Nachteile im Grundbuch eingetragene Grundschuld, aber Kredit abbezahlt?

Falls es noch jemand interessiert hier mein Senf dazu..

Zitat von pstein

Gelegentlich wird empfohlen diese Grundschuld stehen zu lassen um evtl. Kredite in der Zukunft darauf aufnehmen zu können.

Macht als Verbraucher Sinn wenn es die Hausbank ist bei der man weitere Kredite plant.
Will man später bei einer anderen Bank einen Kredit aufnehmen, kann man zwar die alte Bank zur Abtretung auffordern,
allerdings muss die neue Bank das nicht mitmachen. Grade eine 0815-Retail-Direktbank wird eher auf eine frische GS bestehen.

Hauptmotiv ist eher die Kosten fürs GB-Amt zu sparen. Königsweg ist: Eine Löschungsbewilligung von der Bank anzufordern und diese zuhause in die Schublade zu legen.
Will man später neu belasten oder GS abtreten oder verkaufen, bringt man diesen Schrieb zum Notartermin mit.

Zitat von pstein

Gibt es irgendwelche Nachteile wenn man die Grundschuld im Grundbuch stehen lässt (bei abbezahltem Kredit)?

Nein, wenn man die Löschungsbewilligung in der Schublade hat.
Ja geringe, nämlich im schlimmsten Fall ein paar Tage/Wochen Verzögerung bis zur Auszahlung bei Neubelastung, wenn man keine Löschungsbewilligung in der Schublade hat.
(Nachtrag: Ja große, wenn man vorhat bei der Bank irgendwelche Verbindlichkeiten später nicht zu bedienen (ohnehin keine gute Idee). S.u.)

Zitat von pstein

Was ist, wenn die kreditgebende Bank Pleite geht? Fällt dann der Grundschuldanspruch in die Insolvenzmasse?

Nein, die Kredite fallen in die Insolvenzmasse. Grundschulden stellen kein Bilanzvermögen da sondern nur eine Kreditsicherheit, die keinen isolierten Wert besitzt. Im äußerst unwahrscheinlichen Fall dass Mutti das Institut nicht rettet wird der Insolvenzverwalter den Kredit verkaufen und du bezahlst die gleichen Raten einfach an eine andere Bank. Diese kauft den Kredit freilich nur mit abgetretener GS, und dies wird im GB gewahrt.

Zitat von pstein

Wie kann ich beweisen, dass der zur Grundschuld gehörende Kredit schon abbezahlt wurde?

Durch Vorlage der Löschungsbewilligung. Grundsätzlich musst du aber nichts beweisen. Wenn der Gläubiger vollstrecken will, muss er beweisen, dass die Forderung
besteht, nicht andersrum. Anders gesagt: Du wirst niemals in die Verlegenheit kommen, die Löschungsbewilligung vorlegen zu müssen, um eine Vollstreckung abzuwenden.

Grundsätzlich: Die Idee, dass die Grundschuld zu einem bestimmten Kredit gehört, ist für Verbraucher in aller Regel nicht korrekt. Die Grundschuld haftet für alle
Forderungen einer Bank. Ausnahmen gibt es für Verbraucher nur, wenn du mit deiner Grundschuld einen Kredit von jemand anderem besicherst. Anders gesagt: Wenn du 2 Immos
bei der gleichen Bank finanzierst und du 1 Kredit nicht mehr bedienen kannst, kann es trotzdem passieren dass die Bank beide Immos verwertet. Alternativ verwertet sie
die Immobilie, die ihr werthaltiger erscheint, selbst wenn der andere Kredit ausgefallen ist. Dazu hat sie jedes Recht.

Zitat von pstein

Die formale Ausstellung einer Löschungsbewilligung würde ja dabei die Grundschuld-Wiederverwendung zunichte machen.

Nein nein, die Löschungsbewilligung stört nicht, solange du sie nicht ans GB-Amt schickst. Wenn du später doch wieder die GS wiederbeleben willst, schickst
du die Löschungsbewilligung an deine Bank zurück bzw. lässt sie dem Notar zukommen, bei der die Altbank die Abtretung an die Neubank beurkunden will.

Zitat von noelmaxim

Es kommt doch auch noch drauf an, was für eine Grundschuld eingetragen wurde (Briefgrundschuld mit oder ohne Brief, Buchgrundschuld) oder gar sogar noch eine Hypothek und keine Grundschuld.

Nur insoweit, als dass bei einer Brief-GS die Löschungsbewilligung plus GS-Brief in die Schublade gehören. Hypotheken wurden in Deutschland wahrscheinlich seit 20 Jahren keine mehr bestellt in Deutschland (zumindest nicht freiwillig, nur als Zwangshypotheken). Wenn doch sind diese niemals wiederverwendbar da akzessorisch und gehören regelhaft gelöscht da keine Rechtswirkung besteht.

