Finanzierung Eigentumswohnung oder Reihenhaus

Danke für die Einschätzung.

Ich würde ungern monatlich eine Belastung von 2.100€ zahlen, da man ggf. etwas Rücklagen für größere Anschaffungen bilden muss.

Mein Ziel wäre eine monatliche Belastung von maximal 1.300€ für Zins & Tilgung. Zusätzlich rechne ich mit 300€ Nebenkosten im Monat (Wasser, Strom usw.).

Hinsichtlich des Eigenkapitals war es so gedacht:

Eigenkapital 125.000€
Steuer & Notar -36.000€
Eigenkapital für Kaufpreis - 70.000€ maximal jedoch mindestens 50.000€
= Restkapital 19.000€-39.000€ (hierfür möchte ich Küche und neue Möbel holen und ggf. noch etwas Geld über haben)

Die Zinsenhöhe ist auch abhängig von deiner Eigenkapitalquote. Da gibt es oft feste Grenzen.
Wenn du zum Beispiel eine 10-jährige Zinsbindung willst und bis zu 95% finanzierst, landest du bei 1,69%, bei bis zu 90% bei 1,63%, bei bis zu 85% bei 1,59% und bei bis zu 80% bei 1,49%.

Nehmen wir mal an, du nimmst 400.000 € auf und zahlst sie in 30 Jahren zurück, dann müsstest du pro Monat bei 1,69% 1.414,72 €, bei 1,63% 1.403,23 € bei 1,59% 1.395,60 und bei 1,49% nur 1.376,63 € aufwenden.
Über die Jahre gesehen, wäre dies ein Unterschied von 13.711,86 € von den 1,69% zu den 1,49%.

Mit deinen 70.000 € bist du bei ca. 85%. Da du ja noch bis nächstes Jahr Zeit hast, würde ich versuchen, so viel zu sparen, dass du dann auf die "bis zu 80% Kondition" kommst und eventuell die Küche oder das ein oder andere Möbelstück etwas später kaufen.

Wie kann man jetzt schon wissen, dass kein Makler im Spiel ist? Bei dem leer gefegten Immobilienmarkt dürfte man doch froh sein, überhaupt eine Immobilie zu bekommen.


Wie Benny schön aufgezeigt hat, sind 1300€ eher knapp gehalten. Sollten die Zinsen bzw. die Preise weiter steigen, dann wird das immer knapper.

Also einen Bausparvertrag gibt es nicht.
Natürlich spare ich monatlich weiter zusätzlich bekomme ich noch meine Jahresboni (ca. 4.000€ netto) die auch gespart werden.

Warum kein Makler:
1. Werfe ich keinem mein Geld in den Rachen für 10 Minuten Arbeit und keine Ahnung von der Materie
2. Neubau -> 99% aller Neubauten, ob Düsseldorf & Köln Umgebung sind Provisionsfrei


Die Küche könnte ich natürlich danach Finanzieren und relativ schnell Tilgen. Würde mir trotzdem, aber ein Puffer von 10.000€ lassen. So dass ich insgesamt Stand heute nur 115.000€ einbringen würde. Bis Mitte 2019 kommt natürlich noch der ein oder andere Euro hinzu.

Zitat von noelmaxim

380.000 Euro Finanzierungsbedarf: Ich weiß nicht, wie man bei einem 34 jährigen auf die Idee kommen kann, dass 1.300 Euro knapp bemessen sein sollen, sorry.

1.99% Darlehenszins, 2% Tilgung (entspricht ca. 34 Jahre kalkulatorische Laufzeit) entspricht einer mtl. Zins-, und Tilgungsrate von 1.266 Euro, wo ist da etwas zu knapp?

Nach dem TE sollen irgendwo zwischen 50 und 70T€ EK eingesetzt werden. Du gehts automatisch von der Maximalsumme von 70T€ aus. Dazu kommt das Alter von 35 (im Jahr 2019) zzgl. 34 Jahre kalkulierte Laufzeit. Macht eine kalkulierte Laufzeit bis zum Alter von 69. Dazu hatte ich ja schon die Frage gestellt, wie man jetzt (ohne ein genaueres Objekt zu haben) schon davon ausgehen kann, dass kein Makler im Spiel ist.
Insofern bleibe ich bei meiner Meinung, dass die 1300€ untere Grenze als Annuität bei dem festgesetzten Kaufpreis sind. Wenn du 32 Jahre kalk. Laufzeit gewählt hättest, wärst du zu gleichem Ergebnis gekommen.
Ich hab nicht gesagt, dass es nicht funktioniert.

