300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

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  1. Avatar von sbj
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    Standard 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    UPDATE

    Hallo,

    ich kenne mich bei diesen Sachen kaum aus und möchte eine Meinung von euch holen und mich erkundigen.

    Mein Bruder möchte bald heiraten (im nächsten Sommer) und schaut sich Wohnungen an und es gibt da eine Wohnung.

    -Preis der Wohnung 300000 € im Rhein-Main Gebiet (RLP) ca. 120 qm
    -Alter 28
    -Steuerklasse 1 Netto ~2700€ (unbefristeter Vertrag Industriemeister)
    -Einzige Kosten die er hat sind: Handyvertrag und KFZ-Versicherung
    -Eigenkapital: 0€
    -(Eingespartes ~60000€, was aber wohl für die Notarkosten, Maklerkosten, Hochzeit und Möbel draufgehen wird)
    -Heirat im Sommer, die zukünftige Frau hat bei Steuerklasse 1 Netto ~2000€
    -Die Wohnung wird jetzt gekauft, vom Bruder jetzt abbezahlt und später nach der Heirat eben gemeinsam.
    -Kinder sind 1-2 geplant, wann jedoch, keine Ahnung. Frau soll später weiter arbeiten.
    -Gedacht war es das ganze komplett in 20 Jahren abzubezahlen.
    -Hausgeld beträgt für diese Immobilie 240€.
    -13. Gehalt ist vorhanden für den Mann.

    Er möchte sich jetzt, vor der Heirat, ein Darlehen für 300000€ holen und es in ~20 Jahren abbezahlen.

    1 Meine Frage ist, ob das alles gut geht, wenn er im Monat 1000-1300€ abdrückt mit jährl. 5000€ Sondertilgung?
    2 Dann was sind zurzeit die Zinsen bei den Banken?
    3 Sollen wir einfach alle Banken abklappern? Worauf sollen wir achten? Welche sind die besten Banken mit den besten Zinsen?
    4 Bekommt er kfw? Muss man dann 2 Darlehen holen? Wie funktioniert das?
    5 Könnt ihr mich kurz briefen, wie wir bei Kauf einer Wohnung vorgehen müssen? Wie kann man das beste rausholen bei der Finanzierung usw?

    Danke.

  2. Avatar von Fly
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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    Wenn der Bruder nicht selber in der Lage ist sich bei sowas Rat zu holen, sollte er auch keine Wohnung kaufen. Da kommen noch ganz andere Entscheidungen auf ihn zu.

  3. Avatar von Hilfe
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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    er soll seine Hausbank aufsuchen und sich beraten lassen. Warum will nur er die Wohnung kaufen und nicht zusammen mit einer bald Ehefrau ?

    Alleine halte ich das Einkommen zu gering für 300.000 e Darlehen.

    Warum kein EK =? Da steht was von 60.000 €

  4. Avatar von BenniG
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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    Eine Wohnung für 300.000 € bei einem Einkommen von 2.300 € ist in der Tat Grenzwertig - bei 3.800 € für 2 Personen muss man sich Gedanken über die Kinderplanung machen und wie lang die Mutter denn daheim bleiben will.

    Zu einer Eigentumswohnung kommt ja oftmals noch das Hausgeld und eine Instandhaltungsrücklage dazu, sodass dein Bruder mit weiteren Kosten in Höhe von rund 300 € rechnen sollte.
    Da er im Moment ja sehr überschaubare Kosten hat, gehe ich davon aus, dass er noch bei den Eltern wohnt. Mit dem Auszug kommen noch viele weitere laufende Kosten auf ihn zu, wie Strom- und Internetanbieter, Hausrat-, Haftpflicht und/oder Berufsunfähigkeitsversicherung. Also auch noch mal rund 200 € je Monat.

    Wenn man bei 300.000 € einen Zinssatz von 2% annimmt, landet man bei einer 20-jährigen Laufzeit bei einer Rate von 1.518 €. Wäre der Zinssatz 2,5% wären es schon 1.590 € oder monatlich 1.173 € und 5.000 € Sondertilgung.

