Haupthaus und Einliegerwohnung wie getrennt finanzieren
Hallo liebes Forum,
Vielleicht kann mir hier jemand weiterhelfen. Ein Gespräch mit der Allianz und einem Vermittler waren leider nicht wirklich hilfreich.
Folgende Situation:
Bauvorhaben Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung für die Schwiegermutter.
Hauptwohnung 139qm und ELW 48,5
Kfw 55 Standart
Gesamtkosten für Haus, Grundstück, Baunebenkosten, Kaufnebenkosten, Baucontrolling etc. 530 000€
Finanzierungsbedarf 410 000€
Der Bauunternehmer hat im Vertrag die Einliegerwohnung mit 110 000€ angegeben. Die restlichen Kosten anteilig gerechnet komme ich auf rund 40 000€
Kosten Einliegerwohnung also rund 150 000€
Kosten Hauptwohnung 380 000€
Der Steuerberater sagt unbedingt getrennt finanzieren! Hauptwohnung hoch und schnell, ELW niedrig und langsam...
Aber wie teilt man das auf???
Unsere wohlfühlrate liegt insgesamt bei ca. 1600€. Da geh'n auch immer wieder Sondertiligung
Zinsbindung haben wir ein eher hohes Sicherheitsbedürfnis.
Ich überlege jetzt so:
Einliegerwohnung Kredit 150 000€
Hauptwohnung Kredit 260 000€
Ohne Kfw würde ich aus dem Bauch raus sagen
Volltiger Dahrlehn für die Hauptwohnung, diesen so hoch tilgen wie möglich und mit gleicher Laufzeit Kredit für die ELW mit so geringer Tilgung wie möglich
Wenn der Kredit für die Hauptwohnung durch ist Anschlussfinanzierung für die Restschuld der ELW
Jetzt haben wir uns aber für KfW 55 entschieden (Das sich die Mehrkosten nie amortisieren ist uns klar - soll hier nicht Thema sein)
Die KfW macht ja leider nur noch 10 Jahre zinsbindung.
Müssen wir dann 4 Kredite machen???
Hauptwohnung: kfw und Bankkredit
ELW: KFW und Bankkredit
Wie gestaltet man dann die Zinsbindung? Alles "nur" 10Jahre macht mir Bauschmerzen aber unterschiedlich lange zinsbindung wird ja nur geraten wenn man den Kredit innerhalb der zinsbindung tilgen kann.
Ich bedanke mich bei allen die mit lesen bis zum Ende durchgehalten haben 😉 und hoffe ihr könnt mir etwas helfen. Ich bin echt ratlos...
AW: Haupthaus und Einliegerwohnung wie getrennt finanzieren
Abgesehen von der Finanzierung, wo dir die Finanzierungsexperten sicher weiterhelfen können scheint für mich die Aufteilung der Kosten aktuell etwas unlogisch.
Warum kostet die ELW pro m² soviel mehr? Während die ELW bei einem m² Preis von 3100€ liegt, ist die Hauptwohnung bei knapp über 2700€.
Das solltest du zumindest gegenüber dem Finanzamt begründen können.
AW: Haupthaus und Einliegerwohnung wie getrennt finanzieren
Hallo, guten Abend
Ich bin im Grunde immer für einfache (formale) Lösungen, auch wenn dabei nicht immer der absolut optimale Ertrag herausspringt.
Es sieht doch im Normalfall so aus: Ich gehe davon aus , das Haupthaus und ElW nicht nach WEG aufgeteilt werden (TE/GB kostete ja auch wieder).
Dann wäre es allerdings formal einfacher.
ELW entspricht in Bezug auf Gesamtwohnfläche 26 %
Also aus € 410.000,-- Darlehenssumme entfällt eine Darlehensteilbetrag von € 107.000,-- auf die EL
Der Steuerberater sagt nun die ELW soll aber mit € 150.000,-- finanziert werden, angenommen jeweils 1.75 % Zinsen, sind also pa
in Bezug auf den um € 43.000,-- höheren Darlehnsbetrag € 752,50 (mehr Zinsen) bei einem Steuersatz von 35 % Vergünstigung pa € 263,--, was sicherlich auch ein Betrag ist (viel, wenig muss jeder selbst entscheiden). In den Folgejahren mit lfd Tilgung geringe Betragsveränderungen.
Nun zur Umsetzung, wie es der Steuerberater empfiehlt, am besten soll er sich hier gleich mit der Bank arrangieren, denn die Themen sind m.E.
