lese hier schon längere Zeit mit, jedoch habe ich zu unserem speziellen Fall noch keine Antwort erhalten - oder übersehen!
Zur Vorabhistorie:
Wir hatten ein kleines Haus und haben dieses nach 15 Jahren verkauft. Unser Hauskredit lief am Ende nur noch über eine Vorfinanzierung eines 55k(110k) LBS-Vertrages. Dieser war mit der Sparkasse gekoppelt, so dass wir bis zur 50%igen Ansparrate die Zinsen an die Sparkasse zu zahlen hatten und mit dem Rest unseren LBS-Vertrag weiter ansparten. Nach erreichen der 50%igen Ansparrate, sollten dann die Zinsen wegfallen und wir nur noch die Ansparrate des LBS-Vertrages nach und nach mtl. auffüllen bis der LBS-Vertrag komplett zuteilungsreif gewesen wäre.
Die Sparkasse hatte beim Verkauf ordentlich zugeschlagen und wir mussten eine hohe Summe an Vorfälligkeitsentschädigung an die zahlen - was mich extrem geärgert hat! Der LBS-Vertrag läuft aktuell weiter und wir zahlen in diesen weiter ein. Aktueller angesparter Betrag knapp 26k.
Nun wollen wir neu bauen und benötigen dafür knapp 350k. Die Sparkasse, wenn es diese wieder werden sollte was ich aktuell eher nicht so sehe, meinte, dass dieser Vertrag, da er auf das letzte Haus bezogen war gekündigt werden sollte. Ich frage mich jedoch, warum sollte ich dies tun? Ich würden diesen mit dem angesparten Wert lieber in die neue Finanzierung mit einbinden wollen, oder?
Meine Frage nun, ist mein Ansatz richtig und wie würde ein neutraler Experte dies beurteilen?
Vielen Dank schon einmal im Voraus für die Unterstützung.
Also - hier die Antwort eine "neutralen Experten" , naja als Maklerin bin ich immer meinen Kunden verpflichtet, also auch nicht neutral, denn für meinen Kunden.
Jetzt tue ich mal als wären SIE mein Kunde ;-)
Nun, das mit den Vorfälligkeitszinsen beim Verkauf hätten Sie mit einem Makler auch besser planen können und so dieses Geld vielleicht eingespart. Aber vorbei ist vorbei. Machen Sie es nun richtiger. ;-)
Ihr Bausparvertrag(BSV): Nehmen Sie das Guthaben als Eigenkapital mit dazu, kündigen Sie den BSV dazu aber rechtzeitig, wenn Sie keine Aufschläge zahlen wollen, die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate! Die Darlehenszinsen eines BSV sind evtl. höher als am Markt derzeit üblich, denn Sie sind im Vertrag festgeschrieben. Auch liegt die Tilgungsrate später in der Regel höher als heute beim Darlehen.
Das wäre mein Rat zum BSV - aber ich kenne natürlich nicht alle Umstände – Sie brauchen eine individuelle Gesamtberatung! Ggf. könnten Sie ihn auch für spätere Umbauten nutzen.
Bei 350.000 € muss natürlich Ihr Einkommen stimmen, das ist klar. Aber kurz zum Eigenkapital (EK): Die Kosten Grunderwerbsteuer, Maklergebühr, Notar- und Grundbuchkosten sollten Sie erst einmal bar haben. Das ist eine nicht ganz kleine Summe.
Alles was Sie darüber hinaus an Geld haben, können Sie dann als EK einsetzen. Achtung: Die Bank wertet Ihr Haus selbst ein, im schlimmsten Fall könnte es sein, dass Sie für 350 k kaufen, die Bank das Haus aber nur mit z.B. 300k bewertet.
Dann entspräche eine 100 % Finanzierung der Summe von 300.000 €; 50.000 müssten dann auch aus Eigenmitteln bezahlt werden.
Aber gehen wir mal von 350 k € aus, dann reduziert alles Geld, das Sie davon selbst bezahlen, die Zinsen. Müssen Sie Nebenkosten siehe oben, auch finanzieren, dann werden Sie hier in der Regel bei einem Zinssatz von 5.6 % liegen (Privatkredit, Ihre Bonität ist ja durch das Darlehen nicht mehr so gut)), das Darlehen erhalten Sie für ca. 2 % +/-. Schauen Sie, welche KfW – Förderungen zusätzlich für Sie möglich sind.