Zitat von noelmaxim

Das ein Kredit nicht mehr valutiert belegt man mit dem Schlussschreiben oder dem letzten Jahreskontoauszug

Das nur für nicht-revolvierende Kredite und hilft auch nicht für die Grundschuld, nach der der TE fragt. Alle Verbraucher-Kredite werden mit weiter Sicherungsabrede besichert, d.h. die Grundschuld haftet für "sämtliche derzeitigen und zukünftigen Verbindlichkeiten" des Kunden. Nun kann ich super mein Darlehen tilgen und parallel einen Rahmenkredit abschließen, den mir die Bank nur wegen der freien GS gewährt. Dann kann ich am 1.1., 10 Uhr einen Jahreskontoauszug ohne Schulden ziehen und um 10:01 Uhr den Rahmenkredit ausreizen. Dann ist selbstverständlich um 10:02 Uhr die GS belastet dass es kracht, deswegen wird niemand von so einem Auszug Rückschlüsse auf die GS ziehen wollen.

Zitat von noelmaxim

das eine Bank ohne eine Valuta auf eine Grundschuld zurück greift ist unwahrscheinlich

Das freilich ist richtig, allerdings "Valuta" hier zu sehen als Gesamtobligo. Insofern relativiere ich meine Aussage von oben: Es gibt schon Nachteile..
Wenn du vorhast, zwar keine Immokredite mehr aufzunehmen, aber dein Girokonto tief unters Dispolimit zu ziehen und das niemals zurückzuzahlen, dann lass
dir besser vorher die GS austragen. Dies übrigens nicht nur weil du die Immobilie verlierst, sondern weil die Bank praktischerweise dann keinen Titel braucht um
bis zum Grundschuldbetrag in dein Vermögen zu vollstrecken, z.B. Gehaltspfändung etc. Stichwort "persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung".

Immer gerne.

Zitat von noelmaxim

Sorry, aber dann wähle ich die Bank nicht aus!

Ich habe nur die Rechtslage geschildert. Jeder muss seine Verhandlungsposition kennen. Die neue Bank muss bei einer Abtretung eben warten bis die alte Bank
Zeit und Lust hat, einen Sachbearbeiter zum Notartermin zu schicken. Die neue Bank muss die alte Grundschuldbestellung rechtlich prüfen ob
diese für den neuen Kredit passt. Das kostet Zeit und Geld. Dafür ist in den schlanken Kreditprozessen und niedrigen Margen
der Direktbanken keine Zeit. Aber du bist der Praktiker. Wenn du sagst deine Banken machen das, alles easy.. Ich würde mich nicht
drauf verlassen, auch aus eigener Erfahrung.

Zitat von noelmaxim

Frische GS ???Was ist eine frische und was eine alte Grundschuld? Wie unterscheiden sich Grundschulden?

"Frische GS" war salopp von mir. Bei einer frischen GS kann sich die Bank aussuchen was im Bestellungsformular steht, unter anderem der Betrag. Bei einer abgetretenen GS muss
die neue Bank wie gesagt die alten Sicherungsverträge prüfen und ein Bankangestellter der Altbank mit entsprechender Zeichnungsbefugnis muss sich zum Notar bemühen.
Ich muss dir nicht erklären dass das Aufwand ist und nach Möglichkeit vermieden wird.

Zitat von noelmaxim

Nein.

Ich hoffe, du kennst den Unterschied zwischen enger und weiter Sicherungsabrede? Wenn nicht bitte mal googeln.

Ich kann den Markt nicht so gut einschätzen weil ich keine Kredite
verkaufe. Aber die Wahl ob eng oder weit ist - im Verbraucherkreditgeschäft - eine reine Verhandlungsfrage. Eine enge Abrede bekommst du meiner Einschätzung nach von der Bank als Verbraucher vielleicht und mit viel Überzeugungsarbeit angeboten wenn du die 20. Immo bei dieser Bank finanzierst.
Als Normalo-Verbraucher darfst du eine weite Abrede akzeptieren oder ohne Kredit weiterziehen. Eine weite Abrede ist nur vorteilhaft für die Bank, und 99 Prozent machen das auch. Und dann haftet die GS eben für ALLE Verbindlichkeiten bei dieser Bank, auch die erst in Zukunft entstehenden. Ob du es mir glaubst oder nicht.

Kleine Übung: Man suche in seinen Bankunterlagen nach einem Dokument namens "Sicherungszweckerklärung" oder "Sicherungsvereinbarung", und dort nach einem
Passus "alle bestehenden und künftigen Ansprüche aus der bankmäßigen Geschäftsbeziehung". Diesen Satz lese man sich durch und grüble etwas und google etwas. Man bemerke zum ersten Mal warum in der Sicherungsvereinbarung der Kredit mit keinem Wort genannt wird. Ich empfehle einen Schnaps dazu.

Zitat von noelmaxim

Kein Vorteil, denn an das Vermögen - so vorhanden - kommt sie immer, dauert ohne GS nur etwas länger!

Joa, sagen wir mal ein kleiner Vorteil. Wer schon mal einen vollstreckbaren Titel erwirken wollte und dem Schuldner zuschauen darf wie er in der Wartezeit Vermögenswerte
"verdunkelt" wird mir zustimmen.