Ein kleiner Überblick der derzeitigen Situation im Bereich Immobilienfinanzierung

HannoMack, da bin ich jetzt aber mal absolut beruhigt, dass du und durch mich beratende Verbraucher Phrasen wie "Eigentum schlägt Miete", Eigentum sei Pflicht oder immer anzustreben nie hören und lesen wirst, auch werbe ich aktiv darum nie, viel mehr nehme ich mich dem Wunsch oder der Überlegung eines Verbrauchers, einer Familie oder eines Hilfesuchenden an und prüfe, ob er sich "ewig" binden kann und ob dieser Weg durch die Banken begleitet werden kann.

Maße mir nicht an, das für andere zu entscheiden oder gar zu bestimmen, erst Recht dann nicht, wenn einem nur das bekannt ist, was man von und über den Menschen und Familien hier an Bruchstücken genannt bekommt.

Mit der unsäglichen WoKri mußte ich mich zwangsläufig auch schon beschäftigen. Um nur einen Punkt herauszugreifen: Den Verbraucher vor Krediten zu schützen, die er sich dauerhaft nicht leisten kann, ist ein ehrenwertes und lobenswertes Ziel. Ebenso Verbraucher vor dem Verlust ihres (finanzierten) Wohneigentums zu schützen (z. B. durch Zwangsversteigerung).

Man kann Verbraucher allerdings auch zu Tode schützen (fabuliert nicht ansonsten die Politik gerne vom mündigen Bürger !?). Auch ein Mieter hat nur ganz bedingt Planungssicherheit, wenn ich z. B. an die Mietentwicklung (kontinuierliche Mieterhöhungen) in meiner Region über die letzten Jahrzehnte denke. Oder an Eigenbedarfskündigungen. Oder an Sanierungen, die dann umgelegt werden.

Zudem kann heutzutage auch eine Finanzierung so gestaltet werden (lange Zinsbindung, Volltiger-Variante, vorfälligkeitsfreie Sondertilgungsmöglichkeiten usw.), daß man hohe Planungssicherheit hat.

Merkwürdig auch: In politischen Sonntagsreden wird immer gerne die Bedeutung der privaten Altersversorgung hervorgehoben - und auch die Tatsache, daß wir in Deutschland beim Wohneigentum in Europa absolutes Schlusslicht sind. Übrigens: Auch ein wesentlicher Grund, warum die Deutschen signifikant weniger Vermögen besitzen, als etwa Franzosen, Italiener usw.

Warum ausgerechnet Deutschland die EU-WoKri derart stringent umgesetzt hat, bleibt mir ein Rätsel. Vielleicht hat die Politik auch Angst vor eine Immobilienblase aufgrund der aberwitzigen Zinspolitik der EZB !?

Was mir ebenfalls nicht einleuchtet: Warum hat man nicht zwischen "selbst genutztem Wohneigentum" und "vermieteten Immobilien" unterschieden. Aus meiner Sicht sind das nämlich völlig andere Welten mit völlig anderen Zielsetzungen, Rahmenbedingungen usw. aber auch unterschiedlich "schutzbedürftigen Protagonisten".

Eine Erfahrung aus meinem Umfeld: So gut wie alle sind mit der eigengenutzten Immobilie erst recht aber mit vermieteten Immobilien sehr gut gefahren. Mir fallen nur zwei Ausnahmen ein - da war es aber in beiden Fällen eine Scheidung (und ein fehlender Ehevertrag), der zu Ärger und schließlich zu einer "Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft" geführt hat. Was sich aber natürlich mit einer "echten" Zwangsversteigerung nicht vergleichen läßt. Auch nicht von den finanziellen Folgen her.

Zitat von finanzierung

Wo bleibt denn da mehr Geld übrig ?

Als ich nach der Lehre 1990 angefangen habe zu arbeiten, da hatte ich bei Dauernachtschicht 1.500 EUR Netto, der Liter Benzin hat 0,65 EUR (heute 1,50 EUR) gekostet, die Kugel Eis 0,10 EUR (heute 1,00 EUR), ein Brötchen 0,10 EUR (heute 0,25 EUR) und der Liter Heizöl 0,25 EUR (heute 0,65 EUR), der 3er BMW 15.000 EUR (heute 30.000 EUR ......)