So weit ein paar allgemeine Ratschläge, für meine Kunden haben ich das in einem E-Book aufgeschrieben.
Mein dringender Rat!!! Nehmen Sie dies Infos als das was Sie sind, allgemeine Infos, auf denen man aufbauen kann! Aber gehen Sie zu einem Makler, er wählt aus über 300-400 Finanzierungspartnern aus, hat eine IHK-Erlaubnis (Sachkunde), steht ganz auf Ihrer Seite und haftet sogar für seine Beratungsfehler (er macht aber keine ��)!
Wenn Sie das E-Book (5,95 € Sommer-Sonder-Preis, statt 9,95 €) wollen, schreiben Sie mir eine Nachricht, ich berate Sie auch gern individuell.
Also den BSV kündigen? Ich dachte man könne diesen, da ja schon ziemlich viel (26k) eingezahlt wurde, irgendwie sinnvoll nutzen. Ich/wir haben aktuell noch EK, damit wollten wir diesen bis zur Zuteilung auffüllen, wenn dies gehen würde. Also somit hätten wir dann 55k eingezahlt und könnten auf den 110 voll zugreifen. Das macht so also keinen Sinn?
Ggf. mal weitere Infos:
Grundstück, Makler, Grunderwerb etc. wurde bereits alles bezahlt! Einzig das Haus muss noch gebaut werden.
Mtl. Nettoeinkommen stehen uns (2 Erw. 2 Kinder) 4200€ zur Verfügung. Sollte der BSV nicht aufgefüllt werden können (aus Ihren beschriebenen Gründen) dann hätten wir noch weitere 50k als EK zur Verfügung, also zusammen ca. 75k und würden gern eine mtl. Rate von 1200€ nicht übersteigen.
Hallo,
es wäre wichtig zu wissen, wie hoch der Darlehenszins des BSV ist.....
Danach müsste man entscheiden. Wenn der BSV schon älter ist, kann es sein, dass der Darlehenszins zu hoch ist für die heutige Marktlage.
Dann wäre es für eine Beurteilung gut zu wissen, was in den 350.000 EUR alles drin ist und was noch extern zu bezahlen ist (Hausanschlüsse beim Versorger, Gartenanlage usw)
Es gibt da denke ich 3 grundsätzlich verschiedene Varianten:
1. Wenn du den Bausparvertrag kündigst, hättest du ein EK von 75.000 €.
2. Wenn du ihn teilst und er zuteilungsreif ist, hättest bei einen Faktor von 2:1 102.000 €.
3. Wenn du ihn mit 29.000 € auffüllst, hättest du als EK 131.000 € EK. Wobei du für ein Bauspardarlehen über 30.000 € einen Grundbucheintrag brauchst.
Bei Variante 1. hättest du einen Auslauf von unter 80%, was allgemein schonmal gut ist.
Bei Variante 2. wärst du bei einem Auslauf von knapp 70%, was dazu führt, dass dein Zinssatz des Darlehens besser wird.
Bei Variante 3. wärest du bei knapp 62%, also kaum noch besser wie bei Variante 2. und hättest zudem eine weitere Bank im Grundbuch stehen.
Also ich würde mit dem Bausparvertrag das EK etwas hebeln und die Variante 2. bevorzugen. Für das Bauspardarlehen von 26.000 € zahlst du zwar ein bisschen mehr Zinsen, dass kann aber durch einen besseren Auslauf des Hauptdarlehens in Höhe von 248.000 € rausgeholt werden. So lang das Bauspardarlehen zurückgezahlt werden muss, ist die Rate deutlich höher (1%-Tilgung), aber dafür gibt's ja mittlerweile das Baukindergeld.
Vielen Dank schon mal für die ausführliche Beurteilung!
Sorry ich bin kein Fachmann und habe daher den letzten Absatz nicht so ganz verstanden.
Also würdest du jetzt mit dem noch vorhandenen EK den Bausparvertrag auffüllen (Variante 2)? Geht das denn eigentlich einfach so? Ich habe des Vertrag schon so oft studiert, finde dazu aber nichts, außer das es eine max. Höhe je Monat gibt die ich einzahlen darf. Daraus wird sich doch dann sicherlich die max. jährliche Einlage ableiten, oder? Wenn dem so ist, würde ich ja bis zum möglichen Baustart Anfang nächsten Jahres, nicht die Zuteilung erlangen?
