Baufinanzierung/Grundschuld als Sicherheit, ohne überhaupt möglich?
Guten Tag an alle,
ich habe das Forum hier zufällig entdeckt weil ich auf der Suche nach Informationen zu einer möglichen Baufinanzierung für eine ETW war. Ich bin schon informiert soweit mir das möglich war, komme aber nicht aus der Bankbranche weswegen ich manche Dinge schlicht nicht genau weiss/verstehe. Daher hoffe ich dass mir hier mit Erfahrungen und Wissen etwas geholfen werden kann.
Und zwar geht es prinzipiell darum, dass wir gerade überlegen eine ETW zu erwerben. Da ich mich gerade noch in Elternzeit befinde, können wir leider gerade nur das Einkommen meines Mannes plus Kindergeld und eben unser EK angeben/einbringen. Aktuell beraten mich 2 Berater und jeder sagt was anderes, was ich doch komisch finde. Daher wollte ich jetzt mal unabhängige Meinungen von Personen dazu hören die auch im Thema und somit eine gewisse Kompetenz haben.
Erstmal die Daten zur ETW:
-460.000 Euro zzgl. Nebenkosten 11,76 %
-177 qm (davon 17 qm Terasse), hochwertige Ausstattung
-Eigenkapital 75.000
- kernsaniert in 2016 entspricht Kfw 70, und Energie A+
-Einkommen 3024
Ich habe nun gut zwei "Berater". Einer kooperiert mit einem riesigen Pool an Banken, also auch mit den "billigeren" Onlinebanken, der andere nur mit wenigen teureren. Verkaufen wollen beide, und am besten da wo sie am meisten Provison bekommen, das ist mir klar. Ich suche aner eigtl. trotzdem "nur"den für uns geeignetsten und günstigsten Kredit und vorallem sollte er möglichst ohne böse Überraschungen auch nach der ersten Zinsbindung noch tragbar sein.
Wir stecken jedenfalls noch nicht tief in den Verhandlungen drin. Aber "Vermögens"Berater A meint jetzt schon wir würden über 300.000 Euro momentan gar keinen Kreidt bekommen und somit wäre die gewünschte ETW zu teuer für uns ohne weitere Sicherheiten. Anstatt bei den anderen Banken weiternachzufragen, die er in seinem kleinen Pool noch hat, spricht er immer noch weiter mit der Commerzbank. Kann es sein, dass er hier am meisten Provi bekommt und wenn er meine Eltern als Sicherheit mit reinkommt noch viel mehr? Kennt sich da wer aus?
Berater B meint wiederum es geht auch ganz ohne Sicherheiten (natürlich zu schlechteren Konditionen, aber er bekäme es durch) aber mit zusätzlichen Sicherheiten durch Grundschuldabtretung meiner Eltern bekämen wir einen sehr guten Zins. Schon diese zwei total gegensätzliche Aussagen machen mich stutzig? Wie kann das überhaupt sein, ausser dass manche Onlinebank natürlich sehr geringere Haushaltskosten ansetzt als die Commerz oder Deutsche Bank?
Kommt die 300.000 Euro Grenze denn mit der Beleihungsgrenze zusammen? Sprich 460.000 - 20% Sicherheitsabschlag = 386.000 Beleihungswert und davon max. 80 % " 294.000 Euro? Aber wie kann der Berater B das dann darüber hinaus ohne Sicherheiten überhaupt durchbekommen? Wir haben ja "nur" EK IN Höhe von 75.000 Euro. Da würde doch noch viel Geld fehlen.
Und setzt die Bank überhaupt den Preis von 460.000 an als Wert oder einen ganz anderen? Muss da erst ein Gutachter kommen und falls ja erfahre ich dann von ihm den Marktwert auch, bevor ich viel zu überteuert kaufe??
Berater B hat mir (bei sehr viel niedriger Ansetzung der Haushaltskosten) nun vorerst die PSD oder DiBa vorgeschlagen. Scheinbar bekommt er bei der PSD fast am wenigsten Provi aber er bietet es mir an, weil es am Ende die Masse bzw. gute Propaganda macht. Kennt sich wer mit PSD Bank aus und hat Erfahrungen? Die IngDiBa käme auch noch in Betracht mit etwas schlechteren Konditionen (glaube es wären da 1,6) aber nur wenn wir meine Eltern mit reinnehmen (wahrscheinlich weil diese dort Ihren Kredit laufen haben und Ihre Grundschuld). Sonst würden die uns scheinbar auch nicht finanzieren.
