18t€ Zins von der Bruttomiete von der Steuer absetzten - zusätzlich zu 2% AfA) ... natürlich mit erhöhtem Risiko, keine Frage - wenn nach Zinsbindungsende die Zinsen steigen, kann es schneller unwirtschaftlich werden - allerdings zahlen hier 10 Mieter parallel den Kredit des Investors ab - anstatt nur 1 Mieter.

Hi

ich habe mal im Ansatz eine kleine Rechnung gemacht, mit der man sich m. M. nach schon zu Begin des Threads hätte beschäftigen sollen. Auch bevor man sich im Leverege Effekt verrennt oder schon die Finanzierung bespricht.

Kaufpreis: 150.000 EUR
Grunderwerbsteuer: 6.750 EUR
Notar: 3.000 EUR
Gesamt: 159.750 EUR

Jahreskaltmiete (v. St.): 5.640 EUR

Der gesamte Kaufpreis entsricht dem 28,32-fachen der Jahreskaltmiete. Ich glaube ich habe hier mal gehört, das der Faktor 20 hinsichtlich des Ertragswerts ein guter Wert ist.

Rendite: 5.640 EUR / 159.750 EUR = 0,0353 => 3,53 %

Man hätte also eine Rendite von 3,53 %. Davon muss man jetzt aber noch folgendes abziehen:

- Zinsen
- Steuern
- Kosten, die sich nicht auf den Mieter umlegen lassen (siehe z. B. Hausgeld).

Meine Prognose wäre eine effektive Rentide < 2 %, das der TE aufgrund seines hohen Einkommens einen ziemlich hohen Steuersatz hat (42 % für die Kaltmiete + Soli und evtl. Kirchensteuer).

Dann ist mir noch folgendes aufgefallen:

Kurz zu mir: 30 Jahre alt, 74.400 Jahresfixgehalt, im Regelfall +12% Erfolgsbeteiligung, sodass von 84.000 EUR Jahresgehalt ausgegangen werden kann. Nettoeinkommen bei ca. 3.400 EUR monatlich (ohne Erfolgsbeteiligung), keine Kinder ledig, Mieteinnahmen durch Freundin + 400 EUR im Monat (mit denen ich aber nicht rechne), Darlehensbetrag monatlich 950 EUR, Beleihungswert unter 60%. Der Darlehensbetrag liegt bei 240.000 EUR, Zins ist auf die gesamte Laufzeit festgeschrieben (28 Jahre). Sprich: Mein Grundstück ist belastet aber alles im "grünen Bereich".

Es sieht so aus, dass bereits eine Immobilie finanziert wird, die zur Eigennutzung verwendet wird. Wenn das so ist, müsste man für die Dauer der Finanzierung dieser Immobilie den Zinssatz dieser Finanzierung von der effektiven Rendite der obigen Wohnung zur Vermietung abziehen.

Man sollte vielleicht auch mal bewerten, ob die Sondertilgung der bereits vorhandenen Immobilie zur Zeit nicht die bessere Investition darstellt.

Zitat von OneOfMany

Man sollte vielleicht auch mal bewerten, ob die Sondertilgung der bereits vorhandenen Immobilie zur Zeit nicht die bessere Investition darstellt.

Das war einer meiner ersten Gedanken.....
Dort hat man sofort eine sichere Rendite.

Eine einzelne Wohnung als Kapitalanlage finde ich zu risikoreich. Einmal ein Mieter, der nicht zahlt und man auf den Kosten sitzen bleibt und man holt diesen Verlust niemals mehr rein.

Zitat von noelmaxim

1) Immobilie wird innerhalb der Familie - wohl vergünstigt - gekauft

Das hatte ich in dieser Diskussion schon mal gefragt (also was vergleichbare Wohnungen dort kosten), aber keine Antwort bekommen (oder überlesen ?).
Denn das wäre für mich ein wichtiger Punkt.

Zitat von noelmaxim

Wer kauft 10 Wohnungen, wer bekommt diese finanziert

Möchte Die ja nicht zu nahe treten, aber ich habe deutlich mehr als 10 Wohneinheiten....

Welche Rendite willst du benannt bekommen? Die tatsächliche Gesamtrendite lässt sich anfänglich gar nicht beziffern, da die kommenden Kosten gar nicht beziffert werden können, zu dem, investiere ich das EK oder gar die Tilgung in Fonds/Aktien schon gar nicht.

Auch ist die Frage, ob die Rendite auf das EK ermittelt werden soll, denn diese Bezugsgröße benötige ich ja, da Rendite immer auf das eingesetzte Kapital berechnet wird, bzw. den Gewinn der Anlage in % darstellt. Die Rendite soll erkennbar machen, wie gut sich ein früher angelegter Geldbetrag entwickelt hat.

Was hinterfragst du genau?

Naja, du schreibst, dass ohne FK bzw mit maximalem Einsatz des EKs die höchste Rendite erzielt wird. Das halte ich für fragwürdig. Deswegen stelle ich die Frage, was du in dem Zusammenhang unter Rendite verstehst.

