Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?
Hallo wertes Forum,
meine Frau (28, Beamtin, Einstiegsamt gehobener Dienst netto 2200) und ich (35, Angestellter, netto 2400) überlegen aktuell ein Haus zu bauen. Kinderwunsch ist nicht vorhanden, würden wir aber mit maximal 1 Kind angeben, tendenz ist eher kinderlos zu bleiben.
Grundstück in perfekter Lage wäre aktuell verfügbar über privat (rund 100.000 € inkl. Erwerbnebenkosten). EK wäre mit rund 100.000 € vorhanden, so dass das Gründstück direkt bezahlt werden könnte. Auto ist vorhanden und bezahlt (4 Jahre alt). Keine weiteren Schulden vorhanden. Wir leben derzeit in einer Eigentumswohnung die im EK mit eingerechnet ist und für welche wir einen Käufer hätten. (Vermieten wäre auch eine Option, würden aber lieber die finanzielle Sicherheit dem Vermieten vorziehen) Lage und Art der Eigentumswohnung entspricht nicht unseren Lebensvorstellungen, daher der Wunsch etwas neues anzufangen.
Ausgaben liegen monatlich bei ca. 1300 € (Lebenshaltung, Versicherungen) BU bei beiden vorhanden. Sparreserven von ca. 12.000 € liegen vor.
Schlüsselfertiges Bauen mit einem Bauträger haben wir mit 250.000 - 300.000 € eingeplant, Baunebenkosten mit 75.000 €. Insgesamt mit etwas Puffer also 400.000 € Finanzierungsbedarf.
Solange wir kinderlos bleiben scheint das locker machbar zu sein in 30 Jahren alles bequem abbezahlt zu haben. Kommt doch noch Nachwuchs dabei rum sieht die Welt dann doch anders aus (hier fehlen uns allerdings sämtliche Praxiswerte).
Würden eher eine niedrige Rate bevorzusagen und selbst schauen Sondertilgungsmöglichkeiten zu nutzen sobald die Gehälter weiter steigen.
Sparkasse sieht überhaupt keine Probleme (konkretes Angebot steht noch aus, war bisher nur eine erste Beratung), wir sind aber sehr an unabhängigen Meinungen und Ansichten interessiert.
Haltet ihr dieses Vorhaben für solide oder sollten wir anders planen?
Vielen Dank im Voraus!
Mischzins der Finanzierung nom. 1,67 % / eff. 1,70 %. Gesamte Zins-, und Tilgungsrate liegt bei 1.527,50€. Nach 10 Jahren Tilgungssatzwechsel (3 mal kostenlos möglich) bei Baustein 1 um freiwerdende Rate aus Bausatein 2 von 448,33€, was die angegebene kalkulatorische Restschuld von Baustein 1 verringert.
Ein Tilgungssatzwechsel ist während der Zinsfestschreibungszeit dreimal gebührenfrei in der Spanne von 2 % bis 4 % oder
auf den anfänglich vereinbarten Tilgungssatz möglich. Eine kostenfreie Nichtabnahme ist bis 10% der Darlehenssumme möglich. Eine Nichtabnahme führt zu keiner Änderung der monatlichen Rate, der Tilgungsanteil erhöht sich entsprechend.
......ins Verhältnis setzen zu deinem Angebot? Ich benenne mal die 20 Jahreskondition bei 1,95%, dies bei direkter Tilgung und ohne BSV. Die 25 Jahre fest liegen bei direkter Tilgung (Annuitätendarlehen!!!) auf dem Nieau deiner 10 Jahre.
Machen wir es mal anders, wolltest du 10 Jahre nur Zinsen zahlen, dann kannst du das zu 1,38% statt 2,27% und wenn ich bei dem großen Darlehen lese, "fest bis Zuteilung", dann frage ich mich ernsthaft, was kostet da 2,09%? Zuteilung muss vor 15 Jahren oder innerhalb dieser Zeit sein und da rufe ich eine 1,70% auf. Lese ich dann den effektiv Zins von 2,67%, dann fehlen mir langsam die Worte.
KfW ist jederzeit einzubinden, kein Thema, aber die Zinssicherheit bekommst du günstiger (in Form eines Mittelklasse Neuwagens) als bei den endfälligen Darlehen bei der Sparkasse, dies in Kombination mit einem der schlechtesten Bauspartarife am Markt der LBS.
Ich möchte nicht provozieren, aber das von dir dargestellte und seitens der Sparkasse/LBS angebotene Finanzierungskonzept kommt einer Frechheit, bzw. einer Beleidigung gleich, so sich an den bekannten Parametern nichts geändert hat.
AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?
