Immobilienfinanzierung und der Score - welche Schritte sind richtig?
Hallo zusammen,
meine Frau und ich haben vor kurzem ein Grundstück mithilfe eines variablen Darlehens gekauft (um beim späteren Hausbau nicht an die Bank gebunden zu sein). Der Bau selbst soll erst in ca. drei Jahren erfolgen, da wir es momentan auch aufgrund der familiären Situation (sehr gute Kita am jetzigen Wohnort und erst kürzlich erfolgter Umzug) nicht eilig haben und lieber das Eigenkapital bis dahin noch ein wenig "pushen" wollen.
Nun stellt sich mir die Frage, wie mein / unser Schufa-Score am besten im Laufe der nächsten beiden Jahre aufgebessert werden kann, um möglichst gute Konditionen kriegen zu können.
Ausgangssituation ist die: Seit Anfang 2017 kam es zu einigen höheren Ausgaben - Ein Familienauto musste her, eine größere Wohnung inkl. Einrichtung musste her - so dass wir uns dafür entschieden haben, nicht das ganze Tagesgeld-Pulver zu verschiessen, sondern die Ausgaben teilweise über zwei kleine Kredite (1x 1500€ und 1x 3000€) abzufangen.
Zusätzlich kam nun das Grundstücksdarlehen über ca. 100.000€ dazu, welches wie gesagt später in die reguläre Baufinanzierung überführt wird. Notar- und Grunderwerbskosten wurden aus Eigenmitteln beglichen.
Ansonsten sind in meinen Schufa-Daten keine Besonderheiten hinterlegt. Zwei Handy-Verträge sind das Aufregendste, was ich abgesehen von den Krediten dort finden kann ;-) Negative Einträge sind und waren nie vorhanden.
Die Wege der Schufa sind bekanntlich unergründlich, aber durch die Kombination "Umzug", "Familiengründung"(?)" und "Kreditaufnahme" ist mein Score innerhalb der letzten 2 1/2 Jahre von 98,x auf momentan 92,6 gestürzt...
Ein paar konkrete Tipps wären toll:
1) Ist es erstrebenswert, die laufenden Kredite vorzeitig abzulösen? Das wäre demnächst finanziell gut möglich, aber teilweise liest man, dass eine vorzeitige Ablösung den Score (erstmal) weiter sinken läßt?
2) Auch habe ich gelesen, dass es sich positiv auswirkt, wenn man sich einen möglichst hohen Dispo bei der Hausbank geben läßt, da dies als Zeichen des Vertrauens gilt. Andere Quellen behaupten dagegen, dass die Schufa vom eingeräumten Dispo nichts weiss...gibt es hier Fakten, auf die man sich stützen kann?
3) Gibt es sonstiges, was man empfehlen könnte?
AW: Immobilienfinanzierung und der Score - welche Schritte sind richtig?
Die Höhe des Schufascores hat meines Erachtens nach keinen Einfluss auf die Kreditkonditionierung einer Baufinanzierung. Solange ein Grünscoring erzielt wird sollte dem Vorhaben nichts im Wege stehen. (hier steht eher der Beleihungsauslauf im Vordergrund)
Lass dich nicht von deinem Schufa Score bzgl. einer Immobilienfinanzierung verrückt machen.
Welche Auswirkungen durch welche Verhaltensweisen ausgelöst werden ist mir nicht bekannt, da dies nicht transparent ist.
AW: Immobilienfinanzierung und der Score - welche Schritte sind richtig?
zu 1) Wie lang laufen diese denn noch? Wenn die Restlaufzeit nicht länger wie 2 Jahre ist würde ich die Kredite auf jeden Fall vertragsgemäß zurückzahlen.
zu 2) Hast du bisher einen Dispo und steht dieser in der Schufa? Falls ja, dann wird er gemeldet, falls nein, nicht. Ob nun ein hoher oder niedriger Dispo besser ist, da streiten sich die Geister. Es könnte ja sein, dass du immer an der Höchstgrenze bist. Ich würde versuchen real - und schufatechnisch ohne Dispo auszukommen.
