Reihenhaus für Familie - Die passende Finanzierung
Hi zusammen,
wir planen ein Reihenendhaus mittels GU zu bauen und "tüfteln" gerade am passenden Finanzierungsmodel und erhoffen uns Tipps und Hinweise zur für uns passenden Baufinanzierung. Der Vertrag soll Mitte Februar unterschrieben werden
Wer ist "uns":
Zwei Erwachsene (35 u. 34, verheiratet) und zwei Kinder.
Einkommen: Ich 2800€ netto, meine Ehefrau 1200€ netto bei einer 20h/Woche. (beide Stkl 4)
Eigenkapital 1: 25.000€
Eigenkapital 2: BSV -> Bausparguthaben: 10.000, Darlehen 10.000 (zuteilungsreif)
Eigenkapital 3: BSV -> Bausparguthaben: 15.000, Darlehen 40.000 (nicht zuteilungsreif)
Potentielles EK: Baukindergeld 24.000€ über 10 Jahre (bzw. 2.400€ pro Jahr)
Aktuell ist angedacht die beiden BSV zu kündigen und das Sparguthaben als EK-Anteil mit einzubringen
Haus Eckdaten:
Wohnfläche: 145 qm
KFW 55
Hauskosten: 345.000€ (inkl. Notar, Grundbuch, etc)
Zusätzliche Kosten: Bad, Küche, Elektrik im Raum auch nochmal grob 35.000€
Darlehenssumme: 330.000
Jetzt stellt sich für uns die Frage, wie wir die Darlehenssumme am Besten aufteilen können. Unsere erste Idee sieht wie folgt aus:
180.000€ Baudarlehen
50.000€ KfW Wohneigentum
100.000€ KfW Energieeffizienz
Die zweite Frage ist die nach der Zinsbindung. Meine Idee ist die folgende:
180.000€ Baudarlehen (Zinsbindung 20 Jahre, Laufzeit 20 Jahre -> 2,15%; 2% Tilgung)
50.000€ KfW Wohneigentum (Zinsbindung 10 Jahre, Laufzeit 20 Jahre -> 1,55%)
100.000€ KfW Energieeffizienz (Zinsbindung 10 Jahre, Laufzeit 20 Jahre -> 1,30%)
Das ergibt eine monatliche Rate von ca. 1.300€.
Nach 10 Jahren ist die Restschuld wie folgt:
180.000€ -> 140.000€ (sofern Zinssatz kleiner als 2,15% zusammen mit der Restschuld vom 100.000€ Darlehen umschulden sonst laufen lassen und Tilgung erhöhen)
50.000€ -> 29.500€ (Der Kredit wird dann durch das Baukindergeld + Angespartem vollständig getilgt)
100.000€ -> 53.700€ (Zinsbindung ist ausgelaufen -> umschulden)
Restschuld: 193.700€ (mit Zinsänderungsrisiko bei 53.700€)
Nach 20 Jahren (angenommen nur die 53.700€ werden umgeschuldet mit 2,4% Zinssatz und die Tilgung beim weiterlaufenden Bankdarlehen auf 5,5% erhöht):
140.000€ -> 55.000 (Zinsbindung ist ausgelaufen -> umschulden)
53.700€ -> 0€
Nach 25,5 Jahren getilgt, sofern der Zinssatz bei 2,4% liegt.
Ist für euch Erfahreneren diese Rechnung völlig hanebüchen oder ist das ein gangbarer Weg oder habt ihr andere Vorschläge?
AW: Reihenhaus für Familie - Die passende Finanzierung
Hallo Elbau,
sehr gesunde Ausgangslage, die ersten Ideen hören sich plausibel, nachvollziehbar und praktikabel an und sind ein erster Ansatz für weitere Überlegungen und Modifizierungen.
In welcher Stadt (wegen Landesfördermittel) soll das Vorhaben realisiert werden?
Den Bausparvertrag würde ich ggf. nicht kündigen, da der Blankodarlehensanspruch den Beleihungsauslauf senken kann, was wiederum zu einem günstigeren Mischzins aller Darlehen führt. Insbesondere da nicht versteigernde Maßnahmen/Investitionen nötig sind, kann der Blankobauspardarlehensanspruch Gold wert sein.
