Eigentumswohnung ohne Eigenkapital

Guten Morgen,

wenn ich jetzt mal mit 1,5%eff. (10 Jahre fest ?) rechne und 2% Tilgung, komme ich auf 730 EUR Rate und 37 Jahre Laufzeit (wie alt seit Ihr denn ?).
Dann hätte man :
730 EUR Rate
400 EUR Hausgeld
280 EUR Nebenkosten (2,5 EUR/qm ?)

1.510 EUR monatliche Belastung

Nach den 10 Jahren hättet Ihr mit dem Baukindergeld als Sondertilgung 170.000 EUR Restschuld (ohne 196.000 EUR).

Fragen die mich interessieren würden in Eurer Situation:
- wann wird die Ölheizung erneuert, welche Kosten kommen da auf Euch zu ?
- generell was muss in den nächsten Jahren gemacht werden (Fassade/Dach) ?
- Warum seid Ihr die einzigen Interessenten (gefühlt) ?

@Herrmüller, 280 € Nebenkosten bei 400 € Hausgeld sind doch etwas viel, denkst du nicht auch?

@luhaga, wie viel Geld habt ihr, wenn das zweite Kind kommt? Wie lange wird deine Frau "aussetzen"?

Guten Morgen!
Danke für die schnelle Antwort.
Eingangspost war etwas unglücklich formuliert. Das Gebäude ist Baujahr 1973, Heizung von 2003 muss also erst mal nicht erneuert werden.
Das Hausgeld inklusive Nebenkosten beträgt 400€, Rücklagen der Eigentümergemeinschaft beträgt ca. 30.000€.
Wir sind 35 und 31. Fassade könnte in den kommenden Jahren anstehen, war aber bislang kein Thema bei den Eigentümerversammlungen laut Protokollen.
Objekt ist schon länger auf Immoscout, auch immer noch mit Bezugstermin 1.10.
Der Makler ist sehr bemüht um uns, drängt uns aber zu keiner Entscheidung. Der Dame auf der Sparkasse ist rausgerutscht, dass sie das Objekt kennt und vor einigen Monaten schon einmal ein Interessent bei ihr war, der sich aber nicht mehr gemeldet hat. Grundschuld läuft auch auf die Sparkasse, wir denken der jetzige Eigentümer und Selbstnutzer ist dort auch Kunde.

Zitat von BenniG

@Herrmüller, 280 € Nebenkosten bei 400 € Hausgeld sind doch etwas viel, denkst du nicht auch?

Weis ich nicht ? Ich sehe das so :
Nebenkosten sind für mich die, welche auch als Mieter anfallen (Heizung/Strom/Wasser/Müll/GEZ/Schornsteinfeger usw)
Hauskosten Rücklagen/Instandhaltung fürs Haus....

Aber das wurde ja hier nun geklärt:

Das Hausgeld

inklusive

Nebenkosten beträgt 400€,

@Benni auch dir vielen Dank fürs Nachfragen!
Mit dem zweiten Kind beträgt das Einkommen inkl. Elterngeld ca. 3000€.
Hinzu kommt Kindergeld und Baukindergeld.
Geplant ist, dass meine Frau nach einem Jahr wieder einsteigt. Zu welchem prozentualen Anteil in Teilzeit hängt u.a. am Thema Kitaplatz.
In ca. 5 Jahren, wenn der große in der Schule und der kleine im Ü3 Kindergarten ist, können wir monatlich 1500€ aufbringen, also 1100€ Rate + Hausgeld und Nebenkosten.

Beim Baukindergeld aufpassen - gibt es meines Wissens nach nur für schon geborene Kinder.

400€ Hausgeld incl. Nebenkosten sind für 110 m² nicht übertrieben - wir zahlen bei BJ 1983 96 m² 417€ - incl. Wasser/Heizung/Hausverwaltug/Hausmeister/Müll/TV/Hausreinigung/Rücklage - wurde zwischendurch auch mal um 80€ pro Monat über 8 Jahre angehoben um eine Fassadensanierung zu finanzieren.

Wie hoch ist die Grundsteuer?

Wie ist die Aufteilung der Eigentümer? Vermieter/Eigennutzer - Gehört einer Einzelperson/Familie eine Mehrheit?
Bei Eigentümergemeinschaften ist man an Entscheidungen gebunden. (Wenn die Mehrheit sagt: "Neues Dach für 50.000€ ist notwendig - jeder zahlt seinen Anteil." dann ist das so.)

