Hallo ihr Lieben,
nach langer Suche haben mein Mann und Ich ein tolles Häuschen gefunden. Kaufpreis 500000 Eur. Ich bin selbständig und mein Mann bei mir im Betrieb angestellt. Die Banken machen ein paar Schwierigkeiten und leider haben wir auch schon eine Absage bekommen. Grund: Die Zahlen 2017. Bei zwei Banken sind wir noch mitten in der Prüfung. Ich besitze 2 Firmen. Mein Mann ist bei mir eingestellt seit 2009 mit 2800 Euro netto.
Meine jährlichen Einnahmen der Betriebe in den letzten 3 Jahren etwas abgerundet:
2015 - 53.000 Euro
2016 - 57.000 Euro
2017- durch grosse Renovierung 29.000 Eur
Da der Jahresabschluss 2018 nicht fertig ist, würden dementsprechende BWAs Susas etc eingereicht. 2018 wird 80.000 übersteigen. Tendenz steigend.
Der Lohn meines Mannes wurde nicht berücksichtigt.
Hypothek habe ich angeboten, unsere lastenfreie Eigentumswohnung mit einem Verkehrswert von 320.000 Eur.
Weitere Einnahmen sind :
- 380 Eur Kindergeld
- 545 Eur Pflegegeld für ein Kind mit Handicap (evtl. nicht mitberücksichtigt)
- 950 Euro monatliche Mieteinnahme für ETW in Zukunft (Mieter steht bereit)
Schufa ist sauber.
Die Bank hat kein Eigenkapital für nötig gesehen, da die Hypothek da ist. Trotzdem habe ich im Nachhinein noch zusätzlich 50.000 Eur EK angeboten.
Mein Finanzberater hat uns jetzt empfohlen, meinen Vater als Mitantragsteller anzugeben um die Chancen zu erhöhen. Vater seit 15 Jahren fest angestellt mit 3000 Euro Nettoeinkommen. Kredifrei. Wohnt im Eigentum. Netterweise hat sich mein Vater dazu bereiterklärt und es wird jetzt erneut geprüft.
Ich würde so gerne noch hoffen wollen.
Freue mich auf eure Meinungen.
ich kann anhand der geschilderten Ausgangslage überhaupt nicht erkennen, warum ihre Bonität für eine Finanzierungszusage in der gwünschten Größenordnung nicht ausreichen soll. Auch erschließt sich mir nicht, warum das Nettoeonkommen - die Kosten dafür haben ja ihren Gewinn gemindert und der Gewinn wiedrum lässt erkennen, dass das Gehalt gezahlt werden kann - nicht angerechnet wird!
Ihre Hoffnung sollte nich schwinden, vom Grundsatz ist die Bonität
1) Gewinn und Nettoeinkommen
2) lastenfreie Ersatzsicherheit
3) 50.000 Euro EK, die vollumpfänglich gar nicht eingetzt werden müssten
4) künftige Mieteinnahmen
völlig ausreichend.
a) Welche Bank hat denn abgelehnt und bei welchen Banken wurde angefragt?
b) Welche Kreditverbindlichkeiten sind privat vorhanden?
c) Wie hoch sind die Krankenversicherungskosten?
d) In welcher Branche sind sie selbstständig und welche Rechtsform hat die Firma
Den Vater würde ich hier - da völlig unnötig - nicht in die Mithaftung nehmen und aussen vor lassen.
Genau, auch für uns nicht nachvollziehbar.
Firma 1 ist eine große renommierte Eventlocation. Bis 2020 ausgebucht.
Firma 2 Abbruch & Recycling (dort arbeitet mein Mann)
Die Eigentumswohnung haben wir damals bei der DSL Bank finanziert ohne Verzüge. Immer rechtzeitig gezahlt und Tilgungungen beglichen. Deshalb hatten wir dort angefragt. Absage!
Westfalenbank Absage!
Zurzeit in Prüfung bei der Volksbank Oberberg und Bausparkasse Mainz.
Keine weiteren Kredite am laufen.
Krankenversicherung ich und Kinder privat 950 Euro monatl.
1. Firma Einzelunternehmen aber geplant als GmbH umzumelden
2. Einzelpersonen
Wir sind durch unseren Sohn auf das Haus angewiesen. Er soll einen Therapiehund bekommen. es will einfach nicht klappen
Kann mir die DSL Bank Absage überhaupt nicht erklären, kann nur daran liegen, dass uns Informationen noch nicht vorliegen, die die Absage begründen. Von den Grunddaten her käme die DSL Bank Berlin allemal in Frage und auch grundsätzlich mit der Bonität klar.
