Einschätzung Machbarkeit und Bewertung Finanzierungsvorschlag Bestandsimmobilie
Hallo zusammen,
meine Freundin und ich haben vor ein Eingenheim zu erwerben. Nun haben wir von Größe/Optik/Aufteilung/Ausstattung ein sehr schönes EFH gefunden, welches unseren Vorstellungen und Wünschen entspricht.
Durch einen privaten "Finanzierungsvermittler" wurde ein konkrete Finanzierung ausgearbeitet.
Bevor wir an den Vermittler heran getreten sind, haben wir zur Vorbereitung einen Haushaltsplan für die letzten 2 Jahre aufgestellt, um unsere genaue Ausgaben/Einnahmen Situation zu kennen. Um es hier einfacher zu halten, führe ich die einzelnen Positionen nicht ganz so granular auf.
Hier nun die Fakten:
Einnahmen Keine Kinder, jedoch in den nächsten 1 bis 2 Jahren Eins geplant.
Sie (27) = 1850€ netto (100€ gehen vom Bruttolohn in eine Rentenversicherung)
Ich/Er (30) = 2950€ netto (mal 13 Gehälter, jedoch für die Finanzierung nur mit 12 gerechnet) Monatliches Gesamteinkommen: 4800€
Modernisierungskosten (sehr guter Zustand, der keine Modernisierung außer Farbe, Gardienen und Wände (Tapete, Farbe) erfordert) => ca. 2500€
Eigenkapital Aufgrund von Rückzahlungen von Bafög, Studienkredit, Auto und dass wir in den vergangenen drei Jahren sehr schöne Fernreisen gemacht haben (sprich konsumiert haben):
=> 55.000€
Davon wollen wir die Kaufnebenkosten und die Modernisierungskosten decken und den Rest als Notgroschen haben.
Vorstellung an die Finanzierung
Wunschrate/Tilgung beträgt: 1200€ pro Monat 12 Monate Bereitstellungsfreie Zeit, da die Immobilie erst in 11 Monaten frei wird.
Wenn man nun das aktuelle Mietverhältnis und Ausgabensituation gegenüber der Rate des Hauskaufes stellt UND sämtlichen Mehrausgaben (Strom, Heizung, Versicherungen usw.) einbezieht, ergibt sich überschlagen eine Mehrbelastung von ca. 600€.
Angebot Finanzierung
Ein klassisches Annuitätendarlehnen
Darlehnenssumme: 325.000€
2.22% (Soll) / 2.27% (Effektiv)
Tilgung: 2%
Zinsbindung: 15 Jahre
12 Monate Zins Bereitstellungsfreie Zeit
=> monatliche Rate = 1.142,92€
Laufzeit (kalkuliert): 34 Jahre
FRAGE
Uns geht es nun um die Einschätzung/Meinung der Machbarkeit und natürlich der Bewertung der eigentlichen Finanzierung. Handelt es sich um gute Konditionen.... ? Verbesserungsvorschläge?
Macht es Sinn z.B. ein Haus der Eltern als Sicherheit zu hinterlegen?
=> Ich werde noch ein Angebot über 20 Jahre Zinsbindung anfordern und die Tilgung auf unsere Wunschrate von 1.200€ erhöhen lassen.
AW: Einschätzung Machbarkeit und Bewertung Finanzierungsvorschlag Bestandsimmobilie
Ja, alles gut, ich baue doch gar keine Front auf, wenn man zwischen den Zeilen liest. Ich habe volles Vertsändnis dafür, wenn man das nicht wüsncht oder es nicht möglich ist, werbe aber in den Fällen wo es möglich ist darum, dies auch zu prüfen und zu hinterfragen
Verstehe ich jetzt nicht ganz mit den 50.000 Euro. Du hättest bei den Eltern 50.000 Euro beleihen können?
AW: Einschätzung Machbarkeit und Bewertung Finanzierungsvorschlag Bestandsimmobilie
Das Elternhaus ist ca. 120.000 EUR wert und wir hätten es mit 50tsd EUR (noch eingetragene Grundschuld) beleihen können um zinsgünstig an EK zu kommen, was wiederum den Beleihungsauslauf gesenkt hätte für unseren Hauskauf damals.