    Und schon ist man bei fixen monatlichen Ausgaben von 2.100 €.
    Da kommen bei mir so Fragen auf:
    Was ist mit dem Auto?
    Was ist mit Urlaub?
    Was ist, wenn etwas ungeplant ersetzt werden muss?

    Ich will das Gehalt jetzt gar nicht schlecht reden, aber man muss realistisch bleiben und sich nicht leichtfertig 20 Jahre an eine Immobilie fesseln.

    @Hilfe: Das EK geht, wie vom TE richtig erkannt, für die Kaufnebenkosten und die Hochzeit drauf. Ob noch Geld für die Möbel übrig bleibt ist von den ersten beiden "Veranstaltungen" abhängig.

  5. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    Alles soweit gut und richtig, aber bei einem 28 jährigen mit einem Familieneinkommen von 3.800 Euro rechne ich nicht mit einer Laufzeit von 20 Jahren, völlig unnötig und selbst wenn er es wollte (glaube ich gar nicht, die meinen Zinsfestschreibungszeit), ich zeige ihm auf, dass das völlig unnötig ist so zu kalkulieren, zumindest von der Mussbelastung her. Würde keinen Grund erkennen, warum ich gegen die Investition Ratschläge erteilen soll, nur weil er bei 20 Jahren Laufzeit 1.500 Euro Zins-, und Tilgungsbelastung hätte.

    Zu beachten und zu klären wäre zu dem die, dass ggf. die Kinderplanung ansteht, was wird dann aus dem Job und dem Einkommen der Frau und wie viel Elterngeld wird es dann geben.

  6. Avatar von BenniG
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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    Die Familienplanung habe ich auch zu alleroberst angesprochen.

    Der TE hat selbst ein Abdrücken von 1.000 bis 1.300 € je Monat zzgl. 5.000 € Sondertilgung und 20 Jahre eingebracht.
    Natürlich wäre zu Fragen, was in diesen Betrag alles enthalten sein soll. Für mich hört sich das ganz klar nach der monatlichen Rate an.
    Und da liege ich doch mit meinen 1.173 € gut drin.

    Ich habe den TE dann dafür sensibilisieren wollen, dass bei einer Wohnung neben der Finanzierung und zum generellen Leben auch noch viele andere Posten anfallen, wie die KFZ-Versicherung oder der Handyvertrag.

    Wie du nun auf deine 1.500 € Zins- und Tilgungsbelastung kommst, ist mir allerdings schleierhaft.

  7. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    Habe doch geschrieben soweit alles richtig! Alles gut.

    Ging nicht gegen dich, vielmehr wollte ich aufzeigen, dass es Sinn ergeben kann, den TE/Verbraucher mit seinen 28 Jahren zu sensibilisieren eben nicht diese hohe Rate anzusetzen/aufzuwenden und die Tilgung so auszuwählen, dass diese sich an den Rentenbeginn orientiert.

    Es wäre ja zu erfagen:

    1) Wie hoch sind die Hauskosten
    2) Wie sieht es mit der Kinderplanung aus
    3) Wie wird die Arbeitszeit der Frau nach der Elternzeit aussehen
    4) Ist mit den 20 Jahren die Zinsfestschreibungszeit gemeint oder soll die Laufzeit 20 Jahre sein, bis das Darlehen getilgt ist?
    5) 13. Gehalt

    Nehmen wir man an, er würde diese Laufzeit auf 20 Jahre partout setzen wollen, dann tendiere ich zu der Empfehlung das Vorhaben nicht zu realisieren, nur warum sollten es diese 20 Jahre werden??

    Ich unterstelle mal, dass es Gründe dafür gibt, sich Eigentum aneignen zu wollen und da würde ich bevor ich die Empfehlung ausspreche von diesem Vorhaben Abstand zu nehmen lieber empfehlen, die Tilgung auf den Rentenbeginn auszurichten und genüßlich die Zins-, und Tilgungsraten moderat auszuwählen, um dann ggf. mit Sondertilgungen oder späteren Tilgungsatzerhöhungen das Laufzeitende zu verkürzen.

  8. Avatar von BenniG
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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Habe doch geschrieben soweit alles richtig! Alles gut.

    Ging nicht gegen dich,
    Wenn du (oder jemand anderes) meinen Beitrag komplett zitiert, sieht das für mich so aus, als ob ich dem TE aufdrängen will, dass er bzw. sein Bruder seine Wohnung in maximal 20 Jahren getilgt haben muss.

