ich denke ich brauche mal die Hilfe aus dem Forum.
Worum geht's?
Die Tante meine Mutter möchte ihre Eigentumswohnung verkaufen.
Die Tante lebt in Frankreich, hat aber vor ein paar Jahren eine Wohnung in Oldenburg gekauft.
Die Wohnung ist Baujahr 1981, Gaszentralheizung, 80m², liegend in 26121 Oldenburg, sehr Innenstadtnah, 8-Parteienhaus, ich als Oldenburger würde sagen: Gute bis sehr gute Lage.
Schnitt der Wohnung ist "okay", kleine Loggia, kleine Küche aber sonst relativ normal mit großzügigen Räumen (3ZKB), inkl. Kellerraum, Tiefgaragenstellplatz. Letzte Renovierung ca. 2011.
Verkaufspreis für die Wohnung liegt bei ca. 150 TEUR zzgl. Nebenkosten (Makler bleibt fern).
Die Wohnung wird seit ca. 7 Jahren von einem älteren Ehepaar angemietet, die Kaltmiete liegt bei 470,00 EUR und wurde seit 7 Jahren nicht angepasst - davon abgehend Hausgelt und Co - ich rechne mal pauschal mit 350 EUR pro Monat.
Das Ehepaar wird dort weiterhin seinen Lebensabend verbringen wollen, da die Einkaufsmöglichkeiten und Busverbindungen sehr nah sind. Die ortsübliche Miete ist höher.
Bei mir keimte nun die Idee die Wohnung zu kaufen - entweder alleine oder in Familie.
Kurz zu mir: 30 Jahre alt, 74.400 Jahresfixgehalt, im Regelfall +12% Erfolgsbeteiligung, sodass von 84.000 EUR Jahresgehalt ausgegangen werden kann. Nettoeinkommen bei ca. 3.400 EUR monatlich (ohne Erfolgsbeteiligung), keine Kinder ledig, Mieteinnahmen durch Freundin + 400 EUR im Monat (mit denen ich aber nicht rechne), Darlehensbetrag monatlich 950 EUR, Beleihungswert unter 60%. Der Darlehensbetrag liegt bei 240.000 EUR, Zins ist auf die gesamte Laufzeit festgeschrieben (28 Jahre). Sprich: Mein Grundstück ist belastet aber alles im "grünen Bereich".
Ich habe gerade den Job (im Konzern) gewechselt, unbefristet beschäftigt ohne Probezeit, ich habe seit dem ca. 1.000 EUR netto mehr im Monat. Die Einbringung von Sondertilgung in meinen Darlehen macht bei etwas unter 1,80% Zinsen in meinen Augen keinen Sinn, sodass ich neu investieren will.
Kurz zur Familie: Mutter und Vater besitzen Grund im Wert von ca. 340 TEUR (1400m² zum Bodenrichtwert von ca. 240 EUR /m2, Marktwert deutlich höher), lastenfrei, Kredit ist vollkommen abbezahlt, beide Eltern in Pension, er Berufssoldat Anfang 60, sie Kinderkrankenschwester, ebenfalls 60, Mieteinnahmen ca. 300 EUR im Monat durch die Vermietung einer Oberwohnung.
Eigenkapital:
Mutter und Vater: 25 TEUR
Ich: 10 TEUR
Das Eigenkapital ist jeweils bereits um 10TEUR bzw. 5TEUR reduziert als Sicherheitspuffer.
Die Frage ist nun: Können wir uns als Familie oder ich mir als Einzelperson das leisten?
Ganz grob überschlagen: Ich habe 1.000 EUR netto mehr im Monat von denen ich ca. 500 EUR investieren will, meine Eltern wollen ca. 300 EUR investieren, sodass sich eine Summe von 800 EUR pro Monat ergibt. Die Mieteinnahme liegt wie beschrieben bei ca. 350 EUR netto. Im Ergebnis liegt die Belastung also in Summe bei ca. 450 EUR pro Monat insgesamt, für mich 225 EUR im Monat und für meine Eltern ebenfalls.
Für mich ergeben sich daraus zwei Fragen:
1.) Könnte ich mir das als Alleinverdiener leisten? Ich bin als Alleinverdiener bereit die beschriebenen 500 EUR pro Monat zu investieren.
