wir möchten demnächst ein Haus kaufen und hatten die Finanzierung mit einer möglichst langen Zinsbindung von ca. 30 Jahren bei einer Volltilgung geplant.
Die Laufzeit soll entsprechend durch Sondertilgungen verkürzt werden.
Leider haben wir festgestellt, dass bei einer solch langen Zinsbindung kaum oder gar keine "klassischen" Annuitätendarlehen vergeben werden, sondern meist nur Kombikredite angeboten werden, bei denen es wie folgt ist:
Als Beispiel nehmen wir ein Angebot von Alte Leipziger Bauspar AG (AL), welches wir über Interhyp erhalten haben:
1.Phase (Vorausdarlehen/Ansparung Bausparvertrag) - Sollzinsbindung von 15J/2M (Sollzinssatz 1,93%, eff. Jahreszins 2,48%).
In dieser Zeit werden 0 Euro getilgt. Es wird nur ein Bausparvertrag bespart und Zinsen bezahlt.
Es erfolgt dann eine Zuteilung des Bausparvertrags. Das Darlehen wird mit dem Bausparguthaben teilweise getilgt.
Der verbleibende Restkredit läuft als Bauspardarlehen weiter. Es folgt Phase 2:
Wir haben bisher nur ein Angebot erhalten, daraus gehen keine genauen Vertragsbedingungen / Vertragsklauseln der Alten Leipziger hervor. Was aber noch in dem Angebot enthalten ist, ist folgende Produktinformation der AL:
"Bei Vertragsabschluss wird Ihr Finanzierungsbedarf von X Euro zu 100% ausbezahlt. Bis zur Zuteilung des Bausparvertrags zahlen Sie eine feste monatliche Rate von X EUR, bestehend aus dem Bausparbetrag und den Kreditzinsen. Der Zins für diese Vorfinanzierung ist in jedem Fall bis zur Zuteilung des Bausparvertrags gültig.
Bei Zuteilung des Bausparvertrags wird das Darlehen mit dem Bausparguthaben teilweise getilgt. Der verbleibende Restkredit läuft als Bauspardarlehen weiter.
Die gewohnte monatliche Rate von X ändert sich nicht, sie wird jetzt jedoch nur noch für Zins und Tilgung des Bauspardarlehens verwendet.
Somit schließen Sie mit dem Konstant-Darlehen ein Zinsänderungsrisiko für die gesamte Laufzeit aus."
Zuteilung der Bausparsumme verzögert sich (Der Punkt der mir am meisten Sorgen macht):
- Die Zuteilung der Bausparsumme hängt unter anderem davon ab, dass immer neue Bausparer gewonnen werden können
- Anbieter dürfen keinen Zuteilungstermin der Bausparsumme verbindlich zusagen. Hat die Bausparkasse gerade nicht genügend Mittel im Topf, müssen Sie auf das angesparte Bausparguthaben und das Bauspardarlehen warten.
- Die Verzögerung der Zuteilung kann Sie vor große Probleme stellen: Steht im Vertrag des Vorausdarlehens ein konkretes Datum für dessen Ablösung, benötigen Sie eine Zwischenfinanzierung. Zu welchen Zinskonditionen Sei dann eine solche erhalten, können Sie heute nicht absehen.
Aber auch wenn der ursprüngliche Kredit bis zur Zuteilung weiterläuft, müssen Sie länger als geplant dessen Zinsen zahlen
Hierzu meine Fragen:
- Verstehe ich das richtig: Wenn sich die Zuteilung verzögert kann es, je nach Vertragsvereinbarung Folgendes sein:
- Variante/Beispiel 1: Die AL setzt einen Termin zu dem ich das Vorausdarlehen abbezahlt haben muss. Da die AL mir aber MEIN Geld aus dem Bausparvertrag nicht zuteilt, muss ich über einen anderen Weg (Kredit, Eigenkapital usw.)
das Geld besorgen. Es entstehen ggf. hohe weitere Kosten durch den zusätzlichen Kredit oder ich bekomme schlimmstenfalls gar keinen weiteren Kredit für die Zwischenfinanzierung ?
- Variante/Beispiel 2: Es besteht keine Frist bis wann ich das Vorausdarlehen abbezahlt haben muss, aber ich muss neben der Tilgung des Bauspardarlehen noch weiterhin die Zinsen zahlen für die Summe aus dem Vorausdarlehen ? Und wären diese Zinsen ggf. angepasst an den aktuellen Zins oder wären es die Zinsen zu dem ich den Vertrag abgeschlossen habe ?
