Erste Orientierung: Eventuell Hauskauf in den kommenden zwei Jahren

Hallo,

4.500 EUR Netto zusammen abzgl. Miete 921 EUR ergeben 3.500 EUR Rest.....
Bei einem 2 Personenhaushalt wäre es eine gute Übung, monatlich 2.000 EUR zurückzulegen, dann hättet Ihr in 24 Monaten 44.000 EUR Eigenkapital.

Das sollte zum Einen reichen um das Objekt zu kaufen, zum Anderen weis man dann, dass man sich entspr. Einschränken kann.

(verpasst man gerade einen guten Trend?)

Meiner Meinung nach nein, die Zinsen sind zwar niedrig, die Immobilienpreise aber dafür hoch. Wenn die Zinsen steigen, dann werden die Käufer weniger und die Immobilienpreise günstiger. Letztendlich zahlt man wohl in Hochzinsphasen und Niedrigzinsphasen an EUR in etwa das gleiche.....

Hallo,
also für die Aufbereitung deiner "Wohnausgaben" erstmal einen kleinen Applaus.

Was ist denn alles in den Nebenkosten (zusätzlich zur Rücklage) drin?

Ihr habt immerhin schon mal die Kaufnebenkosten angespart.
Zur Zeit dürfte das meiner Meinung nach, mit den weiteren Parametern, für ein Haus für 230.000 € reichen.

Viele Grüße
BenniG

Danke euch Beiden erstmal.

@Herrmueller: Ja korrekt - die Sparleistung sollte eigentlich machbar sein, wenn man sich etwas zusammenreißt. Zu dem "Trend": Ja, bin bei dir - die Gesamtfinanzierung kommt am Ende im besten Fall auf dasselbe hinaus. Ich frage mich bloß, ob die Entwicklung (Zinsen vs. "Preisindex") sich analog und zeitgleich entwickeln, oder der Markt etwas Zeit benötigt, um die Preise wieder nach unten zu korrigieren. Ich könnte mir eben vorstellen, dass die Zinsen langsam hochklettern, aber die Immo-Preise etwas schleppender nach unten justiert werden. Wenn dem so wäre, gäbe es dann doch ein etwas ungünstigeres Zeitfenster, wo man noch zu einem hohen Preis mit wieder steigenden Zinsen kauft.

Das oben kurz angerissene "Projekt" (230 k€) erscheint mir aber auch heute noch ein fairer Preis zu sein. Gegenüber anderen Objekten, die hier in der Ecke gehandelt werden durchaus (auch für mich als Laien) nachvollziehbar. Ich lehne mich aus dem Fenster und behaupte mal, dass man dies vor 10 Jahren (als der Immobilienmarkt noch etwas anders tickte) zu einem ähnlichen Preis angeboten hätte. Deswegen ist es nicht nur Panik, sondern wäre auch durchaus logisch :-)

@BenniG: Danke dir - bin bei sowas eher der visuelle Typ. Kopfrechnen sowieso sehr schwach, deswegen brauche ich etwas zum Rumspielen, um die Parameter mal hier und da zu justieren.

Die Nebenkosten sind einfach mal ganz ganz grob auf Basis der Quadratmeter (heute vs. morgen) hochgerechnet (für die Simulation rechne ich sogar noch mit 130 m² anstatt 120 m²). Unten mal die Nebenrechnung dazu. Vielleicht müsste man es noch etwas konkreter aufschlüsseln (Wasser, Gas, Grundsteuer ...), um mit seriöseren Daten zu arbeiten. Das, was ich bei den Nebenkosten womöglich vergesse, schlage ich gefühlt bei den Rücklagen etwas drauf. Ich verstehe, dass die Rücklagen empfohlen werden, aber in der Realität stets 228 € für evtl anstehende Reparaturen eisern zurücklegen zu können, da muss man schon sehr diszipliniert sein. (unten nochmal kurz die Nebenrechnungen für diesen "Wasserfall" inkl. Herleitung Warmkosten + Finanzierung)

Herleitung Kalt- zu Warmkosten (Miete vs. Eigenheim)




Berechnung Finanzierung:




Liebe Grüße

Den Makler könnt ihr euch bei dem Objekt doch sicherlich sparen und die 8.000 € als Notgroschen behalten.
Also ich halte die 453 für Strom und Nebenkosten etwas hoch, aber besser zu hoch angesetzt, als zu niedrig.