    Also, wenn du nicht auf meinen Beitrag eingehst, warum zitierst du ihn dann?
    Das macht den Thread nur unnötig lang.

    Zitat Zitat von noelmaxim
    1) Wie hoch sind die Hauskosten
    Die Hauskosten sind die Wohnungskosten und diese sind 300.000 €. Oder meinst du das Hausgeld?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    3) Wie wird die Arbeitszeit der Frau nach der Elternzeit aussehen
    Du weißt doch noch nicht mal, wie die Arbeitszeit aktuell aussieht, was bringt es dir dann zu wissen, wie sie danach aussieht?
    Wenn Sie aktuell nur 20 Stunden arbeitet und nach einer möglichen Hochzeit und Geburt nur 20 Stunden arbeitet, verändert sich am Gehalt nichts. Ihr Nettolohn wird durch Splitting vermutlich etwas geringer sein.

  9. Avatar von Hanomag
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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    Zitat Zitat von BenniG
    Ihr Nettolohn wird durch Splitting vermutlich etwas geringer sein.
    In der Steuerklasse V

  10. Avatar von BenniG
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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    Zitat Zitat von Hanomag
    In der Steuerklasse V
    Ja, mit "Ihr" meine ich den Nettolohn seiner Frau, die aktuell weniger verdient und durch den Steuerklassenwechsel dann zusätzlich noch weniger erhält.
    Er erhält im Gegenzug natürlich einen höheren Nettolohn.

  11. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    Viele offenen Fragen.
    Am sinnvollsten ist doch dass der Forenstrater SBJ einfach auf diese bereits gestellten Punkte, gestellten offenen Fragen eingeht oder?

  12. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    BenniG, habe das Zitat weggemacht.

    Nein, ich meine natürlich das Hausgeld.

    Meine Frage bezüglich Einkommen nach Elternzeit zielt doch auf etwas ab, ich denke schon der TE weiß was gemeint ist und es interessiert mich auch weniger was jetzt ist, vielmehr das was kommen kann und wie dich das dann mit dem Einkommen verhält. Ohne Kinder müssen wir ja wohl nicht diskutieren, da ist das eine saubere Ausgangssituation, mit Kinder ist aber schöner!!

  13. Avatar von BenniG
    BenniG ist offline

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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    Zitat Zitat von noelmaxim
    BenniG, habe das Zitat weggemacht.
    Juhu, mindestens 10 cm meines Monitors gespart.
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Nein, ich meine natürlich das Hausgeld.
    Zwischen meinen und schreiben ist ein Unterschied, danke für die Klarstellung, dass du etwas Falsches geschrieben hast.
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Meine Frage bezüglich Einkommen nach Elternzeit zielt doch auf etwas ab, ich denke schon der TE weiß was gemeint ist und es interessiert mich auch weniger was jetzt ist, vielmehr das was kommen kann und wie dich das dann mit dem Einkommen verhält. Ohne Kinder müssen wir ja wohl nicht diskutieren, da ist das eine saubere Ausgangssituation, mit Kinder ist aber schöner!!
    Du hast aber nicht nach den Einkommen, sondern nach der Arbeitszeit gefragt. Wenn ich dein Lehrer wäre, hätte ich "Bitte konzentriere dich besser bei deinen Arbeiten/Hausaufgaben/Referaten" drunter geschrieben.
    Da ich das aber nicht bin, bin ich froh, dass du wenigstens beim zweiten Versuch das richtige Wort getroffen hast. Aber für den TE (und die, die auch an dem Thema interessiert sind) wäre es natürlich schön, wenn jeder gleich das richtige Wort trifft.

  14. Avatar von sbj
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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    Erst einmal vielen Dank für die zahlreichen Antworten.

    Ich habe den Startpost überarbeitet, da meine Kenntnisse nicht richtig waren.

    Nettogehalt vom Bruder beträgt 2700€ und die Zukünftige hat 2000€ Netto zurzeit (bei 40h).

    Die Wohnung wird jetzt gekauft, vom Bruder jetzt abbezahlt und später nach der Heirat eben gemeinsam.

