Finanzvarianten mit Bausparverträgen oder direkt höhere Tilgung - was ist besser?

hallo maxim,

was meinst du mit richtigen Bauspartarif? Dieser den ich meine und ist von der BHW und der ist vom Zins ganz gut.
Oder gibt es bessere?
Wie bereits erwähnt hat mein Berater schon alles durchgespielt und mein Bedarf ist das was im 1. Post beschrieben. Die Frage die ich stelle ist, ob der Bausparvertrag weggelassen werden kann und das Risiko eingehen, dass in 15 Jahren der Zins auf rund 3 % liegt oder auf Nummer sicher gehen mit dem Bausparvertrag? Womöglich kann das keiner genau sagen, da wir ja keine Hellseher sind.

Die Restschuld wäre nach 15 Jahren rund bei 260.000 Euro. bei 1,5 % Tilgung.
Parallel würde ich den Bausparvertrag mit 420 Euro befüllen um somit dann die Bausparsumme von 260.000 Euro zu erreichen. Um damit dann das Darlehen mit dem geringen Zinssatz in der Hand zu halten.
Ich frage mich halt wirklich, sowie Sie es mir aber nun auch sagen, es wäre doch besser die 420 Euro zu nehmen und eher in die Tilgung zu setzen (somit mit 3 % tilgen), weil dann die Restschuld nicht bei 260.000 wäre sondern bei 165.000 Euro. Aber klar, nun ist eben das Problem, dass keiner weiß was in den 15 Jahren ist wenn ich eine Anschlussfinanzierung für die 165.000 abschließe, wie da der Zins nun ist. Wenn der Zins bei beispielsweise 3,00 % wäre, dann würde ich wohl 1 zu 1 im Vergleich zum Bausparvertrag herauskommen. Ich würde genau so viel Zinsen dann zahlen. Wenn der Zins allerdings niedriger ist, würde ich mit der Variante ohne Bausparer besser fahren (selbst wenn der Zins dann bei 2,9 % liegen würde). Das war meine Überlegung.

Wieso aber die Rate höher?
Wenn nach 15 Jahren die Restschuld bei 260.000 liegt muss ich ja eine Anschlussfinanzierung machen. Dadurch dass die Restschuld geringer ist aber der Zinssatz höher heißt dass doch nicht das ich eine höhere Rate ansetzen muss. Ich muss doch dann weniger tilgen bzw benötige weniger Darlehen als am Anfang.
Momentan würde ich ja bei 1,5 Tilgung monatlich 887,50 eur zahlen.
Wenn ich keinen Bausparvertrag nutze würde ich die 420 eur auf die Tilgung setzen.
Somit tilge ich dann keine 1,5 sondern 3%.
Bleibt dann eine Restschuld von 160.000. wenn ich nun die mit 3 % Zinsen anstatt den 2,05 ansetzte kann ich sogar noch mehr tilgen als die 3% da die doch auf die 160.000 gezählt werden und ich somit keine höhere Rate ansetze oder habe ich einen Denkfehler?

Wenn der erreichte Tilgungsanteil verringert wird, weil der Zinssatz höher ist, um bei der gleichen Rate zu bleiben, dann verschiebt sich das Tilgungsende.

Die Tilgung ist immer auf die Ursprungsschuld zu rechnen, will ich kalkulierte Laufzeiten einhalten. Ergeben 3% Tilgung bei 2% Zinsen z. B. kalkulatorisch 31 Jahre Laufzeit muss ich diese 3% Tilgung auf die Ursprungsschuld einhalten und den Zinsanstieg ausgleichen. Mache ich das nicht, um die Rate beizuhalten, verschiebt sich wie beschrieben das Tilgungsende.

Der Grund liegt im annuitätischem Tilgungsverhalten und da nimmt die Tilgung zu und der Zinsanteil ab.

Unabhängig davon, halte ich den Tilgungsanteil ein und passe den Zins an, habe ich mehr bei gleicher Laufzeit mtl. bezahlt und das gilt es ebenso zu verhindern, wie ggf. die Existenz zu gefährden, weil die Annuität nicht mehr zu bezahlen ist. Das eine ist die wirtschaftliche Betrachtung, das andere die existenzielle Betrachtung und sicher kann man die Existenz erhalten, in dem man die Laufzeit verlängert und die Tilgung streckt bzw. verringert, aber auch das kann man mit Bausparen absichern, bzw. verhindern und auch wenn die Existenz nie gefährdet sein wird, kann es wirtschaftlich falsch gewesen sein, die Zinsdiskussion nicht heute schon geklärt zu haben.

