ich denke ich brauche mal die Hilfe aus dem Forum.
Worum geht's?
Die Tante meine Mutter möchte ihre Eigentumswohnung verkaufen.
Die Tante lebt in Frankreich, hat aber vor ein paar Jahren eine Wohnung in Oldenburg gekauft.
Die Wohnung ist Baujahr 1981, Gaszentralheizung, 80m², liegend in 26121 Oldenburg, sehr Innenstadtnah, 8-Parteienhaus, ich als Oldenburger würde sagen: Gute bis sehr gute Lage.
Schnitt der Wohnung ist "okay", kleine Loggia, kleine Küche aber sonst relativ normal mit großzügigen Räumen (3ZKB), inkl. Kellerraum, Tiefgaragenstellplatz. Letzte Renovierung ca. 2011.
Verkaufspreis für die Wohnung liegt bei ca. 150 TEUR zzgl. Nebenkosten (Makler bleibt fern).
Die Wohnung wird seit ca. 7 Jahren von einem älteren Ehepaar angemietet, die Kaltmiete liegt bei 470,00 EUR und wurde seit 7 Jahren nicht angepasst - davon abgehend Hausgelt und Co - ich rechne mal pauschal mit 350 EUR pro Monat.
Das Ehepaar wird dort weiterhin seinen Lebensabend verbringen wollen, da die Einkaufsmöglichkeiten und Busverbindungen sehr nah sind. Die ortsübliche Miete ist höher.
Bei mir keimte nun die Idee die Wohnung zu kaufen - entweder alleine oder in Familie.
Kurz zu mir: 30 Jahre alt, 74.400 Jahresfixgehalt, im Regelfall +12% Erfolgsbeteiligung, sodass von 84.000 EUR Jahresgehalt ausgegangen werden kann. Nettoeinkommen bei ca. 3.400 EUR monatlich (ohne Erfolgsbeteiligung), keine Kinder ledig, Mieteinnahmen durch Freundin + 400 EUR im Monat (mit denen ich aber nicht rechne), Darlehensbetrag monatlich 950 EUR, Beleihungswert unter 60%. Der Darlehensbetrag liegt bei 240.000 EUR, Zins ist auf die gesamte Laufzeit festgeschrieben (28 Jahre). Sprich: Mein Grundstück ist belastet aber alles im "grünen Bereich".
Ich habe gerade den Job (im Konzern) gewechselt, unbefristet beschäftigt ohne Probezeit, ich habe seit dem ca. 1.000 EUR netto mehr im Monat. Die Einbringung von Sondertilgung in meinen Darlehen macht bei etwas unter 1,80% Zinsen in meinen Augen keinen Sinn, sodass ich neu investieren will.
Kurz zur Familie: Mutter und Vater besitzen Grund im Wert von ca. 340 TEUR (1400m² zum Bodenrichtwert von ca. 240 EUR /m2, Marktwert deutlich höher), lastenfrei, Kredit ist vollkommen abbezahlt, beide Eltern in Pension, er Berufssoldat Anfang 60, sie Kinderkrankenschwester, ebenfalls 60, Mieteinnahmen ca. 300 EUR im Monat durch die Vermietung einer Oberwohnung.
Eigenkapital:
Mutter und Vater: 25 TEUR
Ich: 10 TEUR
Das Eigenkapital ist jeweils bereits um 10TEUR bzw. 5TEUR reduziert als Sicherheitspuffer.
Die Frage ist nun: Können wir uns als Familie oder ich mir als Einzelperson das leisten?
Ganz grob überschlagen: Ich habe 1.000 EUR netto mehr im Monat von denen ich ca. 500 EUR investieren will, meine Eltern wollen ca. 300 EUR investieren, sodass sich eine Summe von 800 EUR pro Monat ergibt. Die Mieteinnahme liegt wie beschrieben bei ca. 350 EUR netto. Im Ergebnis liegt die Belastung also in Summe bei ca. 450 EUR pro Monat insgesamt, für mich 225 EUR im Monat und für meine Eltern ebenfalls.