2.) Bekommen meine Eltern noch einen Kredit? Als ich denen das Konstrukt "la familia" vorgeschlagen habe kam sofort die Argumentation "Wir sind zu alt, wir bekommen keinen Kredit mehr". Ist das noch so? Ich habe mal gehört das irgendwas an einer "Wohnimmobilienkreditrichtline" geändert haben soll.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Guten Abend,
Danke noch einmal. Wir saßen heute noch einmal im "Familienrat" zusammen.
Die Ausgangslage ist etwas anders: Die Wohnung gehört nicht der Tante meiner Mutter sondern im Grundbuch stehen ausschließlich meine Mutter und ihre weiteren drei Geschwister - in Summe also vier Parteien. Die Wohnung wurde von der Tante an die Vier übertragen, das hatte ich nicht mehr richtig auf der Rille.
Ausgehend von dieser Situation gibt es in meinen Augen zwei Optionen:
1.) Ausbezahlung der weiteren drei Geschwister, sodass ich 75% erwerbe und meine Mutter 25% behält. Dies hätte den Vorteil, dass der Kaufpreis der Wohnung um 25% verringert wird, da ich meine Mutter nicht ausbezahlen muss. Ihr gehören dann im Endeffekt 25%, mir 75%. Der Kaufpreis für 75% der Wohnung läge dann bei ca. 115.000 EUR. Einnahmen und Kosten werden nach Anteilen verteilt.
2.) Ausbezahlung aller Geschwister, sodass ich 100% der Wohnung erwerbe und meine Mutter normal ausbezahle. Dies hätte den Vorteil das die Wohnung komplett in meiner Hand ist, der Kaufpreis steigt dann allerdings wieder auf 150.000 EUR.
Ich kann also die ETW entweder komplett mit Eigenkapital zahlen und habe dann 5% Eigenkapitalrendite.
Wenn ich aber 2 Wohnungen kaufe habe ich dann 100k Fremdkapital mit 2k Zinsen und 10k Mieteinnahmen -> 8% Eigenkapitalrendite
Oder auch 10 Wohnungen mit 900k Fremdkapital mit 18k Zinsen und 50k Mieteinnahmen -> 32% Eigenkapitalrendite
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Zitat von noelmaxim
2.) Maximale Hebelwirkung durch den möglichst hohen Einsatz von Fremdkapital.
Ins Spiel gebracht wurde das ja von Fly.
Kann mir das bitte mal jemand erklären?
es gibt von Immocation einen einfachen, kostenfreien Videokurs dazu. Der richtet sich an Laien auf dem Gebiet und könnte das richtige für Dich sein.
Guck mal, wenn du die Wohnung durch Fremdkapital finanzierst, dann setzt Du am Anfang von deinen, sagen wir mal 100.000€, die Du vielleicht hast, 10.000€ als Eigenkapital ein. Den Rest zahlt der Mieter. Irgendwann, nach 25 Jahren oder so, ist der Kredit abbezahlt. Du hast die Mieteinnahmen als passives Einkommen und gleichzeitig eine abbezahlte Immobilie in top.
Deine übrigen 90.000€ kannst du an der Börse anlegen. Und dort Gewinne kassieren. Oder 9 weitere Wohnungen kaufen- und hast damit am Ende Deine eigene Rente aufgebaut. Plus 10 Wohnungen, die Du mal vererben kannst.
Wenn du die 100.000€ nutzt um dir auf einen Schlag die Wohnung abzuzahlen, dann hast du eben eine abbezahlte Wohnung. Aber weder Kapital, dass Du z.B. an der Börse deponieren kannst, oder mit dem Du 9 weitere Wohnungen kaufen kannst.
Am Ende stehst du also schlechter da.
Die Mieteinnahmen musst du nämlich auch noch voll versteuern, weil Du keine Schuldzinsen zum Abschreiben hast. Insgesamt also die schlechteste aller Idee .
Ich kann also die ETW entweder komplett mit Eigenkapital zahlen und habe dann 5% Eigenkapitalrendite.
Wenn ich aber 2 Wohnungen kaufe habe ich dann 100k Fremdkapital mit 2k Zinsen und 10k Mieteinnahmen -> 8% Eigenkapitalrendite
Oder auch 10 Wohnungen mit 900k Fremdkapital mit 18k Zinsen und 50k Mieteinnahmen -> 32% Eigenkapitalrendite
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Zitat von Fly
Deine übrigen 90.000€ kannst du an der Börse anlegen
Fly, nicht nur da, aber mittelbar und unmittelbar. Habe menschlich kundgetan, wie ich das mache. Jetzt soll ich als Geldhai und BUHMANN wieder gehangen werden?
