ich spiele ernsthaft mit dem Gedanken mir ein Eigenheim zu leisten (zusammen mit der Lebenspartnerin) im Raum München. Da ich kommende Woche schon ein paar Banktermine ausgemacht habe um die Finanzierungsmöglichkeiten zu checken wollte ich mich aber auch hier mal schlau machen.
Aktuell habe ich zwei Immobilien (EFH) in Aussicht (Kaufpreis a, 820.000 und b, 775.000)
Gemeinsames Haushaltsnettoeinkommen beträgt etwa 5.500,- und Eigenkapital 200.000,- (Kleinkind ist auch vorhanden )
Ist es überhaupt realistisch so eine Immobilie halbwegs risikofrei zu stemmen?
Vergeben die Banken eine Zinsbindung auf 40 Jahre LZ zu 2,x % oder weniger? Und wenn nein, macht eine Anschlussfinanzierung Sinn? Muss diese dann zwingend bei der gleichen Bank abgeschlossen werden? (sehe hier dann die Gefahr, dass die Restschuld zB 150.000 oder 250.000,- je nach zuvor geleisteter Zahlungen, mit einem sehr hohen Zins versehen wird wenn man nur an die eine Bank gebunden ist)
Ist von einer Tilgungsrate von unter 2% abzuraten?
Sollte noch was wesentliches fehlen, bitte ich um Info
Bei 10% Kaufnebenkosten sind hier zu den 820k/775k€ ja noch 82/77,5k€ zusätzlich zu zahlen - dann bleibt von den 200k€ Eigenkapital nur noch grob 120k€ übrig - hier fehlen natürlich noch ein paar Variablen: Da die Finanzierung bis zur Rente abgeschlossen sein soll: wie alt seid ihr? Weitere Familienplanung? Haushaltsausgaben zur Zeit? Wenn ihr 700k€ finanzieren möchtet sind dass bei (fiktiven) 2% Zins und 2% Tilgung ja schon mal 2333€ pro Monat und man hätte nach 30 Jahren noch 125.000€ Restschuld - dann noch Nebenkosten/Grundsteuer/Instandhaltungsrücklage ... geschätzt 850€ - bei 2333+850 bleiben noch 2300€ zum Leben - ob das ausreicht, müsst ihr wissen.
Hi Alex,
wie setzen sich die 5.500€ denn zusammen?Wie ist euer Einkommen "abgesichert"?
Selbst wenn ihr einen Kredit bekommt, bekommt ihr schnell Probleme bei Arbeitslosigkeit / Berufsunfähigkeit oder ggf. weiteres Kind.
Wie alt seid ihr, dass du mit dem Gedanken spielt, das Haus über 40 Jahre lang abzubezahlen?
Ich frag mich, was es euch bringt, 600k-700k Schulden zu haben.
Der Immobilienmarkt in München ist derzeit überhitzt. Insofern ist es ratsam, zunächst den Beleihungswert, den die Banken für die Immobilie ansetzen, abzufragen. Nach meiner Kenntnis liegen insbesondere in München teilweise Welten zwischen dem Marktwert (Kaufpreis) und dem Beleihungswert, den die Banken für ihre Angebote und Zinssätze berücksichtigen.
Der Begriff Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie bezeichnet den aktuellen Preis, der unter normalen Bedingungen am Markt erzielbar wäre. Dieser unterliegt während der Darlehenslaufzeit jedoch einer Vielzahl von Einflüssen, die zu Wertschwankungen führen. Demzufolge ist dieser Wertansatz für Kreditinstitute mit Unsicherheiten und Risiken verbunden. Denn diese möchten sicherstellen, dass die Rückzahlung des Darlehens auch gesichert ist, wenn der Darlehnsnehmer seine laufenden Verpflichtungen (Zins und Tilgung) nicht mehr erbringen kann. Das heißt: Aus der Sicht des Kreditinstituts sollte zu jeder Zeit über den Verkauf oder gar über die Versteigerung die Rückzahlung des Darlehens gewährleistet sein. Dies führt gerade in München zu starken Abschlägen. Die Beleihungsgrenze liegt in der Praxis oftmals zwischen 20% und 40% unterhalb der tatsächlichen Baukosten oder des Kaufpreises.