Wird, will die Bank die Darlehen splitten (geht natürlich alles, GS auf Gesamtobjekt bliebt ja), Achtung bei manchen Banken gibt es auch
Stückkosten usw.
Wie soll die Bank die Darlehen in Bezug auf die Verwendung bezeichnen, damit das auch wirklich beim FA passt.
Also Darlehen € 150.000,-- ( dann noch gesplittet in normales Darlehen und KFW, kann, wird, will dieses zusätzlich die Bank praktizieren, keine Ahnung ??) in Bezug auf die Verwendung schreibt die Bank dann bspw. Darlehen € 150.000,-- zur Finanzierung der EL 48,5 qm im Anwesen Nürnberg ............ Das kennt man so alles nicht im Tagesgeschehen. Am Schluss muss dann auch noch das FA abnicken (da vertraue ich Laie natürlich auf den Steuerberater).
Sie (Ihr Steuerberater) müssen die Bank hier führen (anleiten) wie sie es brauchen, ob die Bank das will ?
Viel Vergnügen bei der Umsetzung und schöne Grüße aus dem schönen Nürnberg
AW: Haupthaus und Einliegerwohnung wie getrennt finanzieren
nochmal guten Abend.
Das habe ich vergessen, bei der Finanzierung aus einer Hand und der Quote von 26 % für ELW, also € 107.000,-- können Sie bei der Steuererklärung vielleicht das FA überzeugen, das höhere Baukosten (Begründung hierzu) anteilig auf die EL-WE entfällt, dann kommen Sie näher an die € 150.000,-- Darlehen.
AW: Haupthaus und Einliegerwohnung wie getrennt finanzieren
Zitat von clubfan
ELW entspricht in Bezug auf Gesamtwohnfläche 26 %
Also aus € 410.000,-- Darlehenssumme entfällt eine Darlehensteilbetrag von € 107.000,-- auf die EL
Der Steuerberater sagt nun die ELW soll aber mit € 150.000,-- finanziert werden, angenommen jeweils 1.75 % Zinsen, sind also pa
in Bezug auf den um € 43.000,-- höheren Darlehnsbetrag € 752,50 (mehr Zinsen) bei einem Steuersatz von 35 % Vergünstigung pa € 263,--, was sicherlich auch ein Betrag ist (viel, wenig muss jeder selbst entscheiden). In den Folgejahren mit lfd Tilgung geringe Betragsveränderungen.
Da der Zins ohnehin gezahlt werden muss, ist der Vorschlag des Steuerberaters die optimale Lösung. Das gesamte Eigenkapital in die eigene Wohnung gesteckt, bringt höchstmögliche Zinsabschreibung für das Mietobjekt.
Zitat von Bobby-Nbg
Getrennt finanzieren verlangt das FA doch sogar. Zumindest wurde mir das so erklärt
Ein gemeinsames Darlehen geht in der Regel auch. Muss vom FA akzeptiert werden, wenn es so ist. Aber die getrennte Finanzierung der bessere Weg, zumal sie unterschiedlichen Tilgungsraten ermöglicht.
AW: Haupthaus und Einliegerwohnung wie getrennt finanzieren
@hanomag: auch ihnen Danke für die Antwort
Wieso getrennt finanzieren usw. versteh ich ja noch. Wie das praktisch aussehen könnte hat uns mal eine Bank anhand einer Berechnung gezeigt. Da war es aber noch leichter da KfW noch kein Thema war. Beide Kredite hatten die selbe Zinsbindung von 20Jahren
Aber wie macht man das wenn die Kfw noch dazu kommt. Hier sind ja nur 10 Jahre zinsbindung möglich...
Alles (2 mal Kfw und 2 mal Bankkredit) nur auf 10 Jahre zinsbindung ?
Oder gibt es andere Möglichkeiten?
AW: Haupthaus und Einliegerwohnung wie getrennt finanzieren
Bevor man hilft, noch mal die Frage, was hat der Steuerberater denn konkret vorgeschlagen, bzw. was gilt es zwingend zu beachten?
4 Darlehensteile, grundsätzlich kein Problem, nur ist das notwendig und angebracht? Längere Zinsfestschreibung kann Sinn machen, nur wie sieht deine Risikomentalität aus? KfW kann Sinn ergeben, nur ist die angebotene 10 Jahreskondition der KfW makrtgerecht?