AW: Reihenhaus für Familie - Die passende Finanzierung
Vielen Dank für die Antwort, das hört sich ja schonmal ermutigend an.
Den Ort möchte ich nur ungern nennen, die hiesige Stadt fördert den Neubau aber nicht, da hatte ich mich bereits informiert. Es wird sich aber um Niedersachsen handeln
Bei den Ausführungen hinsichtlich des BSV konnte ich allerdings nicht folgen. Könnten Sie dies evtl. etwas ausführlicher darstellen?
AW: Reihenhaus für Familie - Die passende Finanzierung
Ihr Beleihungsauslauf wird unter Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten und den nicht wertsteigernden Investitionen wie Z.B. die Küche hoch ausfallen.
Das Bauspardarlehen mag zwar vom Zinssatz bezogen aut das Darlehen hoch ausfallen, aber das Darlehen ist fremdfinanziertes EK und verbessert das Risiko der Bank,entsprechend sind bessere Konditionen zu generieren und es lässt sich auf den Gesamtbedarf mit dem teureren Bauspardarlehen ein besserer Mischzins abbilden.
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Zitat von noelmaxim
Hallo Elbau,
sehr gesunde Ausgangslage, die ersten Ideen hören sich plausibel, nachvollziehbar und praktikabel an und sind ein erster Ansatz für weitere Überlegungen und Modifizierungen.
.
Lieber Noelmaxim,
das würde ich jetzt mal wieder als streitbar ansehen.
Gesamtvolumen geschätzt 390.000 EUR (345.000 EUR Baukosten + 35.000 EUR Bad/Küche Elektrik)
50.000 EUR Eigenkapital entsprechen gerade mal 13% Eigenkapitalquote und das ist keine "sehr gesunde Ausgangslage".
Sicherlich kann der TE dieses Vorhaben realisieren, man sollt ihm aber schon reinen Wein einschenken und nicht alles superschön reden........
AW: Reihenhaus für Familie - Die passende Finanzierung
Lieber Finanzierung, wir halten fest:
- 4.000 Euro Nettoeinkommen, bei reduzierter Stundenzahl der Frau
- ordentliches EK vorhanden
- keine großen Erwerbsnebenkosten
- BSD zur Beleihungsauslaufsenkung möglich
- scheinbar Familienplanung abgeschlossen
- 35 Jahre alt
- geplante 25 Jahre Darlehenslaufzeit
- keine Kreditverbindlichkeiten
- 24.000 Euro zusätzliches Tilgungskapital durch Baukindergeld
Sorry, ich weiß wirklich nicht, wie diese Ausgangslage ganzheitlich nicht als gesund bezeichnet werden kann
Das Baukindergeld kann in einen BSV eingezahlt werden, womit ein Großteil (70.000 Euro) der Restschuld nach 10 Jahren abgesichert werden kann. Ggf. kann auch vermögenswirksame Leistung des Arbeitgebers in das Bausparkonto eingezahlt werden, was die Zuteilungssumme weiter erhöhen würde.
AW: Reihenhaus für Familie - Die passende Finanzierung
Gibt es schon einen genauen Zeitplan für Baustart und Fertigstellung?
Nicht dass sich der Baustart aufgrund noch nicht verkaufter Reihenhäuser verzögert und am Ende ihr kein Baukindergeld mehr erhaltet.
AW: Reihenhaus für Familie - Die passende Finanzierung
Hallo, das ganze hört sich ähnlich an wie bei uns. Er34 2800€ Netto , sie 34 1000€ halbtags 2 Kinder 380€ .EK 60000€ , und ein Baugrundstück das verkauft wird in 2 Jahren 100000-150000€ . Neubau DHH Kosten inklusive Grundstück 450'€ .