Zu 3) Einfach mal nichts eintragenswertes machen. Dann wird der score in den nächsten 3 Jahren auf über 97 steigen.
AW: Immobilienfinanzierung und der Score - welche Schritte sind richtig?
Hallo und danke euch beiden schonmal für die Info!
@BenniG:
1) der kleine Kredit läuft bis 03.2020, der 3000er bis 05.2022. Vielleicht "taktisch sinnvoll", den großen Kredit vorzeitig abzulösen, und den kleinen einfach regulär auslaufen zu lassen?
2) In meiner Selbstauskunft auf meineschufa.de ist kein Dispo vermerkt. Ob er auf meiner letzten DSGVO-Selbstauskunft erwähnt war, muss ich mal schauen.
3) Perfekt :-)
AW: Immobilienfinanzierung und der Score - welche Schritte sind richtig?
Hallo,
im Prinzip ist es ja ganz einfach.... Wenn Du Dinge tust, die gewisse Bevölkerungsgruppen tun, die öfters mal Kredite nicht ordentlich zurückzahlen, dann sinkt Dein Score.
Z.B. sind so Kleinkreidte ein Anzeichen dafür, dass Du nicht mal eine Waschmaschine Cash bezahlen kannst, bzw. die öfters umziehen tun dies evtl. wegen Mietschulden usw.
Das hat jetzt nix damit zu tun, dass Du auf der anderen Seite das Geld nicht rumliegen hättest, ist reine Statistik !
Zu dem Dispo:
Mein Bankberater hatte mit mir mal meine Schufaauskunft durchgesprochen und angemerkt, dass ich durch:
- Barclaycard 9.500 EUR Verfügungsrahmen
- Commerzbank Kreidtkarte 5.000 EUR Verfügungsrahmen
- Dispo 6.000 EUR Verfügungsrahmen
- Firmenkreditkarte 5.000 EUR VErfügungsrahmen
einen schlechten Score habe, da ich mich quasi von heute auf morgen mit 26.500 EUR verschulden könnte (Es war nix im Minus und keine Belastungen auf den Karten)
AW: Immobilienfinanzierung und der Score - welche Schritte sind richtig?
Hallo zusammen,
nur als kleines Follow-Up: Ich habe seit dem 92,6% Scoring ein nicht mehr genutztes Girokonto und meine Visa Gold (deren Sonderleistungen ich ohnehin kaum mehr genutzt habe) gekündigt.
Sonstige relevante Änderungen sind in dieser Zeit laut meineschufa.de nicht geschehen.
Ergebnis: Score ist weiter gefallen, nun 91,38
Somit steht für mich nun fest: Ich werd das Thema "wie kann ich meinen Score positiv beeinflußen" abhaken, da man wohl tatsächlich einer völlig undurchsichten Logik ausgeliefert ist. Demnächst wird der Hausbauvertrag final vorbereitet, und damit werden wir uns Darlehensangebote einholen gehen...bin gespannt, ob der Score Thema werden wird. Ärgerlich wäre es natürlich, wenn der Bankberater mir erklärt, dass ich 0,x% mehr Zinsen dank des Scores zahlen werde...aber gut. Bei den generell günstigen Zinsen will ich mich mal deshalb nicht verrückt machen lassen.
Markus
P.S.: Wenn ich die zeitlichen Abläufe meines Scorings so überschlage, habe ich das Gefühl, dass das einschneidendste Ereignis unser Umzug im Februar war. Wir sind aus einer zentralen Innenstadtlage (Mietwohnung) in einen Rand-Stadtteil (jetzt Haus zur Miete) gezogen...vermutlich ist das für die Schufa negativ ("er kann sich die zentrale Wohnlage nichtmehr leisten").
AW: Immobilienfinanzierung und der Score - welche Schritte sind richtig?
Zwischen, "der Bau soll erst in drei Jahren" (Oktober 2021) und "demnächst wird der Hausbauvertrag final vorbereitet" ist aber auch eine kleine Differenz.
Oder wann planst du nun zu bauen?
An deinem Score sieht man doch ganz schön, dass die Kündigung eines Kontos und einer Kreditkarten Auswirkungen von über einen Punkt bewirken können.