Tja und trotzdem hat man Prozentual das gleiche wie jetzt bezahlt. Früher hat man 1500€Netto bei Dauernachtschicht verdient. Heute denke ich, würden sie da um einiges höher liegen.
Autos und Elektronik ist ein schlechtes Beispiel. Mein erstes Auto war ein Mazda 323 BJ 1990. Der hatte keine Servo, keine Klima etc. Heute bekommt man ja fast kein Auto mehr ohne Klima. Auch der BMW von 1990er hatte andere Extras wie heute. Wenn sie sich ein BMW mit der Ausstattung von 1990 kaufen, werden sie nicht bei 30.000€ liegen.

Mehr Geld bleibt eher bei der Wohnung übrig. Wenn Sie 1990 sich eine mittelgroße Eigentumswohnung für 100.000€ (~55.000€) gekauft haben, wäre die heute defintiv abbezahlt. Wenn Sie aber ihre heutige Miete in die Instandsetzung kalkulieren, verbrauchen sie definitiv keine 500+ € im Monat.
Ich sehe es ja momentan bei meiner Nichte, die mit ihrem Freund ihre erste gemeinsame Wohnung suchen. Wenn man jetzt nicht unbedingt in einem sozialen Brennpunkt leben möchte, kriegt man hier nichts unter 550€ Kaltmiete im ländlichem (unter 40.000 Einwohner) Raum (Ostwestfalen-Lippe). Die Nebenkosten bleiben beim Mieter oder Eigentümer identisch. Jeder muss Müll, Gebäudeversicherung etc zahlen.

Zitat von brainy

… Durch diese WohnbauR werden Teile der Bevölkerung von der Möglichkeit des Immobilienerwerbs abgeschnitten …

Das sehe ich ähnlich. Wenn der Wert der Immobilie keine oder nur noch eine untergeordnete Bedeutung für eine Kreditvergabe hat (es vielmehr nur auf die Kapitaldienstfähigkeit im Sinne eines monatlichen Einkommens ankommt), nimmt man diesen Vermögensgegenstand "Immobilie" quasi aus dem Geschäftsverkehr raus und entwertet diesen aus Sicht des Darlehensnehmers (ein Problem z. B. für Senioren mit wertvoller Immobilie aber relativ geringer Rente).

Man behandelt das Ganze quasi wie einen Konsumentenkredit - obwohl es doch eine dingliche Absicherung gibt !

Stimmt nicht ganz, eigentlich ist es noch schlimmer: Ein Patenkind von mir bekam binnen weniger Minuten bei einer großen Bank einen fünfstelligen Kredit für den Kauf eines schicken Autos - Vorlage des Gehaltsbescheides und des Personalausweises reichten aus. Ansonsten ist der junge Mann mittel- und vermögenslos. Eine Arbeitskollegin von mir hatte dagegen große Probleme ein Darlehen für ihre Mutter zu bekommen, die ihr Haus barrierefrei umbauen wollte. Obwohl das Haus lastenfrei war, zickte die Bank wegen 50.000 Euro rum (das Haus ist mehr als das Zehnfache wert !), da die Mutter "nur eine kleine Rente habe und auch nur noch eine relativ geringe Restlebenserwartung". Bank: "Angezeigt wäre daher eine sehr hohe Tilgung in der Annuität, das gibt aber die Rente nicht her. Somit fehle die Kapitaldienstfähigkeit" …

Der Vorgang ist allerdings schon etwas länger her. Angeblich soll es mit der ImmoKWPLV seit 1. Mai 2018 nunmehr wieder etwas besser laufen … !?
= Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfung-Leitlinienverordnung - oder Hurra, EU-Bürokratie und Regulatorikwahn ...

Ganz im Gegenteil, die Immobilie bzw. der Immobilenwert gewinnt für das Votum seitens der Bank immer mehr an Wert und Bedeutung, was ich auch als völlig ok und sinnvoll erachte.

Zitat von finanzierung

Das große Problem bei knappen Finanzierungen ist doch, das heut den Leuten gesagt wird, sie würden im Alter Mietfrei wohnen, dafür müssten sie aber während der Finanzierungslaufzeit in der Lage sein, entspr. Puffer nebenher aufzubauen, damit zum einen das haus während der 15-25 Jahr laufenden Finanzierung in Schuss gehalten werden kann, bzw. im Rentenalter noch genügend Puffer für Reparaturen vorhanden ist.

Und da liegt doch das Problem, wenn jemand heute mit 35 Jahren, verheiratet, 2 Kindern 2.500 Netto hat und 200.000 EUR Kredit zurückbezahlt (2% Zins, 3% Tilgung) so ist er nach 25 Jahren fertig.