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Das war ein Beispiel mit der Börse. Du kannst die in dem
Beispiel genannten 90.000€ überall arbeiten lassen, wo es Dir
beliebt. Sie bringen eben nochmal zusätzlich Geld.
Wer will Dich hängen? Das ist echter bulls**t. Wir haben dem TE lediglich versucht nahe zu bringen, wie er sein Geld besser anlegen kann als alles in eine Wohnung zu stecken und auch noch Geld dazu zu buttern. Es geht ja nicht um
eine eigengenutzte Immobilie sondern um eine Kapitalanlage.
Ist das nicht die individuelle Hilfe, die Du immer predigst?
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Das uralte Problem von noelmaxim.....
Falsche infos geliefert und jetzt muss man sich da wieder rauswinden ohne das man das einfach mal zugeben kann....
Könnte ja sein, dass der TE sich es anders überlegt .....
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Zitat von Fly
es gibt von Immocation einen einfachen, kostenfreien Videokurs dazu. Der richtet sich an Laien auf dem Gebiet und könnte das richtige für Dich sein.
Am Ende stehst du also schlechter da.
Die Mieteinnahmen musst du nämlich auch noch voll versteuern, weil Du keine Schuldzinsen zum Abschreiben hast. Insgesamt also die schlechteste aller Idee .
Nun ja, sorry, aber ich denke es wäre besser, wenn du dir das Video nochmals ansiehst. Entweder es ist grob falsch oder du hast es komplett nicht verstanden. Der Leverage-Effekt hat immer 2 Seiten, Rendite UND Risiko, das eine gibt es nicht ohne das andere. Das Paradebeispiel war die Bankenkrise beginnend 2007/2008, die mit minimalem EK und maximalen FK ihre Geschäfte gemacht haben. Wenn alles steigt ist das wunderbar und man kommt auf sagenhafte EK Renditen, wie die DB mit dem Ek Ziel von 25%. Leider kommt es manchmal anders als man denkt und das Kartenhaus brach innerhalb von sehr kurzer Zeit zusammen.
Da Privatmenschen im Gegensatz zu Banken nicht vom Staat gerettet werden, ist die Aussage, dass es die schlechteste Idee ist auf den Leverage-Effekt zu verzichten, wirklich fast schon allgeingefährlich bzw. war das die typische Aussage von Bankern in den Jahren bis 2007. Es ist einfach vom individuellen Sicherheitsbedürfnis abhängig, ob und wie man den Leverage-Effekt nutzen will. Da gibt es weder klug noch dumm, weder richtig noch falsch.
Wer möglicht hohe Sicherheit will, der wird möglichst viel EK auch bei einer Kapitalanlage einsetzen und natürlich im Gegenzug auf (eine potentiell höhere) EK-Rendite verzichten.
Wer bereit ist maximales Risiko einzugehen, wird möglichst viel FK einsetzen und damit im Idealfall eine sehr viel höhere EK-Rendite erreichen.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
@finanzierung
Ja, du hast Recht, das alte Problem
Ich stelle mir gerade vor, ich hätte empfohlen kein oder wenig EK einzusetzen und hier empfohlen, das vorhandene Geld parallel in Fonds oder Aktien anzulegen
Wenn das so gut ist, warum soll man dann nicht auch die privat genutzte Immobilie über diese Anlage entschulden?
Ich denke mal, ich habe eine richtige und allgemeingültige Aussage getroffen, ebenso kundgetan, wie ich mich entschulde und da gibt es auch kein rütteln dran.
@fly
Richtig und bei keiner mehr, als bei der von dir angesprochenen.
Nein, das ist keine Hilfe, das ist zocken und daran beteilige ich mich für die Verbraucher nicht.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
so ein blödes Geschwafel. Wirklich. Das Risiko bei einer fremdfinanzierten Immobilie ist sehr überschaubar, denn man wird am Ende nie mit nichts dastehen. Das ist kein zocken, das ist klug.
Du bist wirklich ein Dummschwätzer, der offensichtlich seine ach so tollen Angebote auch nur dadurch generiert, dass er seine eigene Provison runterschraubt-
das aber verkauft als tolles Fachwissen.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Es ist nicht mehr zu fassen!!
Fly, weisst du noch was du da schreibst?
Das Risiko einer fremdfinanzierten Immobilie ist überschaubarer??