Für mich ergeben sich daraus zwei Fragen:
1.) Könnte ich mir das als Alleinverdiener leisten? Ich bin als Alleinverdiener bereit die beschriebenen 500 EUR pro Monat zu investieren.
2.) Bekommen meine Eltern noch einen Kredit? Als ich denen das Konstrukt "la familia" vorgeschlagen habe kam sofort die Argumentation "Wir sind zu alt, wir bekommen keinen Kredit mehr". Ist das noch so? Ich habe mal gehört das irgendwas an einer "Wohnimmobilienkreditrichtline" geändert haben soll.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Wird eine Immobilie als Kapitalanlage gekauft, sollte die Finanzierung so aufgestellt sein, dass sie sich durch die Mieteinnahmen trägt. Alles andere macht wenig Sinn.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Hallo Fly,
Danke für deine Antwort.
Aber: Macht so eine binäre Sichtweise wirklich Sinn?
Klar ist, dass das eher für mich als für meine Eltern eine Kapitalanlage ist. Meine Eltern buttern x Jahre ein, sind Anfang 60 - refinanzieren wird sich das für sie nicht, sie wissen dann aber das eine Immobilie an die Kinder geht.
Für mich ist es aber auch eine Art der Altersvorsorge.
Die Kombination "Immobilie + Eigenkapitalgeber" zu finden die sich nur durch Mieteinnahmen finanziert (im privaten kleinen Stil und nicht wie bei Vonovia) ist ja schon eher selten.
Ich bin weiter auf Antworten auf meine Frage gespannt :-)
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Eine vermietete Immobilie als Altersvorsorge macht eigentlich nur Sinn, wenn Du die Hebelwirkung maximal ausnutzt. Und das ist eben nur der Fall, wenn Du maximal Fremdkapital einsetzt. Lies dich da erst noch mal ein bisschen schlau.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Hallo KMorsch,
vorab 2 schelle Antworten:
2) Auch ihre Eltern würden den Kredit alleine noch bekommen, was aber nicht entscheidend sein soll, da die Immobilie ihnen - aufgrund des hohen zu versteuernden Einkommen bei Steuerklasse 1 mehr Vorteile brigt, denke aber auch, das diese Frage eher hypothetisch war, ausgehend von der Annahme, das sie glauben, dass sie diese nicht bekommen.
1) Ohne wenn und aber, sie bekommen diese Immobilie mit den vorliegenden Werten auch alleine "gewuppt", einem positivem Kreditvotum steht überhaupt nichts im Wege.
Kapitalanlage hin, Kapitalanlage her, ich sehe es wie sie, nicht die kurzfristige Rendite zählt, sondern die langfriste, eben auch die Erträge im Alter, wenn die Immobilie bezahlt ist, ein abbezahlen, welches vom Mieter übernommen wird, der ihre Hypothek abbezahlt. Ich sehe hier weniger den Steuervorteil (der unterstützt die Entschuldung), vielmehr den Erwerb einer inflationsgeschützten Sachwertanlage, die - so ich das herauslese, da Familienkauf - auch noch nicht mal überteuert von Statten geht.
Wie viel Zinsen bekommen sie derzeit auf die 10.000 Euro und 25.000 Euro, die sie angesprochen haben? Kaufen sie und investieren dieses Geld, dann bekommen sie in der Vorsteuer-, und Vorkostenbetrachtung in erster Linie erst mal das an Zinsen, was sie nicht an Kapital aufnehmen müssen, was sie nicht an Zinsen zahlen müssen, der Gegenwert ist erstmal Teil eines nicht überteuert eingekauften Sachwertes, auch den wiederum auch eine Einnahme erzielt wird.