2.500 EUR Netto
833 EUR Rate
400 EUR NK
bleiben 1.300 EUR zum Leben.....

Da heißt es dann hier dann, das reicht ja, das muss der TE selber wissen usw. usw.....
Das wird schon stimmen, es wird zum Leben, wenn man auf einiges verzichtet reichen, aber es wird sicherlich nebenher kein Vermögensaufbau stattfinden und jedes mal, wenn mal was am Haus kaputt geht oder die neue Heizung, wird man die irgendwie über Kredit finanzieren müssen.

Damit liegst Du nahe der Wahrheit. Solltest aber auch bedenken, dass auch der Mieter für die Nebenkosten aufkommen muss und anstelle der Rate eine Miete zahlen muss. Weiterhin steigt im laufe der Jahre der Lohn, eventuell kommt ein weiterer hinzu.

Zitat von finanzierung

Ans Alter möchte ich gar nicht denken, wenn aus den 2.500 Netto dann nur noch 1.300 werden als Rente......

Bis dahin werden aus 5.000 € Netto vielleicht 2.500 € Rente und die ersparte Miete liegt vielleicht bei 1.500 €.

Tatsächlich sollte der knapsende Häuslebauer nicht zusätzlich auf Kosten der Lebensqualität der Familie etwas für's Alter zurücklegen. Solange die Kinder nicht aus dem Hause sind, sollte man nicht zu knapp bei Kasse sein. Außerdem erben viele bis zum Rentnerdasein und wenn nicht, dann können sie notfalls vom Häusle runterleben.

Zitat von Hilfe

Haus/ Eigentum lang vor dem Rentenalter gehört abbezahlt. Die ganzen knappen Finanzierungen gehen immer zu Lasten der Lebensqualität.

Das ist aber ziemlich widersprüchlich, was Du da vom Stapel lässt. Es sei denn, Du wolltest damit sagen, man sollte statt dessen zur Miete wohnen.

Ich denke, man muss da unterscheiden.
Wenn jemand mehr als 20% EK mitbringt und die finanzielle Belastung bei <40% des Familieneinkommens liegt, dann soll er doch zuschlagen. Es geht doch eher um die Fälle, wo Menschen mit wenig oder gar keinem EK eingeredet wird, man MÜSSE jetzt zuschlagen wegen der niedrigen Zinsen. Die stehen von Anfang an mit dem Rücken zur Wand, wenn nochmal was nachgeschossen werden muss.

Für die ist es eine Katastrophe, wenn die Waschmaschine kaputt geht oder am Auto mal 800 EUR an Reparatur anfällt.

Immobilieneigentum, wenn die Umstände passen, selbstverständlich besser als Miete, aber wo es knapp wird ??
Und da spreche ich so manchem TE schon die Kompetenz ab, zu beurteilen, wie es dann mit plötzlich knapperer Kasse als vorher läuft. Zum Zeitpunkt der rosaroten Brille, wenn man sich den großen Traum erfüllen will, da ist man bereit auf alles zu verzichten. Aber 20 Jahre sind eine verdammt lange Zeit.......

Ob es sich dann lohnt, bis zum Renteneintritt nur noch fürs Haus zu leben ???

Zitat von Herrmueller

Ich denke, man muss da unterscheiden.
Wenn jemand mehr als 20% EK mitbringt und die finanzielle Belastung bei <40% des Familieneinkommens liegt, dann soll er doch zuschlagen. Es geht doch eher um die Fälle, wo Menschen mit wenig oder gar keinem EK eingeredet wird, man MÜSSE jetzt zuschlagen wegen der niedrigen Zinsen. Die stehen von Anfang an mit dem Rücken zur Wand, wenn nochmal was nachgeschossen werden muss.

Für die ist es eine Katastrophe, wenn die Waschmaschine kaputt geht oder am Auto mal 800 EUR an Reparatur anfällt.

Immobilieneigentum, wenn die Umstände passen, selbstverständlich besser als Miete, aber wo es knapp wird ??
Und da spreche ich so manchem TE schon die Kompetenz ab, zu beurteilen, wie es dann mit plötzlich knapperer Kasse als vorher läuft. Zum Zeitpunkt der rosaroten Brille, wenn man sich den großen Traum erfüllen will, da ist man bereit auf alles zu verzichten. Aber 20 Jahre sind eine verdammt lange Zeit.......

Ob es sich dann lohnt, bis zum Renteneintritt nur noch fürs Haus zu leben ???