Ich hatte mir schon so etwas gedacht nachdem ich ein paar Angebote verglichen hatte. Aber bei so einem komplexen Gewerk, besonders was die Vorbedingungen angeht, blickt man ja kaum durch.
Als langjähriger Sparkassenkunde hätte ich besserer erwartet und bin jetzt doch einigermaßen gewurmt.
Vielen Dank, werde ggf. in Kürze telefonisch Kontakt mit Ihnen aufnehmen.
AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?
Das ganze Thema Hausbau hatte sich bei uns jetzt soweit verzögert, so dass wir aktuell neue Angebote (mit etwas besseren Konditionen) eingeholt haben. Unter anderem haben wir von der Sparkasse ein neues Kombi-Angebot mit zwei Endfälligen Darlehen mit anschließenden Bausparverträgen. 2,160% über 115.000 € und 1,640 € über 190.000 € jeweils über knapp 15 Jahre (bis zur Zuteilung der Bausparvertrage). 115er Bausparer: "Zuhause Direkt 15", 0,10% Guthabenzinsen, 1,75% Sollzins, 2% Agio, 190er Bausparer identisch. Gesamtkosten inkl. Agio und Gebühren 107.700 €
und ein Angebot der Volksbank über 30 Jahre als Volltilger zu 2,130% (2,486 % anfängliche Tilgung) bei einer Summe von 305.000 € (KfW55 Darlehen über 100.000 € kommt noch dazu). Zinskosten bei der Volksbank über 30 Jahre 110.300 €
Nach meiner Rechnung wäre das Sparkasse Kombi über 30 Jahre rund 4000 € günstiger, zum Zeitpunkt des 15 Jahre "Schwenks" allerdings 7.000 € teurer.
Meine Frau mag die Einfachheit des Annuitätendarlehens und die "einfache" Zinssicherheit über 30 Jahre. Da wir viel Sondertilgung nutzen möchten könnte ich mir vorstellen das wir nach 25 Jahren schon fertig sind. Da man solche Zeiträume aber schwer überblicken kann, eher ein Wunsch, aber ein realistischer. Die Sparkasse ist unsere Hausbank bisher gewesen, auch für den Grundstückskauf, leider bietet sie nur maximal 15 Jahre als Darlehen ohne Bausparer an.
Gibt es gute Gründe die Bausparer Kombi trotzdem zu nehmen? Würde uns bei den Grundschulden etwas entgegenkommen, zumal wir bei der Volksbank Neukunden wären. Oder sollten wir das Annuitätendarlehen nehmen weil wir hier bei Sondertilgung am meisten sparen würden und wir uns nicht einen Bausparvertrag aufbinden lassen müssen (falls es denn nicht woanders ein Vorteil sein könnte)?
AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?
@noelmaxim: haben noch andere Angebote (auch von zwei Finanzdienstleister) die deutlich schlechter sind. Hab Ihnen meine Kalkulation Sparkasse/LBS Kombi mal per PN geschickt. Ich war auch überrascht. Die Zinskosten waren bei der Volksbank in der Kalkulation ausgewiesen und ich habe diese mit einem Hypothekenrechner überprüft. Bei der Sparkasse/LBS habe ich Risiko LV rausgerechnet da wir diese separat abschließen wollen. Zinskosten auch mit Rechner nachvollzogen.
AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?
Um die Diskussion abseits von PNs weiter zu bekommen:
Kaufpreis: Neubau, 505.000 € inkl. Grundstück
Erwerbsnebenkosten und Modernisierungen und Renovierungen: Gibt es alles nicht. Grundstück ist schon gekauft, alles bezahlt bzw. mit Verkauf von Eigentum.
sowie Eigenkapital und ggf. Eigenleistung: Grundstück, Wert rund 100.000 €
vorhandene Angebote siehe weiter oben.
Finanzierungsbedarf 405.000 €, mögliche Rate ca. 1500 € / Monat, KfW55 gewünscht, KfW40 wird angestrebt soweit es sich "rechnet"
AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?
Wie ist die monatliche Belastung aus der jeweiligen Finanzierung bei Sparkasse und Volksbank, wie hoch ist die Wunschrate (waren das die 1500 EUR?)?
Realistisch: Was könnt Ihr euch vorstellen, jährlich als Sondertilgung einzubringen? Was könnt Ihr neben dem Darlehen noch an Rücklagen bilden, um nach 10/15/20/25 Jahren eine eventuelle Restschuld abzulösen?