Ja, das stimmt. Die Daten dort sind sowieso noch relativ variabel, da der Kaufpreis auch eher eine erste Indikation war. Maklergebühren fallen de facto, nach jetzigem Stand, nicht an. Aber wie gesagt, aus den 230 k€ könnten auch noch 240 k€ werden.

Zitat von PetitJeune

Danke euch Beiden erstmal.

@Herrmueller: Ja korrekt - die Sparleistung sollte eigentlich machbar sein, wenn man sich etwas zusammenreißt. Zu dem "Trend": Ja, bin bei dir - die Gesamtfinanzierung kommt am Ende im besten Fall auf dasselbe hinaus. Ich frage mich bloß, ob die Entwicklung (Zinsen vs. "Preisindex") sich analog und zeitgleich entwickeln, oder der Markt etwas Zeit benötigt, um die Preise wieder nach unten zu korrigieren. Ich könnte mir eben vorstellen, dass die Zinsen langsam hochklettern, aber die Immo-Preise etwas schleppender nach unten justiert werden. Wenn dem so wäre, gäbe es dann doch ein etwas ungünstigeres Zeitfenster, wo man noch zu einem hohen Preis mit wieder steigenden Zinsen kauft.

Ich gehe auch davon aus, dass sich die Preise verzögert anpassen werden, es jedoch im Verhältnis immer noch teurer bleibt als "früher". Das liegt vermutlich daran, dass die Wohnraumknappheit immer mehr zulegen wird. Die Bevölkerung steigt, der Platz wird weniger.
Natürlich werden sich Baupreise erholen, wenn nicht mehr so viel gebaut wird da die Zinsen steigen. Jedoch hat dies weniger mit Bestandsimmobilien zu tun.

Hallo Ihr alle.....Der TE kann sicherlich aufgrund der Verhältnisse auch jetzt schon zuschlagen, da er aber geschrieben hat, dass seine Traumimmobilie in 24 Monaten frei wird, habe ich meine Meinung dazu geschrieben. Soweit ich gelesen habe, ist es tendenziell wohl so, dass hohe Zinsen/niedrigere Immobilienpreise bedeuten und niedrige Zinsen/höhere Immobilienpreise. In wie weit das sich verzögert darstellt ??? Keine Ahnung...Kann auch sein, dass in 2 Jahren, wenn die Zinsen auf 5% oder 6% steigen (was ich nicht glaube !) dann Leute mit knappen 110% Finanzierungen und geringer Tilgung u.U. große Probleme bekommen mit der Anschlussfinanzierung und es günstige Zwangsversteigerungsobjekte gibt... Fest steht, wenn der TE eisern spart um zu sehen, was er wirklich langfristig beiseite legen kann, in Verbindung mit dem jetzt abgeschlossenen BSV, der dann als Blankodarlehen den Beleihungsauslauf nochmal senkt, hat er wirklich beste Voraussetzungen für den Kauf in 2 Jahren.

Da sind wir uns einig: Es lässt sich einfach nicht vorhersagen, aber ich bin froh bestätigt zu bekommen, dass die Entwicklung des Zins / Kaufpreise wahrscheinlich nicht analog stattfinden. Eure Begründungen dazu sind einleuchtend.

Es ist umso wichtiger, dass man sich selber mal die Zahlen zurecht legt und anhand des eigenen Geldbeutels prüft, welche Summe zu stemmen ist. Kann man jedem nur empfehlen. Auch erst durch die Excel-Rechnerei bekomme ich ein Gefühl dafür. So zum Beispiel beim Eigenkapital / Eigenleistung: Die Verdopplung des EK von 25 k€ auf 50 k€ bedeutet immerhin eine Senkung der mtl. Rate von 104 € bei 26 Jahren, was ja durchaus ordentlich ist. Aber auch hier muss man wieder sorgfältig abwägen, ob [bei geringerem EK] einem Liquidität wichtiger ist (die 25 kEUR nicht mit einbringt) und 7 kEUR Mehrzinsen (bei meinen Parametern) schlucken muss oder [mit höherem EK] eben die monatliche Rate drücken möchte bei geringerer Zinsbelastung. Die Bank hat auch noch etwas mitzureden kann ich mir vorstellen.