Weiterhin dürfte eine Zinsbindung, die über 20 Jahre liegt, sehr teuer werden. Ob sich eine solange Zinsbindungsfrist lohnt, ist eine ganz individuelle Entscheidung, die damit zusammenhängt, was Ihnen eine solange Planungssicherheit wert ist. Lieber die Tilgung etwas höher ansetzen und Zinsaufwand sparen.
Hier noch ein lustiges Video zur Gesprächsvorbereitung mit den Banken:
Ja mal schauen was die Banken sagen bzw. anbieten.
Zu den offenen Fragen:
Die 5.500 setzen sich lediglich durch die beiden Gehälter zusammen (Kindergeld nicht mit reingerechnet). Ich bin im öffentlichen Dienst und somit relativ safe (inkl. steigendem Gehalt). Berufsunfähigkeitsversicherung für mich ist vorhanden.
Freundin ist Lehrerin aber nicht verbeamtet.
2 tes Kind ist evtl. auch noch irgendwann geplant. Sind 35 und 30 Jahre alt.
Lt. Interhyp Rechner kommt folg. heraus:
820.000 KP / 74.374,- Nebenk. / 200.000 Eigenkap. = 694.374 Darlehensbetrag
2,39% Zins auf 30 Jahre = 2.540,25 monatl. (entsprechen 2% Tilgung)
Nach 30 Jahren Restschuld 88.468 Euro
775.000 KP / 70.292,- Nebenk. / 200.000 Eigenkap. = 645.293 Darlehensbetrag
2,39% Zins auf 30 Jahre = 2.360,70 monatl. (entsprechen 2% Tilgung)
Nach 30 Jahren Restschuld 82.211 Euro
Evtl. sind KP Beträge noch verhandelbar zB. statt 775.000 750.000 oder noch mehr. Bei 750.000 würde die monatl. Belastung bei 2.260,94 liegen.
Sind das Bestandsimmobilien oder was neues ? Bei ersterem prüfen ob noch was investiert werden muss . Ansonsten inklusive Rückstellung und Nebenkosten anfreunden das fast 3.000€ monatlich weg sind . Bleiben 2.500€ übrig zum Leben . Konsum , essen , Kleidung , Urlaube. Muss man wollen
Das EFH für 820.000 ist von 2007 das andere aus dem Jahr 2000
Beide sind tatsächlich in einem super Zustand so dass erstmal nichts hinzukommen sollte.
Eine Finanzaufstellung (Einnahmen Ausgaben) habe ich heute gemacht.
Einnahmen zusammen mit Kindergeld: 5.754,
Ausgaben zusammen: 5.264.8
Differenz: 490,- (für jeden noch 245 übrig)
Die Ausgaben beinhalten aber eigentlich alles d.h. Kredit (1250 pro Person, Wohngebäudeversicherung, Grundsteuer, Abfallentsorgung, Wasser, Kaminkehrer, Zugticket, Auto, Benzin, Versicherungen, Internet, Telefon, Handy, Strom, Heizung, Kindergarten, Hausgeld für Rücklagen (200 pro Person /mtl.), GEZ, Lebenskosten (Essen Trinken Waschen Kleidung)
Urlaub ist gestrichen ? Rückstellung wenn was kaputt geht am Haus , Auto , Waschmaschine ?? Will die Immobilien nicht schlecht reden . Aber gerade ab 20 Jahren fangen die Investitionen an. Egal ob Heizung und co gewartet wird
Einnahmen zusammen mit Kindergeld: 5.754,
Ausgaben zusammen: 5.264.8
Differenz: 490,- (für jeden noch 245 übrig)
Ihr seid doch zu dritt, also nur 163 € pro Person.