Sein Geld in eine (!) vermietete Geld zu stecken, ist viel zu risikoreich!!
Da wäre (Achtung, Konjunktiv, lieber Noelmaxim!) jeder ETF risikoärmer als dieses Klumpenrisiko. Jemandem dazu zu raten eine (!) vermietete Immobilie als Altersvorsorge zu erwerben, ist ein grober Beratungsfehler. Wenn mit dieser einen Wohnung, in der das ganze Geld steckt, auch nur irgendwas ist (Wertverfall, auch auf Grund äußerer Faktoren, „Messiemieter“,...), dann ist derjenige mal so richtige am Ar***

Spart euch doch die Zeit.....
Von Anlageobjekten hat Obelix keine Ahnung, dass hat er bereits oft genug hier gezeigt.
Er ist spezialisiert diese Grenzwertigen Darlehen irgendwie darstellbar zu machen, das wars aber auch, der Rest ist nicht seine Kragenweite.

Hausbauwest, ich habe alle deine Posts noch, alle! Kannst du dich an Inhalte noch erinnern?? Ja? Alle vollfinanziert? Ja?? Deine schlauen Sprüche bei anderen, die eine Kapitalanlage kaufen wollten mit wenig EK finanziert?

Du bist die größte Schlange hier, musst nur noch sagen, du gibst Fly Recht, unfassbar

Guten Tag in die Runde,


sorry, ich war ein paar Tage offline.
Meine Güte - was ist denn hier eigentlich los?


Es ist fast genau so wie noelmaxim es hier beschrieben hat:
Ich komme in meinen Augen günstig an eine Wohnung die bereits zu 1/4 meiner Mutter gehört, sodass ich den anderen drei Geschwistern noch "3/4" abkaufen muss.

Frage 1: Spielt eine Bank da mit oder will die Bank "ganz oder gar nicht" spielen im Bezug auf meine Mutter mit ihrem 1/4?


Warum will ich das tun?
Ich habe mit knapp 30 Jahren ein recht hohes monatliches Einkommen. Der Zinssatz auf meinem Darlehen für mein EFH liegt bei 1,80%, Volltilgerdarlehen.
Es macht also aus der Sicht keinen großen Sinn dort Geld in die Sondertilgung zu geben, von meinem Einkommen jeden Monat 1.000 EUR beiseite zu legen ohne Zinsen - wofür?

Die Wohnung sehe ich mehr als "Altersvorsorge" anstatt als Spekulation. Die Lage der Wohnung ist gut - sehr gut und könnte ggf. später selbst bewohnt werden.
Da meine Eltern aber auch nicht jünger werden wäre dies ggf. für sie noch eine gute Option.


Nur zum Vergleich zu anderen Wohnungen:
- Im gleichen Stadtteil, gleiches Alter anstatt der 80m² nur ca. 70m² für 165TEUR zzgl. Makler (kein Tiefgaragenstellplatz inkludiert)
- Im benachbarten Stadtteil, drei Jahre jünger, anstatt der 80m² nur 65m² für 159TEUR zzgl. Makler


Was ich noch einmal hervorheben möchte ist die wirklich gute Lage der Wohnung.

Meine Idee ist es die Wohnung nun erstmal weiterhin durch die Mieter bewohnt zu belassen.
Sobald diese Ausziehen muss dann natürlich investiert werden, was sich aber über eine dann höhere Miete und durch das Einbringen von Eigenleistungen gut rechnet.


Nochmal zur Berechnung:
Marktwert = 150.000EUR
3/4 Anteile = 150.000 EUR x 3/4 = 112.500 EUR
Nebenkosten (ca. 10%) = 11.250 EUR
Eigenkapital = 11.000 EUR
Fremdkapital = 113.000 EUR


Frage 2: Ich könnte auch noch mal einen neutralen Gutachter durch die Wohnung "schicken".
Orientiert sich die Bank an so einem Gutachten oder schicken die immer einen eigenen Gutachter bzw. bewerten die Wohnung "mathematisch"?


Wäre toll wenn jemand die o.g. Fragen beantworten könnte.


Danke,
KMorsch

Hallo KMorsch,
ist jetzt nicht die Antwort auf Deine Frage, aber Du solltest das auch mal mit dem Steuerberater besprechen.
Im ersten Jahr der Anschaffung dürftest Du Dir überschlägig 7.500 EUR an Steuern schon mal sparen (11.000 EUR Erwerbsnebenkosten + ca. 2.200 EUR Schuldzinsen + 2.200 EUR AFA).

Danach jährlich die Schuldzinsen + AFA sind ca. 2.500 EUR Steuerersparnis pro Jahr.

Zitat von Herrmueller

Hallo KMorsch,
ist jetzt nicht die Antwort auf Deine Frage, aber Du solltest das auch mal mit dem Steuerberater besprechen.
Im ersten Jahr der Anschaffung dürftest Du Dir überschlägig 7.500 EUR an Steuern schon mal sparen (11.000 EUR Erwerbsnebenkosten + ca. 2.200 EUR Schuldzinsen + 2.200 EUR AFA).

Danach jährlich die Schuldzinsen + AFA sind ca. 2.500 EUR Steuerersparnis pro Jahr.

Zwar OT, aber da es so falsch ist, muß ich das korrigieren.
Die Erwerbsnebenkosten gehören zu den Anschaffungskosten und sind mit in die BMG für die AFA einzurechnen.
Des Weiteren vergisst du bei deiner Berechnung, dass auch Miete "berechnet" werden muss.