Zitat von utopus

Beim Baukindergeld aufpassen - gibt es meines Wissens nach nur für schon geborene Kinder.

400€ Hausgeld incl. Nebenkosten sind für 110 m² nicht übertrieben - wir zahlen bei BJ 1983 96 m² 417€ - incl. Wasser/Heizung/Hausverwaltug/Hausmeister/Müll/TV/Hausreinigung/Rücklage - wurde zwischendurch auch mal um 80€ pro Monat über 8 Jahre angehoben um eine Fassadensanierung zu finanzieren.

Wie hoch ist die Grundsteuer?

Wie ist die Aufteilung der Eigentümer? Vermieter/Eigennutzer - Gehört einer Einzelperson/Familie eine Mehrheit?
Bei Eigentümergemeinschaften ist man an Entscheidungen gebunden. (Wenn die Mehrheit sagt: "Neues Dach für 50.000€ ist notwendig - jeder zahlt seinen Anteil." dann ist das so.)

Danke auch dir! Baukindergeld Bedingungen sind bekannt.
Von den 16 Wohnungen gehören 2 der gleichen Person, sonst hat jeder Eigentümer nur eine Wohnung. 2 von 16 sind vermietet, ansonsten selbst genutzt.

Was heißt seriös ? Ihr habt ein Angebot , heißt aber noch lange nicht das ihr finanziert werdet . Also prüfen lassen. Grundsätzlich denke ich ihr übernehmt euch. Wenn es mal sonderumlagen gibt bei einem solchen Objekt habt ihr keine Reserven. Genauso tilgt ihr sehr gering. Ob ihr es leisten könnt müsst ihr entscheiden

Zitat von noelmaxim

Hallo luhega,

auf mich wirkt das alles noch sehr unstrukturiert, insbesondere auch deshalb, weil sie keine eigene Meinung zu den grundunterschiedlichen Angeboten abgegeben haben. Vorab sei hier gesagt, dass mich beide Angebote überhaupt nicht überzeugen. Bei dem einen Modell gibt es einfach nur 10 Jahreskonditionen und bei dem anderen ein Vorfinanzierungskonstrukt, wo keine Tilgung in den ersten 10 Jahren vorgesehen ist und der nicht zu den besten Tarifen am Markt zählende BSV der Schwäbisch Hall die Zinssicherheit erwirken soll.

Auch kann ich überhaupt nicht verstehen, warum die erwähnte Ersatzsicherheit nicht zu besseren Konditionen genutzt werden soll, bzw. die Banken diese scheinbar nicht ansetzen.

Fragen die sich ergeben:

1) Wie stehen sie zu der Tatsache, dass in dem Volksbank Modell am Anfang nur Zinsen gezahlt werden?
2) Welches Darlehen wird hier von der L-Bank angeboten?
3) Wie stehen sie zu der Tatsache, dass bei dem Spatrkasssen Modell plump und billig eine 10 Jahreskondition angeboten wird, wo sie ein nicht unerhebliches Zinsrisiko eingehen? Vor allem, wenn sie für 10 Jahre fest eine 1,46% angeboten bekommen, warum soll dann ein Baustein 1,7% (KfW) kosten???
4) Wie viel Eigenkapital kann denn eingesetzt werden bzw. ist denn tatsächlich einsetzbar verfügbar? Sparkasse würde 100% finanzieren, aber ist es denn gewollt, die Erwerbsnebenkosten selber aufbringen zu können, bzw. ist ihnen das aufgrund der Aussage "EK wenig vorhanden" überhaupt möglich?
5) Wie hoch sind die Maklerkosten?
6) Welche max. Zins-, und Tilgungsbelastung wünschen sie sich anfänglich?
7) Befinden sich Teile des - wie sie schreiben - wenigen Eigenkapitals in einem Bausparvetrag?
8) Ist die Ersatzsicherheit der Eltern lastenfrei, bzw. besetzt die Ersatzsicherheit die erste Rangstelle?

Die großen Vermittlungsgeselschaften machen in der Regel keine schufawertbeeinflussenden Anfragen, tut aber aus meiner Sicht gar nicht Not, denn verläufig bekommen wir hier auch gute Konzepte mit besten Konditionen dargestellt, vor allem individuell und nachhaltig ermittelt.

