Gerade im Bekanntenkreis interessantes Gespräch gehabt
Situation:
A, 50 Jahre alt, wg. früherer Selbständigkeit später geringe Rente, hat eine selbstgenutzte Immobilie Restschuld noch ca. 110 K, sowie eine vermietete 1 Zimmerwohnung ( süddeutsche Unistadt) - Restlaufzeit bei beiden noch ca. 17 Jahre
Aufgrund Lage keine Probleme bzgl. Vermietung, die vermietete Wohnung sollte in 17 Jahren die Rente absichern/ aufhübschen
vermietete Wohnung wurde erst in 2017 für 59K von Bekannten gekauft - Finanziert zu 110% ( 63K) - Restschuld ca. 60K, da Sondertilgung getätigt
- Mieteinnahmen 355,- netto kalt + 30,- Kfz Stellplatz - nicht umlegbare Nebenkosten 25,- mtl Finanzierungsbelastung : 260,- € mtl.
monatlicher Überschuss vor Steuern: 100,- €
Jetzt kommt der Mieter und fragt, ob er die Wohnung nicht für 80-85K kaufen kann...
Also weiter vermieten oder die 20-25 K als Sondertilgung in die selbstgenutzte Immobilie stecken ( ohne Vorfälligkeit möglich)
keine Vorfälligkeit, da die 60k aus Verkauf mit Pfandaustausch auf eigengenutzte Immo geschrieben werden und dadurch 60k BSV Darlehen auf eigengenutzte Immo abgelöst werden sollen
Spaka hat angeblich (?), anscheinend (?) nichts dagegen
Wenn damals incl. Nebenkosten 63k bezahlt worden sind und jetzt 80k erzielt werden, müssen 17k versteuert werden.
Muss man sich halt überlegen, ob man jetzt kurzfristigen Gewinn haben möchte und ob man dann besser schlafen kann - oder nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen möchte.
Ich persönlich würde eher die 1200€ im Jahr nehmen und nach 17 Jahren ohne Kapitalkosten im Rentenalter mehr - denke da hat man mehr von.
keine Vorfälligkeit, da die 60k aus Verkauf mit Pfandaustausch auf eigengenutzte Immo geschrieben werden und dadurch 60k BSV Darlehen auf eigengenutzte Immo abgelöst werden sollen
Wie hoch ist die jährliche Zinsersparnis?
Die Einwände von utopus sind allerdings nicht ohne. Warum jetzt eine rentable Investition aufgeben und dafür noch Steuern zahlen? Zumal die Investition sich aufgrund der guten Lage (Uni-Stadt) langfristig weiterentwickeln wird, sowohl im Preis wie auch in der Rendite und somit den eigentlichen Zweck (zusätzliche Rente) bestens erfüllt.
Die Frage, die mich besonders beschäftig, wäre in diesem Fall, was der Mieter macht, wenn er die Wohnung nicht kauft und falls er auszieht, ob dann ein entsprechend zuverlässiger Mieter nachkommt. Gerade bei solch kleinen Wohnungen ist die Fluktuation größer, als bei "Familien-Wohnungen" - hat dein Bekannter darauf Lust?
Bei mir im Haus hat einer Anfang 2017 eine kleine Wohnung für 50.000 € gekauft und bar bezahlt. Die bestehende Miete betrug 320 €. Nun war er am überlegen mit seiner Familie zu bauen und benötigt zusätzliches Kapital. Ich habe damals, wie heute kein Interesse an der Wohnung, weil mir einfach das Mieterwechselrisiko zu hoch ist und der Ertrag zu niedrig ist.
Der Eigentümer an sich sagt aber auch, dass er sich im Nachhinein diese Wohnung nicht gekauft hätte. In den zwei Jahren hat er sehr viel Zeit in die Wohnung stecken müssen. So hat der Voreigentümer den Belag seinen Balkons gewechselt und dabei die Abdichtung beschädigt, sodass der Putz der Unterseite der Bodenplatte abgefallen ist. Somit hat er mit seinem Schwiegervater die Abdichtung und den Bodenbelag erneuert, die "Decke" verputzt und weil er schon dabei war, das Geländer erneuert. Vorletztes Wochenende haben sich die Eigentümer getroffen um den Zaun zum Nachbargrundstück zu erneuern. Jedes Jahr treffen wir uns einen Tag zum Unkraut entfernen. Den Winterdienst übernimmt er für seine Mieterin. Ich habe rund 6 Monate vor ihm gekauft und umgehend nach Kauf per Umlaufbeschluss den Winterdienst, den Hof- und Treppenhausreinigungsdienst gekündigt, Da dieser mit den Fotos der Verkaufsanzeige belegbar das Unkraut im Kaufjahr nicht entfernt hatte. Zudem waren mir und dem anderen Eigennutzer die Kosten zu hoch. Ob der neue Eigentümer davon wusste, ist mir nicht bekannt.
Wie würde er sein Geld stattdessen investieren?
25€ nicht umlegbare Nebenkosten ist natürlich ein Traum. Wie teilen sich die auf?
Wie schaut's bei dem Objekt mit der Instandhaltungsrücklage aus?
danke erstmal für die ersten Antworten.
@utopus - bin da finanziell bei Dir.. zumal, falls die 1200 p.a. weiterhin als Sondertilgung laufen, die knapp 400 ,- € mtl. früher zur Verfügung stehen
andererseits was Benni schreibt hat auch Hand und Fuß... Instandhaltungsrücklage ist genügend da, so dass hier die Aufwendungen zurückgefahren wurden
eventuell macht es Sinn, die Wohnung zu verkaufen, aber nur wenn am besten zeitgleich eine kleine 2 Raum Wohnung für 80-85k von Privat gefunden wird -. natürlich auch mit einer guten Rendite
Ja, der kurzfriste Gewinn ist natürlich schon verlockend.
Dein Bekannter kennt die Wohnung besser als wir, weiß was für Kosten und was für Arbeiten auf ihn zukommen.
Er weiß, was für Steuerzahlungen auf ihn zukommen, wenn er die Wohnung so schnell wieder verkauft.
Mein Miteigentümer wird durch einen günstigen Heizungstausch (ich habe einen überregionalen Anbieter für 6.000 € gefunden, wo ein ortsansässiger 10.000 € für genommen hätte), die Balkonsanierung und die Zaunerneuerung durch den Verkauf ebenfalls keine schlechte Rendite haben - aber eben auch keine Einkommenssteigerung im Alter.
Verkauf oder nicht Verkauf
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Zitat von slowrookie