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Zitat von BenniG
Erinnern wir uns an den Anfang (#6) zurück.
noelmaxim, gibt dir das Vertrauen, dass dem TE von den Eltern unter die Arme gegriffen werden kann?
Finanziell können die Eltern nichts beisteuern, sehr aber könnten sie ihre Immobilie als Ersatzsicherheit zur Verfügung stellen.
Man unterscheidet im ürbigen dabei von persönlicher und dinglicher Haftung. Stellt man eine Ersatzsicherheit, haftet man dinglich, stelle ich eine Bürgschaft oder werde Mitdarlehensnehmer, hafte ich persönlich. Um letzteres ging und geht es hier ja nicht, vielmehr, dass die Eltern keine 30.000 Euro liegen haben, die sie zur Verfügung stellen können.
Aus einer dinglichen Sicherheit erwächst oder kann indirekt eine persönliche Haftung erwachsen, nämlich dann, wenn es bei dem Hauptobjekt im Falle einer Zwngsversteigerung zu einer Unterdeckung kommt, denn dann kann ich als Inhaber der Immobilie den Kredit bedienen, das offene Darlehen zurück zahlen, wobei hier für mich klar ist, dass das in erster Linie der Darlehensnehmer übernimmt, so er seinen Eltern weiterhin den Rücken frei halten will und kann.
AW: Einschätzung Machbarkeit und Bewertung Finanzierungsvorschlag Bestandsimmobilie
Zitat von finanzierung
Das Elternhaus ist ca. 120.000 EUR wert und wir hätten es mit 50tsd EUR (noch eingetragene Grundschuld) beleihen können um zinsgünstig an EK zu kommen, was wiederum den Beleihungsauslauf gesenkt hätte für unseren Hauskauf damals.
Ok, was glaubst du, wann oder in welchem Fall hätten deine Eltern einen Schaden genommen? Wo lag das Risiko für deine Eltern, ihr Grundvermögen aufgrund deiner Zahlungsunfähigkeit zu verlieren, wann wäre das deiner Meinung nach der Fall gewesen?
Wir müssen hier auch immer berücksichtigen, um was für eine Grundschuld es sich handelt. Handelt es sich um eine Gesamtgrundschuld - wovon ich dringlichst abrate oder um Einzelgrundschulden verteilt in entsprechender Höhe auf beiden Objekten.
AW: Einschätzung Machbarkeit und Bewertung Finanzierungsvorschlag Bestandsimmobilie
Ich bin jetzt kein Grundschuldfachmann, aber es ist die damals beim Bau eingetragene Grundschuld von 50.000 EUR gewesen.
Wir hatten 220.000 EUR zu 100% finanziert mit 3,25% eff. Jahreszins 10 Jahre fest.
Mit den 50.000 EUR, die wohl zu 1,2% zu bekommen waren, hätten wir 170.000 zu 2,9% bekommen, somit bei den 50.000 EUR 1,7% gespart und bei den 170.000 0,35% weniger an Zinsen.
Das Problem, wenn ich nach dem Kauf zeitnah diese Welt verlassen hätte, hätte man das Haus evtl. mit viel Glück 0 auf 0 verkaufen können, aber die Vorfälligkeitsentschädigung hätten weder die Hinterbliebenen (Hausfrau + 3 Kinder) noch meine Eltern von ihrer Rente begleichen können.
AW: Einschätzung Machbarkeit und Bewertung Finanzierungsvorschlag Bestandsimmobilie
Hallo zusammen,
Wow, was eine Diskussion hier entstanden ist.
Damit nicht der Eindruck entsteht, dass der TE sich nicht meldet, will ich mit dieser Nachricht ein Lebenszeichen von mir geben.
Eine ausführliche Antwort wird spätestens morgen kommen, da ich gerade beruflich eingespannt bin.
Einschätzung Machbarkeit und Bewertung Finanzierungsvorschlag Bestandsimmobilie
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AW: Einschätzung Machbarkeit und Bewertung Finanzierungsvorschlag Bestandsimmobilie
, wenn man zwischen den Zeilen liest. Ich habe volles Vertsändnis dafür, wenn man das nicht wüsncht oder es nicht möglich ist, werbe aber in den Fällen wo es möglich ist darum, dies auch zu prüfen und zu hinterfragen
Zitat von BenniG