1: Sparda-Bank Darlehen 100.000,00 EUR, fest für 10 Jahre zu nominal 0,97%
-> Restschuld nach 10 Jahren rund 75.500,00 EUR, Rückzahlung ggf. durch Grundstücksverkauf
2: Sparda-Kombi Darlehen 100.000,00 EUR, fest für 10 Jahre zu nominal 0,97%
->Anschlussfinanzierung durch Bauspardarlehen rund 57.700,00 EUR zu 1,40% bis zur kompletten
Rückzahlung (30.05.2035
3: KFW 153" 100.000,00 EUR, fest für 10 Jahre zu nominal 0,90%
-> Restschuld nach 10 Jahren rund 66.200,00 EUR, Rückzahlung ggf. auch durch Grundstücksverkauf
4: Riester-Darlehen insg. 100.000,00 EUR, zu nominal 1,29% bis Zuteilung der Riesterverträge
-> Anschlussfinanzierung durch Riesterbauspardarlehen zu nom. 2,00% bis zur kompletten
Rückzahlung (30.02.2047 bzw. 30.07.2037.
AW: Reihenhaus für Familie - Die passende Finanzierung
Also ich finde eure Ausgangslage besser.
Ihr habt ein Grundstück in der Hinterhand, dass die Restschuld von Baustein 1 und 3 komplett auffangen kann. Baustein 2 und 4 ist bis zum Ende save.
Ob ihr Baustein 4 wirklich in eurer Finanzierung haben wollt, würde ich mir gut überlegen.
Ich würde eher Baustein 1 und 2 jeweils auf 150.000 € setzen.
AW: Reihenhaus für Familie - Die passende Finanzierung
Zitat von finanzierung
Lieber Noelmaxim,
das würde ich jetzt mal wieder als streitbar ansehen.
Gesamtvolumen geschätzt 390.000 EUR (345.000 EUR Baukosten + 35.000 EUR Bad/Küche Elektrik)
50.000 EUR Eigenkapital entsprechen gerade mal 13% Eigenkapitalquote und das ist keine "sehr gesunde Ausgangslage".
Sicherlich kann der TE dieses Vorhaben realisieren, man sollt ihm aber schon reinen Wein einschenken und nicht alles superschön reden........
Ihr rechnet euch alle ne „Matsche“ zurecht…….
Er Schreibt Hauskosten: 345.000€ (inkl. Notar, Grundbuch, etc) dann zieh da mal 10 % Nebenkosten ab.
Dann ist das Objekt 310.500 wert, wenn die Bank nicht einen Prozent Sicherheitsabschlag macht.
Dann 35 K Investition, bedeutet das ding ist dann 345.500 wert, wenn die Bank zusätzlich noch die Invest zu 100% als wertsteigernd ansieht und nicht einen Euro als herkömmliche Instandhaltung.
Dann kommt man bei dem Wunschdenken auf 345.000 Beleihungswert und einer Schuld von 330.000
Das macht eine Eigenkapitalquote von 4,35 %
Ein absoluter Witz und an sich Garnichts.
1300 Rate zzgl. 450 NK zzgl. 250 Instandhaltung = 2000,00 Euro ausgaben für Wohnraum.
Das sind bei 4000 Einkommen 50% der Einnahmen.
Wer da von gesunder Ausgangslage spricht, der hat in meinen Augen keine Ahnung von nichts!!!!!
Und bei dem recht geringem Gehalt was die beiden verdienen, muss definitiv was für die Altersvorsorge gemacht werden, sonst bricht selbst beim abgezahlten Haus im Alter das Kartenhaus zusammen.
AW: Reihenhaus für Familie - Die passende Finanzierung
Hausbauwest, deine Rechenweise ist nicht nachvollziehbar, erstens rechnet so keine Bank, zweitens ist deine Berechnungsgrundlage unrelevant und drittens, du hast die Investition nicht zu tätigen.
1) Hast du die Erwerbsnebenkosten erfragt? Wie kommst du da auf 10% (??????? Makler drin???) = 34.500 Euro Nebenkosten?
2) Warauf bemisst du das Eigenkapital, um die Quote zu berechnen und wofür ist diese entsscheidend?
3) Wer zahlt für ein REH 450 Euro NK???