Das schlechte Jahr fällt bei der DSL Bank nicht gravierend ins Gewicht, es zählt dort nicht das schlechteste Jahr als anrechenbares Ergebnis/Einkommen! Zu dem, läge es am Einkommen, hätte man dort schon den Vater als Mitverpflichtenden nachschieben können, was sogar, da anders aufgestellt, immer noch geht!
Wenn ein Unternehmer nicht zischen Einnahmen und Gewinn unterscheiden kann, dann liegts vielleicht nicht nur am Finanzberater.
Wenn auch der Lohn eines Angestellten nicht im Gewinn berücksichtigt ist, führt das auch nicht gerade dazu, dass man den Zahlen der BWA vertraut.
Tneub, aber welche Firma berücksichtigt Lohnzahlungen und Lohnleistungen in ihrer Bilanz oder der Einnahmen/Überschussrechnungen nicht?
Der Gewinn ist das Resultat nach Einnahmen, Kosten und Abschreibungen. Rechtfertigen diese Zahlen das Gehalt, ist dieses, so man oder der Mitantragsteller es erhält auch als nachhaltig anzusehen und abzusetzen.
Ich denke schon, dass der Finanzberater nicht die Einnahmen angesetzt hat, sondern den Gewinn und vom diesem auch die zu zahlenden Steuern abgesetzt hat! Darum soll und wird es aber auch nicht gehen, das wird der Grund der Ablehnung nicht sein.
Meine jährlichen Einnahmen der Betriebe in den letzten 3 Jahren etwas abgerundet:
2015 - 53.000 Euro
2016 - 57.000 Euro
2017- durch grosse Renovierung 29.000 Eur
Sind "Einnahmen" hier Umsatz/Gewinn (vor/nach Kosten/Steuern?) - interessant für die Bank ist das Ganze - Alter (Kreditlaufzeit) /was bleibt im Monat zur freien Verfügung/Sicherheiten.
Evtl. ist ein einfacher die Finanzierung über den Mann mit festem Einkommen laufen zu lassen? (Auch wenn es natürlich quasi aus dem selben Topf kommt.)
n einem gestrigen Telefonat mit der Westerwaldbank wurde mir mitgeteilt, dass die beantragte Finanzierung des EFH nicht durch die Bank begleitet wird. Als Begründung wurde das „schwache“ Jahresergebnis 2017 aufgeführt, welches nach Auswertung der Einkommensunterlagen zu einem nicht optimalen Ergebnis geführt hat. Leider ist es mir nicht gelungen, die Regularien der Bank „aufzuweichen“ um ggfs. doch noch ein positives Ergebnis zu erhalten.
Mail vom Finanzberater. So ähnlich war die Erläuterung auch bei der DSL. Auch die Volksbank wollte nicht, hat soch aber bereiterklärt den Vater dazu zu schieben und nochmal zu prüfen.
@tneub
Wie kommst du auf die Aussage? Die zahlen sind der Gewinn nicht die Einnahme
Nach dem Gewinn wurde ja bereits schon nachgefragt! Daran könnte es ggfs. liegen.
@Delara:
Hinsichtlich Eigenkapital schaut alles gut aus, die Einkommenssituation ist mir allerdings auch noch nicht vollständig klar geworden!
Ich habe es so verstanden, dass
die
53.000
57.000
29.000
Jeweils die gesamten Einnahmen für beide Betriebe sind, abzüglich des gezahlten Lohns für ihren angestellten Mann! Ist das so richtig? Welche Ausgaben kommen dann noch dazu bzw. wie hoch ist der Gewinn der beiden Unternehmungen nach allen Ausgaben?
Oder sind diese Zahlen bereits Ihre Gewinne (nach allen Abzügen)?
Gewinn ist das Ergebnis der Bilanz oder der Gewinnermittlung. Das ist für die Bank nicht das anrechenbare, zur Verfügung stehende, nachhaltige Einkommen, mind. die Steuern müssen noch runter, um anzusetzende Einkommen zu ermitteln und man sollte davon ausgehen, dass der Gewinn nach Berücksichtung der Lohnkosten ermittelt wurde, bzw. dieser die Kosten dafür berücksichtigt und um diese gemindert ist.
Nach dem Gewinn wurde ja bereits schon nachgefragt! Daran könnte es ggfs. liegen.
@Delara:
Hinsichtlich Eigenkapital schaut alles gut aus, die Einkommenssituation ist mir allerdings auch noch nicht vollständig klar geworden!
Ich habe es so verstanden, dass
die
53.000
57.000
29.000
Jeweils die gesamten Einnahmen für beide Betriebe sind, abzüglich des gezahlten Lohns für ihren angestellten Mann! Ist das so richtig? Welche Ausgaben kommen dann noch dazu bzw. wie hoch ist der Gewinn der beiden Unternehmungen nach allen Ausgaben?