Mit deinen beiden kleinen Krediten hast du auch noch nichts gemacht? Dann würde ich mit einer Ablösung des größeren nicht noch für weitere Verschlechterung sorgen.
Wie noelmaxim schon schrieb, werden die Konditionen in der Regel nicht schlechter, sondern es wird eher zu einer Ablehnung von der Bank kommen.
Was für dich blöder ist, kannst du dir ausrechnen.
Wie viel Tagesgeldpulver habt ihr denn schon angespart?
Wie viel vom Grundstück habt ihr getilgt?
Wie hoch ist euer Einkommen?
Was sagt der bisherige Hausbauvertrag über die Kosten des Baus aus?
AW: Immobilienfinanzierung und der Score - welche Schritte sind richtig?
Hallo BenniG,
Sorry für die Verwirrung, ich habe vergessen, dass ich im Ursprungsposting einen geplanten Bauzeitpunkt genannt habe. Dieser ist ein wenig überholt.
Das mit dem Hausbau geht nun schneller als ursprünglich geplant, sofern wie gesagt Angebot der Hausfirmen und auch der Banken passen. Grund ist einerseits der, dass wir selbst - damals noch ohne Beratung der Hausbaufirmen - eher pessimistisch bzgl. der Bauzeiten waren. Mittlerweile haben wir von mehreren Anbietern gehört, dass ab Baugenehmigung ca. 8 Monate einzuplanen sind (wir sprechen von Fertighausanbietern). Das konnten wir anhand von Gesprächen mit zukünftigen Nachbarn, die bereits Stelltermine bekommen haben, nun auch soweit bestätigen.
Ausserdem ist uns auch nach einem weiteren Beratungstermin bei unserem Finanzberater erneut bewusst geworden, dass es finanziell nichts bringt, auf Biegen und Brechen mehr Eigenkapital ansparen zu wollen, denn das wird alleine durch die jährlichen Preiserhöhungen bei den Baufirmen mehr als aufgefressen.
Daher ist nun der Plan, im ersten Quartal möglichst einen Vertrag zu unterschreiben.
Die Situation sieht so aus:
- Grundstück wird vollfinanziert (ca. 100.000€, die Kaufnebenkosten i.H.v. ca 6000 Euro haben wir aber mit Eigenkapital beglichen). Davon ist, da die Finanzierung erst seit September läuft, auch noch der Großteil offen.
- Eigenkapital ca. 30.000, für Eigenleistung kann wohl nochmal ca. 12.000 angesetzt werden (Wände, Böden, Türen)
- Einkommenssituation: Ich bin im öfftl. Dienst als Angestellter beschäftigt (Vorteil?). Vollzeit, unbefristet, seit 2003, Netto ca. 3200 bei 12,8 Gehältern.
- Meine Frau ist nach der Geburt unseres Kindes erst im letzten Jahr beruflich wieder eingestiegen, im Rahmen einer geringfügigen Beschäftigung. Diese wird nun erstmal auf Eis gelegt werden (zweiter Nachwuchs steht ins Haus :-). Bisher Netto dadurch ca. 300€.
- 200€ Kindergeld (bald x2) sind auch vorhanden, aber die möchte ich nur bedingt mit ansetzen. Wie handhaben das die Banken?
- Plus ggf. Anrechnung Baukindergeld, auch hier aber keine Ahnung, ob die Möglichkeit der Förderung bei den Banken positiv gewichtet wird oder völlig egal ist.
- Bisher lautet der ungefähre Baupreis (mit Bodenplatte, exkl. Böden, Mahlerarbeiten, Türen) 270.000€. Plus besagte 100.000€ Grundstück plus (pessimistisch geschätzt) 40.000€ Bau-Nebenkosten.
Ich denke, von den reinen Zahlen her geht sich das schon aus (momentan zahlen wir Miete + Grundstücksdarlehen ca. 1350€ und haben noch Puffer zum Sparen).
AW: Immobilienfinanzierung und der Score - welche Schritte sind richtig?