Der TE hat ja sein "Traumobjekt" in 24 Monaten in Aussicht.....
Wenn er vorher was anderes passendes findet, kann er natürlich aufgrund der Verhältnisse (sofern die Kaufsumme dazu passt !) natürlich auch früher zuschlagen.

Zitat von noelmaxim

So die familiären Verhältnisse intakt sind und die Eltern das Kaufvorhaben unterstützen wollen, kann zum Zeitpunkt des Erwerbs auch das Elternhaus als Ersatzsicherheit eingebunden werden, um erhebliche Zinskosten einzusparen.

Den Generationengedanken, der in Familien durchaus vorhanden ist und gelebt wird, aktiv sogar von den Eltern gefördert bzw. unterstützt wird sollte man - so sich die Famlilie da einig ist - nicht ausser Acht lassen.

Da kann man doch auch z.B. wenn das Elternhaus 300.000 EUR Wert wäre, zinsgünstig 50.000 - 100.000 EUR (sofern die Grundschuld noch entspr. eingetragen ist) mit einfließen lassen, oder ? Käme man da auf ca. 1,00-1,2% Zins ? (für die 100.000 EUR), dann noch 130.000 von der Bank für <2% eff. und den BSV nebenbei laufen lassen für später ?

Hallo zusammen,

aufgrund der tollen Community hier, schaue ich doch nochmal rein und gebe ein Update durch:
- mittlerweile wird auch mal der Bau eines Hauses durchkalkuliert (Kreditsumme: 250.000 €)
- es liegen drei Angebote zu "stinknormalen" Annuitätendarlehen vor: 10 Jahre 1,30% (4% Tilgung) / 15 Jahre 1,60% (4% Tilgung) / 20 Jahre 1,80% (4% Tilgung)
- schön und gut, aber ein Konzept und auch mathematische Herleitung, insbesondere zur Anschlussfinanzierung, fehlt mir noch
- hier hoffe ich mir nicht nur selber mit Excel helfen zu können, sondern hier in den Region auch auf einen kompetenten ImmoFinanz-Makler, wie es noelmaxim z. B. hier im Forum vormacht.

Zitat von PetitJeune

Hallo zusammen,

aufgrund der tollen Community hier, schaue ich doch nochmal rein und gebe ein Update durch:
- mittlerweile wird auch mal der Bau eines Hauses durchkalkuliert (Kreditsumme: 250.000 €)
- es liegen drei Angebote zu "stinknormalen" Annuitätendarlehen vor: 10 Jahre 1,30% (4% Tilgung) / 15 Jahre 1,60% (4% Tilgung) / 20 Jahre 1,80% (4% Tilgung)
- schön und gut, aber ein Konzept und auch mathematische Herleitung, insbesondere zur Anschlussfinanzierung, fehlt mir noch
- hier hoffe ich mir nicht nur selber mit Excel helfen zu können, sondern hier in den Region auch auf einen kompetenten ImmoFinanz-Makler, wie es noelmaxim z. B. hier im Forum vormacht.

Hallo du scheinst ein zahlenmensch zu sein. Große Unbekannte ist der Zins nach Ablauf . Also erkauft ihr euch die Sicherheit über bsv oder längere Festschreibung . Ist den anzunehmen das ihr Vermögen erbt ?

Hausbau mit 250 TEUR zzgl EK halte ich persönlich für utopisch. Grundstück vorhanden?



4% Tilgung sind doch schon recht sportlich, das machen sicherlich die wenigsten am Anfang. Bei 15 Jahren landet ihr dann bei gut 80 TEUR Restschuld, in der 20 Jahre Variante seit ihr praktisch durch.

