meine Frau und ich haben vor einem halben Jahr ein Grundstück über 102.000€ gekauft, finanziert über ein variables Darlehen.
Nun wollen wir mit dem Hausbau starten. Wir gehen aktuell von folgenden Kosten aus:
Herstellungskosten: 450.000 €
Grundstückkaufpreis 102.000 € (aktuell über variables Darlehen zwischenfinanziert, muss also abgelöst werden)
Baunebenkosten: 44.000€ (Architekt, Planung, Statik...)
Notargebühr: 4.000€
Summe: 600.000€
Bankguthaben: 25.000€
Eigenleistungen: 25.000€
Weiter ist ein Riester Bausparvertrag bei der BHW vorhanden, Bausparsumme 81.000€, aktuell 13.500€ Guthaben, 1% Guthabenzins, Zuteilung Q4/2024.
Vom Postbank Berater haben wir folgendes Angebot erhalten:
Variante 2:
Tilgungsausgesetztes Darlehen, 438.000€, 2,23% eff., monatliche Rate 770,15€, 15 Jahre Zinsbindung, 5% Sondertilgung
BHW Bausparvertrag, 438.000€, 548€ Sparrate, 2,5% Darlehenszins
KFW 153, 100.000€, 1,59% eff., 356,95€ monatl. Rate, 10 Jahre Zinsbindung, Restschuld 67.871,15€, 1 Jahr tilgungsfrei
Hanseatic Bank, 14.000€ Nachrangdarlehen, monatliche Rate 147,07€, 5 Jahre Zinsbindung, Restschuld 7.800€
Gesamtrate monatlich: 1822€
Nach Abzahlung des Nachrangdarlehens sind jährliche Sondertilgungen von 5.000 € möglich. Wir tendieren zu Variante 2, da Variante 1 in der monatlichen Belastung deutlich teurer ist und wir ein Zinsrisiko von 106.000€ haben nach 10 Jahren. Die ca. 78.000€ Restschuld des KFW Darlehens sind über den Riestervertrag abgesichert.
Das Familieneinkommen bei 2 Kindern beläuft sich auf 4.900€ (Versteuerung Firmenwagen berücksichtigt ) plus 384€ Kindergeld + jährliche Bonuszahlung von ca. 10.000 € netto.
Was denkt ihr? Kann man das Vorhaben wagen? Gibt es möglicherweise bessere Alternativen der Finanzierungsvorschläge?
Nur so nebenher: 44.000€ für Baunebenkosten ist zu niedrig wenn Architekt, Statik usw. auch schon drin sein soll. Rechne eher mit 60-70.000 € zzgl. Architekt/Statiker (Bauantrag, Hausanschlüsse, GaLA Bauer, Carport/Garage usw.)
550.000 € sind sicherlich kein kleiner Berg von Schulden, aber an sich ist das mit eurem Einkommen machbar.
Sind denn noch weitere Kinder geplant, die zu einen kurzzeitigen Einkommensverlust führen?
Was mir besonders auffällt, ist der ungenutzte BSV.
Wie wäre es, wenn du ein Tilgungsaussetzungsdarlehen über 81.000 € bei einer Laufzeit von nur 6 Jahren machst?
Zum einen hast du da die Abschlussgebühr bereits bezahlt, zum anderen ist eine 6-jährige Zinsbindung mit einem deutlich geringeren Zins zu bekommen, wie 10 oder 15 Jahre.
die Idee mit dem Tilgungsaussetzungsdarlehen über 81.000€ und Laufzeit 6 Jahre hatte ich auch schon. Nur ein Berater meinte das ginge nicht mit einem Riestervertrag. Ein anderer Berater meinte man kann das machen, allerdings muss dazu der Riester Vertrag an das finanzierende Institut abgetreten werden. D.h. dann wäre nur eine Finanzierung über die BHW möglich.
Hallo,
das was ich hier schreibe stellt meine ganz persönliche Meinung dar und ist nicht als allgemeingültig anzusehen oder zu verstehen !
Wenn ich Euer Einkommen ansehe, dann vermute ich, dass der Mann der Hauptverdiener ist ? Was passiert, wenn der mal 6 Monate ALG1 bezieht (max. Satz 2.650 EUR) oder längere Zeit Krankengeld ? Wie kann man das auffangen und überbrücken ?