Belaste ich nun ggf. auch das Elternhaus, lassen sich in der Vorsteuerbetrachtung die besten Zinsen generieren, somit zahlen sie auf den Finanzierunsgbedarf auch wenig Zinsen, die dann abgesetzt werden können.
Ich wüsste nicht, warum sie sich diese Wohnung - auch wenn es Instandhaltungskosten, Erwerbskosten, laufende Kosten (die zumindest alle abzussetzen sind) usw. zu berücksichtigen und mit einzuberechnen gibt - nicht kaufen sollten, so sie Gefallen am Vermieten und ein wenig kümmern finden iund sie das nicht aus der Bahn wirft und sie sich zutrauen, Lösungen zu finden, vor allem akzeptieren können, das Kosten anfallen, sollte der Vermieter mal etwas beschädigtes bemängeln oder anmelden oder gar (was nicht der Normalfall ist) mal eine Miete etwas später oder gar gar nicht kommt
Schönes Ding, machbar, tragbar und bezahlar, vor allem auch finanzierbar
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Wenn es eine Kapitalanlage sein soll, würde ich persönlich schauen, wie lang es dauert, bis die Nettomiete den Kaufpreis bezahlt hat.
Bei 165.000€ (incl. Nebenkosten) und 350€ Monatsmiete wären das hier knapp 40 Jahre - oder umgerechnet eine Rendite von 2,5% p.a.
Kommt mir erstmal recht wenig vor - evtl. sollte man hier mal die Miete moderat erhöhen.
Wenn man die 2,5% auf das eingesetzte Eigenkapital ansetzt und Steuervorteile mit einrechnet, kann es natürlich deutlich höher sein.
Allderings kann natürlich immer mal eine Sonderzahlung für Eigentümer anfallen - bei uns z.B. zur Zeit eine Ertüchtigung für den 2. Feuerwehrrettungsweg -> 150k€ müssen von den Eigentümern aufgebracht werden - da es eine größere Gemeinschaft ist, sind es für uns persönlich einmalig nur ca. 700€ extra.
Die Fassadensanierung vor 11 Jahren war da deutlich teurer und hat 8 Jahre lang jeden Monat 70€ mehr gekostet - Dach und Tiefgarage sind noch nicht saniert worden.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Noel, na Du bist ja ein Experte!
Genau das, was du da von dir gibst, dass die langfristigen Erträge im Alter wichtig sind, erreichst du mit einer Fremdkapitalfinanzierung.
Der CashFlow kommt dann nämlich erst, wenn die Immobilie durch den Mieter abbezahlt ist.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Zu dem 2 Dinge:
Ich korrigiere mich gerne, die zusätzlichen Erträge im Alter, sprich der noch oben drauf oder die immer wiederkehrenden oder fortlaufenden (auch vererbten) Erträge aus einer inflationsgeschützten Sachwertanlage, die mal jemand anderes abbezahlt hat, so man diese mit Darlehen erworben hat.
Auch wäre es eher besser, als nun wieder meine fachlichen Fähigkeiten in Frage zu stellen, auf einen Steuerberater zu verweisen
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Die Frage bzgl. der Rentabilität ist halt, was man mit dem Kapital (soweit vorhanden) sonst gemacht hätte - bei einem 0,01% Sparbuch/Tagesgeld/Festgeld keine Frage - anders sieht es z.B. bei einem alten 4% Bausparer aus - oder Anlage z.B. in Dividendenaktien von 3-5% Dividendenrendite - sollte man diese verkaufen um 1,8% Keditzins zu vermeiden?
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Utopus, eines doch immer unterstellt und selbstredend, gibt es mehr Geld als ich zahle, zahle ich lieber und schnappe hinten.
Das hat aber Fly nicht gemeint.
Auch würde ich persönlich für mich das EK nicht einsetzen bei diesem Zinsniveau, auch bei Eigenutzung nicht, da ich - mit für mich kalkulier-, und überschaubarem Risiko und ausreichend Zeit zum Aussitzen beiaausgewogenem Portfolio -- immer mehr Rendite erwirtschaften werde, als ich zahle.