Mir ist aufgefallen, da ich ja überregional finanziere, dass es bundesweit gar keine einheitliche Regelung bezüglich der Finanzämter gibt, entsprechend gilt es schon zu beachten, wie das entsprechende Finanzamt das Erforderliche hanhabt, grundsätzlich sollte der Steuerberater das wissen, dass man nun aber die Immobilien bezüglich des Kaufs in 2 Kaufpreise aufteilen muss, bzw. dies so im Kaufvetrag bei einem EFH mit Einliegerwohnung so deklarieren muss und parallel auch noch die Darlehen zwingend aufsplitten muss (was aber Sinn machen kann aufgrund des Interesses der unterschiedlichen Tilgungshöhen aus steuerlicher Sicht) halte ich für hintergragenswert und eher nicht nötig.
Die Frage ist, was der Steuerberater konkret fordert, bzw. vorschlägt, dann kann man auch ein schönes und sinnvolles Finanzierungskonzept zusammen stellen.
AW: Haupthaus und Einliegerwohnung wie getrennt finanzieren
Zitat von noelmaxim
halte ich für hintergragenswert und eher nicht nötig.
Wenn wie in diesem Fall mehr Kosten auf die ELW umgelegt werden soll, als dies nach prozentualer Aufteilung ergeben würde, macht das natürlich Sinn.
Wie vorzugehen ist, um auf der sicheren Seite zu sein, kann man z.b. hier nachlesen: https://www.iww.de/zp/archiv/schuldz...baeuden-f36215
Um wirklich sicher zu gehen, sollten sie die persönliche Meinung von Noelmaxim daher lieber ignorieren und sich an Ihren Steuerberater halten.
Der Bundesfinanzhof hat da recht eindeutig entschieden.
AW: Haupthaus und Einliegerwohnung wie getrennt finanzieren
Zitat von tneub
Wenn wie in diesem Fall mehr Kosten auf die ELW umgelegt werden soll, als dies nach prozentualer Aufteilung ergeben würde, macht das natürlich Sinn.
Wie vorzugehen ist, um auf der sicheren Seite zu sein, kann man z.b. hier nachlesen: https://www.iww.de/zp/archiv/schuldz...baeuden-f36215
Um wirklich sicher zu gehen, sollten sie die persönliche Meinung von Noelmaxim daher lieber ignorieren und sich an Ihren Steuerberater halten.
Der Bundesfinanzhof hat da recht eindeutig entschieden.
Tneub, ich glaube es ist für jeden klar ersichtlich, dass ich zu einem Steuerberater rate, eben auch, da ich ja darauf hinweise, wie unterschiedlich das seitens der Finanzämter (und da hilft dein BGH Urteil für den Anfang recht wenig, denn trotzdem wird anders beschieden und gehandelt) gehandhabt wird!
Man mag dann am Ende Recht bekommen, nur wer will denn etwas gestalten, um dann am Ende sich das Recht mit dem BGH Urteil einklagen zu können!
AW: Haupthaus und Einliegerwohnung wie getrennt finanzieren
Ach Noel du erzählst Gülle und versuchst das auch noch schön zu reden und liest nicht einmal meinen Link.
Der Steuerberater hat ihm geraten das Ganze aufzuteilen, der BFH als höchstes Finanzgericht und viele andere Gerichte haben zu dem Thema entschieden. Warum in Gottes Namen rät dann ein kleiner Finanzvermittler ihm das nochmal zu hinterfragen, zumal er sich wie von mir ausgeführt bei einer Aufteilung nach m² sogar noch schlechter stellt?
Ja es kann gut gehen, wenn der TE es nicht macht. Es kann aber genauso nicht gut gehen und dann ist es eben zu spät weil er es nachträglich nicht mehr richtig stellen kann. Er kann sich dann den Klageweg sparen, da der BFH nunmal recht eindeutig entschieden hat und sich jedes Amtsgericht bei seiner Entscheidung darauf beruft.
AW: Haupthaus und Einliegerwohnung wie getrennt finanzieren
Tneub, ich schreibe wenn überhaupt, erzählen würde ich dir was anderes!
Du verklärst Aussagen, seit je her Mehrwert gen Null!!
Mit ein wenig Anstand und Friedenswillen wüsstest du, das ich seit jeher an den Steuerberater verweise! Zu dem, ich wollte das noch mal zusammen gefasst lesen was der Steuerberater denn nun genau empfohlen hat, was passiert? Du funkst unqualifiziert dazwischen und schaffst Motivationen, dass ich vom eigentlichen Thema wieder abschweife
AW: Haupthaus und Einliegerwohnung wie getrennt finanzieren
Mit ein wenig Goodwill und Lesen meines Links hättest du geschrieben, dass deine Aussage vielleicht doch nicht richtig ist.