    Nach einigen Erkundigungen, wird man wohl sich kfw 50k holen, dies dann als Eigenkapital nutzen und eben dann nur noch 250k sich borgen.

    Kinder sind 1-2 geplant, wann jedoch, keine Ahnung. Frau soll später weiter arbeiten.

    Gedacht war es das ganze komplett in 20 Jahren abzubezahlen.

    Hausgeld beträgt für diese Immobilie 240€.

    13. Gehalt ist vorhanden für den Mann.

  15. Avatar von tneub
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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    Zitat Zitat von sbj
    Nach einigen Erkundigungen, wird man wohl sich kfw 50k holen, dies dann als Eigenkapital nutzen und eben dann nur noch 250k sich borgen.
    Das ist ein Denkfehler. Bei der KFW Förderung (hier vermutlich das KFW Wohneigentumsprogramm mit 50T€ geimeint) wird nur ein Darlehen ausgereicht. Das KFW Darlehen wird trotzdem über die darlehensgebende Bank mit beantragt. Geborgt werden muß also trotzdem 300T€ und als Eigenkapital werden die 50T€ auch nicht anerkannt. Ganz davon abgesehen, dass das KFW Darlehen wohl aktuell nicht sehr attraktiv ist.

  16. Avatar von sbj
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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    Zitat Zitat von tneub
    Das ist ein Denkfehler. Bei der KFW Förderung (hier vermutlich das KFW Wohneigentumsprogramm mit 50T€ geimeint) wird nur ein Darlehen ausgereicht. Das KFW Darlehen wird trotzdem über die darlehensgebende Bank mit beantragt. Geborgt werden muß also trotzdem 300T€ und als Eigenkapital werden die 50T€ auch nicht anerkannt. Ganz davon abgesehen, dass das KFW Darlehen wohl aktuell nicht sehr attraktiv ist.
    Ja, klar, am Ende sind es halt 250k + 50k. Wieso wird das nicht als Eigenkapital anerkannt bei der Bank, dass ich dann nur 250k zu beziehen habe? Und wieso nicht sehr attraktiv zurzeit?

  17. Avatar von tneub
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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    Weil nicht die KFW 50T€ ausreicht, sondern die darlehensgebende Bank (Spk/Diba/DSL o.ä.) 300T€ ausreicht. Die leitet zwar die 50T€ der KFW an dich durch, den Vertrag machst du aber mit der darlehensgebende Bank (Spk/Diba/DSL o.ä.)
    Aktuell ist das KFW Programm für 10 Jahre Zinsbindung bei 1,56%. Sondertilgungen sind dabei nicht möglich.
    Das dürften die in Frage kommenden Banken aktuell unterbieten.

  18. Avatar von sbj
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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    Wass wenn ich von der Bank A kfw 50k hole und die 250k von der Bank B? Ist das nicht möglich?

    Und du meinst also, dass zurzeit die Banken die 1,56% bei 300k unterbieten können? Wirklich wahr? Das hört sich doch sehr gut an oder nicht?

  19. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    Von Bank A KfW und Bank B den Rest geht in Ausnahmefällen, wenn der Beleihungsauslauf unter 80 % liegt (Stand alone Darlehen der Alten Leipziger), ansonsten will jeder in den ersten Rang und welche Bank soll dir KfW Darlehen alleine geben, wenn sie daran nichts verdient und noch in den zweiten Rang muss?

    Tneub hat völlig Recht, KfW wird fast nie den Beleihunsgauslauf senken, ist in der Regel bei der Bank zu beantragen die das Hauptdarlehen gibt und ist derzeit auch zu teuer.

  20. Avatar von sbj
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    Standard AW: 300k Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

    Verstehe, danke. Mit jeder Antwort lerne ich dazu.
    Ich habe den Startpost noch einmal überarbeitet mit den neuen Infos. Wie sieht die Lage nun aus?

    Und bekommt man tatsächlich zurzeit für 300k Zinsen für unter 1,56%?

    Einige Kollegen wurden gefragt und die meinten, die hätten alle 2-2,5% abgeschlossen für 100-200k€ vor 1-2 Jahren.
    Zurzeit geht es also noch besser, selbst bei 300k?

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