(Im Angebot steht folgendes: "Fest bis zum voraussichtlichen Zuteilungstermin des Bausparvertrags" - Das Wort "voraussichtlich" macht mich hier stutzig)
- Es muss doch eine Frist oder eine gesetzliche Regelung darüber geben, wie lange sich die Zuteilung verzögern darf oder kann dies auch mehrere Jahre dauern ???
- Gibt es hierzu Einschätzungen, wie hoch ein solches Risiko sein kann ? Da die Bevölkerung immer seltener Bausparverträge abschließt und die Bausparkassen demnach nicht gut gefüllt sein werden, kann das Risiko schon hoch sein oder sehe ich das falsch ?
- Überschätze ich dieses Risiko und die möglichen Folgen oder besteht hier durchaus Grund sich große Sorgen zu machen ?
Weitere Probleme und Risiken:
- Finanzierungsart sehr komplex - viel Papierkram, bei einer Umschuldung des Kredits
- höhere Vorfälligkeitsentschädigung als bei klassischen Annuitätendarlehen
- insgesamt meist höhere Kosten durch zusätzliche Gebühren
--> diese Probleme/Risiken und voraussichtlich auch Mehrkosten würde ich ggf. in Kauf nehmen, wenn ich dadurch eine lange Zinsbindung bei einer relativ geringen Monatsrate und einer Restschuld von 0,- EUR erziele. Aber das unklare Risiko bei der Zuteilung der Bausparsumme bereitet mir Kopfschmerzen.
Ich hoffe ihr seid nicht verschreckt von dem vielen Text und könnt mir ggf. meine Fragen beantworten und mit evtl. noch weitere Risiken aufzeigen oder Hinweise geben, die ich vielleicht noch nicht bedacht habe. Bestenfalls ist vielleicht sogar jemand dabei, der seine Finanzierung selbst über die AL abgeschlossen hat und nähere Informationen dazu hat.
Für eure Hilfe bedanke ich mich bereits im Voraus recht herzlich.
Hausbauwest, interpretiere den Paragraphen bitte im Hinblick auf die angebotenen Zinssätze der Alte Leipziger und bezüglich der Garantie des/der angebotenen Zinssätze, danke.
Von der Änderungsmöglichkeiten ausgenommen sind die Zinssätze nicht. Steht zumindest nicht im §21 ABB.
Genausogut könnten mit dieser Änderungsmöglichkeit aber auch die Tilgungssätze hochgezogen werden, um gewisse Tarifmodelle uninteressant zu machen.
Wäre doch mal eine Interessante Frage für die Anwälte hier im Forum, in welchem Umfang so eine Änderung theoretisch möglich wäre.
Von der Änderungsmöglichkeiten ausgenommen sind die Zinssätze nicht. Steht zumindest nicht im §21 ABB.
Genausogut könnten mit dieser Änderungsmöglichkeit aber auch die Tilgungssätze hochgezogen werden, um gewisse Tarifmodelle uninteressant zu machen.
Wäre doch mal eine Interessante Frage für die Anwälte hier im Forum, in welchem Umfang so eine Änderung theoretisch möglich wäre.
Davon will Obelix aber nichts wissen.... denn das Kombi Modell spült ihm 2 mal Geld in die kasse!
Wem meinst du denn mit Obelix und verkaufe ich das Vorausdarlehen?? Ja? Präsentiere mir einen Kunden!!
Ich poste meistens Volltilgervarianten (nachweislich) oder Annuitätendarlehen.und wenn ein BSV zu den Wünschen und Zielen des Verbrauchers passen, dann wird dieser integriert und es wurde von mir hier auch schon aufgezeigt, dass das passen und hausbauwest, du hast das schon moniert, da gab es den F60 der Iduna noch und das hat immer gepasst gegenüber einer Volltilgervariante!
Hat doch mit dem Verdienst oder Ertrag nichts zu tun, zu dem entscheidet das jeder Verbraucher noch individuell für sich selber oder willst du denen allen das absprechen beurteilen und berechnen zu können??
Hier ein paar Details, falls dies irgendwie hilft:
Kaufpreis: 165k
Nebenkosten:13,2k
Modernisierung/Renovierung: 90k
Gesamt: 268,2k
EK: 80,2k
Kredit: 188k
monatliche Rate bei AL: 725,- EUR über 30 Jahre und 9 Monate.