Das wiederum sollte und muss man wieder individuell sehen, als das man pauschal keine Aussage treffen sollte, das entscheidet jeder individuell.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Schreibe jetzt meine persönliche Meinung !!
Sehe es wie Fly, eine ETW als Kapitalanlage sollte sich von selber bezahlen ohne dass ich was zuschießen muss. Wie Utopus richtig bemerkt hat muss man auch mit zusätzlichen Kosten rechnen.
Wenn man jetzt neu vermieten würde und könnte fast die Ratenhöhe als Miete erzielen + steuerliche Vorteile nutzen würde ich es mir überlegen, wobei noch die Frage wäre, was ist der echte Marktwert der Wohnung ?
Sind die 150k ein Gefälligkeitspreis ? Was kosten andere, gleichwertige Wohnungen ?
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Zitat von Fly
Eine vermietete Immobilie als Altersvorsorge macht eigentlich nur Sinn, wenn Du die Hebelwirkung maximal ausnutzt. Und das ist eben nur der Fall, wenn Du maximal Fremdkapital einsetzt. Lies dich da erst noch mal ein bisschen schlau.
Lieber Herrmueller, ich habe dann lediglich diese Aussage korrigieren wollen.
Wann oder ob eine Immobílie zum Vermieten Sinn macht, Sinn ergibt oder man davon ab oder dazu raten soll, muss jeder für sich selbst entscheiden, ansonsten gilt für mich:
Kapitalanlage hin, Kapitalanlage her, ich sehe es wie sie, nicht die kurzfristige Rendite zählt, sondern die langfriste, eben auch die Erträge im Alter, wenn die Immobilie bezahlt ist, ein abbezahlen, welches vom Mieter übernommen wird, der ihre Hypothek abbezahlt. Ich sehe hier weniger den Steuervorteil (der unterstützt die Entschuldung), vielmehr den Erwerb einer inflationsgeschützten Sachwertanlage, die - so ich das herauslese, da Familienkauf - auch noch nicht mal überteuert von Statten geht.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Guten Tag,
Danke für die Antworten, das ist sehr hilfreich.
Ich muss mich noch etwas mit dem Hebeleffekt ausseinander setzen, ganz verstanden habe ich es noch nicht.
Zu den Fragen / Punkten:
Vergleichbare Wohnungen (ca. 10m² kleiner, 4 Jahre älter, gleiche Lage, sehr ähnliche Ausstattung, ebenfalls vermietet) liegen ca. 15-20TEUR höher, zuzüglich im Regelfall die Kosten für einen Makler.
Fakt ist:
Die Wohnung ist sanierungsbedürftig, sobald die jetzigen Mieter dort nicht mehr wohnen - das beginnt bei neuen Elektroleitungen und hört bei einem neuen Bad, Bodenbelägen und Küche auf.
Fakt ist dann aber auch, dass die Miete deutlich höher angesetzt werden kann da die Lage wirklich klasse ist.
Das haben wir aber im Familien- und Freundeskreis nicht das erste mal vor uns und würde weitestgehend in Eigenleistungen erfolgen.
Meine Wahrnehmung:
Man kann das ganze eigentlich in zwei Richtungen optimieren: Einmal in die Richtung 1.) Möglichst geringer FK-Zinssatz durch das Einbringen von Eigenkapital oder aber 2.) Maximale Hebelwirkung durch den möglichst hohen Einsatz von Fremdkapital.
Im Ergebnis wird es da sicher irgendwo einen Schnittpunkt geben.
Was mich mal interessieren würde:
Wo liegen die Zinsen bzw. die monatliche Belastung gemäß meinem Fall für einen Kredit über 150TEUR, 20-25 Jahre Laufzeit, möglichst lange Zinsbindung (Volltilgerdarlehen).