Oder sind diese Zahlen bereits Ihre Gewinne (nach allen Abzügen)?
Richtig sind die Beträge aus dem Jahresabschluss nur von den beiden Unternehmen. Das ist mein Reingewinn.
OK - wenn man dann von den 3 Jahren den Durchschnitt berechnet, kommt man auf 3861€ Reingewinn pro Monat -
da sind aber vermutlich die 950€ Krankenkasse und eine Altersvorsorge/Berufsunfähigkeit noch nicht abgezogen?
Wie gesagt, eine Ablehung kann ich anhand der vorliegenden Informationen (die natürlich nicht ausreichend sind) nicht nachvollziehen, auch lehnt die DSL Bank bei mir nicht einfach so ab und mind. die Mitdarlehensnehmerschaft des Vaters (die ich für unnötig erachte) hätte grundsätzlich zu einer Zusage führen müssen, wenn die Boität wie beschrieben passt, zumal es ja am Objektwert nicht gelegen hat und auch - da die Ersatzsicherheit ja vorhanden ist - nicht liegen dürfen, wenn sie nicht eine völlig überteuerte Immobilie kaufen wollen.
Dann habe ich es falsch formuliert. Ich habe aber auch da stehen, dass die Beträge aus dem Jahresabschluss sind also der Gewinnermittlung. Da der Jahresabschluss 2018 nicht fertig ist, würden dementsprechende BWAs Susas etc eingereicht. 2018 wird 80.000 übersteigen. Tendenz steigend. Da sieht man ja auch, dass der Gewinn gemeint war.
Aber ich weiss gar nicht, warum du jetzt so vom Thema abschweifst. Ich bin mit meinen unternehmerischen Fähigkeiten sehr zufrieden
OK - wenn man dann von den 3 Jahren den Durchschnitt berechnet, kommt man auf 3861€ Reingewinn pro Monat -
da sind aber vermutlich die 950€ Krankenkasse und eine Altersvorsorge/Berufsunfähigkeit noch nicht abgezogen?
Doch, in der Gewinnermittlung wurde Krankenkasse abgezogen. Die Altersvorsorge vermutlich nicht. Das sind 250 Eur monatl.
Ich habe aber nochmal die DSL kontaktiert und den Vorschlag mit dem Vater unterbreitet.
Ich habe aber nochmal die DSL kontaktiert und den Vorschlag mit dem Vater unterbreitet.
Nutzt ja nichts, da müssen sie einen neuen Antrag stellen, sonst kann das gar nicht geprüft werden. Wundere mich sowieso warum es eine Ablehung gegeben hat und man mögliche Alternativen vor der Ablehnung nicht besprochen bzw. angedacht hat.
ich kann dir nur raten, dich mal mit deinen Zahlen zu beschäftigen, was im übrigen nichts mit deinen unternehmerischen Fähigkeiten zu tun hat. Da ist eigentlich fast alles unklar bzw. von dir unklar formuliert. Zunächst gehe ich mal davon aus, dass du beide Firmen als eK führst, denn bei GmbH usw. würdest du im Normalfall selbst einen Lohn beziehen.
Dann gibt es unterschiedliche Zahlen:
Gesamteinnahmen
Deinen Reingewinn aus der GuV (Einnahmen-Ausgaben)
Deinen steuerlichen Gewinn aus dem Jahresabschluss incl. Abschreibungen, Rückstellungen usw.
Dein zu versteuendes Einkommen, bei dem noch Krankenkasse, Rentenversicherungen (gesetzlich oder privat), dein Freibetrag usw. abgezogen ist.
Nettoeinkommen nach Steuern
Was deine Zahlen nun genau?
Auch bzgl. der Renovierung bleibst du vollkommen unklar. Es ist davon abhängig, ob diese Kosten voll als Instandhaltungsaufwand geltend gemacht wurden oder auf dem Aktivkonto Firmengebäude aktiviert wurden.
Deine Zahlen können absolut ok sein oder wirklich ein KnockOut bei einer Finanzierung. Wenn die Renovierungskosten aktiviert wurden und es dein Reingewinn ist, absoluter KnockOut. Wenn es dein steuerlicher Gewinn (was ich vermute) oder noch besser dein Nettoeinkommen sind und die Kosten voll als Instandhaltungsaufwand geltend gemacht wurden, sind deine Zahlen absolut ok für eine Finanzierung.
Hauskredit und selbständig
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es will einfach nicht klappen
Zitat von Ingenieur007
