Immobilienfonds

20.10.2018, 19:46

Hallo,

zunächst einmal: Ich kenne mich mit Fonds wenig aus. Es ist so: Mir stehen ca. 150T Euro zur Verfügung, die mir von meiner Familie für eine Wohnung zur Verfügung gestellt werden. Mit dem Betrag lässt sich hier in der Großstadt allerdings nichts, was mich interessieren könnte, finden, auch wegziehen ist keine Option. Einen Kredit nehmen und etwas drauflegen ist ebenfalls keine Option.

Ich habe dann folgende Idee gehabt: Ich könnte mit dem Geld eine kleinere Wohnung kaufen, Sie vermieten, und mit der Miete den Kredit für eine größere Wohnung abbezahlen, in der ich dann leben würde. Ich diesem Fall könnte ich einen Kredit bekommen, aber meine Bankberaterin meinte, die Einnahmen der vermieteten Wohnungen könnten nur um die 60-70% der Kreditzahlung decken.

Also bin ich auf die Idee von Immobilienfonds gekommen. Ich muss mich um nichts kümmern und habe nicht das Risiko, dass mein Mieter plötzlich kündigt. Ich habe zwar noch nicht mit meiner Bankberaterin darüber gesprochen, wollte mir zuerst eure Meinung einholen, aber mein Ziel wäre es, dass ich die Raten vom Kredit zur Gänze mit den Einnahmen aus dem Fonds abbezahlen kann.

Allerdings funktionieren Immobilienfonds anders, wenn ich das richtig verstehe: Ich lese immer wieder von monatlichen Investments und Gewinne erst später durch Verkauf z.B. Ist es denn möglich, dass ich mein ganzes Geld auf einmal in einen Fonds setze, und dafür monatliche Raten erhalte? Ich brauche auch keine hohen Zinsen, ich möchte, dass es möglichst stabil und konservativ angelegt ist, und die Idee ist hauptsächlich die, dass ich nicht von einem einzigen Mieter abhängig sein möchte, dem jeder Zeit etwas passieren kann und kündigen kann.

ich blicke hier also noch nicht ganz durch. Ich hoffe ihr könnt mich aufklären! Vielen herzlichen Dank.

20.10.2018, 19:58

Um hier qualifiziert antworten zu können, muss man ein paar Randbedingungen kennen:

Derzeitige Mietausgaben - Einkommen - Alter - Familienstand - etc.

Bei Fonds will immer jemand anderes mitbezahlt werden, der den Fond managed.

Einnahmen aus Miete müssen versteuert werden - wieviel Rendite soll das sein? Was passiert, wenn der Mieter mal nicht zahlt?

Warum ist kein Kredit möglich mit 150k€ Eigenkapital und entsprechend eingesparter Miete?

20.10.2018, 21:07

Hallo, danke für die Rückmeldung.

Ich zahle keine Miete, ich wohne in einem Objekt, das in Familienbesitz ist. Ich wohne alleine und habe auch kein festes Einkommen, ich verdiene um die 1500 Euro im Monat. Allerdings handelt es sich wie gesagt um kein festes Einkommen. Ich bin Mitte 20.

Kredit ist mit den 150T Euro Eigenkapital aus zwei Gründen nicht möglich, erstens weil ich eben kein festes Einkommen habe, und daher keine gute Bonität habe, zweitens weil ich das Geld, das ich verdiene, brauche: Ein dritten um davon zu leben, den Rest lege ich zur Seite. Ich bin in der Forschung tätig und brauche das Geld für meine wissenschaftlichen Arbeiten. Ich kann es also gar nicht verwenden, um den Kredit abzubezahlen.

Die beste Situation wäre für mich daher, wenn der Kredit für die Wohnung, in der ich leben würde, zur Gänze durch meine Investitionen mit den 150T Euro gedeckt werden könnte. Die Idee mit dem Immobilienfonds kam mir nur so, womöglich gibt es ja bessere Alternativen. Es muss nur möglichst stabil sein.