Zitat von Username2000
Die Ausgaben beinhalten aber eigentlich alles d.h. Kredit (1250 pro Person, Wohngebäudeversicherung, Grundsteuer, Abfallentsorgung, Wasser, Kaminkehrer, Zugticket, Auto, Benzin, Versicherungen, Internet, Telefon, Handy, Strom, Heizung, Kindergarten, Hausgeld für Rücklagen (200 pro Person /mtl.), GEZ, Lebenskosten (Essen Trinken Waschen Kleidung)
Was ist denn Hausgeld für Rücklagen? Hausgeld ist ja normalerweise (bei einer ETW) die Kostendeckung für Wohngebäudeversicherung, Grundsteuer, Abfallentsorgung, Wasser, Kaminkehrer.
Die Rücklagen pro Person zu bilden ist ein komischer Verteilungsschlüssel. Oder geht das Dach schneller Kaputt, wenn ihr noch 2 Kinder mehr bekommt? Hier würde ich eher sowas sagen wie 2 € je Monat und qm. Woher habt ihr denn die Werte für die sonstigen Bewirtschaftungskosten?
Wie lang würde wer von euch denn nach der Geburt eines weiteren Kindes in Elternzeit bleiben? Wie viel verdient diese Person jetzt mit welchen Stellenanteil und wie viel Stellenanteil wird sie nach der Elternzeit haben? Je nach Beantwortung dieser Fragen, würde das Haus das zweite Kind für euch finanziell ein Ding der Unmöglichkeit werden lassen - seid ihr euch dessen bewusst?
Zur besseren Einschätzung der gesamten Situation würde ich gerne mal wissen wollen, wie ihr aktuell wohnt, wie viel Miete ihr zahlt, was gegen die aktuelle Wohnsituation spricht und wie viel ihr tatsächlich in den letzten 12 Monaten gespart habt.
Hallo,
überschlägig gerechnet bei Deinen Zahlen:
820.000 EUR Kaufpreis + 75.000 EUR NK + 306.000 EUR Zinsen auf 30 Jahre (ich geh mal davon aus, dass die Restschuld dann durch angespartes getilgt wird) dann kostet der Spass ohne irgendwelche Reparaturen/Renovierungen 1.200.000 EUR. D.h. ohne Renovierung/Sanierung/Reparaturen (die ja sonst der Vermieter zahlt) könnte man von dem Geld 50 Jahre lang für 2.000 EUR Kaltmiete wohnen.
Da muss man sich fragen, ob es einem das Wer ist ?
ich finde, Ihr habt durchaus eine gute Ausgangslage, aber das Problem sind die derzeit so hochgeschossenen Kaufpreise. Die 800.000 EUR sind im Verhältnis zu Eurem Einkommen relativ hoch.
Vielleicht ist es auch angebracht, die gestellten Fragen mal zu beantworten:
Vergeben die Banken eine Zinsbindung auf 40 Jahre LZ zu 2,x % oder weniger? Nein, 30 Jahre ist die längste Zinsfestschreibungszeit die angeboten wird.Und wenn nein, macht eine Anschlussfinanzierung Sinn? Diese wird, so eine Restschuld nach Zinsbindungende besteht, erst nach Ablauf der Zinsbindung fällig. Muss diese dann zwingend bei der gleichen Bank abgeschlossen werden? (sehe hier dann die Gefahr, dass die Restschuld zB 150.000 oder 250.000,- je nach zuvor geleisteter Zahlungen, mit einem sehr hohen Zins versehen wird wenn man nur an die eine Bank gebunden ist) Nein, die Anschlussfinanzierung kann dann bei jeder Bank gezeichnet werden.
Ist von einer Tilgungsrate von unter 2% abzuraten? Vom Grundsatz ja, aber die 2 % Tilgung passen soweit ja auch in ihre Haushaltsaufstellung
Finanzierung ist darstellbar, die Ausgangslage gut, es liegt an ihnen und ihrer Einschätzung über ihre Lebenssituation und ihrem Konsumverhalten.
dann kostet der Spass ohne irgendwelche Reparaturen/Renovierungen 1.200.000 EUR. D.h. ohne Renovierung/Sanierung/Reparaturen (die ja sonst der Vermieter zahlt) könnte man von dem Geld 50 Jahre lang für 2.000 EUR Kaltmiete wohnen.