Zitat von StGe1973

Muriel,

nein, du hast keinen Denkfehler. Die Art der Finanzierung ist einfach davon abhängig, welches Zinsniveau du in etwa erwartest. Ich habe und würde nie in einen Bausparvertrag einbezahlen und zwar aus folgenden Gründen:

1. Natürlich gab es historisch in D auch schon mal 7 bis 8 % Zinsen, aber diese Zeiten werden sehr wahrscheinlich niemals wieder kommen. Solange die Eurozone existiert wären bei so einem Zinsniveau alle Südländer sofort pleite. Da D generell als sicherer Hafen innerhalb der Eurozone gilt, werden wir immer tiefere Zinsen als Südländer haben. Wenn man mal von 4 bis 5% ausgeht (was Südländer maximal verkraften können), dann wird D so bei 3 bis 4% als maximaler Zins liegen.
2. Du bist nicht auf den Zeitpunkt in 15 Jahren fixiert. Nach 10 Jahren kannst du immer kündigen und ein Forwarddarlehen kann bis zu 5 Jahre in die Zukunft abgeschlossen werden. Selbst wenn wir in D mal "Höchstzinsen" von 3 bis 4% haben sollten, hast du tendenziell 5 Jahre, um auf steigende bzw. fallende Zinsen zu reagieren. Ich halte es für höchst wahrscheinlich, dass du in den 5 Jahren mal einen günstigen Zeitpunkt findest, um unter 3% abzuschließen, zumal sich durch die Senkung der Beleihungswertes sowieso dein Zinssatz bei neuen Abschluss verbessern wird. Welche Tilgung du dann beim "neuen" Darlehen willst und welche Rate damit fällig wird, ist dann eine andere Sache.

Aber letztlich ist es natürlich deine Entscheidung. Wenn du 100% Sicherheit beim Zins willst, dann bleibt nur der Bausparvertrag.

Danke @Stge
Du hast mich verstanden bzw. mir hiermit schon mal eine gute Sicht dargestellt warum man keinen Bausparvertrag abschließen sollte. Eher gesagt genau das war mein Hintergedanke warum ich das Ganze erfragt habe. Somit lag ich nicht so ganz falsch.

@macxim:
Alles verständlich aber wenn ich meine Restschuld von 160.000 habe und dann nicjt 3% tilge sondern beispielsweise 6% tilge auch wenn man Zins bei 3% liegt. Ist meine Rate immer noch so geregelt dass ich nicht über die ursprünglichen 1600 Euro liege.
Von der Tilgungszeit liegt alles in etwa bei 25-26 Jahren bis alles abgezahlt wurde.

Ich muss mir das mit dem Bausparvertrag für die große Summe nochmals gut überlegen weil der Ansatz von Stge der ist den ich vermutet habe.

Natürlich, aber über welchen Zins sprechen wir denn? 3%?

Wenn du diesen Zinssatz unterstellst, benötigst du kein Bausparvertrag. Wirst du so dann nie von mir hören.

Wir hatten mal 10%. 70er Jahre, Anfang der 80er Jahre. Ende der 90er Jahre 6%.

Ich habe keine Ahnung, wo der Zins in 15 Jahren liegt, nur wo er liegen kann, wenn man sich diesen heute sichert.

Ich weiss aber auch, dass unsere Wirtschaft jetzt 8% wunderbar vertragen könnte, dass es keine deutschen Gründe sind, warum wir keine 8% haben, auch sollten wir wissen, dass es uns bei 8% wirtschaftlich besser gehen würde und nur in der Kreditaufnahme uns dieses Zinsniveau und natürlich der Regierung gut tut, um sich zu entschulden.

Vom Kern enteignet uns dieses Zinsniveau, das darf nicht vergessen werden, ebenso dass nicht alle von der gut gehen Wirtschaft bei niedrigen Zinsen profitieren.