Dann stellt sich mir die Frage, ob Euer Eigenkapital mit 25.000 EUR nicht etwas arg niedrig ist ca. 4,xx% vom Gesamtprojekt. Die Eigenleistung mit 25.000 EUR sind ja ca. 500 Handwerkerstunden, für den Normalbürger rechnet man die doppelte Zeit 1.000 Stunden = ca. 60 Arbeitstage = 30 Wochenenden.....
Sieht auf den ersten Blick so aus, als wenn man die 25.000 Eigenleistung so mit einrechnen MUSS, damit man auf eine einigermaßen passende EK-Quote (knapp 10%) kommt.
Auch kommen mir die Baunebenkosten etwas knapp vor, aber nicht ganz unrealistisch.
Das kann man machen, das kann aber durchaus gaaaaanz knapp werden.
1) Wie ist das Familieneinkommen aufgeteilt?
2) Welche Region?
3) Weitere monatliche Verpflichtungen?
4) Alter?
5) Steigendes Einkommen?
die man durchaus stellen kann, ergeben sich weitere Fragen, wovon die erste Frage wichtig für eine Aussage bezüglich der Konditionierung, bzw. der ersten Angebote ist:
1) Was ist das Grundstück wert?
2) Welche mtl. maximale Zins-, und Tilgungsbelastung ist gewünscht?
Die Angebote sind schlecht, insbesondere die Zinssätze für 10 Jahre fest viel zu teuer/zu hoch und der Bausparvertrag der BHW nicht der geeigneteste Tarif am Markt. Auch muss die Frage erlaubt sein, warum überhaupt 10 Jahre fest?!
Das erste Angebot (von einer Volksbank) ist überhaupt nicht ausgewogen und wenn diese schon die MHB ins Spiel bringt, dann soll sie auch die subventionierten KfW Konditionen der MHB (0,4% günstiger!!!!) anbieten und nicht ihre Normalkonditionen der KfW. Der 10 Jahresbaustein ist hier aus meiner Sicht völlig fehl am Platze.
Dem Postbankberater würde ich mitteilen, er möge ihnen mal die Konditionen ihrer Hypothekenbank (Tochter/DSL Bank) anbieten und wie schon beschrieben, der BHW Tarif ist, so man die zinssichere Bausparvariante wähl/wünscht nicht der geeigneteste Tarif am Markt! Dies in punkto
- Anspargrad
- zu hoher Darlehenszinssatz nach Zuteilung
- zu niedrige Guthabenszinsen
das Familieneinkommen teilt sich in 3700€ Vollzeit (37 Jahre) fest angestellt und 1200€ Teilzeit (33 Jahre) ebenfalls fest angestellt, auf. Wir wollen zwischen Stuttgart und Bodensee bauen. Das Einkommen des Hauptverdiener wird weiter steigen. Verpflichtungen sind außer Vollleasing KFZ von 300€ keine weiteren vorhanden. Grundstück ist 100.000€ wert. Wir hatten uns ca. 1700€ plus Sondertilgungen vorgestellt.
Der Postbankberater hatte die DSL mit dem Tilgungsaussetzungsdarlehen angeboten, sind da bessere Konditionen zu bekommen?
Wenn das schon die DSL Bank Konditionen sind, dann natürlich eher nicht, wobei ich nicht erkennen kann, was er da eingereicht hat.
Das endfällige Darlehen in Kombination mit dem BHW Bausparvertrag und dem Nachrangadarlehen macht das Angebot viel zu teuer, hinzu kommt ein Baustein mit 10 Jahren fest und dem entsprechenden Zinsänderungsrisiko, dies ganze bei einer Zins-, und Tilgungsbelastung von 1.822 Euro.
Wie beschrieben, zu kompliziert, zu teuer, zu undurchdacht.
das Familieneinkommen teilt sich in 3700€ Vollzeit (37 Jahre) fest angestellt und 1200€ Teilzeit (33 Jahre) ebenfalls fest angestellt, auf. Wir wollen zwischen Stuttgart und Bodensee bauen. Das Einkommen des Hauptverdiener wird weiter steigen. Verpflichtungen sind außer Vollleasing KFZ von 300€ keine weiteren vorhanden. Grundstück ist 100.000€ wert. Wir hatten uns ca. 1700€ plus Sondertilgungen vorgestellt.