Wie geht denn dann ein zukünftiger Finanzierer damit um? Der will doch seine Produkte verkaufen und sicherlich nicht erfreut sein, wenn ich da mit meinem bestehenden LBS-Vertrag um die Ecke komme. Am Ende ist mir das zwar egal, weiß aber nicht wie mit so etwas umgegangen wird.
... ich habe soeben noch einmal in den Vertrag geschaut. Da steht bei "Besondere Vereinbarung":
Bis zur Zuteilung ist der LBS-Bausparvertrag mit monatlich mindestens 105 EUR, höchstens jedoch 580 EUR anzusparen. Die Rückzahlung dieses Darlehns ist frühstens zum Festzinsauslauf möglich.
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BenniG
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AW: Baufi mit altem LBS-Vertrag
Du teilst deinen aktuellen Bausparvertrag in einen Vertrag mit 52.000 € und in einen Vertrag mit 58.000 €. Das Guthaben lässt du in den Vertrag mit 52.000 €, sodass dieser zeitnah zugeteilt wird. Der Vertrag mit 58.000 € kann für spätere (bei einen Neubau hoffentlich nicht so schnell) Reparaturen oder zusätzliche Wünsche verwendet werden.
Dadurch hast du also ein Bauspardarlehen von 26.000 €, das Guthaben aus dem Bausparvertrag in Höhe von 26.000 € und dein Bargeld in Höhe von 50.000 €, also insgesamt 102.000 €, die nicht finanziert werden müssen. Somit brauchst du für dein Haus also nur noch 248.000 € aufnehmen, also rund 70% von 350.000 € - auch 70%-iger Auslauf genannt. Umso geringer der Auslauf ist, desto niedriger sind die Zinsen für ein Darlehen. Also wenn du z.B. einen 80%-igen Auslauf hast, musst du 2% bezahlen, bei 70% 1,8% und bei 62% 1,75% Zinsen.
Durch deinen Bausparvertrag sparst du also 0,2% Zinsen auf 248.000 €, musst aber auf der anderen Seite 1% mehr Zinsen für 26.000 € bezahlen. Also du sparst monatlich quasi 41,33 € und gibst 21,67 € mehr aus. Im Endeffekt hast du also 20 € monatlich mehr!
Und ich wiederhole noch einmal, hier muss eine individuelle Beratung her. Die Sparkasse oder LBS wird und muss Dich auch beraten, aber die hat ja nur ihr Produkt/ Angebot. Der BSV war so und so nicht "umsonst", Du hast ja gespart, vielleicht auch noch mit ein paar Zinsen, und Du kannst Ihn ja teilen, wenn es die LBS erlaubt und einen Teil weiter besparen für spätere Um-/ Anbauten o.ä.
Vielleicht gibt es ja auch noch ander individuelle Lösungen....
Bei 3 Darlehen - Bank - KfW - LBS muss die Rangfolge im Grundbuch geklärt werden. Das kannst nicht Du klären, sondern das vereinbaren die Banken untereinander, und wenn eine mit ihrer Rangfolge nicht einverstanden ist, da kannst Du dann nichts machen. Dann zieht die sich raus. Die Darlehensrückzahlung beim BSV erfolgt nach der Berechnung Bausparsumme x 6 %, das ist häufig auch höher als bei einem Bankdarlehen.
Wenn Du den BSV auffüllst ist er noch nicht gleich zuteilungseif, es läuft also auch auf einen Zwischenkredit hinaus.
Du schreibst, die Zinsen liegen bei 2,7 %, bei Deiner Bonität und dem Eigenkapital bekommst Du vermutlich einen niedrigeren, der eff. Zins beim KfW (50.000 € ) liegt derzeit bei 1 %, baust Du energieeffizient oder/ und Barrierefrei gibt es weitere Förderungen oder günstige Darlehen...
Wobei, mit 2 Kindern, ist die Bonität durchschnittlich.