Bei angenommenen 1,7% (gem. Zinsvergleichen im Internet) auf 20 Jahre und eurer Wunschrate von knapp 1500 EUR landet ihr bei einer Restschuld von knapp 130 TEUR. Mit etwas über einem Prozent Sondertilgung pro Jahr kriegt ihr das auf überschaubare 10-15000 reduziert. Eure Kosten liegen dann noch bei rund 80 TEUR.
AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?
och sone Riestergeschichte kann man durchaus einplanen, um damit eine Restschuld abzulösen. Sollte man nur unabhängig vom Darlehen machen, um sich die nötige Flexibilität zu sichern.
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Bei Wohnriester mag ich den Aspekt der unklaren Nachversteuerung im Alter nicht. Bin offen gesagt kein Freund von Riester Modellen, außer mir kann jemand garantieren das ich mir damit nicht "in den Fuß schieße".
Hatte schon drüber nachgedacht den Zins auf 25 Jahre statt 30 fest zu machen wenn das einen besseren Zins bringt, die Restschulden sind dann übersichtlich auch wenn wir kaum/garnicht sonder tilgen.
Denke das wir in 2-3 Jahren maximal 1% jährlich sondertilgen könnten, aber ich möchte da jetzt ungern für einen Zeitraum von 20 Jahren spekulieren, deshalb ja die lange Absicherung ;-)
Vielen Dank für den Input. Das Kombi Modell lege ich dann zur Seite.
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..... oder so, Annuitätendarlehen, Restschuld lassen bis 67, Zinsfestschreibungszeit bis 67 und diese Restschuld mit 30% Kapitalabfindung aus der Riesteranlage bei Rentenbeginn ablösen.
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Opti, kein Wohnriester! Einen Riestersparplan parallel zur Finanzierung zeichnen und Restschuld stehen lassen. Diese bei Rentenbeginn mit 30% Kapitalabfindung aus der Riesteranlage ablösen.
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Danke @Batman_BU und @noelmaxim
OK muss mich mit den Riester Sachen nochmal beschäftigen. Danke!
Nur damit ich es meiner Frau auch erklären kann (und selbst richtig verstehe): Das Kombimodell mit dem Bausparer, auch wenn auf 30 Jahre leicht günstiger, fällt für euch raus aufgrund von Unflexibilität und negativeren Eigenschäften im Falle von Sondertilgungen?
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Batman_BU
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AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?
Ihr müsst euch damit letztlich wohlfühlen. Für mich persönlich wäre eine so lange Zinsbindung nur interessant, wenn sie eine gewissen Flexibilität bietet und der Aufpreis zu kürzeren Zinsbindungen nicht zu hoch ist. Oder ich alternative Anlagemöglichkeiten sehe, bei denen ich mehr Ertrag generieren kann.
Auf 30 Jahre ist der Unterschied der beiden Varianten von etwa 4000 EUR nicht so gigantisch (ich würde es vernachlässigen) und wie von dir bereits erwähnt ist der vordere Teil derjenige, bei dem das Annuitätendarlehen besser performed. Ja, Flexibilität ist hier ausschlaggebend.
Wenn du einen Tilgungsrechner hast trage doch mal ein paar kleine, aus deiner Sicht realistische Sondertilgungen in den ersten 15 Jahren ein und schaue, wie sich die Gesamtkosten und die Laufzeit ändern. Grob überschlagen hast du die 4000 EUR Differenz mit 5-6 Sondertilgungen in Jahr 2-7 a 1000 EUR raus. Und verkürzt nebenbei die Laufzeit entsprechend um ein halbes Jahr oder so...
Deine Frau ist im Einstiegsamt im gehobenen Dienst. Wenn sie da nicht viel falsch macht, dann wird das zu regelmässigen Beförderungen und entsprechenden Gehaltssteigerungen führen. Wenn du ein tarifgebundenes Gehalt hast, sieht das bei dir ähnlich aus. Ich würde damit nicht fest planen, aber das sind Faktoren, die für Sondertilgungsmöglichkeiten sprechen.
Riester, genau wie von Thomas angesprochen, wäre eine Variante. Riestersparpläne kann man auch zur Tilgung nutzen, wenn die Zinsen wieder steigen. Das kann sinnvoll sein.
AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?
herzlichen Dank @Batman_BU - auf diese Schlussfolgerung sind wir auch in etwa gekommen. Aber als Laie in diesem Bereich übersieht man ja schnell wichtige Punkte die ggf. doch für/gegen eine bestimmte Finanzierungsforum sprechen. Im Moment schauen wir noch ob evtl. eine PV Anlage möglich ist/sinn macht solange es Geld so günstig gibt wie jetzt. Aber das ist dann eine andere Geschichte. Vielleicht macht es Ja noch Sinn einen Bausparer für zukünftige Renovieren abzuschließen. Aber mal schauen.
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