Jedenfalls würden beide ja gerne unsere Eltern mit der Grundschuld ihrer Häuser/Wohnungen mit reinnehmen. Mit widerstrebt das ganze aber ein bisschen und ich wprde das nur tun wenn ich muss weil ich Angst vor den möglichen Folgen habe und diese somit ungern da mit reinziehe, auch wenn ich weiss dass wir die Belastung stemme könnte zumal ich in ca. spätestens 3 Jahren auch wieder zumindest Teilzeit arbeiten gehen werde bei meinem Arbeitgeber wenn nicht unvorhersehbares passiert.
Wie wäre das denn mit der Grundschule genau? Berater plant ja so 85-90.000 Euro Grundschuld meiner Eltern ein um bei der PSD mit 1%Tilgung einen Sollzins von 0,99 zu bekommen auf 10 Jahre (länger binden die sich wohl nicht). Das hört sich natürlich super an und wir würden dann anfangs sola ge es die Rate zulässt bestimmt auch höher tilgen.
Würden hier dann bei meinen Eltern im Grundbuch von der PSD bspw. 90.000 als neue Grundschuld zusätzlich ganz neu eingetragen oder würde die alte Grundschuld bei der INGDiba sozusagen einfach wieder "reaktiviert" und dann als Sicherheit nur diese Teilsumme über 90.000 und nicht die ganze Grundschuld (insgesamt ca. 250.000, wovon ca. 60.000 noch Restschuld) auf die PSD neu ein/umgetragen und damit von der der INGDiba an PSD abgetreten? Geht das einfach so und mit welchen Zusatzkosten ist das überhaupt verbunden?
Kann ich irgendwie dazu beitragen , dass ja diesem Falle meine Eltern sehr bald aus der Nummer draussen wären? Sprich den Kredit irgendwie auf 2 Kredite splitten und den bei meinen Eltern ziemlich schnell und hoch tilgen? Sind die danach automatisch aus der Nummer raus oder erst wenn unser Haus dann irgendwann komplett abbezahlt ist, wenn meine Eltern die Grundschuld nicht gleich löschen lassen danach weil das ja dann wieder nur Kosten verursachen würde?Bzw. könnten Sie das dann überhaupt gleich wieder löschen lassen?
Was passiert wenn meine Eltern ihr Haus abbezahlt haben und irgendwann vielleicht verkaufen wollen würden? Oder was wenn was passieren würde, wir (3 Geschwister) erben würden und einer oder evtl. keiner das Haus selbst will?
Und könnten meine Eltern in diesem Falle diese 90.000 auch evtl. irgendwann bspw. für meine Geschwister als Grundschuldsicherheit verwenden wenn sie anschliessend immer noch bei Ihnen im Grundbuch drinsteht oder gehören diese 90.000 Euro als Grundschuld dann sozusagen uns und wir könnten Sie wiederverwendet im Falle von evtl. Modernisierungsmaßnahmen, da Sie eigtl. ja eine Sicherheit für unsere ETW waren?
Viele Fragen. Danke schonmal fürs Lesen und eure Mühe falls Ihr mir mit Meinungen, Erfahrungen und Fachwissen weiterhelfen könnt.
AW: Baufinanzierung/Grundschuld als Sicherheit, ohne überhaupt möglich?
Es gibt Instandhaltungsrücklagen im Hausgeld (z.B. 80€ im Monat) - in meinen Beispielen oben haben die aber nicht ausgereicht - deshalb können Einmalumlagen im niedrigen Fünfstelligen Bereich oder mehrere Jahre im höheren zweistelligen Bereich pro Monat anfallen - und weitere Ausgaben im Sondereigentum (Bad/Fenster/...) muss man selber zahlen - für alle Fälle sollte man eine entsprechende Rücklage bilden um sich das auch später leisten zu können.