Wie gesagt, die angebotenen Konzepte sind schlecht und wirken wie hingeschmissen und mal eben so kurz erstellt, da

- kein Einsatz Ersatzsicherheit mind. bei der Sparkasse
- KfW Intergration mit schlechteren Konditionen
- Tilgungsaussetzungsmodelle bzw. vorfinanzierte Konstrukte mit mittelmäßigem Bausparvertrag
- kein Angebot Annuitätendarlehen mit längerer Zinsfestschreibungsmodellen bzw. Absicherung (trotzdem annuitätische Tilgung) mit besten Tarifen am Markt

Vielen Dank auch Ihnen für das ausführliche Feedback!

1) Nur Zinsen am Anfang war von uns so gewollt, aufgrund des zweiten Kindes, das unterwegs ist. Dadurch vorerst geringe Tilgungsmöglichkeit.
2) 50.000€ mit 1-3 Jahren Anlaufzeit ohne Tilgung (s.o.)
3) Sparkasse ist wirklich nicht sehr interessant, insbesondere nach dem Angebot der Volksbank. Größte Frage hier: wo sollen die Kaufnebenkosten herkommen? Will die Sparkasse nicht mitfinanzieren weil "kein Wert dahinter ist"
4) Ca. 10-13.000 verfügbar, je nach dem wie groß der Notgroschen sein soll. Kein Bausparvertrag vorhanden.

5) - 8) folgt

5) Wie hoch sind die Maklerkosten?
6) Welche max. Zins-, und Tilgungsbelastung wünschen sie sich anfänglich?
7) Befinden sich Teile des - wie sie schreiben - wenigen Eigenkapitals in einem Bausparvetrag?
8) Ist die Ersatzsicherheit der Eltern lastenfrei, bzw. besetzt die Ersatzsicherheit die erste Rangstelle?

Die großen Vermittlungsgeselschaften machen in der Regel keine schufawertbeeinflussenden Anfragen, tut aber aus meiner Sicht gar nicht Not, denn verläufig bekommen wir hier auch gute Konzepte mit besten Konditionen dargestellt, vor allem individuell und nachhaltig ermittelt.

Wie gesagt, die angebotenen Konzepte sind schlecht und wirken wie hingeschmissen und mal eben so kurz erstellt, da

- kein Einsatz Ersatzsicherheit mind. bei der Sparkasse
- KfW Intergration mit schlechteren Konditionen
- Tilgungsaussetzungsmodelle bzw. vorfinanzierte Konstrukte mit mittelmäßigem Bausparvertrag
- kein Angebot Annuitätendarlehen mit längerer Zinsfestschreibungsmodellen bzw. Absicherung (trotzdem annuitätische Tilgung) mit besten Tarifen am Markt

5) Maklerkosten 5000€
6) Anfänglich so gering wie möglich, da de facto nur ein Gehalt
7) Bisher kein Bausparvertrag vorhanden
8) Elternhaus hat einen Wert von ca. 400.000€. Löschungsbewilligung Grundbuch liegt für mehrere Teilbeträge vor. 30.000€ noch nicht löschungsfähig

Sparkasse hat mehrere Variationen in die Excel Tabelle reingeklatscht: 10 und 15 Jahre, mit und ohne L-Bank/KfW, mit und ohne Zusatzsicherheit. Die Zusatzsicherheit hat sich auf den Zinssatz ausgewirkt.

Volksbank hat 4 Module mit Sollzinsbindung von 5, 9, 10 und 14 Jahren. Begründung für 9 und 14 war: jeder will 10 und 15. Angebot und Nachfrage führen zu besseren Konditionen bei 9/14.
Die 4 Bausteine sind:
50.000 L-Bank mit 1-3 Jahren Anlaufzeit
35.000 Zinszahldarlehen auf Elternhaus. Laut Aussage des Finanzierungsmenschen will er da nicht ran, weil das Haus ja nicht weg läuft
100.000 Bausparvertrag
85.000 Annuitätendarlehen flexibel

Zitat von Hilfe

Was heißt seriös ? Ihr habt ein Angebot , heißt aber noch lange nicht das ihr finanziert werdet . Also prüfen lassen. Grundsätzlich denke ich ihr übernehmt euch. Wenn es mal sonderumlagen gibt bei einem solchen Objekt habt ihr keine Reserven. Genauso tilgt ihr sehr gering. Ob ihr es leisten könnt müsst ihr entscheiden

Vielen Dank auch dir für die Einschätzung!
Wir sind noch am rechnen, ob sich das ausgeht.
Wie seht ihr es generell, wenn man sich für die komplette Finanzierung an einen Anbieter kettet?
Pro: kurze Wege, ein fixer Ansprechpartner
Con:
Die eine Bank weiß alles über uns. Evtl. schlechtere Verhandlungsposition

luhega,

wenn das Objekt schon länger angeboten wird und ihr (gefühlt) der einzige Interessent seit, dann ist das aktuell sehr ungewöhnlich. Wenn ihr euch mit Immobilien nicht sehr gut auskennt, würde ich in so einem Fall auf jeden Fall ein Wertgutachten eines Sachverständigen machen lassen. Einfach zur Sicherheit, dass nicht etwas "faul" ist...