Ungeachtet dessen, dass ich das privat gar nicht anders sehe, Mietausfallrisiko, Wertverluste Anlage Fonds/Aktien, Reparaturstau, Instandhaltungsrücklagen, all das zählt nicht mehr???
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Zitat von Fly
so ein blödes Geschwafel. Wirklich. Das Risiko bei einer fremdfinanzierten Immobilie ist sehr überschaubar, denn man wird am Ende nie mit nichts dastehen. Das ist kein zocken, das ist klug.
Sorry, ich halte diese Aussage für sehr gefährlich. Du für dich kannst tun, was immer du willst, aber mit solchen Ratschlägen an andere würde ich mich sehr zurückhalten. Die Bankenkrise der USA, wie auch Spanien war letztlich eine Immobilienkrise. Immobilien waren extrem hoch mit FK finanziert und plötzlich sanken die Immobilienpreise und damit auch die Mieten. Tolle Berechnungen, die Mieteinnahmen mit Schuldendienst gekoppelt haben, waren nicht mehr als das Papier wert auf dem sie aufgeschrieben wurden. In der USA waren steigende Zinsen mit veriabel verzinsten Darlehen quasi ein Turbo für diese Entwicklung.
Wer dann nicht EK nachschießen konnte, musste verkaufen bzw. wurde zwangsversteigert und hatte enorme Verluste. Da Privatmenschen das nicht bezahlen konnten, hatten die Banken diese extremen Verluste oder als Alternative faule Darlehen in den Büchern, was heute noch das Problem von spanischen, italienischen und griechischen Banken ist.
Das kann im Immobilienmarkt ebenso passieren wie im Aktienmarkt oder in jedem anderen Markt. Ob man es nun anlegen, spekulieren oder zocken nennt, es ist eine "Spekulation" auf die erhoffte Rendite. Deshalb halte ich es bei Ratschlägen, Beratungen oder Vermittlungen für sinnvoll immer die Sicherheit im Vordergrund zu haben. Wenn dann ein Kunde oder Ratsuchender sagt, nein, ich will mehr FK einsetzen und mir vielleicht noch 2 oder 3 weitere Immobilien kaufen, dann war es seine Entscheidung.
Was aber aus meiner Sicht niemals passieren darf ist, dass jemand sagt, ich wußte nicht um das Risiko und ich würde von anderen (egal ob Bankberater, Vermittler oder wem auch immer) zu dieser Anlage gedrängt.
Vielleicht noch als Nachtrag, um nicht die USA oder Spanien als Beispiel zu nehmen:
Das gleiche ist in vielen Teilen der DDR nach der Wende passiert. Ein Immobilienboom, der kurze Zeit später leider in sich zusammengebrochen ist. Viele haben dort im Boom auf steigende Preise spekuliert, Geld investiert und dann leider sehr viel Geld verloren.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Wir haben eine weltweite Verdreifachung der Globalschulden seit 2000 und viel in Immobilien ist kreditfinanziert.
Selbstverständlich kann auch die Immobilienklasse als Asset korrigieren.
Siehe Immobilienpreise in Norwegen aktuell als Beispiel.Hier fallen diese schon ein wenig.
Die Börse ist keine Einbahnstrasse.
Die Immobilienwelt auch nicht.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Guten Tag,
das ist alles sehr interessant und spannend zu lesen, bringt mich aber bei meiner Fragestellung leider nicht weiter.
Ich habe keine gute Idee wo ich mit folgenden Konditionen am Kapitalmarkt landen würde:
Gesamtkosten der Immobilie inkl. Nebenkosten: 123.750,00 EUR
Eigenkapital das investiert wird: 10.000,00 EUR (rechnen wir erstmal gering)
Notwendiges Fremdkapital: 113.750,00 EUR
Tilung: ca. 3-4%
Laufzeit: ca. 20 Jahre (Zinsbindung bitte mindestens 15 Jahre)
Restschuld: minimal
Wo komme ich da mit einer Finanzierung ganz grob raus?
Ich meine Zinssatz bzw. Annuität.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
@KMorsch gehen Sie hierbei vom Startposting von Variante 1 aus?
Ihre Mutter hat 25% und Sie 75%.
Verkehrswert der Immobilie (also 100% wären bei EUR 150.000).
So richtig?
Also Verkehrswert EUR 150.000 und Darlehen EUR 113.750?
Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
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Zitat von noelmaxim
ihr jetzt hier, ich mit TE persönlich 