Wenn er die gewünschte Rate einsetzt wäre er ohne Sondertilgungen mit 67 durch. Mit den Bonuszahlungen könnte auch deine Phantasie anspringen.

Ich würde, wenn es soweit ist, ihm das EK empfehlen und verplanen welches nötig ist, um den besten Beleihungsauslauf zu generieren, bzw. den nächst besseren zu erreichen. Zu dem ist noch Zeit und er spart noch.

Alles eine Frage der Beratung und die darfst du von mir erwarten, lieber tneub.

Zitat von noelmaxim

Zu dem ist noch Zeit und er spart noch.

Je nach Entwicklung von Baupreisen und Zinsen kann das gut ausgehen oder schlecht. Die Glaskugel hast weder du noch ich.

Danke für die angeregte Diskussion.
Natürlich würde ich, wenn nötig die kompletten 70.000€ bzw. wenn der Unterschied so hoch wäre auch 90.000€ in den Kaufpreis einbringen.
Auch könnte ich bis maximal 1.500€ hinsichtlich der monatlichen Zahlung + Nebenkosten mir vorstellen.

Da ich mir auch schon prjekte anschaue und alle ohne Makler sind und auch erst Mitte bzw. Ende 2019 fertiggestellt werden, wäre ich hinsichtlich des Kaufpreises bzw. Baupreisen abgesichert.
Den Zinsmarkt beobachte ich schon länger und in der letzten Zeit gab es kaum große Schwankungen.

Was mich ein bisschen wundert ist der gennante Zinssatz weiter oben in Höhe von 1,99%. Schaut man in einigen "Grobrechnern" kommt man mit den Eigenkapitalwerten auf 1,2%-1,3% auf 10 Jahre. Oder ist dies unrealistisch?

Zitat von tomy778

Da ich mir auch schon prjekte anschaue und alle ohne Makler sind und auch erst Mitte bzw. Ende 2019 fertiggestellt werden, wäre ich hinsichtlich des Kaufpreises bzw. Baupreisen abgesichert.
Den Zinsmarkt beobachte ich schon länger und in der letzten Zeit gab es kaum große Schwankungen.

Das wäre im Übrigen meine nächste Frage gewesen, wie realistisch die Preise sind. Düsseldorf ist nun nicht für günstigen Wohnraum bekannt.
Sofern das Schlüsselfertigpreise sind, beachte bitte dass schlüsselfertig ungleich bezugsfertig ist und da auch noch Kosten für Malerarbeiten und Bodenbelagsarbeiten hinzukommen können.

Das ist mir alles bewusst. Die Wohnungen sind Q3 Qualität gestrichen und geschliffen. Die Böden sind mit 50€/qm zu wählen, wobei man natürlich auch Aufpreis zahlen kann und ggf. werde. Hab mir da auch ein Puffer von 5-7k eingerechnet hinsichtlich Böden (höherer qm Preis), Bad (bessere Austattung) usw...

Die Preise sind so realistisch, das man derzeit für den Preis kaufen kann. Die Märkte sind ab 400k Aufwärts hier nicht leer...Nicht alle können es sich auch leisten (Kein Eigenkapital oder monatliche Belastung zu hoch).
Ich kaufe einfach etwas Größer um in der Zukunft nicht umziehen zu müssen.

Meine genannte Kondition war ein Zinssatz für 20 Jahre fest.

Statt die Baupreise zu hinterfragen, die ein TE der Güte von dem TE hier sicher auf der Pfanne hat, hinterfrage ich lieber die Zinsfestschreibungszeit.

Zitat von tomy778

Was mich ein bisschen wundert ist der gennante Zinssatz weiter oben in Höhe von 1,99%. Schaut man in einigen "Grobrechnern" kommt man mit den Eigenkapitalwerten auf 1,2%-1,3% auf 10 Jahre. Oder ist dies unrealistisch?

bis zu 95% finanzierst, landest du bei 1,69%, bei bis zu 90% bei 1,63%, bei bis zu 85% bei 1,59% und bei bis zu 80% bei 1,49%

Die Konditionen sind die von der DiBa-Homepage für 10 Jahre und dienen an sich als guter Ansatz um zu verdeutlichen, was 20.000 € mehr oder weniger eingesetztes Eigenkapital ausmachen können. Aber das beste Angebot ist es bestimmt nicht. Da musst du dich eher an noelmaxim und Kollegen wenden.