Rechne mal durch, wie hoch dein Anschlusszins nach 15 Jahren sein darf, damit du nicht mehr als in deinen Angeboten zahlst. Davon abhängig würde ich machen, ob ein BSV als Zusatzabsicherung eingeplant werden soll. Ich erwarte persönlich nicht, dass wir in zweistellige Zinsregionen kommen werden. ;-)



Ich würde in dem Angebotssetup die 15 Jahre wählen und alle zwei Jahre gedanklich eine Sondertilgung einplanen. Das kannst du ja mal in deinem Excelrechner durchspielen. Den Bausparvertrag müsstest du ja auch besparen.


Als Möglichkeit, auch wenn es von unserem Lieblingsmakler hier verteufelt wird, kann auch ein Riestermodell eingebaut werden. Nicht als Bestandteil der Finanzierung, weil zu unflexibel, aber als Sparplan, den man dann ggf. zur Ablösung in 15 Jahren verwenden kann - oder nicht.

Danke euch Beiden schonmal !

Kurz zu euren Punkten:
- Ja, geerbt wird schon (2 MFH mit 6 Parteien + 1 EFH, mein Anteil würde sich auf ein Drittel belaufen) - wiege mich aber hiermit ungerne in Sicherheit nach dem Motto "wird schon werden" ... (die Worte eines Schisshasen)
- 250 k€ finde ich auch sportlich - ist exklusive Grundstück (wäre bereits im EK - etwas anders als oben geschildert, da wahrscheinlich gesponsort), nur der Bau als solches, welcher (wenn möglich) nicht nur aus Pappkartons bestehen soll

Frage:
- Bin auch nicht happy alles selber nachzurechnen, verstricke mich teilweise in irgendwelchen amateurhaften Simulationen, aber immerhin habe ich das Gefühl mich mit den Zahlen zu beschäftigen - wenn dies von einer Bank berechnet und anschließend in einem Dokument schön zusammengefasst wird, fühle ich mich etwas unwohl
- was mir fehlt sind noch ein paar Break Evens - bisher simuliere ich bloß etwas rum

Zur Thematik:
- ehrlicherweise: 4% Tilgung wäre für mich / uns bereits etwas sehr heftig, da sich die mtl. Rate (Tilgung + Zins) bei der 15 Jahres-variante auf 1.200 € beliefe
- ich denke, eine Rate von mtl. 1.000 € wäre durchaus stemmbar (ca. +550 € Mehrbelastung ggü. Miete heute (920 €) vs. ca. 1.470 € (Finanzierung und Warmmachen mit extrapolierten Nebenkosten)
- bei 15 J / 3% Tilgung + o. g. Zins von 1,63 % läge die Restschuld nach 15 Jahren bei noch 126,4 k€

- gehe ich richtig davon aus, wenn ich diese Restschuld (126,4 k€) ganz stupide über eine Anschlussfinanzierung / Annuitätendarlehen weiter verhackstücke, ändert sich die Berechnungsgrundlage wie folgt:
- [worst-case (wer weiß das schon)] wenn ich weiter mit 3,00 % tilge, dann dürfte z. B. der Zins auf 6 % hochklettern und ich zahle immernoch eine monatliche Rate von 1.000 € ?!
- [best case - Zins dümpelt auf heutigem Niveau] ich tilge weiter mit 3%, aber der Zins steht weiterhin bei 2%, dann beliefe sich meine Kreditrate auf 527 € / Monat (klar, man würde hier die Tilgung hoch setzen)
- heißt aber für mich: hat man die erste 15 Jahre rum (und in meinem Bsp. die Hälfte bereits getilgt), dann sollte sich EIGENTLICH bei der Nachverhandlung die Lage insofern entspannen, dass bei gleicher Tilgung die Kreditrate massiv abrutscht und auch ein höherer Zins nicht (wie nun bei der Erstfinanzierung) den Riesenimpact haben sollte, wenn man zügig tilgt

(Ja, Mathe 7. Klasse war ich damals nicht anwesend, als dies durchgenommen wurde *hust*)

DANKE euch vielmals - jeder Input hier ist extrem hilfreich hier weiter durchzusteigen und sich bei solch hohen Summen sicherer zu fühlen.