Versteigerungsobjekt - rechnet sich die Immobilie?
Hallo,
ich hoffe ihr könnt mir helfen.
Es geht um ein Haus mit 3 Wohnungen (4 Zimmer a 99 qm mit Balkon, Altbau mit Dielenböden, letzte Sanierung in den 1980igern) kleinem Garten mit Garage. Baujahr 1900 in sehr gutem Viertel einer nachfragestarken Stadt in Hessen.
Die Immobilie wird versteigert mit einem Schätzwert von 570k, im Wertgutachten wird von ca. 85k Investitionsstau gesprochen. Ich gehe von einem Versteigerungspreis von 700k aus.
Die Wohnungen sind alle vermietet und generieren aktuell ca. 2500 EUR p.m. insgesamt, dies entspricht ca. 9 EUR/qm, allerdings würde ich in gutem sanierten Zustand ca. von 12-13 EUR/qm ausgehen.
Eigenkapital, welches ich einsetzen möchte ist ca. 50k, Rest sollte eine Vollfinanzierung über 25 Jahre mit 20 Jahren Zinsbindung sein, derzeit gehe ich von ca. 2,5 % Zinssatz aus.
Mein persönliches Ziel ist, ohne große eigene (>1000 EUR p.m.) Belastung mit diesem Objekt Vermögensaufbau zu erreichen.
Die Frage ist, denkt ihr dass dies eine sinnvolle Investition sein könnte? Wo würdet ihr hier das maximale Gebot sehen?
In meinen Berechnungen habe ich damit einen aktuell monatlich negativen Cashflow und über die Gesamtzeit eine negative Rendite. Kann das sein oder mache ich dabei einen Denkfehler?
AW: Versteigerungsobjekt - rechnet sich die Immobilie?
Da du nicht sonderlich viele Informationen über dich preis gibst, switche ich die Daten deiner Immobilie mal auf mich um.
Also du willst das Haus für 700.000 € kaufen und hast eine jährliche Miete von 30.000 €. Das macht Faktor 23,3. Das ist nicht der beste Faktor. Weist du sicher, dass seit der Begutachtung kein weiterer Investitionsstau hinzugekommen ist? Wenn die Wohnungen vermietet sind, ist es extrem schwer zu sanieren. Darum würde ich darauf warten, bis mindestens ein Mieter draußen ist. Ob die anderen Mieter dann den Umbau und die Mieterhöhung mitmachen, oder ob du erstmal gescheite Mieter suchen und finden musst, steht dann in den Sternen. Oder willst du jeweils sanieren, wenn die Mieter zufälligerweise ausziehen?
Dir sollte halt klar sein, dass du am Anfang jeden Monat rund 1.500 € Zinsen zahlen musst. Da schmerzt jeder Mietausfall besonders.
Also wenn ich jeden Monat 1.000 € für die Rente zurücklegen könnte, würde ich mir dieses Risiko nicht antun.
AW: Versteigerungsobjekt - rechnet sich die Immobilie?
Hi,
Vielen Dank für deine Antwort.
Ich bin verheiratet, 32, und wir haben ein Haushaltsnetto von ca. 70k zzgl. Bonus 10k. Keine Schulden.
Meine Idee ist, in eine der Wohnungen einzuziehen und diese mit Fassade und Dach und Treppenhaus zu sanieren und die beiden weiteren Wohnungen dann, wenn sie frei werden. Investitionen würde ich gerne auf die Mieter umlegen, in so weit dies möglich ist.
Die Idee ist, hier nach 20 Jahren eine Immobilie mit 1 Mio Wert zu haben, die Einkommen generiert.
Würde ich nur 1000 p.m. sparen, sind dies ohne Zins nur 250k.
Daher dachte ich, könnte diese Immobilie sinnvoll sein?
Versteigerungsobjekt - rechnet sich die Immobilie?
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