Ich habe im Elternhaus gelernt, das die ersten 10 Jahre schwierig sind und man viele Abstriche machen muss. Genauso wurde mir beigebracht, das man in den ersten 10 Jahren kein großen Urlaub machen kann etc.
20 Jahre sind sehr hoch gegriffen. Wenn man jetzt mit 2-3% Tilgung abzahlt, dann sollte man selbst bei 2-3% Zinssteigerung nicht ins wankeln kommen. Im Normalfall sollte hier die Belastung gleich bleiben.
Vielleicht kann mich ja einer der Finanzberater aufklären!?!?!

Nach 10 Jahren verdient man doch mehr, als zum heutigen Zeitpunkt und dadurch hat man am Ende doch ein bischen mehr Geld übrig.

Aber ich denke, hier muss man auch unterscheiden, wie wer mit Geld umgehen kann. Es gibt Familien, die 2x die Woche FastFood oder im Restaurant essen, andere kochen selbst. Ich sehe es ja in der Clique, was einige für Lebensmittel ausgeben. Ich würde jetzt nicht behaupten, das meine Frau und ich bei Lebensmittel auf etwas verzichten (essen auch Rindersteak etc), aber wir beide kochen/grillen/backen selbst. Genauso kann man mit Prospekten einkaufen.
Damit will ich zeigen, das man jede Familie individuell betrachten muss.

Viele Familien kommen ins schlingern, wenn ein Neubau ansteht, aber auch weiterhin die dicke Karre auf dem Hof finanziert werden muss. Manchmal sollte man auch Abstriche machen. Ich habe unseren 2. Wagen vor einem Jahr gegen einen Smart (für mich!) getauscht, da ich nicht eingesehen habe, für ein Auto Geld zu zahlen, das ~3000-5000km / Jahr bewegt wird. Nicht jede Familie braucht unbedingt 2x Pampers-Bomber ;-)

Zitat von Smirnoff1983

Nach 10 Jahren verdient man doch mehr, als zum heutigen Zeitpunkt und dadurch hat man am Ende doch ein bischen mehr Geld übrig.

Da liegt meineserachtens auch der Fehler, weil dein Geld zwar steigt, aber deine Versicherung/Abo/Benzin/Lebensmittelkosten usw. auch steigen! Das kannste dann gut ausgleichen, wenn du auch mehr verdienst, aber das heißt nicht, dass ich gleich nach 10 Jahren meinen Tilgungungssatz um 1% erhöhe.

Zitat von Elex85

Da liegt meineserachtens auch der Fehler, weil dein Geld zwar steigt, aber deine Versicherung/Abo/Benzin/Lebensmittelkosten usw. auch steigen! Das kannste dann gut ausgleichen, wenn du auch mehr verdienst, aber das heißt nicht, dass ich gleich nach 10 Jahren meinen Tilgungungssatz um 1% erhöhe.

Die Lebensunterhaltungskosten nicht, aber die Kosten für die Wohnung.
Wenn ich mir noch angucke, was man vor 10 Jahren für eine Mietswohnung bezahlt hat und heute!?! Meine Eigentumswohnung ist durch die gefallenen Zinsen (von knapp 5%) um einiges günstiger geworden. Selbst wenn die Zinsen so geblieben wären, hätte ich rund 30.000€ weniger weiter finanzieren müssen.

Zitat von Smirnoff1983

Ich habe im Elternhaus gelernt, das die ersten 10 Jahre schwierig sind und man viele Abstriche machen muss. Genauso wurde mir beigebracht, das man in den ersten 10 Jahren kein großen Urlaub machen kann etc.
20 Jahre sind sehr hoch gegriffen. Wenn man jetzt mit 2-3% Tilgung abzahlt, dann sollte man selbst bei 2-3% Zinssteigerung nicht ins wankeln kommen. Im Normalfall sollte hier die Belastung gleich bleiben.

Ich bezog mich dabei auf die knappen Finanzierungen......
Für die Normalen mit den passenden Umständen gebe ich Dir absolut recht.

Bei den knappen, wo fast keine Möglichkeit besteht, was zurückzulegen muss ja dann nach 15-20 Jahren das Dach/die Heizung mal wieder erneuert werden und das geschieht dann wieder über Kredite..... Habe das selber erlebt, wir mussten durch unglückliche Umstände 5 Jahre nach dem Hauskauf unglücklicherweise (und nicht geplant !) die Heizung erneuern, nachdem wir in den 5 Jahren nochmal 3.000 EUR in die Alte investiert hatten. Waren mal eben 9.000 EUR, ungeplant aber Gott sei dank durch die Rücklagen, die wir gebildet haben cash bezahlbar.