Und übrigens, der Darlehensvermittler wird von der Bank bezahlt und kostet Dich nichts extra, auch der Kredit wird dadurch, dass Du alles allein händelst - machst Du ja nicht, ist ja zumindest der Bankberater dabei - nicht weniger. Also lass einen Fachmann seine Arbeit machen... und der "bastelt" auch nicht irgend etwas, sondern der bietet eine faire, fachlich kompetente Beratung mit Angeboten, die genau auf Dich und Deine Situation zugeschnitten sind, die übrigens auch Deine zukünftige Situation mit einbeziehen(siehe Kinder).
Ich bin damit raus, weil es jetzt in eine Beratung geht und ich will nicht für Deine kommende Fehler meinen Kopf hinhalten, weil Du vielleicht dann sagt, "die hat doch hier so und so geschrieben", ist halt wie beim Anwalt, der hört mit dem Antworten auch an einer bestimmten Stelle auf.
Mir war nicht bewusst, dass man einen BSV einfach so teilen kann. Ach ja, nur so am Rande der BSV hat eine Summe von 115k also, wenn ich es richtig verstanden habe, müsste dann einer 52k und einer 63k groß sein. Würdest du dann nicht noch versuchen, bevor ich diesen teile, den max. Betrag für das laufende Jahr einzuzahlen? Würde doch Sinn machen um das max. bei der Teilung raus zu holen, oder?
Teilen kannst Du wie Du willst. Es gibt in der Regel nur eine Mindest-Bausparsumme - meist 10.000 €.
Wie gesagt, auch wenn DU Geld in einer Summe einzahlst, musst Du wieder warten, bis der BSV zuteilungsreif ist, sprich Du Anspruch auf das "Zinsgünstigerer" Darlehen hast. Ich kenne die Berechnungsfaktoren der einzelnen BSK nicht, das rechnet Dir aber ein Vertreter gern aus. Bis dahin bekommst Du einen Zwischenkredit.
Wenn ein Darlehen von der LBS ausreicht plus alle Möglichkeiten KFW - Bank, dann kannst Du dort finanzieren, in dem Wissen, das es bei einer Bank vermutlich günstiger ist.
Dann brauchst Du auch nichts teilen, ggf. muss die Bausparsumme erhöht werden, damit das Darlehen ausreicht. Das kostet zusätzliche Abschlussgebühr. Ansonsten wird auch alles prozentual ausgerechnet. Zum Finanzieren lass ihn ganz, wenn Du das Guthaben als Eigenkapital willst, teile z.B. in 10.000 oder 20.000 €, lass das Geld drin, was Du übrig hast, und bespare ihn mit einem Betrag weiter, der nach dem Hausbau noch in Deinen Möglichkeiten ist, oder denk Ihn Dir als Sparbuch für Deine Kinder, da können die Großeltern Weihnachts- und/oder Geburtstagsgeld einzahlen.
Also noch einmal - hole Dir einen Berater/ Vermittler. Wenn du die LBS liebst, dann von dort, die rechnen Dir schon das Richtige, also die beste Variante der LBS, aus.
Willst Du vergleichen mit den Angeboten am Markt, dann gehe den Weg zu einem Immobiliardarlehensvermittler (so heißen wir jetzt, mit Ausbildung), er ist auch der Einzige, der Darlehen vermitteln darf und auch sehr gut kann.
LBS-Darlehen = 115.000
Darlehensgebühr = 0%
Agio/Disagio = 0% Sollzinssatz fest bis zur Rückzahlung = 2,8% p.a (gebunden bis 07/2021)
Effektiver Jahreszins ab Zuteilung = 2,76%
Wollen wir mal Struktur reinbringen, nur so viel vorab! Pauschal die Aussage zu tätigen, den BSV zu kündigen halte ich für unproffesionell und unklug. Hier könnte man, es zählt immer und/oder
- eine Teilung in Erwägung ziehen
- eine Optionsänderungsmöglichkeit mit Reduzierung des Darlehenszinssatzes innerhalb der LBS Tarife anfragen
- ein Blankodarlehen zur Beleihungsauslaufsenkung in Erwägung ziehen, somit mit fremdfinanziertem Kapital die Eigenkapitalsquote erhöhen
Das mal vorab, bevor ich einsteige.
Zu klären wäre auch, was das für genannte Zinssätze sein sollen??? Der Sollzinssatz von 2,8% passt nicht zu dem Effektivzinssatz nach Zuteilung. Ich denke das ist der Vorausdarlehenszinssatz, wie hoch ist nominale Zinssatz des Bauspardarlehens, woraus sich dann die 2,76% effektiv ergeben? Bei dem Bauspardarlehenszinssatz interessiert nur der nominale Zinssatz, denn die Kosten für den BSV sind schon bezahlt (und in dem teuren Effektivzinssatz eingepreist) und da es die nicht mehr wieder gibt zahlt man nur den Nominalzinssatz!!!