Lieber Noel,

wenn du in der Schule mal richtig aufgepasst hättest, wüsstest du, dass zu Multiplikation immer 2 Faktoren gehören. Neben der Nachkommastelle vom Zinssatz ist die Ausgangsbasis eigentlich viel relevanter.
Das haben dir hier schon viele versucht zu erklären. Da du in regelmäßigen Abständen immer wieder der Meinung bist, dass die Baukosten und somit die Kreditsumme nicht hinterfragt werden müssen, scheinst du an Alzheimer zu leiden, so dass man dir die Prozentrechnung immer wieder erklären muss.

Wo du im übrigen die Zinsfestschreibungszeit "hinterfragt" hast, ist mir schleierhaft. Du hast einfach die nach deiner Meinung richtigen 20 Jahre übergestülpt, ohne auf die Frage des TE einzugehen.
Der war der Meinung sich den Aufschlag sparen zu können, wenn er eine höhere Tilgung ansetzt.
Hier für dich nochmal zum Nachlesen:

Zitat von tomy778

Wie könnte bei den Konditionen eine Finanzierung aussehen?
Lohnt es sich hier "nur" 10 Jahre zu nehmen, da der Aufschlag auf 15 oder 20 Jahre zu hoch ist? Den Aufschlag könnte man sich sparen und in eine höhere Tilgung investieren.
Wieviel Eigenkapital sollte man hinsichtlich der Konditionen einbringen?

An der Stelle hättest du aber zugeben müssen, dass die 1300€ Rate für 10 Jahre Zinsbindung eben doch etwas wenig sind, weil dann nach 10 Jahren das Risiko zu hoch ist.
Das lässt aber dein Ego leider nicht zu. Vielleicht solltest du mal Fragen vom TE sinnvoll beantworten, anstatt andere immer wieder zu kritisieren.

So mein lieber Forentroll. Ich wünsche dir einen schönen Tag.

@tomy

Zunächst scheinst Du mit Geld umgehen zu können, auch überhaupt diverse Angebote zu hinterfragen deutet davon.

Eine monatliche Rate von 2.100 Euro ist natürlich großer Unsinn, jedoch ist es wichtig eine möglichst hohe Tilgung bereits zu Beginn der Laufzeit zu haben. 1.000 Euro die im Jahr 1 der Finanzierung zurück gezahlt werden kosten eben nur Zinsen für (max.) 1 Jahr, wenn diese 1.000 Euro erst im Jahr 25 getilgt werden, zahlst Du 25x Zins und Zinseszins. Eine möglichst hohe Tilgung ist also, gerade bei kürzerer Laufzeit, sinnvoll. Das komplette Eigenkapital in den Kauf zu investieren ist ebenso wenig sinnvoll, wie eine zu geringe Leistung. Wie oben bereits mehrfach dargelegt sinken die Zinsen (= steigt die Tilgung).

Wie sicher die Boni zum Jahresende sind, können wir hier nicht beurteilen. 5% der Darlehnssumme sollten als Sondertilgungen in den Vertrag aufgenommen werden. Wenn wir von 350.000 Euro Darlehnssumme ausgehen sind das 17.500 Euro. Da passen sowohl die derzeitigen Boni von 4k locker rein, als auch ein anderer Mittelzufluss. Je nach Job hat man eben nicht einfach mal 15-20k Euro im Jahr "über". Wenn aber doch mal mehr plötzlich da ist, kann man das in 2 aufeinander folgenden Jahren als Sondertilgung einsetzen.

Auch hier gilt wieder: je früher man tilgt, je weniger Zins fällt an, je früher ist man fertig.

Ob man letztlich wirklich bis ins Rentenalter an der Wohnung/Haus abzahlen will, steht ja auch auf einem anderen Papier.