21.10.2018, 09:52

Beim Wohnungskauf sind die Kaufnebenkosten natürlich erstmal weg - und für deine eigengenutzte Wohnung musst du natürlich auch Kaufnebenkosten zahlen.
Und was machst du, wenn die Wohnung z.B. 3 Monate leer steht oder die Eigentümergemeinschaft z.B. die Anschaffung eines neuen Daches/Heizung/Fassadensanierung/Aufzugs beschließt und hier z.B. 20.000€ pro Eigentümer fällig werden (vermutlich nicht auf den Mieter umlegbar)? Wie hoch wären denn in deinem Beispiel die Mieteinnahmen abzüglich Nebenkosten/Steuern/etc. und steigt mit den Einnahmen deine Bonität für einen Kredit? (Hast du sonstige Kredite/Schulen/Schufa-Einträge?) - So ganz stabil sind auch Immobilienfonds nicht - es kann Schwankungen geben und im Extremfall auch Totalverluste - evtl. kommen auch Aktien von Immobilienfirmen in Frage - aber auch hier kann es rauf und runter gehen - und Dividenden fließen meist nur einmal im Jahr.
Wenn die Miete nur für 60-70% der Kreditrate reicht, müssen die übrigen 30-40% irgendwo her kommen - oder man muss eine kleinere Wohnung nehmen - oder weiter draußen.
Wenn du eh schon mietfrei wohnst: ist das zeitlich begrenzt oder was stört dich daran? Alternativ kannst du das Geld auch anlegen und erstmal dort wohnen bleiben - und wenn es sich (hoffentlich) vermehrt hat und du beruflich evtl. weitergekommen bist, weiterschauen - würde hier nicht überstürzt handeln.

22.10.2018, 14:19

Zitat von utopus

Beim Wohnungskauf sind die Kaufnebenkosten natürlich erstmal weg - und für deine eigengenutzte Wohnung musst du natürlich auch Kaufnebenkosten zahlen.
Und was machst du, wenn die Wohnung z.B. 3 Monate leer steht oder die Eigentümergemeinschaft z.B. die Anschaffung eines neuen Daches/Heizung/Fassadensanierung/Aufzugs beschließt und hier z.B. 20.000€ pro Eigentümer fällig werden (vermutlich nicht auf den Mieter umlegbar)? Wie hoch wären denn in deinem Beispiel die Mieteinnahmen abzüglich Nebenkosten/Steuern/etc. und steigt mit den Einnahmen deine Bonität für einen Kredit? (Hast du sonstige Kredite/Schulen/Schufa-Einträge?) - So ganz stabil sind auch Immobilienfonds nicht - es kann Schwankungen geben und im Extremfall auch Totalverluste - evtl. kommen auch Aktien von Immobilienfirmen in Frage - aber auch hier kann es rauf und runter gehen - und Dividenden fließen meist nur einmal im Jahr.
Wenn die Miete nur für 60-70% der Kreditrate reicht, müssen die übrigen 30-40% irgendwo her kommen - oder man muss eine kleinere Wohnung nehmen - oder weiter draußen.
Wenn du eh schon mietfrei wohnst: ist das zeitlich begrenzt oder was stört dich daran? Alternativ kannst du das Geld auch anlegen und erstmal dort wohnen bleiben - und wenn es sich (hoffentlich) vermehrt hat und du beruflich evtl. weitergekommen bist, weiterschauen - würde hier nicht überstürzt handeln.

Hallo Utopus, danke nochmal für deine Rückmeldung!

Die von dir geschilderten Szenarien sind genau der Grund, wieso ich darauf verzichten würde, den Kredit für die neue Wohnung durch die Einnahmen einer einzelnen Wohnung zu decken. Zu hoch sind mir die Risiken, dass der Mieter wegfällt oder große Schäden am Haus beseitigt werden müssen. So kam ich auch auf die Idee des Immobilienfonds, das Prinzip ist ja ein bisschen dasselbe, nur ist halt das Risiko gestreut.

Dass ich mietfrei wohne ist zwar gemütlich, aber ich möchte hier dennoch ausziehen, da es eigentlich eher ein Feriendommizil ist und die Lage nicht sehr zentral ist. Außerdem kann ich keine Veränderungen am Haus vornehmen, da es der ganzen Familie gehört. Meine Familie ist in Sachen Finanzen relativ chaotisch, wir haben bereits bei verschiedenen Objekten Uneinigkeiten, die wir nicht lösen können, einige Objekte verfallen auch schon, ich würde also gerne meinen Teil sozusagen von der Familie trennen und alleine dafür die Verantwortung tragen.

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