Der Postbankberater hatte die DSL mit dem Tilgungsaussetzungsdarlehen angeboten, sind da bessere Konditionen zu bekommen?
Lassen sie sich bitte den Effektivzins des endfälligen Darlehens 438.000 Euro für die Gesamtlaufzeit (10 Jahre Vorfinanzierung zzgl. Bauspardarlehenstilgungszeit) mal ausrechnen. Hinzu kommt auf 14.000 Euro ein Zinssatz von eff. 4,5 % -5% und ein KfW Darlehen, was ein Zinsänderungsrisko beinhaltet.
Vom Prinzip müsste man klar sagen, dass die gewünschte Zins-, und Tilgungsrate von um die 1.800 Euro ihnen erhebliche Zinskosten kosten wird, da die Finanzierung in solch ein Konzept wie bei der Postbank "gequetscht" wird.
550.000 Euro tilgt an nicht zwingend mit "nur" 1.800 Euro und wenn man das wünscht -was ja ok sein soll - dann bekommt man teure vorfinanzierte Finanzierungsmodelle.
Variante 1 gefällt mir besser, hat aber diverse Fehler, da gute Bausteine nicht berücksichtigt werden und 30 Jahre fest sind dann, so Sondertilgungen erfolgen sollen, auch nicht zwingend notwendig. Die Zins-, und Tilgungsrate zeigt aber, wo die Reise hingeht, hingehen sollte.
Ich denke hier gibt es noch viel zu modifizieren und aus meiner Sicht ist das beste Finanzierungsmodell noch nicht abgebildet worden.
Lassen sie sich bitte den Effektivzins des endfälligen Darlehens 438.000 Euro für die Gesamtlaufzeit (10 Jahre Vorfinanzierung zzgl. Bauspardarlehenstilgungszeit) mal ausrechnen. Hinzu kommt auf 14.000 Euro ein Zinssatz von eff. 4,5 % -5% und ein KfW Darlehen, was ein Zinsänderungsrisko beinhaltet.
Wo sehen Sie ein Zinsänderungsrisiko? Die Restschuld des KFW Darlehen wäre doch mit dem Riester BSP abgedeckt, oder übersehe ich da etwas?
Zitat von noelmaxim
Ich denke hier gibt es noch viel zu modifizieren und aus meiner Sicht ist das beste Finanzierungsmodell noch nicht abgebildet worden
Was wäre Ihrer Erfahrung nach das beste Finanzierungsmodell?
Hi, was sagt die Bank, die das Grundstück finanziert hat? In der Regel ist es nicht so einfach ein Grundstück zu Finanzieren und daher mit "Auflagen" verbunden.
Warum gehst Du nicht gleich zu einem Makler, der vergleicht die unterschiedlichsten Varianten der verschiedensten Bank usw. Du hast so alles auf einmal auf dem Tisch, mehr und besseren Überblick und er berücksichtigt mit Dir gemeinsam und ganz individuell all das, was hier schon gefragt oder gesagt wurde!
Marinapecunia, Baufi2018 informiert sich hier doch und er bekommmt doch beste Informationen, passen die und sind für ihn schlüssig, dann wendet er sich schon an die entsprechenden Experten.
Marinapecunia, Baufi2018 informiert sich hier doch und er bekommt doch beste Informationen, passen die und sind für ihn schlüssig, dann wendet er sich schon an die entsprechenden Experten.
Ja, das mögen hier viele gute und richtige Informationen sein, aber die beste individuelle Beratung? .... Kommentiere doch nicht immer meine Tipps! Mache ich mit Deinen auch nicht.
Lassen sie - so meine Meinung - Riester aus ihrer Finanzierung raus und erhalten sich das angesparte inkl. der Zulagen als Zusatzrente im Alter.
Ein schuldenfreies Eigenheim im Alter ist die beste Zusatzrente. Vor allem, die hat man ganz sicher, die andere muss man erst einmal erleben.
Hinzu kommt, dass das zum Finanzierungsbeginn eingesetzte Riesterkapital als Eigenkapital den Beleihungsauslauf und damit auch die Zinssätze verbessert. Dies kann ggf. eventuelle Nachteile (lange Bindung an die Immobilie) mehr als aufwiegen.
Fragen zur Finanzierung Hausbau
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Zitat von BauFi2018