Zitat von DerMarkus
Ausserdem ist uns auch nach einem weiteren Beratungstermin bei unserem Finanzberater erneut bewusst geworden, dass es finanziell nichts bringt, auf Biegen und Brechen mehr Eigenkapital ansparen zu wollen, denn das wird alleine durch die jährlichen Preiserhöhungen bei den Baufirmen mehr als aufgefressen.
Hallo Markus,
ich denke, ihr hab das alles sehr strukturiert geplant, möchte aber darauf nochmal gerne Bezug nehmen und überspitze jetzt bewusst meinen Kommentar !!!
Was hat den der Finanzvermittler davon, wenn Ihr später baut ? -> Richtig !! Nichts.......
Mit der Zeit steigen nicht nur die Preise, sondern auch die Einkommen -> wird ja immer gerne von den Finanzvermittlern ins Feld geführt, wenn es um knappe Finanzierungen geht, aber nicht dann, wenn es ein Argument wäre später zu bauen.
Wenn der Bauboom wieder etwas abebbt, sinken auch sicherlich die Baupreise, wer jetzt baut/kauft, der zahlt den Boom mit....
Wer 2017 auf biegen und brechen gebaut hat, da Eigenkapital ansparen sich ja nicht lohnt, der beisst sich jetzt evtl. in den Hintern, weil er seine 3 Kinder nicht beim Baukindergeld mehr unterbringt.... Ja, kann man alles nicht wissen, aber seltsamerweise wissen die Finanzmakler immer, warum man das am allerbesten doch jetzt gleich macht.
Zur Finanzierung:
Ihr benötigt dann ca. 370.000 EUR Fremdkapital ?
270.000 Haus + 100.000 Grund + 40.000 EUR Nebenkosten = 410.000 EUR - 30.000 EUR EK -12.000 EUR Eigenleistung = 368.000 EUR
Wären bei 2% Zins und 2,5% Tilgung (1.380 EUR/Monat) sicherlich machbar......
Wünsche viel Erfolg und ich würde mich freuen, wenn Ihr nach Bauabschluss mal schrieben würdet, ob Ihr mit den Planzahlen hingekommen seid.
AW: Immobilienfinanzierung und der Score - welche Schritte sind richtig?
Hallo,
ich muss dazu fairerweise sagen, dass unser Finanzberater uns nie das Gefühl gibt, uns drängen zu wollen. Als es nun mit den ersten Info-Einholungen unsererseits losging, und sich herausstellte, dass vom organisatorischen her alles viel schneller gehen könnte, bin ich auf ihn zugegangen und habe nochmal darum gebeten, die aktuelle Situation durchzukalkulieren. Somit ist der Plan, früher zu bauen, eher auf meinem und dem Mist meiner Frau gewachsen.
Wie es mit der Preis- und Einkommensentwicklung weitergeht, weiss man ja nie so genau. Gut, in meinem Fall mit Tarifvertrag des öfftl. Dienstes kann man erfahrungsgemäß davon ausgehen, dass es unterm Strich 2,x% pro Jahr sind. Eine letzte Erfahrungsstufe laut Entgelttabelle kommt 2021 auch noch obendrauf, ich befinde mich also in der glücklichen Situation, die zukünftige Gehalts-Entwicklung besser abschätzen zu können als viele andere.... Dagegen haben die Preise bei den von uns favorisierten Hausanbietern in den letzten Jahren ca. 4% pro anno zugelegt. Würde es für uns günstiger sein, die Bebauungspflicht (2023 müsste Rohbau stehen) ausrureizen? Tja...keine Ahnung! Wie man auch immer plant: Ob es richtig oder falsch war, weiss man erst, wenn's vorbei ist :-)
Ich werde mich jedenfalls mit Zwischenständen zurückmelden, und nach Bauabschluss mal ein Fazit posten (Bauabschluss = Haus einzugsfertig, Aussenanlagen lasse ich mal aussen vor )!
AW: Immobilienfinanzierung und der Score - welche Schritte sind richtig?
Zitat von DerMarkus
Ich werde mich jedenfalls mit Zwischenständen zurückmelden, und nach Bauabschluss mal ein Fazit posten (Bauabschluss = Haus einzugsfertig, Aussenanlagen lasse ich mal aussen vor )!
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