Fahre selber ein 18 Jahre alten Diesel - aber mit TÜV/Material (Öl/Bremsen/Reifen/Kraftstoff/Rücklage für neues Auto) kommen da pro Auto bestimmt 100€ zusammen. (Solange man damit noch in die Innenstädte kommt ...)
Problem bei 1%-Tilgung bei 440000€ : Ihr zahlt bei 2% Zins und 1% Tilgung im Monat 1100€ Rate - und habt nach 10 Jahren noch eine Restschuld von 390.000€ - bei gleicher Tilgung braucht ihr 55 Jahre zur Tilgung. (Banken finanzieren meist nur, wenn dies bis zur Rente machbar ist.)
Wenn aber nach 10 Jahren der Zins auf 4% steigt, könnte es knapp werden.
Bzw. zahlt ihr ja in den ersten 10 Jahren 55.000€ Kaufnebenkosten plus 82.000€ Zinsen (-> das sind umgerechnet pro Monat schon 1142€!!!) und tilgt nur 50.000€.
Wenn du wieder Teilzeit arbeitest, müsst ihr vermutlich mehr Steuern und evtl. auch höhere Kindergartenbeiträge zahlen - und kleine Kinder haben kleine Wünsche - große Kinder größere Wünsche ...
Bitte bedenken, dass es Baukindergeld nur für Kinder gibt, die beim Kaufzeitpunkt schon auf der Welt sind - und es gibt leider keine 240€ pro Monat, sondern 1200€ pro Kind/Jahr -> wären bei 2 Kindern leider nur 200€/Monat.
Sind KfW- oder Landesfördermittel möglich?
Auch bei unbefristeten Verträgen sind Insolvenzen/Betriebsschließungen/... möglich - ich würde darauf achten, dass es auch bezahlbar bleibt, wenn einer mal zwischenzeitlich arbeitslos/krank wird - evtl. schauen, ob man wirklich 177 m² benötigt - vielleicht reichen ja auch 120m² -> bei einer 1:1-Umrechnung des Preises wären das 312.000€ (166.000€ weniger Finanzierungsbedarf - besserer Finanzierungsauslauf ... )
AW: Baufinanzierung/Grundschuld als Sicherheit, ohne überhaupt möglich?
Ach kleine Familie.....
Selten liest man hier was so strukturiertes was den Umgang mit Geld angeht wie bei Euch. Ich denke sogar, dass Ihr das auch wuppen würdet.
Andererseits weiter sparen, Eigenkapital erhöhen und bei einer günstigeren Immobilie zuschlagen kann auch der bessere Weg sein.
AW: Baufinanzierung/Grundschuld als Sicherheit, ohne überhaupt möglich?
@ Utopia
höhere Kitabeiträge würden es nicht. Es ist bei uns nach Einkommen gestaffelt, demhingehend hätten wir schon den höchsten monatlichen Beitrag zu zahlen und die 139 Euro sind bei 2 Kindern im Haushalt (egal ob 1 oder 2 Kinder in der Kita) üblich..
Steuern weiss ich nicht. Jetzt im Moment bekommen wir eher immer was zurück mit der Steuererklärung weil mein Mann soviel Weg zur Arbeit hat etc.
Aber schlussendlich verstehe ich schon worauf ihr alle hinauswollt, mit Sicherheiten durch Eltern und besseren Konditionen vllt. überlegenswert und machbar aber sonst nicht bzw. eher knapp und es darf wirklich nichts dabei schief gehen.
Das blöde ist wirklich dass wir in der Immobilie wirklich gar nichts ändern wollen würden weil Sie und genau so gefällt. D.h auch Bodenbeläge,Bad etc.
D.h ausser KfW 70 Förderung ist mir nichts bekannt, könnte ja bei einem neu sanierten Haus auch nichts vom Staat fördern lassen.
Wie oft haben wir uns schon Häuser angeschaut die in ähnlichem Budget lagen und man hätte noch soviel ändern müssen um sich schlussendlich drin wohlzufühlen. Hatten vor kurzem sogar ein echt aussergewöhnlies und tolles Haus auf einem wirklich grossen 784 m2 Grundstück besichtigt , sogar nur für 450.000. Aber der Haken natürlich da. Es war der feuchte Keller und die Asbestbelastung. Hier hätte es im Rahmen der Sanierung und gleichzeitigen neuen Dämmung sicherlich Ersparnisse gegeben über eine Länderforderung. Aber handwerklich sind wir nicht begabt und preislich wäre da nochmal soviel dazugekommen dass es schier unmöglich war. Schlussendlich hat es halt jmd. gekauft den Asbest wohl nicht zu interessieren scheint.. und den Keller hätte man eigtl auch so lassen können.