Zitat von Hilfe
Im Bereich der 20 jährigen Festschreibung hast du viel mehr Auswahl . Einfach hier eine Bank wählen , vernünftigen Tilgungssatz einbauen und so viel wie möglich tilgen . Welche Summe handelt es sich den ? Bei 30 Jahren fest verleitet ihr euch nicht sonder zu tilgen
Mein Plan ist es eine möglichst geringe monatliche Rate zu haben, so dass man auch in einkommensschwachen Zeiten (z.B. Elternzeit, ggf. Arbeitslosigkeit usw.) gut über die Runden kommt.
Bei der derzeit geplanten Monatsrate könnte man Geld ansparen und dieses dann z.B. in die Sondertilgung stecken / in das Haus investieren oder auch mal in einen Urlaub investieren.
Ich wäre flexibler mit dem Geld was ich anspare im Gegensatz zu einer hohen Monatsrate, die ich bei einer 20jährigen Festschreibung hätte. Je nachdem wie hoch der Tilgungssatz bzw. die monatliche Rate wäre, fällt dann auch die Restschuld aus,
die ich eigentlich ganz vermeiden oder möglichst gering halten will - da man auch nicht vorhersehen kann wie hoch der Zinssatz bei einer Anschlussfinanzierung wäre.
Das die Gesamtkosten bei 25 oder 30 Jahren Zinsbindung letztendlich höher sind ist mir bewusst, würde ich aber in Kauf nehmen. (Wenn ich dann aber auch nicht die genannten keine Risiken hätte)
Zitat von DaDa
Ich kann Sie beruhigen, denn es gibt für Sie Finanzierungslösungen als Annuitätendarlehen, mit Volltilgervariante, mit 30 Jahren oder auch längeren Laufzeiten und das zu annehmbaren Konditionen. Bitte entschuldigen Sie, dass ich nicht gleich Namen nenne / "Werbung" machen möchte, da ich nicht weiss, ob das erlaubt ist oder toleriert wird.
Alles Gute und viel Erfolg!
Sie können mir dies gerne in einer persönlichen Nachricht senden, wenn Sie möchten.
Bezüglich § 21 Abs. 2 der ABB von der AL.
Ich verstehe es auch so, dass im Prinzip nichts sicher ist. Wie wahrscheinlich es ist, dass dies in Kraft tritt und die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht solchen Bedingungsänderungen zustimmen würde sei mal dahingestellt.
Aber es ist definitiv eine Lücke, die ein gewisses Risiko mitbringt.
Verstehe ich das aber richtig, dass dies ausschließlich auf diese Kombikredit zutreffen würde und eine solche Vertragsklausel bei einem klassischen Annuitätendarlehen nicht existiert ? Weiß das jemand ?
Oder kann man davon ausgehen, dass sowieso alle Finandienstleister sich durch solche "Lücken" absichern ?
Kann evtl. noch jemand bei der folgenden Frage meines ersten Posts weiterhelfen ?:
"Es muss doch eine Frist oder eine gesetzliche Regelung darüber geben, wie lange sich die Zuteilung verzögern darf oder kann dies auch mehrere Jahre dauern ???"
Vielen Dank im Voraus für eure weiteren Rückmeldungen!
Wenn die Zuteilung nicht garantiert werden darf, wird es auch keine Frist geben. Wenn eine Bausparkasse keine Mittel mehr hätte - was absolut unwahrscheinlich ist - gibt es auch kein Bauspardarlehen mehr.
Angebote, Konzepte oder Lösungen dürfen auch offiziell gepostet werden, dann hätten wir alle was davon.
Man hat, weil man 20 Jahre fest schreibt, nicht zwangsläufig eine hohe annuitätische Rate, so man z.B. 1% Tilgung wählen würde.
Kann evtl. noch jemand bei der folgenden Frage meines ersten Posts weiterhelfen ?:
"Es muss doch eine Frist oder eine gesetzliche Regelung darüber geben, wie lange sich die Zuteilung verzögern darf oder kann dies auch mehrere Jahre dauern ???"
Dazu gibt es keine gesetzliche Regelung.
Genau das ist ja in meinen Augen das Problem.
Wie die BSP mit Ihren Kunden umgehen, wenn die Luft dünn ist, dass haben wir ja sehr schön sehen können. Früher wurden die Bausparer unter dem Argument der Vermögensbildung verkloppt, später gekündigt, weil angeblich der Sinn des Vertrages ( Also das Darlehen ) nicht genutzt wurde.