Allgemein würde ich in so einem Fall niemals den (Wunsch-)Preis des Verkäufers akzeptieren. Faktum ist, dass die Wohnung zu diesem Preis scheinbar schwer verkäuflich ist, also in jedem Fall den Preis verhandeln. Wenn Bezugstermin 1.10 angegeben ist, dann bedeutet es, dass die Wohnung aktuell leer steht. Das ist so ziemlich die beste Verhandlungsposition für den Käufer, da der Verkäufer jeden Monat Geld verliert, Stichwort Hausgeld und fehlende Mieteinnahmen. Also so nach dem Motto: Interesse ja, aber eben abhängig vom Preis. In der Konstellation ist da sicher ein Verhandlungsspielraum beim Verkäufer vorhanden.

Auf den 1. Blick ohne nähere Informationen scheint ein Kaufpreis von weniger als 2300 Euro pro qm incl. Garage für den Großraum Stuttgart eigentlich eher "billig", was dann wiederum ein Widerspruch zu "steht schon länger auf Immoscout" und "gefühlt einzige Interessenten" wäre. Aber das kommt halt wirklich auf das spezielle Objekt an.

Weniger Sorgen hätte ich bei den Sonderumlagen. Wir haben eine Immobilie mit 2 gewerblichen Einheiten, 19 privaten Einheiten und 4 Stockwerken. Fassade komplett incl. Treppenhaus innen kostete ca. 35.000 Euro in 2016. Bei so einem Objekt müsste es eher zwischen 20.000 und 25.000 Euro (grob geschätzt bei 16 privaten Einheiten und entsprechender Größe) liegen und es sind 30.000 Euro an Rücklagen vorhanden. Sonstiger Reparaturstau wäre (wenn du dich mit Immobilien nicht so gut auskennst) in einem Wertgutachten enthalten, auch deshalb würde ich das eigentlich immer bei einem Immobilienkauf empfehlen.

Ja, so ein Gutachten kostet etwas, aber es kostet dich und euch viel mehr, wenn ihr kauft und dann (absehbare, aber durch euch nicht erkannte) Probleme kommen. Aber das muss jeder selbst entscheiden, wenn ihr euch sehr gut mit Immobilien auskennt, dann muss es nicht sein...

Zitat von Hilfe

Was heißt seriös ? Ihr habt ein Angebot , heißt aber noch lange nicht das ihr finanziert werdet . Also prüfen lassen. Grundsätzlich denke ich ihr übernehmt euch. Wenn es mal sonderumlagen gibt bei einem solchen Objekt habt ihr keine Reserven. Genauso tilgt ihr sehr gering. Ob ihr es leisten könnt müsst ihr entscheiden

Auch dir vielen Dank für die Einschätzung und die geäußerten Bedenken. Hatte ich heute Morgen leider überlesen, sorry!
Es bestehen hinsichtlich des VoBa Angebots auch noch einige Fragen für uns Laien.
Bisher nur ein erstes Angebot, das wir durchrechnen.
MMn etwas zu sehr Spitz auf Knopf kalkuliert, wo nicht viel schief gehen darf.
Bin mir nicht sicher, ob ich damit ruhig schlafen kann.
Vielleicht kann ja jemand mit ähnlichen Ausgangsbedingungen noch seine Überlegungen und Beweggründen für oder gegen seine Entscheidung darlegen...

Zitat von StGe1973

luhega,

wenn das Objekt schon länger angeboten wird und ihr (gefühlt) der einzige Interessent seit, dann ist das aktuell sehr ungewöhnlich. Wenn ihr euch mit Immobilien nicht sehr gut auskennt, würde ich in so einem Fall auf jeden Fall ein Wertgutachten eines Sachverständigen machen lassen. Einfach zur Sicherheit, dass nicht etwas "faul" ist...