4) Sind 250 Euro Instandhaltungsreserve für eine Neubau zwingend von Anfang an nötig?
5) 4.000 Euro Einkommen ist gering? Zumal die Frau 20 Stunden die Woche arbeiten geht?
6) Wie kommst du eigentlich auf 4.000 Euro Einkommen? Mind 384 Euro Kindergeld kommt noch hinzu, da bin ich schon bei 4.388 Euro, ungeachtet dessen, dass ein 13. Gehalt oder Urlaubsgeld-, und/oder Weihnachtsgeld gar nicht hinterfragt wurde.
7) Die Bausparverträge mit ihrem Bauspardarlehensanspruch können den Beleihungsauslauf zusätzlich senken und das Baukindergeld berücksichtigst du überhaupt nicht!
Selbst wenn ich deine Werte bezüglich NK und Instandhaltung akzeptiere, mind dein stümperhaft nicht berücksichtigtes Kindergeld aussen vor lasse, 2.000 Euro Überschuss für eine 4 köpfige Famile kann als gesund bezeichnet werden, was es da zu mäkeln gibt (mal ganz davon zu schweigen, dass du den TE und sein Sein überhaupt nicht kennst), erschliesst sich mir überhaupt nicht!
Ich frage mich ernsthaft, wer hier Matsche rechnet und was du damit bezwecken willst, zumal die TE's zurecht so überhaupt nicht rechnen können und werden!
AW: Reihenhaus für Familie - Die passende Finanzierung
ich gehe garnicht näher auf dein rumgeschreibsel ein, das ist mir zu blöd.
2000 zum leben für 2 Erwachsene und 2 Kinde finde ich wenig.
kommt er einmal in Bezug von Krankengeld, fehlen 850 Euro im Monat und dann klappt alles zusammen.
250 Euro Rücklage finde ich sogar noch wenig.
450 Euro Nebenkosten sind realistisch.
AW: Reihenhaus für Familie - Die passende Finanzierung
Es sind keine 2.000 Euro Überschuss, es ist mehr, selbst dann, wenn ich deine NK und Rücklagen ansetze!
Eine 4 köpfige Familie kann vorübergehend sehr wohl von 1.250 Euro (ungeachtet dessen, dass das dann 1.650 Euro nach deiner skurrilen Rechnung wären) leben, zu dem - so der Hauptverdiener ausfallen würde - könnte die Frau dann mehr als 20 Stunden arbeiten gehen. Auch kann man sich gegen einen evtl. Verdienstausfall aufgrund von Krankheit absichern, Einkommen dafür ist genug da, da wäre genügend Luft!
Deine ganzen Argumente verpuffen, weil deine Berechnungsgrundlagen vorne und hinten nicht passen!
Obacht ist immer gegeben, was du aber machst ist arm rechnen und Tatsachen und Begebenheiten verfälschen, ungeachtet der Tatsache, dass du polterst, ohne alle Informationen zu erfragen, zu erfahren und zu berücksichtigen!
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Zitat von noelmaxim
Es sind keine 2.000 Euro Überschuss, es ist mehr, selbst dann, wenn ich deine NK und Rücklagen ansetze!
Eine 4 köpfige Familie kann vorübergehend sehr wohl von 1.250 Euro (ungeachtet dessen, dass das dann 1.650 Euro nach deiner skurrilen Rechnung wären) leben, zu dem - so der Hauptverdiener ausfallen würde - könnte die Frau dann mehr als 20 Stunden arbeiten gehen. Auch kann man sich gegen einen evtl. Verdienstausfall aufgrund von Krankheit absichern, Einkommen dafür ist genug da, da wäre genügend Luft!
Deine ganzen Argumente verpuffen, weil deine Berechnungsgrundlagen vorne und hinten nicht passen!
Obacht ist immer gegeben, was du aber machst ist arm rechnen und Tatsachen und Begebenheiten verfälschen, ungeachtet der Tatsache, dass du polterst, ohne alle Informationen zu erfragen, zu erfahren und zu berücksichtigen!
Fakt ist, dass Du die Leute hier so weit runter rechnest, dass hinterher ne Bude da steht und zum Leben nichts mehr da ist.