Nicht so einfach alles ;-)

Finde ich super wie man hier so grundsätzliche Themen ansprechen kann und auch dein Ansatz ist sicher richtig. Ein falsch oder richtig gibt es denke ich sowieso nicht. Beim Bauslarvertrag hat man einfach eine Sicherheit und bei der anderen Variante ist es eben auch eine Spekulation.

Habe ich hier einen Denkfehler oder stimme die Rechnung ?

400.000 EUR zu 2% Zins (15 Jahre fest) und 2,8% Tilgung, 1.600 EUR Rate, Restschuld 204.000 EUR, theoretische Laufzeit 27 Jahre.

Anschlussfinanzierung angenommen die 204.000 EUR zu 5% Zins (15 jahre fest) und 4,41% Tilgung ergeben weiterhin die 1.600 EUR Rate und nach weiteren 15 Jahren ist die Restschuld noch irgendwo bei 4.000 EUR....

???

Das mit dem Bausparvertrag haben Sie wohl falsch gerechnet. Beim Bausparen bespart man ja parallel und kann es dann auszahlen lassen bzw. Ist zuteilungsreif somit ist doch die Bausparsumme viel kleiner oder nicht?
Das wurde nirgends aufgezeigt.

Das stimmt, ich hatte die angesparte Summe vergessen....

1.300 EUR aufs Annuitätndarlehen und 350 EUR in den BSV, ergibt 63.000 EUR Bausparguthaben nach 15 Jahren, somit werden nur 204.000 EUR benötigt und die Zinslast beträgt 33.400 EUR für die nächsten 13 Jahre, dann ist alles bezahlt.

Somit berichtigt:

400.000 EUR 2% Zins 2,8% Tilgung 15 Jahre fest -> Restschuld 204.000 EUR -> Zinskosten 92.276 EUR
204.000 EUR zu 5% Zins 4,4% Tilgung 15 Jahre fest -> Fertig, Zinskosten 87.533 EUR

Gesamtkosten an Zinsen

179.809 EUR

400.000 EUR 2% Zins 2,8% Tilgung 15 Jahre fest -> Restschuld 204.000 EUR -> Zinskosten 92.276 EUR
204.000 EUR zu 3% Zins 6,4% Tilgung 15 Jahre fest -> Fertig, Zinskosten 42.000 EUR

Gesamtkosten an Zinsen 134.000 EUR

Mit BSV

400.000 EUR 2% Zins 1,9% Tilgung 15 Jahre fest -> Restschuld 267.000 EUR -> Zinskosten 101.000 EUR
204.000 EUR zu 2,5% Zins 6,9% Tilgung 15 Jahre fest -> Fertig, Zinskosten 33.000 EUR

Gesamtkosten ca. 134.000 EUR

D.h. ab 3% Zinsen würde sich der BSV wohl lohnen (ich habe wie gesagt keine Abschlussgebühren/Guthabenzinsen/Wohnungsbauprämien usw mit eingerechnet)

exakt! So in etwa habe ich es mir auch ausgerechnet, dass ab 3 % der Bausparvertrag sich lohnt. Wie es in 15 Jahren aussieht, ob die 3 % Zinsen dann da sind bei der offenen Restschuld.. weiß eben keiner!

Ich denke jemand wie Noelmaxim kann hier sicherlich ein passendes, genaues Konzept anbieten.
In Deinem Fall würde ich doch eher zu einem BSV-Konstrukt tendieren....

Wie wahrscheinlich sind denn zusätzliche Sondertilgungen in den ersten 15 Jahren?
Jede geleistete Sondertilgung reduziert die Restschuld und erhöht somit den Breakeven-Zins.


Da hier wieder mal die historisch hohen Zinssätze ins Spiel gebracht werden:
Man sollte dabei erwähnen, dass bei den historisch hohen Zinssätzen aus den 80gern und 90gern auch die Inflation entsprechend hoch war, auch wenn man das beim Gedanken an die gute alte Deutsche Mark nie so richtig wahr haben will. Sollte also ein starker Zinsanstieg sich in den nächsten 10-15 Jahren ankündigen, dann dürften steigende Gehälter dazu führen, dass sich zusätzliche Sondertilgungsmöglichkeiten ergeben. Auch dürfte dann eine höhere Anschlussannuität leichter zu zahlen sein.
(Voraussetzung dafür ist, dass die Gehälter analog zur Inflationsrate steigen)