Vorhaben realisierbar?

Hallo,

bin neu im Forum und möchte mir eine Immobilie zulegen. Der Kauf ist bis jetzt lediglich nur geplant. Ob es was wird, ist wahrscheinlich, aber steht letztendlich noch aus. Ich habe mich intensiv mit der Immo-Finanzierung beschäftigt, um mich optimal vorzubereiten. Zu mir: Ich bin weiblich, 45 Jahre, alleinstehend, keine Kinder (und es werden definitiv auch keine kommen), voll berufstätig mit einem Einkommen von netto 2.400 EUR + Nebenjob mit 400,00 EUR. Der Nebenjob ist für mich "Geld für Luxus" und soll nicht in die Finanzierung einfließen, zumal ich nicht weiß, wie lange er noch bestehen wird. Ich wohne auf dem Land im schönen Ostfriesland, nahe Oldenburg/Niedersachsen.

Da der Kauf noch nicht ganz 100%ig besiegelt ist, wollte ich mal gucken, ob meine Visionen einer Baufinanzierung utopisch oder - wenn auch mit Abstrichen - machbar sind. Der Kauf würde zum Herbst diesen Jahres zustande kommen. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus zur Größe von ca. 160 m². Dieses wird bei Kauf noch vermietet sein. Auf das Thema "Gefahren wegen der Eigenbedarfskündigung" etc. möchte ich hier jetzt aber nicht näher eingehen; sicherlich ist dies aber für eine Finanzierung von Bedeutung, deshalb erwähne ich es.

Zum Zeitpunkt des Kaufes im Herbst wird Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten vorhanden sein. Weiteres Eigenkapital ist nicht angespart. Es existiert noch ein Autokredit mit monatlicher Rate von 200,00 EUR, der im Mai kommenden Jahres abgetragen sein wird. Diesen kann ohne Mühe neben dem Immobilienkredit von meinem "Luxus-Konto" bezahlen. Mein Schufa-Score liegt bei 98,65%.

Das Einfamilienhaus (Flachdach-Baujahr in den 70ern, Dachaufstockung in den 80ern) benötigt hier und da noch Sanierungen/Renovierungen, vor allem das Untergeschoss. Das Dachgeschoss möchte ich gerne vermieten. Letzteres ist erst vor ein paar Jahren ausgebaut worden. Ein Energieausweis liegt mir noch nicht vor. Hierauf warte ich noch, bevor eine Kaufentscheidung getroffen werden kann im Hinblick darauf, was noch alles für Arbeiten notwendig sind (Dämmung etc.).

Die Wohnung möchte ich gerne für 400,00 EUR vermieten, ein monatlicher Abtrag käme für mich für die Erdgeschosswohnung bis 650,00 EUR in Betracht, so dass monatlich bis 950,00 EUR abgetragen werden sollen (von Mietzahlung möchte ich nur 300,00 EUR abtragen - Rest für Instandhaltung).

Nun zu den Eckdaten der Immobilienfinanzierung (es steht hier noch in der Schwebe, was und wie viel wofür genau gebraucht wird - wegen der Renovierung). Für eine erste Einschätzung habe ich mir folgende Übersicht gemacht:

Kaufpreis: 160.000,00 EUR
Renovierungskosten: 40.000,00 EUR (grob geschätzt mit viel Eigenleistung durch Verwandte/Freunde)

	Kfw-Kredit Programm 124	Kfw-Kredit Programm 151	Restkredit Bankfinanzierung
Darlehensbetrag	50.000,00 €	30.000,00 €	120.000,00 €
Sollzinssatz p. a.	1,45%	0,75%	ca. 2,0%
Sollzinssatz fest bis	01.10.2029	01.10.2029	(spätestens) 30.09.2039
Auszahlungskurs	100%	100%	100%
anfänglicher Tilgungssatz p. a.	9,0%	8%	1%
monatliche Belastung bis 30.09.2029	435,42 €	218,75 €	300,00 €
Restschuld zum Festzinsablauf	1.605,33 €	295,02 €	106.238,33 €
Ablösung zum Festzinsablauf /Tilgungssatzwechsel	Ablösung	Ablösung	6%
monatliche Belastung bis 30.09.2036	----	----	950,00 € (vielleicht auch weniger)

Anmerkung: Den Tilgungszuschuss vom Staat habe ich in dem Programm 151 der Kfw schon berücksichtigt. Hier verbleibt nach 10 Jahren noch jeweils eine kleine Restschuld, die ich dann aus dem Portemonnaie zahlen möchte. Im Anschluss kann ich die Tilgungsrate für den Hauptkredit ohne Kfw deutlich anziehen. Berücksichtigt habe ich beim Hauptkredit über 120.000 EUR weiterhin eine dynamische Lebensversicherung (mit einer zum jetzigen Zeitpunkt garantierten Versicherungssumme von 31.000 EUR) in Höhe von 30.000,00 EUR. Die Auszahlung der Lebensversicherung erfolgt in 09/2034, also in 15 Jahren.

Wichtig ist mir eine (maximale) Festschreibung über 20 Jahre. Das Risiko von steigenden Zinsen (was meines Erachtens nahezu zwangsläufig kommen wird) möchte ich unbedingt vermeiden.

Kann schon jemand eine Einschätzung geben, ob das realisierbar ist? Vielleicht sogar schon, mit welchem Sollzins ich rechnen muss, wenn der Darlehensvertrag zum jetzigen Zeitpunkt abgeschlossen werden würde? Ich glaube, dass die von mir angenommenen 2,0% unrealistisch sind. Hier wird vermutlich ein höherer anzusetzen sein wegen der 20-jährigen Zinsbindung?!

Herzliche Grüße sendet Euch Lina!