Kurz habe ich eine Frage zu aktueller Familiensituation.
Ich und meine Eltern überlegen Ihr Haus an mich zu verkaufen. Was müsste ich beachten und was wäre sinnvoll und was nicht.
Kurze Fakten:
- Sie würden mir Ihr EFH für 150.000€ unter Wert verkaufen. Damit würden Sie Ihre Restschuld bei der Bank tilgen und ein neues Darlehen über mich wäre aufgrund der Zinsen günstiger wie Ihr jetziges.
- Dadurch würde mir ja quasi sofort ein Eigenkapital von 150.000€ zum Vorzeigen zb für weitere Immobilienfinanzierung bei der Bank entstehen!?
- Sie würden das Haus weiter bewohnen und entweder mir Miete zahlen (Frage ob in gleicher Höhe wie Darlehensabtrag oder sollte die Kaltmiete höher sein um zb die Bonität besser dastehen zu lassen / Rücklagen etc oder sollten Sie das Darlehen als Beitragszahler quasi selber tilgen. Die Laufzeit wäre ca 10 verbleibende Jahre.
- wie kann man das ganze aus Steuersicht am besten händeln?
Ich selber wohne zur Miete. Das Haus wird von meinen Eltern quasi noch als Eigentümer bewohnt. Dann wäre ich jedoch Eigentümer würde aber nicht in dem Haus selber wohnen.
Da sollte der Steuerberater mit einbezogen werden.
1. evtl. wird das Finanzamt bei einem Verkauf so viel unter Wert eine Schenkung vermuten und die Differenz zum Verkehrswert entspr. steuerlich bewerten.
2. Die Mieteinnahmen musst Du natürlich auch versteuern. Du müsstest Dich schlau machen, wie viel das Finanzamt an Miete (evtl.nur 50% des örtlichen Mietspiegels ?) voraussetzt, damit Du im Gegenzug auch sämtliche Kosten des Hauses steuerlich geltend machen kannst.
wie Herrmueller schon sagt, ist es da am besten einen Steuerberater zu fragen und deine Fragen zu klären. Prinzipiell sollte Vorgehensweise in etwa so aussehen:
1. Deine Eltern sollten dir die Immobilie zu einem möglichst HOHEN Preis (Marktpreis) verkaufen, den du voll (möglichst hoch) finanzierst.
2. Damit sollen deine Eltern ihr Darlehen tilgen und den Restbetrag dir als Schenkung zukommen lassen.
3. Mit dieser Schenkung kaufst du dir eine eigene Immobilie und sparst deine Miete.
4. Normalerweise müssen deine Eltern 66% der ortsüblichen Miete bezahlen, dass du das Darlehen (und sonstige Kosten) voll absetzen kannst.
Damit hast du hohe Abschreibungen (durch den hohen Kaufwert), 2 Immobilien, Darlehenskosten voll absetzbar (da nur auf der vermieteten Immobilie) und Schenkungen bis zu 400.000 Euro sind alle 10 Jahre steuerfrei.
So in etwa könnte man es machen, aber ich bin kein Steuerberater. Du solltest auf jeden Fall deinen Steuerberater fragen, ob der Weg so möglich ist oder ob es villeicht noch einen besseren Weg gibt.
wie Herrmueller schon sagt, ist es da am besten einen Steuerberater zu fragen und deine Fragen zu klären. Prinzipiell sollte Vorgehensweise in etwa so aussehen:
1. Deine Eltern sollten dir die Immobilie zu einem möglichst HOHEN Preis (Marktpreis) verkaufen, den du voll (möglichst hoch) finanzierst.
2. Damit sollen deine Eltern ihr Darlehen tilgen und den Restbetrag dir als Schenkung zukommen lassen.
3. Mit dieser Schenkung kaufst du dir eine eigene Immobilie und sparst deine Miete.
4. Normalerweise müssen deine Eltern 66% der ortsüblichen Miete bezahlen, dass du das Darlehen (und sonstige Kosten) voll absetzen kannst.
Damit hast du hohe Abschreibungen (durch den hohen Kaufwert), 2 Immobilien, Darlehenskosten voll absetzbar (da nur auf der vermieteten Immobilie) und Schenkungen bis zu 400.000 Euro sind alle 10 Jahre steuerfrei.
So in etwa könnte man es machen, aber ich bin kein Steuerberater. Du solltest auf jeden Fall deinen Steuerberater fragen, ob der Weg so möglich ist oder ob es villeicht noch einen besseren Weg gibt.
Das mit der Schenkung macht natürlich so richtig Sinn..... insbesondere, wenn die Eltern dann innerhalb der kommenden 10 Jahre zum Pflegefall werden und das Sozialamt die Schenekung innerhalb der 10 Jahresfrist zurück fordert.
wenn dieser Fall (Eltern pflegebedürftig und können es nicht bezahlen), dann ist es absolut egal, wie man es macht. Auch bei einem Verkauf von 150.000 Euro unter Verkehrswert (ohne Schenkung) wird das Sozialamt zugreifen. Dann würde ja jeder seine Immobilie für im Extremfall 1 Euro an seine Kinder verkaufen und dann den Staat für Pflege bezahlen lassen. Du kannst zwar verkaufen wie auch immer du willst (auch für 1 Euro an dein Kind), aber der Staat wird immer den Betrag zwischen Verkehrwert und den 1 Euro Preis als Schenkung ansehen.
Egal ob 150.000 Euro unter Wert oder Verkauf zum Verkehrswert und anschließende Schenkung von Bargeld für den Staat sind beides Schenkungen und ein Zugriff (im Fall der Fälle, Eltern notleidend usw.) ist durch den Staat in beiden Fällen möglich.
Ich denke, dass sollte ein Anwalt oder besser noch ein Notar beantworten, bzw dieser dazu befragt werden und hausbauwest denkt über seine Aussage noch mal nach und macht sinnigerweise sinnvolle Vorschläge mit seinen Kommentaren.
Verkauf EFH innerhalb der Familie
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Zitat von StGe1973