Allgemein würde ich in so einem Fall niemals den (Wunsch-)Preis des Verkäufers akzeptieren. Faktum ist, dass die Wohnung zu diesem Preis scheinbar schwer verkäuflich ist, also in jedem Fall den Preis verhandeln. Wenn Bezugstermin 1.10 angegeben ist, dann bedeutet es, dass die Wohnung aktuell leer steht. Das ist so ziemlich die beste Verhandlungsposition für den Käufer, da der Verkäufer jeden Monat Geld verliert, Stichwort Hausgeld und fehlende Mieteinnahmen. Also so nach dem Motto: Interesse ja, aber eben abhängig vom Preis. In der Konstellation ist da sicher ein Verhandlungsspielraum beim Verkäufer vorhanden.

Auf den 1. Blick ohne nähere Informationen scheint ein Kaufpreis von weniger als 2300 Euro pro qm incl. Garage für den Großraum Stuttgart eigentlich eher "billig", was dann wiederum ein Widerspruch zu "steht schon länger auf Immoscout" und "gefühlt einzige Interessenten" wäre. Aber das kommt halt wirklich auf das spezielle Objekt an.

Weniger Sorgen hätte ich bei den Sonderumlagen. Wir haben eine Immobilie mit 2 gewerblichen Einheiten, 19 privaten Einheiten und 4 Stockwerken. Fassade komplett incl. Treppenhaus innen kostete ca. 35.000 Euro in 2016. Bei so einem Objekt müsste es eher zwischen 20.000 und 25.000 Euro (grob geschätzt bei 16 privaten Einheiten und entsprechender Größe) liegen und es sind 30.000 Euro an Rücklagen vorhanden. Sonstiger Reparaturstau wäre (wenn du dich mit Immobilien nicht so gut auskennst) in einem Wertgutachten enthalten, auch deshalb würde ich das eigentlich immer bei einem Immobilienkauf empfehlen.

Ja, so ein Gutachten kostet etwas, aber es kostet dich und euch viel mehr, wenn ihr kauft und dann (absehbare, aber durch euch nicht erkannte) Probleme kommen. Aber das muss jeder selbst entscheiden, wenn ihr euch sehr gut mit Immobilien auskennt, dann muss es nicht sein...

Vielen Dank auch dir für die Ausführungen!
Auf jeden Fall auch Punkte, die in die Gesamtüberlegung mit eingehen sollten.
Vor 3 Wochen bei der ersten Besichtigung war die Wohnung noch bewohnt.
Gibt es einen Richtwert was solch ein Gutachten kosten darf oder ist da Google mein Freund?

noelmaxim,

sorry, die Bewertung von Finanzmaklern oder Banken interessiert mich als Käufer nun wirklich überhaupt nicht. Als Käufer interessiert mich der reale Wert einer Immobilie, nicht die Bewertung die Grundlage für eine Finanzierung ist. Für ein Wertgutachten muss ein Sachverständiger die Immobilie besichtigen und beginnt bei Feuchtigkeitsmessungen der Außenwände (Stichwort Wärmebrücken, Schimmelbildung), evtl. Undichtheiten beim Balkon usw. bis hin zu Alter der Pumpen im Heizraum etc., etc.

Wenn man es mal grob formulieren will: Ein umfassender Bericht über den aktuellen Zustand, potentielle zukünftige Gefahren (Kosten) und absehbare Kosten (Reparaturstau) einer Immobilie.

Zitat von noelmaxim

Hallo luhega, jeder erfahrene und seriöse Finanzierungsmakler wertet die Immobilie für seine Kunden mit Sprengnetter (inkl. einer kleinen Wertexpertise) und VDP aus Europace im Vorfeld einer Beantragung und Einreichung bei der Bank kostenlos ein.

Guten Morgen! Können Sie das auch so formulieren, dass es auch ein Laie versteht?
Wir warten bisher immer noch auf ein Angebot bzw. ein persönliches Gespräch mit dem Finanzierungsmakler.
Kontakt kam wie gesagt über den Immobilienmakler zustande.
In einem ersten Telefongespräch war sein erstes Angebot bei einer Rate von 1300€/Monat was halt imho einfach nur lächerlich und für uns nicht machbar ist zu Anfang. Zweite Möglichkeit ist, dass er unsere Mail nicht gelesen hat und uns nicht zugehört hat.
Sein Anruf kam auch aus dem Auto mit unterdrückter Rufnummer ^^
Insgesamt hatte er wohlwollend formuliert einen holprigen Start. Wir sind gespannt, ob er uns mit einem Angebot noch überzeugen kann oder wann man sich mal zu einem persönlichen Treffen zusammensetzen kann. Meiner Erfahrung nach ist ein persönliches Gespräch weitaus fruchtbarer als Dutzende Mails und Kurztelefonate.