Aber das kannst du nicht.
Ja, man muß dir zu Gute halten, dass du sonst auf den Steuerberater verweist. Das hat der TE hier in dem Fall aber schon getan. Der hat aber scheinbar genau das empfohlen, was in meinem Link steht.
PS: Du kannst dir jetzt die Seele aus dem Leib schreiben, ich werde es die nächsten Tage nicht lesen können, da ich das Wochenende mit der Familie verbringe.
Kannst dir also genausogut die Mühe sparen für deine Texte sparen.
AW: Haupthaus und Einliegerwohnung wie getrennt finanzieren
Zitat von noelmaxim
Mir ist aufgefallen, da ich ja überregional finanziere, dass es bundesweit gar keine einheitliche Regelung bezüglich der Finanzämter gibt, entsprechend gilt es schon zu beachten, wie das entsprechende Finanzamt das Erforderliche hanhabt,grundsätzlich sollte der Steuerberater das wissen,
Die Frage ist, was der Steuerberater konkret fordert, bzw. vorschlägt, dann kann man auch ein schönes und sinnvolles Finanzierungskonzept zusammen stellen.
Ich denke das sagt alles und man musste nicht äussern, Aussagen zu ignorieren.
Selbstverständlich auch dir und allen anderen einen schönen 2. Advent.
AW: Haupthaus und Einliegerwohnung wie getrennt finanzieren
Hallo!
Also so weit ich verstehe hat der Steuerberater das so empfohlen wie in dem Link beschrieben
Auf jeden Fall getrennt finanzieren sei wichtig.
Das Eigenkapital in die Hauptwohnung und diesen Kredit möglichst hoch tilgen und die ELW komplett fremdfinanziert und niedriger tilgen
Für Hautwohnung und ELW dann auch immer getrennte Rechnungen
Den Wert der ELW kann man laut Steuerberater entweder über die Gesamtkosten im Verhältnis zu qm berechnen
Oder die realen Kosten, womit wir besser fahren würden
Reale kosten hab ich jetzt so verstanden
Baufirma hat für die ELW 107 000€ ausgerechnet.
Der qm liegt hier klar deutlich höher als bei der Hauptwohnung. Allein dadurch das die ELW einstöckig ist, kommt ja mehr Dach und Bodenplatte auf einen qm Wohnfläche. Die ELW bekommt eine eigene Lüftungsanlage die fast so viel kostet wie in der Hauptwohnung. Auch z.b eine eigene Haustür zu den selben kosten wie in der Hauptwohnung, im Verhältnis mehr geflieste Fläche und was weiß ich was noch alles ...
Alle anderen Kosten wie Grundstück, Baunebenkosten etc anteilig gerechnet komme ich auf 40 000
Insgesamt 150 000
Wie gesagt mit zwei normalen bankdahrlehn komm ich noch mit aber durch die Kfw weiß ich nicht wie es funktioniern soll.
Wir haben ein hohes Sicherheitsbedürfnis und hätten am liebsten lange zinsbindung
Aber es wäre ja blöd die Bankkredite mit 20 Jahren zu machen und dann läuft kfw nach 10 aus und ich bin an der Bank auf gedei und verderben ausgeliefert
Und wie teilt man da die gesamtrate (Stellen uns 1600€ vor) auf?
Die Restschulden aus den KfW Darlehen von 133.000 € werden nach 10 Jahren aus einem zugeteilten Bausparvertrag der mit 300 Euro bespart wird abgelöst.
Somit entsteht ein zinssicheres, ausgewogenes und an die Bedürfnisse (Aufteilung der Bausteine aufgrund Vermietung) angepasstes Finanzierungskonzept mit subventionierten KfW Konditionen.
Rangprobleme wird es nach 10 Jahren nicht geben, da das Bauspardarlehen in den Nachrang geht und somit keine Rangkonflikte mit den 20 Jahresgeldern auslöst.
Die Gesamtbelastung würde bei 1.712 Euro liegen, diese Rate kann um ggf. zu erhaltenes Baukindergeld (gibt es einen Anspruch?) gemindert werden.
Haupthaus und Einliegerwohnung wie getrennt finanzieren
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Zitat von clubfan