Ich möchte eigentlich erstmal nur einen groben Richtwert haben.
Das vorhandene Eigenkapital würde dann für die Nebenkosten und ggf. zeitnahe Sanierung eingesetzt werden.
Edit:
Mal das steuerliche Thema als Beispiel für das erste Jahr:
Angesetzt können in der Steuererklärung die Zinsen, die Abschreibungen und die laufenden Kosten.
Zinsen p.a. = 3.000 EUR (150.000 EUR x 0,02)
Abschreibungen p.a. = 2.000 EUR (2% des Gebäudewertes, sagen wir mal 100.000 EUR Gebäude, 50.000 EUR Grund und Boden)
Laufende Kosten p.a. = 750 EUR (geschätzt)
Summe Kosten p.a.: 5.750,00 EUR
Nettokaltmiete p.a. aktuell: 5.640,00 EUR
Im ersten Jahr würde sich demnach eine Steuerentlastung ergeben (minimal), das dreht sich natürlich irgendwann aber steuerlich entsteht zumindest heute / im ersten Jahr kein großer Nachteil.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Mit maximalem Einsatz an Fremdkapital ist gemeint dass der Darlehensnehmer soviel wie möglich Schuldzinsen geltend machen kann.
Wenig Fremdkapital, wenig Schuldzinsen.
Bei einer bar bezahlten Immobilie als Kapitalanlage gibt es beispielsweise ja gar keine Schuldzinsen zum absetzen.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
2.) Maximale Hebelwirkung durch den möglichst hohen Einsatz von Fremdkapital.
Ins Spiel gebracht wurde das ja von Fly.
Kann mir das bitte mal jemand erklären?
Nennt sich Leverage Effekt. Wird einem in ein paar Minuten während des BWL-Studiums vermittelt.
Am Einfachsten wird der Effekt sichtbar, wenn man sich überlegt, dass ein Objekt eine feste Rendite von z.B. 10.000 EUR bei 100.000 EUR Einsatz erzielt.
Bei vollem EK-Einsatz entspricht das einer EK-Verzinsung von 10%.
Wenn ich nun aber nur 50 TEUR EK einsetze und den Rest fremdfinanziere, dann ändert sich die EK-Rendite zu meinen Gunsten, sofern die FK-Zinsen niedriger sind als die Investitionsrendite. Beispiel:
FK-Kosten sind 4000 EUR. Dann verdiene ich zwar nach Kosten nur noch 6.000 EUR, aber der EK-Einsatz war nur halb so hoch und die Verzinsung des EKs ist nun bei 12%.
Habe ich zwei gleiche Investitionsmöglichkeiten, so erziele ich insgesamt eine höhere Rendite.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Zitat von noelmaxim
2.) Maximale Hebelwirkung durch den möglichst hohen Einsatz von Fremdkapital.
Ins Spiel gebracht wurde das ja von Fly.
Kann mir das bitte mal jemand erklären?
Hallo,
ich habe im Hintergrund mitgelesen und mich würde das auch mal interessieren, warum man Fremdkapital einsetzen sollte, damit eine Immobilie als Kapitalanlage einen Sinn ergibt.
Wie du schon einige Posts weiter oben geschrieben hattest, wäre für mich auch der Idealfall, dass man ein Wohnung kauft, indem man Sie mit Eigenkapital bezahlt und dann durch die Miteinnahmen jährliche Erträge hat.
Bei Fremdkapital wird dieser Ertrag ja durch die zu zahlenden Zinsen geschmälert.
AW: Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
OneofMany, klar doch ist eine vollbezahlte ETW aus Eigenkapital sinnvoll.
Mieteinnahmen planbar, keine Ausgaben für Darlehen.
Doch auch dann bitte im Vorfeld die Steuerlast durch Mehr Einkommen berücksichtigen.
Wohnungskauf in Familie - so finanziell machbar?
Zitieren
Zitat von Fly