Naja zuviel nachdenken und kalkulieren darf man hierbei dann wohl auch nicht. Aber Herr Müller danke für das Kompliment. Dann weiss ich wenigstens dass wir das richtig machen. Berater A wollte mir übrigens gleich einen Nebenjob bei ihm anbieten, der hat das wohl auch festgestellt. Aber wie man sieht brauche ich wohl doch noch Expertenhilfe..
Wir werden jetzt wahrscheinlich nochmal in uns gehen und wirklich abwägen müssen wie toll wir die Immobilie finden und was wir bereit sind zu tun(evtl. mit den Eltern). Vllt. werden wir dann auch ein Angebot evtl um die 400.000 anbieten. Für mehr denke ich lässt sich die Immobilie in der Grösse bei den heutigen Anforderungen und Marktpreisen sowieso nicht wieder gut verkaufen. Und da mich die aktuellen Eigentümer aktuell nochmals angeschrieben haben wie konkret denn unser Interesse sei nachdem wir uns erstmal nicht mehr haben hören lassen, fühle ich mich hier auch bestätigt.
Das krasse ist auch wenn wir beide irgendwann mal erben, woran man heute nicht denken mag, weil die Eltern natürlich das wichtigste im Leben sind, wird es wahrscheinlich eine Summe um die 230.000 mindestens sein. Spätestens dann könnte ich also irgendwie sonder oder anders tilgen. Aber trotzdem sieht es eben so aus, als ob 460.000 für uns absolut nicht machbar sind...
In diesem Sinne ersrmal: Danke für eure ganzen Ratschläge und Tipps. War sehr interessant und auch aufschlussreich mal mehrere Meinungen zu hören von Leuten die etwas von der Materie verstehen..
@noelmaxim
kam noch nicht dazu zu antworten.. Natürlich dürfen Sie mir ein transparentes Angebot zukommen lassen. kann ja nicht scahden und vielleicht nur interessanter als die bisherigen sein. Allerdings bin ich kein Freund von Schufaeinträgen zumal ich mal bei Creditreform gearbeitet habe. Somit würde ich ungern private Daten rausgeben um solches zu verhindern...
AW: Baufinanzierung/Grundschuld als Sicherheit, ohne überhaupt möglich?
Mit dem jetzigen Einkommen ist der Preis für euch zu hoch. Die geringe Tilgung plus Nebenkosten machen für euch mieten attraktiver derzeit.
Man merkt aber, das ihr nur eine Bestätigung wollt da vieles versucht wird schön zu rechnen.
Würde weiter sparen und warten bis Frau wieder Teilzeit arbeitet. Aber eine Immobilie für über 400k finanzieren und dann 3050€ Einkommen im Monat und das bei 4 Köpfen ist hart. Schaffen kann man es, man wird sich ggf etwas einschwenken müssen. Ihr solltet aber mindestens 2% tilgen alles andere wäre auch von der Bank falsch, da ihr kalkulatorisch vor Rente fertig sein solltet. Weiß jetzt nicht wie alt ihr seid? Denke um die 30 also kalkulatorisch 35 Jahre maximal...
AW: Baufinanzierung/Grundschuld als Sicherheit, ohne überhaupt möglich?
ok. ja, einer ist es tatsächlich. Wieso was hat das zu heissen? Denke eben dieser hat sowieso nicht so viele Banken im "Pool"und die L-Bank wohl auch nicht? Der andere hat weitaus mehr Banken aber hat mir telefonisch eben erstmal die INGDIBA (wohl wegen Sicherheit Eltern) und PSD vorgeschlagen.