Die Sache ist die, dass ja erstmal nur die 381t€ "weg" sind - und man bei Mietzahlung ja zum Schluß kein Haus hat.
(Andererseits wäre die 2000€ Miete nach 30 Jahren bei 2% Mieterhöhung auch bei 3622€ - da wären Zinsen/Kaufnebenkosten schneller alle
Aber dann muss auch alles die 30 Jahre über so laufen, wie geplant.
Grundsätzlich, danke für alle Antworten hier
Ich werde heute Abend nochmal versuchen etwas genauer mein errechneten Ausgaben darzustellen. Was bedeutet denn BZ? "BZ freie Zeit 6 Monate"
Mir ist bewusst, dass das alles viel Kohle ist und ich dafür tatsächlich lange Zeit eine Luxuswohnung mieten könnte. Andererseits sind die genannten Kaufpreise hier noch immer ein Pfurz im Vergleich zum Rest in der Gegend. Komplett sanierungsbedürftige Reihenmittelhäuser mit Asbestplatten und Minigrund werden für den gleichen Betrag verkauft oder Neubauten (RHM oder REH) dann aber weit über 1 Million und das außerhalb von München.. und das ist eher die Regel als die Ausnahme. Dazu kommt noch, dass das EFH auch weitergegeben wird an die Nachkommen die dann entweder selbst drin wohnen oder durch den Verkauf etwas eigenes kaufen könnten.
Die Sache ist die, dass ja erstmal nur die 381t€ "weg" sind - und man bei Mietzahlung ja zum Schluß kein Haus hat.
(Andererseits wäre die 2000€ Miete nach 30 Jahren bei 2% Mieterhöhung auch bei 3622€ - da wären Zinsen/Kaufnebenkosten schneller alle
Aber dann muss auch alles die 30 Jahre über so laufen, wie geplant.
Ich bestreite in keinster Weise, dass das eigenen Haus einen absolut höheren Wohnwert hat als eine gemietete Immobilie. Nur sollte man auch die Gesamtkosten im Auge behalten. Wenn einen das Wert ist, kein Problem. Wenn die Immobilienpreise weiter so steigen in den nächsten 30 Jahren, top Geschäft gemacht.
Ist die BZ-freie Zeit denn auch relevant bei Bestandsimmobilien? Immerhin habe ich dort ja nicht die Gefahr einer Bauverzögerung.
Nicht wirklich ! Es sei den es kommt zu Verzögerung bei Kaufpreis Zahlung . 6 Monate ist auch Standard . Wie auch immer . Ihr müsst für euch reflektieren ob 30 Jahre lange ein Darlehen bedient werden will . Das gute : fixe Rate auf der Ausgaben Seite . Risiko : Einnahmen und Ausgaben inkl Nebenkosten unterliegen Inflation sowie Ausfall ( Job Verlust )
@Username2000
Man kauft ein Haus letztlich für sich, nicht für die Nachkommen. Meine Eltern dachten auch, eins der 3 Kinder wird das Haus vielleicht mal übernehmen. Aber wir sind alle mit unseren Partnern zusammen gezogen. Und letztlich ist es dann immer blöd, wenn eins der Kinder das Haus übernehmen soll. Schenken ist den Geschwistern gegenüber unfair und abkaufen für so viel Geld wird auch keines der Kinder. Bleibt also irgendwann nur der Verkauf. Ob ihr dann mit 60 Jahren wirklich noch mal umziehen wollt, steht auch auf einem anderen Blatt.
Ihr müsst euch auch überlegen, was im Falle der Trennung mit dem Haus passiert.
Realistisch oder nicht machbar
)
Zitieren
Zitat von Username2000