Auf das Thema Altersvorsorge gehst Du nie ein. ( Verdienst Du ja auch nix mit, weil Du es nicht kannst )
Es wird einfach alles abgegriffen was da ist und fertig..... geht die Frau halt einfach mehr arbeiten, ist ja auch bei jedem so möglich, einfach mal die Stunden hochzukurbeln, egal ob der AG überhaupt mehr zu bieten hat.
Bei Dir steht immer nur die eigene Gier nach einem Abschluß
AW: Reihenhaus für Familie - Die passende Finanzierung
Nee, wenn der Mann krank ist, bleibt die Frau zu Hause und lackiert sich die Fingernägel und wartet bis der Vollstrecker kommt!!
Man, wenn eine Familie 4.000 netto hat und da Kindergeld hinzu kommt, dann haben die 4.400 Euro und wenn es ein 13. Gehalt gibt noch mehr.
Es geht ja hier noch nicht mal darum, ob das was über bleibt gesund ist, es geht ja darum, deine Grundlage zurecht zu rücken und ob das dann passt, entscheidest du nicht und ich auch nicht.
Eine bezahlte Immobilie ist auch ein Teil der Altersvorge, ungeachtet dessen, dass das Haus dann auch verkauft werden kann und ggf eine kleine ETW das eigene Heim wird!
Für dich hast du Recht, ok, fühl dich gut dabei, aber du erreichst damit die wenigsten Verbraucher, da sie anders rechnen müssen, bzw werden als du. Dies ungeachtet dessen, dass du ja noch nicht mal weißt, wie bescheiden einige Menschen leben können und wollen, da du plump und ohne wirkliches Interesse an den TE irgendwas raus haust, ohne dir die Mühe zu machen, die Grundlage deiner Behauptungen zu hinterfragen!
AW: Reihenhaus für Familie - Die passende Finanzierung
Da muss ich Noelmaxim in dem Punkt Recht geben. " Es geht nichts über eine bezahlte Immobilie im Rentenalter ".
Alles andere ist zweitrangig.
Und zur Not kann dann eine werthaltige Immobilie im Alter jederzeit verkauft werden.
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Zitat von Bankkaufmann
Es geht nichts über eine bezahlte Immobilie im Rentenalter
Und was ist der Preis dafür ?
30 Jahre leben mit Angst und Bange ?
Ist es zielführen im Rentenalter die Immobilien verkaufen zu müssen, für die man sein leben lang bezahlt hat ?
Wäre es nicht sinnvoller zum kleinen Arsch ne passende Hose zu tragen ?
AW: Reihenhaus für Familie - Die passende Finanzierung
Hausbauwest, du magst in der Hose keinen haben, aber spreche das doch den anderen Menschen nicht ab. Fürchterlich!
Nur negativ, nur Unterstellungen und Behauptungen, die auf Annahmen und Spekulationen basieren.
Warum ist oder muss Angst und Bange der Preis dafür sein? Weil es bei dir so ist?
Warum muss man zwingend im Alter ein Haus verkaufen? Ist doch eine schöne Option!, so man das kann.
Kennst du das, wenn die Kinder wieder einziehen, wenn man alt ist oder gar ein Lebenspartner verstorben ist? Kennst du Familie?
Kennst du eigentlich glückliche Menschen, die ihr Leben meistern, mit allen Höhen und Tiefen, immer Lösungen parat haben, statt an Problemen zu zerbrechen? Gibt es diese nur bei Mietern oder Eigentümer einer ETW?
Wo übernimmt sich dieser TE hier augenscheinlich? Wo? l
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Zitat von noelmaxim
Wo übernimmt sich dieser TE hier augenscheinlich? Wo? l
Indem er 50% seines Einkommens für den Wohnraum bezahlt.
Ganz einfach erklärt, sollte somit auch bei Dir angekommen sein.
Punkt 2 ist, dass es die Bude bis zur Firstpfanne verschulden muss, um das ganze überhaupt irgendwie zu bewerkstelligen.
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Zitat von noelmaxim