Kommen wir noch einmal zur Sparrate von 1.000 Euro: wofür wurde die bisher genutzt? Wurde hiervon Auto etc. finanziert? Meine Frage zielt darauf ab, dass man die Rate natürlich so hoch ansetzen sollte, dass es a) nicht weh tut aber b) die maximale Tilgung erreicht wird. Leider scheint es in der Tat so zu sein, dass man Sonderzahlungen ab und an "vergisst" vorzunehmen, die wenigsten Darlehnsnehmer nutzen diese Möglichkeit.

Sind die derzeit gezahlten 1.100 Miete warm oder kalt? Die Nebenkosten, bei einem Wohnungskauf, werden in ähnlicher Höhe (pro m²) weiter anfallen. Hinzu kommen Rücklagen und ggf. Hausgeld. Das muss natürlich auch aus der derzeitigen Sparrate bestritten werden und darf letztlich nicht vergessen werden.

10 Jahr, 15 Jahr oder mehr Jahre Zinsbindung: was für ein Typ bist Du? Bist Du eher risikoscheu? Oder gehst Du Risiken ein? Beachte, dass Du rund 400.000 Euro Schulden machen willst und dafür 25-35 Jahre Deines Lebens Dich an Banken binden möchtest. Wie die Zinsen in 10, 15 oder 30 Jahren sein werden, kann heute niemand sagen. Nur so viel ist klar, sehr viel weiter runter wird es nicht mehr gehen. Vorteil ist natürlich bei einer 10jährigen Zinsbindung der geringere Zinssatz. Gut für die Tilgung. Aber nach 10 Jahren ist eben noch ein ordentlicher Batzen an Schulden über. Mit den genauen, dann von Dir festgelegten Raten, Eigenkapital etc. wird Dir das sicher einer der Profis hier ausrechnen. Ich zücke nun keinen Taschenrechner. Welchen Zinsanstieg könntest Du verkraften? Das Risiko ist da, auch wenn es natürlich niemand vorhersehen kann. Bei einer Zinsbindung von 20 Jahren ist natürlich der Zins heute höher, die Tilgung dadurch geringer aber in 20 Jahren die Summe auf der Tapete auch viel geringer, die dann neu finanziert werden muss. Auch das ist zu überlegen, wobei natürlich in 10 Jahren der Zins weiter bei 1,5% liegen kann und man da auf 20 Jahre / Volltilger abschließen könnte und in 20 Jahren bei 8% der Zins liegen kann. Eine Garantie gibt hier nur die Glaskugel.

Fazit: die besten Schulden sind die, die man bereits getilgt hat. Zinsrisiko nicht NUR am Zinssatz festmachen, auch an den Möglichkeiten in der Zukunft denken

Viel Erfolg

guest

Vielen Dank für das ganze Feedback von allen Seiten.
Auch sehr viele Anregungen.

Wo fange ich am besten an.

Natürlich überlege ich hinsichtlich der Bindung von 10, 15 oder 20 Jahren.
Ich bin nicht Risikoscheu möchte es aber auch nicht übertrieben. Ggf. wären 15 Jahre die bessere Lösung.
Ich wäre auch bereit 90.000€ in den Kaufpreis zu zahlen, so dass wir eine 80% Finanzierung hätten.

Die Boni wird immer zu 100% ausgezahlt möchte ich aber nicht mit ein kalkulieren als Sondertilgung.
Mein Gehalt entwickelt sich weiterhin nach oben, was mir in Zukunft noch mehr zu Gute kommt.

Die 1.100€ sind Warmmiete.
DIe 1.000€ Sparrate wird wirklich nur zum sparen zurückgelegt auf ein Unterkonto u.a.
Von den restlichen 2.100€ Lebe ich quasi (Shoppen, Urlaub, Sprit, essen gehen, Kino usw.) auch hier bleibt öfters was über im Monat was ich früher zur Seite getan habe.
Das Auto habe ich vor wenigen Monaten als Jahreswagen gekauft und Bar gezahlt. Gespart habe ich es aus Rücklagen (Sparrate, Bonus und was monatlich übrig gebleiben ist)


Ich könnte mir Vorstellen noch auf eine monatliche Belastung ohne Nebenkosten von 1.400€ zu gehen. Jedoch wäre dies mein Maximum.
Dann muss ich ggf. was "günstigeres" suchen oder einfach noch etwas weiter sparen für mehr EK, wobei hier ggf. Preis/Zins weglaufen könnten.