Wie wird es denn wohl aussehen, wenn wir sagen wir in 10 Jahren, sagen wir mal nen Zins von 5 % haben und die BSP muss Dir das Geld für 2,5 % leihen ????
Dann läuft es ganz genau so wie jetzt, einfach nur anders herum… Also irgendwie nichts, was man heute nicht schon wissen könnte.
Hier ein paar Details, falls dies irgendwie hilft:
Kaufpreis: 165k
Nebenkosten:13,2k
Modernisierung/Renovierung: 90k
Gesamt: 268,2k
EK: 80,2k
Kredit: 188k
Unter den genannten Bedingungen, würde ich wie folgt vorgehen….
Geh zu deiner Hausbank und frag ein Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren an.
Mehr Infos gibst Du zum Darlehen erstmal nicht raus.
Dann verhandelst Du den Zinssatz, so dass Du gut damit leben kannst.
Bei der Tilgung sagst Du , anfänglich 2 % Tilgung, dass wäre für Dich prima…
So wirst Du auf eine Rate von deutlich unter 700 Euro kommen.
Wenn Du dann einen annehmbaren Zinssatz bekommen hast, ( Kannst die Zahlen ja hier mal präsentieren ) dann packst Du im nächsten Gespräch deine Wunschkiste aus…..
Du könntest Die die Finanzierung unter den genannten Bedingungen vorstellen, wenn die Finanzierung folgende Optionen zulässt.
Eine jährliche Sondertilgung von 10.000 Euro und zusätzlich folgende Option :
Der Darlehensnehmer hat das Recht den Tilgungssatz im festgeschriebenen Zeitraum auf 1% zu senken oder auf 3% zu erhöhen…… Dann kannst Du dazu noch etwas „Leine“ geben….
Die Bank berechnet dem Darlehensnehmer pro Tilgungsänderung eine Pauschale in Höhe von 150,00 Euro oder irgendwie so.
Dann möchtest Du noch den Begleitsatz, dass die Bank das Darlehen nicht anderweitig verkaufen darf.
Dann hast Du schon mal die wichtigsten und besten Optionen in deinem Vertrag , die viele andere nicht können….
Somit bist du dann flexibel bis dort hinaus, kannst jederzeit 10 K oder weniger pro Jahr sondertilgen, wenn’s richtig gut läuft, zeihst Du die Tilgung auf 3 % und gibst richtig Gas.
Wenn es richtig blöde läuft und du irgendwie ne fette Instandhaltung hast, oder mal länger krank bist oder so, dann fährst Du die Tilgung auf 1% runter und machst halt in dem Jahr keine Soti.
In meinen Augen die perfekte Finanzierung , allerdings auch nur für Menschen, die mit Geld umgehen können und nicht auf 1% runter gehen und den Rest verleben.
Die Variante hat zahlreiche Vorteile, kommt es aus welchen Gründen auch immer zu einer Vorfälligkeit, dann wird das mit 3% Tilgung und der vollen Sondertilgung gerechnet.
Deine Restschuld nach 15 Jahren ist echt überschaubar und vor allem kannst Du bei Bedarf dann noch mal 20 K oder so in die Nachfinanzierung mit aufnehmen und hast dann insgesamt nur eine Summe zu finanzieren und bist in einer deutlich besseren Position als diese unendlich langen Finanzierungen, irgendwann kommt der Tag X, da brauchst Du Geld, wenn Du dann für 30 Jahre oder so gezeichnet hast, dann musst Du die 20 K für richtig teures Geld einzeln finanzieren.
So… das war meine Idee, muss sich natürlich nicht mit deinen Vorstellungen decken.
Bedenke nur, dass diese Optionen am besten bei der Hausbank zu erhalten sind, die Onlineanbieter brüllen oft die tollsten Zinssätze in den Raum, dafür können die Darlehen aber auch nichts….
Hausbauwest, aus welchem Topf werden die Bauspardarlehen vergeben?
Werde du erstmal des Lesens mächtig. Und der TO hat hoffentlich erkannt, was für ein hoffnungsloser Schaumschläger du bist. Zinssätze garantiert...wie inkompetent möchtest du dich denn noch präsentieren!
Werde du erstmal des Lesens mächtig. Und der TO hat hoffentlich erkannt, was für ein hoffnungsloser Schaumschläger du bist. Zinssätze garantiert...wie inkompetent möchtest du dich denn noch präsentieren!