Aber da die Mehrheit hier denkt, wir würden es mit dem Einkommen eher nicht schaffen, werden sie vielleicht auch Recht haben?Daher hatte ich ja zu Beginn nach Provisionen gefragt, weil ich befürchtete der eine würde mir nur die teuersten Konditionen bei der Commerzbank und der andere hauptsache irgendwas aufschwatzen hauptsache er bekommt seine Provi am Ende, Ob ich danach weiter tilgen kann, könnte ihm ja dann vllt. egal sein...
AW: Baufinanzierung/Grundschuld als Sicherheit, ohne überhaupt möglich?
Das hatte ich ja beantwortet, die Ing ist bei 1% gedeckelt, mehr würde es bei der PSD zu verdienen geben. Ich denke aber, die Provisiondiskussion darf sich von der Höhe nicht stellen, denn entscheidend ist das beste Konzept, eins was zu ihrer Ausgangslage passt.
Ich denke aber, wie u. a. ich es ja auch früh kundgetan habe, ist die Nummer derzeit zu gross, es sei denn, mit der L-Bank lässt sich was zaubern.
An ihren Aussagen erkennt man als erfahrener Makler am Markt, dass da einer von solch einer Truppe am Markt ist
AW: Baufinanzierung/Grundschuld als Sicherheit, ohne überhaupt möglich?
ok. Eigtl. hat mir der Berater aber auch davon abgeraten ausser mit den Sicherheiten meiner Eltern was zu machen oder irgendwie den Bausparvertrag mit der halben Summe bzw. gegebenfalls als Zwischendarlehen mit der kompletten Summe als EK einzusetzen. Nur war ich soweit noch nicht gekommen hier die Konditionen zu erfragen. Eine Telung aus die halbe Summe bei einer Bausparsumme von 200.000 war zu jetzigem Zeitpunkt nicht erfolgreich da die Zuteilung hier trotzdem erst in Ende 22/Anfang 23 gewesen wäre. Es wprde neue mit Teilung auf 85.009 jetzt was bei rum kommen und die 30.000 Extra würden jetzt auch nicht viel bringen und außerdem fielen mir ja dann wiederum 450 Euro an möglicher Tilgung für die weiteren Banken weg..
Die Aussagen die Sie wahrscheinlich dann meinen, mpssen vom anderen Berater sein..Aber ich belese und versuche mich immer selbst allumfassend bei verschiedenen Quellen zu informieren, vielleicht kommt es auch daher oder es war eben mal ein DVAG Artikel dabei?
Jedenfalls können Sie mir noch sagen ob die L-Bank was zaubern kann und zu welchen Konditionen?
AW: Baufinanzierung/Grundschuld als Sicherheit, ohne überhaupt möglich?
Zitat von KleineFamilie
ok. Eigtl. hat mir der Berater aber auch davon abgeraten ausser mit den Sicherheiten meiner Eltern was zu machen oder irgendwie den Bausparvertrag mit der halben Summe bzw. gegebenfalls als Zwischendarlehen mit der kompletten Summe als EK einzusetzen. Nur war ich soweit noch nicht gekommen hier die Konditionen zu erfragen. Eine Telung aus die halbe Summe bei einer Bausparsumme von 200.000 war zu jetzigem Zeitpunkt nicht erfolgreich da die Zuteilung hier trotzdem erst in Ende 22/Anfang 23 gewesen wäre. Es wprde neue mit Teilung auf 85.009 jetzt was bei rum kommen und die 30.000 Extra würden jetzt auch nicht viel bringen und außerdem fielen mir ja dann wiederum 450 Euro an möglicher Tilgung für die weiteren Banken weg..
Die Aussagen die Sie wahrscheinlich dann meinen, mpssen vom anderen Berater sein..Aber ich belese und versuche mich immer selbst allumfassend bei verschiedenen Quellen zu informieren, vielleicht kommt es auch daher oder es war eben mal ein DVAG Artikel dabei?
Jedenfalls können Sie mir noch sagen ob die L-Bank was zaubern kann und zu welchen Konditionen?
lustig und wieder sind wir beim Zauberer und Vermittler bei 3 bzw 4 Köpfen und 3k netto und über 300k Darlehen wird es keine Bank finanzieren. Evtl. bei Eltern Geld leihen
Baufinanzierung/Grundschuld als Sicherheit, ohne überhaupt möglich?
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und den Keller hätte man eigtl auch so lassen können.
Zitat von KleineFamilie