Abenteuerlich was hier so vorgeschlagen wird und wie geantwortet wird, ohne das klar ist um was es hier bezüglich der Kosten eigentlich geht Ist aber auch extrem heiß draußen
@BenniG
Ist der richtige Ansatz, aber das weisst du auch.
Warum Auffüllung? Wozu?
Warum das vorhandene Kapital des BSV in diesem belassen und wenig Zinsen bekommen und mehr in dem Hypothkendarlehen zahlen müssen?
Was hätte ein Makler gegen die Vorfälligkeitszinsen tun können?
@Martina
Was ist mit ihnen los?Was stimmt mit ihnen nicht? Ruhig bleiben und mal kräftig Luft holen, vor allem aufpassen aufmerksam lesen, was hier jetzt alles an sinnvollen und nachhaltigen Vorschlägen kommt!
@Fraga
Mal strukturiert und in einem Post aufführen, bzw. beantworten:
1) Was ist das Grundstüch wert?
2) Wie hoch sollen denn die Baukosten bzw. die Gesamtkosten der Fertigstellung insgesamt sein?
3) Wie viel EK (ohne Bausparguthaben) setzen sie ein?
5) Sind Eigenleistungen vorgesehen?
6) Wie hoch ist das Bausparguthaben exakt?
7) Wie hoch der Nominalzinssatz des Bauspardarlehens?
8) Welchen Finanzierungsbedarf sehen sie nach Abzug EK uund Bausparguthaben?
9) In welcher Region (wegen Auswahl Landesfördermittel) bauen sie?
10) Welchen KfW Standard hat das Haus?
11) Wie hoch ist ihre Wunschzins-, und Tilgungsrate?
Sorry, mein Fehler. Zu viele verschiedene Zinssätze!
Das sind die Daten vom: Finanzierungs- und Kostenübersicht Tilgungsbausparvertrag (TBV) = Annuuitätendarlehen
LBS-Darlehen = 115.000 Darlehensgebühr = 0% Agio/Disagio = 0%
Effektiver Jahreszins ab Zuteilung nach PAngV = 3,16%
Unter dem Europäischen Standardisiertem Merkblatt steht dann unter Punkt 3:
"Der Sollzins von 2,700 v. H. pro Jahr ist gebunden bis 30.07.2021. Wird bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist keine neue Zinsvereinbarung getroffen, so läuft das Darlehen zu unveränderten Konditionen weiter. Der veränderliche Sollzinssatz beträgt derzeit 2,800 v. H. Die Anpassung des Sollzinssatzes richtet sich nach einer Veränderung des folgenden Referenzzinssatzes: Deutschen Bundesbank Zeitreihe BBK01.WZ3466".
Unter Punkt 4 steht dann:
"Effektiver Jahreszins Gesamtkosten ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz des Gesamtdarlehns: Der effektive Jahreszins beträgt 2,76 v.H."
1) Was ist das Grundstück wert? 75.000 EUR
2) Wie hoch sollen denn die Baukosten bzw. die Gesamtkosten der Fertigstellung insgesamt sein? Max. 350.000 EUR Gesamtkosten (ohne Grundstück)
3) Wie viel EK (ohne Bausparguthaben) setzen sie ein? 50.000 EUR
5) Sind Eigenleistungen vorgesehen? Einige wenige
6) Wie hoch ist das Bausparguthaben exakt? 26.752 EUR
7) Wie hoch der Nominalzinssatz des Bauspardarlehens? Siehe Post
8) Welchen Finanzierungsbedarf sehen sie nach Abzug EK und Bausparguthaben? 275.000 EUR
9) In welcher Region (wegen Auswahl Landesfördermittel) bauen sie? Niedersachsen
10) Welchen KfW Standard hat das Haus? KFW55
11) Wie hoch ist ihre Wunschzins-, und Tilgungsrate? Tilgungsrate 3-4% max. 1.200 EUR p.M
Baufi mit altem LBS-Vertrag
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AW: Baufi mit altem LBS-Vertrag
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