Bin mir sicher, dass der das total ernst meint und überhaupt nicht versteht, was hier los ist.
Matthew, der TE hat Bedenken angemeldet und Fragen gestellt, damit er sich mit diesen auseinander setzen kann.
Ich habe zu diesem Modell nicht geraten, zu dem nützt es überhaupt nichts, wenn fachlich falsch geantwortet wird und das Thema Bausparen falsch und nicht sachlich dargestellt wird!!
Matthew, der TE hat Bedenken angemeldet und Fragen gestellt, damit er sich mit diesen auseinander setzen kann.
Ich habe zu diesem Modell nicht geraten, zu dem nützt es überhaupt nichts, wenn fachlich falsch geantwortet wird und das Thema Bausparen falsch und nicht sachlich dargestellt wird!!
Der einzige der hier mit Unwissenheit glänzt, bist Du ..... Die Zinssätze sind garantiert.... Unfassbar Junge.
ich melde mich zurück und bedanke mich für die verschiedenen Beiträge und Meinungen.
Letztendlich bin ich zu dem Entschluss gekommen, dass die Entscheidung höchstwahrscheinlich auf ein klassisches Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren und einer Tilgung von ca.3% fallen wird. Die monatliche Rate würde bei ca. 800 Euro liegen und die Restschuld wäre ca. 48k. Selbst wenn keine Sondertilgung in Anspruch nehmen würde (was nicht der Fall sein wird). Würde mich die Nachfinanzierung der Restschuld bei einem angenommen Zins von 15% (!) auch "nur" 800 Euro im Monat über 9 Jahre kosten. Was uns nicht in den Ruin treiben würde.
Ich habe dazu ein, meiner Meinung nach, gutes Angebot von der DKB erhalten: Sollzins 2,07% / Effektivzins 2,11% - 10% Sondertilgung, 8 Monate bereitstellungfreie Zeit (gut, da viel Renovierungsarbeiten anstehen), Tilgungssatzwechsel (2mal kostenlos, danach 250,- EUR).
Laut dem Interhyp Zinsrechner wäre der Zins bei 2,12% (Soll) / 2,16% (effektiv) - keine Angaben zu Sondertilgung usw. Werde mir aber nochmals konkrete Angebot von Interhyp und einem Vermittler aus der Region zukommen lassen.
Klingt für mich alles erstmal schön und gut. Der Haken ist, dass ich nur wenig Erfahrungsberichte zur DKB in Sachen Baufinanzierung finden konnte, und wenn dann eher negative Schlagzeilen (Kreditvergaben für Schrottimmobilien usw.)
Hat zwar nun nichts mehr mit dem eigentlich Thema zu tun, aber kann mir vielleicht jemand sagen, ob man der DKB in Sachen Baufinanzierung trauen kann ?
Vielleicht mache ich mir auch zu viel Gedanken und wenn man lange genug sucht findet man überall etwas Negatives.
Für eure Beiträge und Meinungen vielen Dank im Voraus
Die DKB hat sich aufgrund erheblicher Probleme erst vor ca. 2 Jahren dem Markt nach erheblichen Problemen (näheres kann ich gerne erläutern) wieder geöffnet.
Sie hat sich neu erfunden und ist in der Bearbeitung erheblich organisierter und strukturierter aufgestellt.
Ich bin aber auch der Meinung, dass es von den Zinskonditionen die DKB gar nicht werden muss, wird sie es aber, wird das nicht zwangsläufig zum Schiffbruch führen!
Die DKB hat sich aufgrund erheblicher Probleme erst vor ca. 2 Jahren dem Markt nach erheblichen Problemen (näheres kann ich gerne erläutern) wieder geöffnet.
Sie hat sich neu erfunden und ist in der Bearbeitung erheblich organisierter und strukturierter aufgestellt.
Ich bin aber auch der Meinung, dass es von den Zinskonditionen die DKB gar nicht werden muss, wird sie es aber, wird das nicht zwangsläufig zum Schiffbruch führen!
Hallo und danke für die Rückmeldung.
Was wäre denn für ein Zinssatz möglich, bei 3% Tilgung, 20 Jahre Zinsbindung und Sondertilgung ?
Aktuell liegt mir ein weiteres Angebot mit 2,05 Sollzins / 2,07 Effektivzins vor.
Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten
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Zitat von tneub